Решение от 22 мая 2017 г. по делу № А40-116953/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А40-116953/2016-6-1013
22 мая 2017 г.
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 17 мая 2017 г.

Дата изготовления решения в полном объеме 22 мая 2017 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Селиверстовой Н.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску Акционерного общества «Криогенмонтаж» (ОГРН 1027700553979, юридический адрес: 119019, г. Москва, пер. Староваганьковский, д. 23, стр. 1)

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, юридический адрес: 125009, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

в судебное заседание явились:

от истца - ФИО2 дов. №19/Д от 04.04.2017 года. ФИО3 дов. №20/Д от 04.04.2017 года.

от ответчика - ФИО4 дов. №33-Д-21/17 от 09.01.2017 года.

от третьего лица - не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Криогенмонтаж» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, общей площадью 383,2 кв.м. (подвал, пом. IV, комн. 9-17, 20), расположенных по адресу: <...> путем принятия п. 1.7. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

«В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия и создания благоприятных условий для его функционального использования собственник обязан провести работы по сохранению объекта и его территории в соответствии с Актом технического состояния объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, отнесенного к недвижимому культурному наследию) от 31.03.2017 г. № ДКН-16-44-207/7, являющимся приложением к договору купли-продажи, в объеме и сроки, определяемые планом работ по сохранению объекта культурного наследия указанного акта технического состояния».

Пункта 1.9.1. договора в следующей редакции:

«Провести комплекс необходимых работ согласно Акта технического состояния объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, отнесенного к недвижимому культурному наследию) от 31.03.2017 г. № ДКН-16-44-207/7, являющемуся приложением к договору купли-продажи, в объеме и в сроки, определяемые планом работ указанного акта технического состояния».

Пункта 1.9.2. договора в следующей редакции:

«До получения охранного обязательства Собственника объекта культурного наследия, оформленного согласно пункту 9 статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, собственник обязуется соблюдать требования действующего законодательства об объектах культурного наследия с учетом выполнения в 1975-1978 г.г. капитально-восстановительного ремонта с реставрацией и приспособлением здания для конторских нужд в соответствии с проектной документации по реставрации и приспособлению 70-х гг. Памятник архитектуры XVII в. «Палаты подворья Александровского монастыря», разработанной Архитектурно-проектной мастерской №7 реставрации памятников архитектуры Института «Моспроект-3».

Пункта 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 67 654 028 руб. 00 коп. (шестьдесят семь миллионов шестьсот пятьдесят четыре тысячи двадцать восемь рублей ноль копеек) в соответствии с Заключением эксперта от 06.10.2016 г. № А40-116953/2016-6-1013 об определении рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 383,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункта 3.4. договора в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 29 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет оплаты стоимости Объекта, составляющей не менее 3 382 701,40 (три миллиона триста восемьдесят две тысячи семьсот один рубль 40 копеек) рублей 40 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

Пункта 5.1. договора в следующей редакции:

«За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату оплаты, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Раздела 9 договора в следующей редакции:


Продавец:

Покупатель:

Департамент городского имущества города Москвы

125009,<...>

ИНН <***>

КПП 770301001

ОГРН <***>

(дата внесения записи: 27.02.2013 г, регистрирующий орган:

Межрайонная инспекция ФНС России №46 по г.Москве)

Акционерное общество

«Криогенмонтаж»

119019, <...>

ИНН <***>

КПП 770401001

ОГРН <***>

(дата внесения записи: 20.12.2002 г, регистрирующий орган: Межрайонная инспекция МНС России №39 по г.Москве)

Заместитель начальника Управления приватизации городского имущества

ФИО5

Генеральный директор

ФИО6

____________________________________________________________

(подпись,М.П.) (подпись,М.П.)

Пункта 10 Дополнительного соглашения к Охранному обязательству пользователя объекта культурного наследия (здания, строение, сооружения, помещения) от 28 июня 2011 г. № 16-23/005-294/11 приложение к Договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № __б/н от 12.05.2016 года в следующей редакции:

«Считать приложением к Охранному обязательству Акт технического состояния объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, отнесенного к недвижимому культурному наследию) от 31.03.2017 г. № ДКН-16-44-207/7» (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, и мотивированны следующими обстоятельствами.

Истец указывает на то, что в соответствии с нормами ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ», имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений. При этом, при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации,

Учитывая указанные обстоятельства, Акционерное общество «Криогенмонтаж» обратилось в суд с настоящим иском.

Истец в судебное заседание явился, поддерживает уточненные требования по иску.

Ответчик в судебное заседание явился, возражает по заявленному иску по мотивам, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явилось. Дело слушается в порядке ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав представителей сторон, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд считается заявленный иск подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Акционерное общество «Криогенмонтаж» является арендатором нежилого здания (кадастровый номер 77:01:0001003:1045) общей площадью 383,2 кв.м, расположенного по адресу: <...> на основании договора аренды от 20.07.2000г. № 00-00516/2000 в редакции дополнительного соглашения от 26.03.2010 года, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы. Срок действия договора аренды установлен до 01.07.2016 года. Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесены соответствующие записи.

Указанный объект недвижимости является объектом культурного наследия федерального значения «Здание Александровского подворья, XVII - XVIIIвв».

28 июня 2011 года между Департаментом культурного наследия города Москвы и Акционерным обществом «Криогенмонтаж» заключено охранное обязательство Пользователя объекта культурного наследия № 16-23/005-294/11, которое является ограничением (обременением) права собственности и пользования на объект, в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Приложением к охранному обязательству является акт технического состояния объекта, согласно п. 1 которого требуется определение предмета охраны.

Акционерное общество «Криогенмонтаж» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 № 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 29.06.2015 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества, 14.04.2016 года направил Истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 88 204 000,00 руб. (п. 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.02.2016 года № 138-15Б/67/2, выполненного ООО «АБН-Консалт».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО «Бизнес-оценка».

В соответствии с подготовленным ООО «Бизнес-оценка» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 59 864 000,00 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.

Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемых помещений, п. 3.4 Договора в части указания иной суммы рассрочки по оплате, п. 5.1 договора в части указания иной ставки, из которой должен производиться расчет неустойки, п. 1.9.2 в части соблюдения требований законодательства об объектах культурного наследия с учетом выполнения капитально-восстановительного ремонта и приспособления здания для конторских нужд, исключения п. 1.7, 1.8, 1.9.1, изменением раздела 9 (реквизиты сторон).

12.05.2016 года Истец направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Департамент ответ на указанное обращение не направил. Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд считает, что Акционерное общество «Криогенмонтаж» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 05 сентября 2016 года назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено ООО «Центр независимой экспертизы собственности», эксперту ФИО7.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость недвижимого имущества: Здание по адресу: <...> по состоянию на 29 июня 2015 г.?

Согласно экспертному заключению по делу № А40-116953/16-6-1013, рыночная стоимость исследуемого объекта – нежилого здания общей площадью 383,2 кв.м., находящегося по адресу: <...> по состоянию на 29.06.2015 года без учета НДС составляет 67 654 028,00 руб. без учета НДС.

В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт.

Эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, пояснения, по представленному экспертному заключению дал необходимые разъяснения. Эксперту были заданы вопросы относительно представленного заключения и получены ответы, подтверждающие что, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд, рассмотрев заявленное Ответчиком ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения, поскольку эксперт дал обоснованные ответы на вопросы, ответчик не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

Доводы ответчика о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник судом не принимаются, так как статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Отчет от 15.02.2016 года № 138-15Б/67/2 ООО «АБН-Консалт» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный Ответчиком выполнен на иную дату (23.12.2015 года), чем дата обращения Истца с заявлением о выкупе помещений.

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ Акционерное общество «Криогенмонтаж» вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части установления стоимости выкупаемого имущества, определенного и уточненного истцом на основании отчета об оценке, выполненном ООО «Центр независимой экспертизы собственности» и составляющей 67 654 028,00 руб. без НДС (п. 3.1.) и указания иной суммы рассрочки по оплате являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Рассмотрев уточненные исковые требования, суд находит обоснованными требования о принятии пунктов 1.7, 1.9.1, 1.9.2 договора в редакции истца, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии с пунктом 4 статьи 50 Федерального закона N 73-ФЗ при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.

К решению об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должны прилагаться копии охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, утвержденного в порядке, предусмотренном статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», и паспорта объекта культурного наследия, предусмотренного статьей 21 указанного Федерального закона (при его наличии), а в случае, предусмотренном пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона, - копии иного охранного документа и паспорта объекта культурного наследия (при его наличии).

Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

Таким охранным документом является акт технического состояния объекта.

Приложением к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) здания по адресу: <...>, является Дополнительное соглашение к Охранному обязательству пользователя объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, помещения) от 28.06.2011 г. № 16-23/005-294/11 с приложением – Акта технического состояния объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, отнесенного к недвижимому культурному наследию) № 16-09-4564/5.

Учитывая, что в прилагаемом акте содержались имеющие существенное значение несоответствия, Истцом в адрес Департамента культурного наследия был направлен запрос о составлении Акта технического состояния указанного объекта культурного наследия.

В судебное заседание, состоявшееся 04.04.2017 года, представителем Департамента культурного наследия города Москвы представлен Акт технического состояния объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, отнесенного к недвижимому культурному наследию) от 31.03.2017 г. № ДКН-16-44-207/7

Учитывая, что п. 1.7, 1.9.1, 1.9.2 договора с учетом уточнения акта технического состояния объекта содержат существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости, отнесенного к объектам культурного наследия, суд удовлетворяет требования заявленные требования в представленной Истцом редакции.

Пункт 5.1 регулирует вопрос применения санкции к Покупателю за нарушение срока оплаты.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422, пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В тех случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истец предлагает в п.5.1 договора установить ответственность за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной в срок суммы ежемесячного платежа.

Проект договора в редакции Департамента – п.5.1 определяет размер данной ответственности в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств не предусмотрена, в рассматриваемом случае имеет место договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае.

Суд определяет п.5.1 в редакции Истца, поскольку размер ответственности, установленный ответчиком в договоре, не соответствует обычно применяемым к таким договорам с иными покупателями муниципального имущества, заключаемых на равных условиях.

Суд признает обоснованной и подлежащей применению в договоре редакцию Раздела 9 договора, предложенную истцом, с учетом уточнения реквизитов Истца.

Статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Суд полагает, что в рассматриваемом случае передачу в собственность истцу подлежит только здание, исходя из следующего.

Судом установлено, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером: 77:01:0001003:26 в кадастровом квартале 77:01:0001003.

Согласно частям 1 - 3 статьи 43 ГрК РФ, регламентирующей порядок подготовки проектов межевания территорий, такая подготовка осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры. При этом проекты межевания застроенных территорий устанавливают границы застроенных и незастроенных земельных участков, а проекты межевания подлежащих застройке территорий устанавливают границы незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления в целях строительства и для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов (часть 5 статьи 43). В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (часть 6 статьи 43).

В силу статей 2, 41, 42, 43, 44, 45, 46 - 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты должны обеспечивать при осуществлении градостроительной деятельности сбалансированность учета экологических, экономических, социальных и иных факторов, участие в ней граждан и их объединений, обеспечение свободы такого участия. В частности, подготовка проектов межевания осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Согласно п. 3.1.14.4 Закона города Москвы от 05.05.2010 г. № 17 «О Генеральном плане города Москвы», в зонах сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий, в том числе на не подлежащих реорганизации жилых территориях, реализация первоочередных мероприятий осуществляется посредством разработки проектов межевания и подготовки градостроительных планов земельных участков и включает, в том числе, обоснование границ, характеристик и параметров планируемого развития земельных участков территорий общего пользования, территорий линейных объектов, сохраняемых объектов капитального строительства, планируемых к размещению нормативно необходимых объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также жилых домов, предназначенных для улучшения жилищных условий установленных категорий граждан и формирование (создание), резервирование, государственную регистрацию вышеназванных видов земельных участков, обеспеченных документацией по планировке.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о возможности выделения Истцу земельного участка, на котором расположены несколько зданий должно осуществляться с учетом документов территориального планирования, а именно проекта межевания, которым определяется возможность разделения или неделимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001003:26, на котором расположено здание, приватизируемое Истцом.

Департамент письмом исх. № ДГИ-1-11431/17-1 от 10.03.2017 г. сообщил Истцу о невозможности приватизации одновременно со зданием земельного участка, на котором расположено здание по причине нахождения на земельном участке иных строений, зданий и невозможности выделения части из земельного участка по причине того, что проектом межевания предусмотрен единый неделимый участок. Ответчик применительно к земельному участку с кадастровым номером 77:01:0001003:26, на котором расположено здание, приватизируемое Истцом, не вправе произвольно изменять границы земельных участков, утверждённых Проектом межевания.

В ответ на запрос суда, Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы представлен проект межевания квартала 37.

Согласно Плана границ участков зданий и сооружений проекта межевания квартала № 37 на участке под номером 7 расположены строения 23 стр. 1, стр. 2, стр. 3 по Староваганьковскому переулку, а в таблице 3 указана территория в границах участков, установленных проектом межевания.

Согласно указанной таблице земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001003:26 сформирован исключительно в границах площади в размере 0,1057 га. Более того, земельный участок № 7 находится в территориях с особым режимом – «Кремлевская» заповедная зона.

В сложившейся ситуации и учитывая положения ст. 271 ГК РФ собственник здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли- продажи нежилых помещений общей площадью 383,2 кв. м (подвал, пом. IV, комн. 9-17, 20), расположенных по адресу: <...> путем принятия спорных пунктов договора в редакции Истца..

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 г. N 117 (в ред. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 г. N 139) судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 12, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 170, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Акционерным обществом «Криогенмонтаж» (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, общей площадью 383,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 77:01:0001003:1045) путем принятия Пункта 1.7. Договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

«1.7. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия и создания благоприятных условий для его функционального использования собственник обязан провести работы по сохранению объекта и его территории в соответствии с Актом технического состояния объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, отнесенного к недвижимому культурному наследию) от 31.03.2017 г. № ДКН-16-44-207/7, являющимся приложением к договору купли-продажи, в объеме и сроки, определяемые планом работ по сохранению объекта культурного наследия указанного акта технического состояния».

Пункта 1.9.1. Договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

«1.9.1. Провести комплекс необходимых работ согласно Акта технического состояния объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, отнесенного к недвижимому культурному наследию) от 31.03.2017 г. № ДКН-16-44-207/7, являющемуся приложением к договору купли-продажи, в объеме и в сроки, определяемые планом работ указанного акта технического состояния».

Пункта 1.9.2. Договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

«1.9.2. До получения охранного обязательства Собственника объекта культурного наследия , оформленного согласно пункту 9 статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, собственник обязуется соблюдать требования действующего законодательства об объектах культурного наследия с учетом выполнения в 1975-1978 г.г. капитально-восстановительного ремонта с реставрацией и приспособлением здания для конторских нужд в соответствии с проектной документации по реставрации и приспособлению 70-х гг. Памятник архитектуры XVII в. «Палаты подворья Александровского монастыря», разработанной Архитектурно-проектной мастерской №7 реставрации памятников архитектуры Института «Моспроект-3»

Пункта 3.1. Договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 67 654 028 руб. 00 коп. (шестьдесят семь миллионов шестьсот пятьдесят четыре тысячи двадцать восемь рублей ноль копеек) в соответствии с Заключением эксперта от 06.10.2016 г. № А40-116953/2016-6-1013 об определении рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 383,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункта 3.4. Договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 29 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет оплаты стоимости Объекта, составляющей не менее 3 382 701,40 (три миллиона триста восемьдесят две тысячи семьсот один рубль 40 копеек) рублей 40 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

Пункта 5.1. Договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

«5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату оплаты, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.»

Раздел 9. «Реквизиты сторон» Договора купли-продажи недвижимости изложить в следующей редакции:

Продавец:

Покупатель:

Департамент городского имущества города Москвы

125009,<...>

ИНН <***>

КПП 770301001

ОГРН <***>

(дата внесения записи: 27.02.2013 г, регистрирующий орган:

Межрайонная инспекция ФНС России №46 по г.Москве)

Акционерное общество

«Криогенмонтаж»

119019, <...>

ИНН <***>

КПП 770401001

ОГРН <***>

(дата внесения записи: 20.12.2002 г, регистрирующий орган: Межрайонная инспекция МНС России №39 по г.Москве)

Заместитель начальника Управления приватизации городского имущества

ФИО5

Генеральный директор

ФИО6

____________________________________________________________

(подпись, М.П.) (подпись, М.П.)

Пункт 10 Дополнительного соглашения к Охранному обязательству пользователя объекта культурного наследия (здания, строение, сооружения, помещения) от 28 июня 2011 г. № 16-23/005-294/11 приложение к Договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № __б/н от 12.05.2016 года изложить в следующей редакции:

«10. Считать приложением к Охранному обязательству Акт технического состояния объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, отнесенного к недвижимому культурному наследию) от 31.03.2017 г. № ДКН-16-44-207/7».

Акт технического состояния объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, отнесенного к недвижимому культурному наследию) № 16-09-4564/5 к Охранному обязательству пользователя объекта культурного наследия (здания, строение, сооружения, помещения) от 28 июня 2011 г. № 16-23/005-294/11 приложение к Договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № __б/н от 12.05.2016 года – заменить на Акт технического состояния объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, отнесенного к недвижимому культурному наследию) от 31.03.2017 г. № ДКН-16-44-207/7.

«Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу Акционерным обществом «Криогенмонтаж» (ОГРН <***>) расходы по оплате экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб. 00 коп., а также расходы по госпошлине в размере 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н. Н. Селиверстова