Постановление от 4 сентября 2025 г. по делу № А46-18772/2024

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-18772/2024
05 сентября 2025 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., судей Бацман Н.В., Краецкой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Губанищевой У.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4844/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Омской области от 20.05.2025 по делу № А46-18772/2024 (судья Колмогорова А.Е.),

принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к ответчикам:

к акционерному обществу специализированный застройщик «Завод сборного железобетона № 6» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора субаренды прекратившимся, о признании предварительного договора договором купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, о взыскании 1 630 000 руб., о признании права собственности на квартиры,

к обществу с ограниченной ответственностью «ПроектТерра» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора аренды прекратившимся, о взыскании 249 451 руб.,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в судебном заседании приняли участие:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 09.11.2022 сроком на 5 лет;

от акционерного общества специализированный застройщик «Завод сборного железобетона № 6» - ФИО4 по доверенности от 21.04.2025 сроком на 3 года;

установил:

в рамках объединенных в одно производство дел № А46-18772/2024 и А46-19308/2024 (объединенному делу присвоен номер А46-18772/2024) Арбитражным судом Омской области рассмотрено исковое заявление, в редакции принятых уточнений, индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) к ответчикам – акционерному обществу специализированный застройщик «Завод сборного железобетона № 6» (далее – АО «ЗСЖБ № 6», завод), обществу с ограниченной ответственностью «ПроектТерра» (далее – ООО «ПроектТерра»), в котором истец просит:

- признать прекратившимся договор от 01.12.2022 № 01/12-2022 об аренде земельного участка с кадастровым № 55:36:160103:7074 (с правом выкупа), заключенный между ИП ФИО1 и ООО «ПроектТерра»;

- признать прекратившимся Договор субаренды, заключенный между ООО «ПроектТерра» и АО «ЗСЖБ № 6»;

- взыскать с ООО «ПроектТерра» 249 451 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2022 по 21.10.2024;

- признать права собственности на следующие жилые помещения:

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8813, общей площадью 65,3 кв.м, расположенная по адресу: <...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8804, общей площадью 65,5 кв.м, расположенная по адресу: <...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8840, общей площадью 65,2 кв.м, расположенная по адресу: <...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8846, общей площадью 65,4 кв.м, расположенная по адресу: <...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8837, общей площадью 65,1 кв.м, расположенная по адресу: <...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8880, общей площадью 65,4 кв.м, расположенная по адресу: <...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8761, общей площадью 65,5 кв.м, расположенная по адресу: <...>;

- взыскать с АО «ЗСЖБ № 6» 1 630 000 руб.;

- взыскать с АО «ЗСЖБ № 6» и ООО «ПроектТерра» судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.11.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2 (далее – ФИО2), департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – ДАГ Администрации г.Омска), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области).

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель приводит хронологию взаимоотношений сторон; указывает, что не имел намерения безвозмездно передать земельный участок для строительства многоквартирного дома (МКД). Между тем, право собственности истца на участок прекращено, и суд должен определить последствия прекращения такого права, что предполагает равноценное возмещение утраченного имущества (предприниматель полагает, что по аналогии могут использоваться положения о выкупе земельного участка для государственных нужд). Исполнение обязательств по предварительному договору, проект которого был подготовлен ООО «ПроектТерра», было возложено на ФИО2 и подконтрольные ему юридические лица (в соответствии с соглашением о порядке расчетов от 14.12.2022 между истцом и ФИО2), при этом ФИО2 как директор ООО «ПроектТерра» давал согласие на продажу земельного участка на условиях предварительного договора от 09.12.2022, заключенного с АО «ЗСЖБ № 6». Каких-либо соглашений, определяющих стоимость обязательства ИП ФИО1, влияющих на уменьшение выкупной цены земельного участка, между истцом и АО «ЗСЖБ № 6» не заключалось. Получение безвозмездно земельного участка и возведение на нем объекта является недобросовестным поведением ответчика.

В отзыве на апелляционную жалобу АО «ЗСЖБ № 6» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

От ИП ФИО1 14.08.2025 и 21.08.2025 поступили дополнительные пояснения к апелляционной жалобе. Предприниматель настаивает, что договор, поименованный как предварительный, является по существу основным договором купли-продажи. Представлены пояснения относительно цены и расчетов по договору купли-продажи. Истец просит в качестве защиты своих прав признать за ним право собственности на квартиры и возместить разницу между стоимостью квартир и задолженностью ответчика в денежной сумме – 1 630 000 руб., а также взыскать арендную плату. Указывает, что договор уступки между ООО «ПроектТерра» и АО «ЗСЖБ № 6» и доказательства оплаты по нему в материалах дела отсутствуют.

АО «ЗСЖБ № 6» 22.08.2025 представлены возражения на дополнительные пояснения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя апелляционную жалобу поддержал.

Представитель АО «ЗСЖБ № 6» поддержал письменно изложенные возражения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Представители надлежаще извещенных ООО «ПроектТерра» и третьих лиц в заседание суда апелляционной инстанции не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные пояснения, выслушав представителей, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 01.08.2022 между ИП ФИО1 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа на сумму 20 011 339 руб. в предпринимательских целях сроком до 01.09.2023.

В соответствии с п. 2.4 договора займа и договором залога между истцом и ООО «ПроектТерра», директором которого являлся ФИО2, в качестве обеспечения возврата займа в залог предоставлен земельный участок с кадастровым номером (КН) 55:36:160103:7074 (далее также – Участок), принадлежавший на праве собственности ООО «ПроектТерра», залоговой стоимостью 16 810 752 руб., цена реализации залога – 1 000 000 руб.

Пунктом 4.2 Договора залога стороны согласовали внесудебный порядок реализации предмета залога, в связи с чем 29.08.2022 заключили соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество (удостоверено нотариусом ФИО5, зарегистрировано в реестре за номером 55/108-н/55-2022-2-1945).

Обязательства по Договору займа частично исполнены, ИП ФИО1 ФИО2 предоставлено 6 211 339 руб.

Поскольку по истечении месяца после подписания соглашения задолженность не была погашена, 06.10.2022 (отметка в уведомлении) ИП ФИО1 сообщил ФИО2 о наличии задолженности по процентам в размере 295 998 руб. 78 коп. и о начале обращения взыскания на заложенное имущество по цене реализации залога в сумме 1 000 000 руб. во внесудебном порядке.

23.11.2022 в ЕГРН внесена запись о праве собственности ИП ФИО1 на Участок.

01.12.2022 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «ПроектТерра» (арендатор) заключен договор от 01.12.2022 № 01/12-2022 аренды земельного участка с КН 55:36:160103:7074 сроком на три года.

31.12.2022 заключено дополнительное соглашение к договору.

Пунктами 3.1.1-3.1.4 Договора аренды предусмотрено право Арендатора возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением Участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Арендная плата составляет 10 000 руб. плюс налог на Участок (НДС не облагается) в месяц.

Разделом 7 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) стороны согласовали положения, касающиеся выкупа Участка: в любое время до истечения срока

Договора аренды, но не позднее 01.09.2023, ООО «ПроектТерра» имеет право выкупить Участок. Выкупная стоимость определяется на основании Приложения № 1 в зависимости от времени выкупа.

Согласно приложению № 1 выкупная цена увеличивается с течением времени и с 31.08.2023 составляет 27 452 494 руб. 99 коп.

По условиям договора аренды арендатор обязался передавать Участок в субаренду с письменного согласия Арендодателя.

В свою очередь арендодатель не имеет права продавать или иным образом отчуждать Участок в период действия Договора аренды без согласия Арендатора.

Как пояснил истец, в декабре 2022 г. ему от АО «ЗСЖБ № 6» поступил проект предварительного договора купли-продажи Участка; переговоры с заводом вел ФИО2; 14.12.2022 между истцом и ФИО2 подписано соглашение о порядке расчетов, в котором ФИО2 как директор ООО «ПроектТерра» принял на себя обязательства за счет задатка выполнить ряд обязательств по подготовке земельного участка к строительству в целях продажи участка обществу «ЗСЖБ № 6».

15.12.2022 ИП ФИО1 (Сторона-1) и АО «ЗСЖБ № 6» (Сторона-2) заключен предварительный договор купли-продажи Участка, согласно условиям пункта 1.1 которого ИП ФИО1 обязуется передать АО «ЗСЖБ № 6» в собственность Участок (пункт 2.1.1 Договора), передать обществу документы, указанные в пункте 2.1.2 договора, а АО «ЗСЖБ № 6» оплатить предпринимателю денежные средства в размере, установленном Договором.

Участок предоставляется для строительства МКД.

В разделе 2 Договора стороны согласовали обязанности по Договору, в том числе обязанности истца по подготовке участка к строительству: получению разрешения на строительство, исходных данных для проектирования и технических условий на подключение (технологическое присоединение) Объекта к системам теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, к электрическим сетям; прав на проектную документацию для строительства Объекта (стадии П и Р); произведение в полном объеме платы по договорам о технологическом присоединении (создание технической возможности подключения); произведение работ по освобождению Участка от всех инженерных коммуникаций, расположенных в границах Участка; получению разрешения на использование земельных участков, которые необходимы для строительства инженерных коммуникаций, размещения парковок и организации подъезда к Участку, гарантиям, что на момент заключения основного договора Участок будет свободен от прав 3-х лиц, обременений, судебных споров, в отношении Участка будут отсутствовать действующие договорные отношения с иными лицами, и т.д.

в свою очередь, Сторона-2 приняла на себя обязанности принять в собственность Участок, а также документы (пункт 2.1.2 Договора), заключить соглашения, указанные в пункте 2.1.2 Договора, и принять права и обязанности по договорам на подключение (технологическое присоединение) Объекта.

В пункте 2.3 Договора стороны согласовали, что стоимость Участка составляет 56 250 000 руб. - без объектов капитального строительства и инженерных коммуникаций (пункт 2.1.1 Договора), исходных данных для проектирования Объекта, проектной документации (стадия П и Р), прав и обязанностей по договорам на подключение (технологическое присоединение) Объекта к электрическим сетям, к системе теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, разрешений на использование земельных участков земель (земельных участков), предметом которых будет владение и пользования земельными участками, которые необходимы для строительства инженерных коммуникации, размещения парковок и организации подъезда к земельному участку, разрешение на строительство Объекта, разрешения на строительство (пункт 2.1.2 Договора).

Оплата производится в течение 10 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи Участка и документации (пункты 2.1.1, 2.1.2 Договора), а также заключения Основного договора. В случае, если общая площадь квартир в Объекте, предусмотренная пунктом 1.1 Договора, будет уменьшена/увеличена в соответствии с разрешением на строительство, то цена, указанная в пункте 2.3 Договора, подлежит корректировке, исходя из

стоимости 50 000 руб. за 1 кв.м площади квартир, при условии, что Стороне-1 принадлежит право на 15% общей площади квартир.

По соглашению сторон, цена, установленная пунктом 2.3 Договора, может быть изменена при условии, что Сторона-1 не профинансировала выполнение части обязательств, предусмотренных Договором, а Сторона-2 согласна профинансировать выполнение этих обязательств. В этом случае стороны заключают дополнительное соглашение, в котором цена договора подлежит уменьшению на стоимость не исполненных Стороной-1 обязательств.

Из пункта 2.3.1 Договора следует, что по взаимной договоренности сторон Сторона-2 передает Стороне-1 в качестве задатка денежные средства в размере 5 000 000 руб. в счет предстоящей уплаты суммы 56 250 000 руб. в течение 10 (десяти) дней с момента заключения Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Стороны-1, указанный в Договоре, и в порядке, указанном в Договоре.

В пункте 2.3.2 Договора стороны пришли к соглашению, что в случае, если Основной договор не будет заключен в установленный предварительным договором срок, либо по взаимному соглашению сторон, либо вследствие невозможности его исполнения (в соответствии со статьями 416, 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), Сторона-1 обязуется возвратить Стороне-2 полученный по Договору задаток полностью в сумме 5 000 000 руб. в течение 5 (пяти) дней после истечения срока, предусмотренного пунктом 4.1 Договора.

Согласно пункту 2.3.3 Договора, в случае незаключения Основного договора, указанного в пункте 1.1 Договора, по вине Стороны-1 (в том числе при его отказе заключить Основной договор или отсутствии ответа на предложение Стороны-2 о готовности заключить Основной договор в соответствии с условиями Договора), последний обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.

В пункте 4.1 Договора указано, что стороны обязуются заключить Основной договор в течение 3 месяцев с даты заключения сторонами Договора, при этом Основной договор заключается только в том случае, если Сторона-1 выполнила все обязательства, предусмотренные Договором, и передала Стороне-2 документы, предусмотренные Договором.

Задаток 5 000 000 руб. внесен 22.12.2022.

Впоследствии сторонами заключались дополнительные соглашения к предварительному договору.

Так, 10.03.2023 продлен срок заключения основного договора, увеличен задаток до 24 000 000 руб.

28.03.2023 АО «ЗСЖБ № 6» перечислило ИП ФИО1 в качестве задатка еще 19 000 000 руб.

Всего сумма внесенного задатка составила 24 000 000 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением от 25.08.2023 срок заключения основного договора вновь продлен – до 20.06.2024.

Согласно редакции дополнительного соглашения от 17.11.2023 к предварительному Договору, пункт 2.1.1. Договора принят в следующей редакции: Стороной-1 получены исходные данные для проектирования и технические условия на подключение (технологическое присоединение) Объекта к системам теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, к электрическим сетям. Стороной-1 плата по договорам о технологическом присоединении (создание технической возможности подключения) произведена в полном объеме, а также произведены работы по строительству инженерных сетей до границ земельного участка, при условии, что строительство инженерных сетей предусмотрено соответствующими договорами и проектной документацией. В случае, если Сторона-1 не исполнит обязательства, предусмотренные настоящим пунктом до 31.05.2024, то Сторона-2 может исполнить обязательства, предусмотренные настоящим пунктом, своими силами и за свой счет с отнесением соответствующих затрат на Сторону-1 путем уменьшения стоимости Участка на сумму расходов, произведенных Стороной-2 для исполнения обязательств, предусмотренных настоящим пунктом.

Договор дополнен пунктом 2.3.4: Сторона-1 имеет право получить остаток платы по Договору путем передачи Стороной-2 Стороне-1 в собственность жилых помещений

в Объекте, общая площадь которых составляет 15 % от общей площади жилых помещений (квартир) в Объекте, при этом при расчете вышеуказанный процент подлежит корректировке в сторону уменьшения на сумму задатка, перечисленной Стороной-2 Стороне-1 по Договору, а также на сумму расходов по исполнению обязательств, которые по условиям Договора должна была выполнить своими силами за свой счет Сторона-1, но фактически обязательства были выполнены силами и за счет Стороны-2. Стоимость одного кв.м площади квартир установлена пунктом 2.3 Договора и составляет 50 000 руб.

В срок до 20.06.2024 стороны основной договор купли-продажи не заключили, при этом, за заключением основного договора не обратилась ни одна из сторон, АО «ЗСЖБ № 6» не заявило требования о возвращении задатка.

В период действия предварительного договора 17.03.2023 обществом ООО «ПроектТерра» получено разрешение на строительство № 55-36-29-2023.

22.03.2023 ООО «ПроектТерра» передало Участок в субаренду АО «ЗСЖБ № 6» на основании договора субаренды земельного участка № 22/03-2023 от 22.03.2023 сроком до 30.11.2025.

Размер арендной платы составляет 11 000 руб. в месяц.

27.04.2024 Распоряжением ДАГ Администрации г. Омска внесены изменения в разрешение на строительство от 17.03.2024 № 55-36-29-2023, в соответствии с которым застройщик - ООО «ПроектТерра» - изменен на АО «ЗСЖБ № 6».

Поскольку в предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, 05.09.2024 АО «ЗСЖБ № 6» по договору уступки права требования (вопреки доводам апелляционной жалобы имеется в материалах дела, представлен ООО «ПроектТерра» 13.12.2024 в электронном виде) уступило обществу ООО «ПроектТерра» право требования к ИП ФИО1 24 000 000 руб., внесенных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи.

10.09.2024 – то есть после истечения срока на заключение основного договора купли- продажи - ИП ФИО1 направил в адрес АО «ЗСЖБ № 6» проект договора купли-продажи с расчетом оставшихся платежей.

АО «ЗСЖБ № 6» от подписания договора отказалось, ссылаясь, в том числе, на истечение установленного предварительным договором срока, неисполнение истцом принятых на себя обязанностей, несоответствия предложенной истцом выкупной цены действительным обстоятельствам.

13.09.2024 (вх. от 16.09.2024) ООО «ПроектТерра» направило истцу предложение о выкупе земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, за 27 452 494 руб. 99 коп. (что соответствует стоимости, указанной в приложении № 1 к дополнительному соглашению к договору аренды), из которых 24 000 000 руб. погашаются зачетом (истец информирован о состоявшейся уступке), а 3 452 494 руб. 99 коп. ООО «ПроектТерра» обязалось перечислить на расчетный счет истца.

25.09.2024 ИП ФИО1 направил ООО «ПроектТерра» отказ в выкупе земельного участка в связи с истечением срока на выкуп.

18.10.2024 ДАГ Администрации г. Омска было выдано разрешение на ввод объекта (многоквартирного дома), расположенного на спорном Участке, в эксплуатацию № 55-36-72-2024.

25.10.2024 зарегистрировано право собственности первого лица (не застройщика) на квартиру в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> (далее - МКД), который расположен на Участке.

Полагая, что в результате вышеописанных событий ИП ФИО1 незаконно лишился права собственности на земельный участок, не получив компенсации, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

ИП ФИО1 заявлено требование о признании прекратившимися договора от 01.12.2022 № 01/12-2022 об аренде и договора о субаренде № 22/03-2023 от 22.03.2023 земельного участка с кадастровым № 55:36:160103:7074.

Между тем, как обоснованно указано судом первой инстанции, данные договоры прекратились автоматически 25.10.2024 в связи с регистрацией первого права собственности на квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, также с этого момента прекращается право собственности прежнего собственника участка и возникает право долевой собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирном доме, что следует из положений пункта 1 статьи 618 ГК РФ, статье 413 ГК РФ, части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что исковые требования не должны быть направлены на простую констатацию факта; при отсутствии спора удовлетворение иска не должно приводить к искусственному формированию оснований для взыскания судебных расходов; договоры аренды и субаренды в данном случае прекратились в силу закона и подтверждение данного обстоятельства не требует предъявления и рассмотрения иска. В удовлетворении соответствующих требований предпринимателя судом первой инстанции отказано правомерно.

Вместе с тем, поскольку ИП ФИО1 утратил право собственности на земельный участок, утрата данного права, действительно, должна быть ему компенсирована.

Требование предпринимателя о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи фактически направлено на установление того, что участок выбыл из собственности ИП ФИО1 и перешел в собственность АО «ЗСЖБ № 6» вследствие его продажи и стоимость участка должна быть компенсирована предпринимателю также в соответствии с договором купли-продажи.

Не соглашаясь с данной позицией, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что заключенный истцом и АО «ЗСЖБ № 6» предварительный договор не является договором купли-продажи, не может рассматриваться в качестве основного договора, кроме того, участок поступил во владение АО «ЗСЖБ № 6» по иной цепочке сделок – в рамках арендных правоотношений.

В данном случае ИП ФИО1 распорядился принадлежащим ему участком двумя путями: сначала заключив с ООО «ПроектТерра» договор аренды с правом выкупа, затем заключив с АО «ЗСЖБ № 6» предварительный договор купли-продажи.

При этом, основной договор купли-продажи в конечном итоге заключен не был, а арендные правоотношения сторонами реализованы, участок фактически передан арендатору, затем в субаренду, использовался ими, цель аренды была достигнута – на участке возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Вид договора (из числа предусмотренных ГК РФ) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49), несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2018 № 305-ЭС18-12143 по делу № А40-113011/2017, предложение заключить договор позже установленного срока уже не имеет правового значения, контрагента нельзя понудить к заключению основного договора в судебном порядке.

Пунктом 4.1 предварительного договора купли-продажи от 15.12.2022 (в редакции дополнительного соглашения от 25.08.2023) стороны определили срок заключения основного договора - до 20.06.2024, вместе с тем, до указанной даты ни одна из сторон Договора не направила другой стороне предложение заключить основной договор, что подтверждается сторонами.

Предложение со стороны ИП ФИО1 о заключении основного договора поступило только 10.09.2024, то есть по истечении предусмотренного предварительным договором срока, при том, что этот срок неоднократно продлялся, соответственно, у АО «ЗСЖБ № 6» отсутствовала обязанность заключить основной договор.

При этом, доказательств уклонения ответчика от заключения договора в период действия предварительного договора материалы дела не содержат.

Обосновывая свою позицию, предприниматель ссылается на абзац 3 пункта 23 Постановления № 49: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Судом первой инстанции толкование ИП ФИО1 разъяснений абзаца третьего пункта 23 Постановления № 49 обоснованно признано неверным, поскольку позиция

Верховного Суда Российской Федерации касается предварительных договоров в отношении имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, что к рассматриваемому спору не может быть применено; земельный участок на момент заключения предварительного договора имелся в натуре и принадлежал истцу на праве собственности.

Из условий предварительного договора, дополнительных соглашений к нему, поведения сторон с определенностью следует, что договор от 15.12.2022 не является основным договором купли-продажи и не может расцениваться в качестве договора:

- договор составлен, его условия сформулированы в соответствии с конструкцией именно предварительного договора, обязанности сторон состоят в подготовке условий для заключения основного договора, последующей передачи земельного участка, обязанности сторон сводятся к заключению основного договора в будущем; установлены обязанности, которым сторонам надлежит выполнить до заключения основного договора; тогда как содержание основного договора составляет непосредственно передача земельного участка и вознаграждения за него, иные условия, которые могут быть включены в договор, являются лишь сопутствующими;

- путем заключения дополнительных соглашений срок заключения основного договора переносился, в чем не было бы необходимости, если бы договор от 15.12.2022 уже являлся основным;

- обращение истца с требованием заключить основной договор фактически является признанием, что такой основной договор сторонами еще не заключен;

- в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Между тем, предварительный договор и соглашения к нему устанавливают лишь порядок определения цены, зависящий от множества факторов, объема исполнения обязанностей каждой из сторон и срока заключения основного договора. При этом, в рамках рассмотрения настоящего дела стороны спорят о цене. Указанное явилось основанием для верного вывода суда первой инстанции, что условие о цене сторонами не достигнуто, в отсутствие согласования условий о цене договор купли-продажи не может быть признан заключенным;

- в предварительном договоре не предусмотрена обязанность Стороны-2 и оплатить стоимость имущества либо его существенную часть до момента заключения Основного договора;

- также обществом «ЗСЖБ № 6» не вносилась оплата по договору купли-продажи – ни в денежной форме, ни путем передачи квартир; внесен лишь задаток по предварительному договору;

- в предварительном договоре отсутствуют условия о передаче Участка обществу АО «ЗСЖБ № 6» до заключения основного договора, Участок предпринимателем АО «ЗСЖБ № 6» не передавался; во владение АО «ЗСЖБ № 6» участок поступил от ООО «ПроектТерра» по договору субаренды;

- в период действия договора от 15.12.2022 сохранял свое действие договор аренды с возможностью выкупа, то есть право на приобретения участка было также и у другого лица.

Таким образом, основной договор купли-продажи ИП ФИО1 и АО «ЗСЖБ № 6» не заключен.

Между тем, ИП ФИО1 в любом случае не может быть лишен права собственности безвозмездно и имеет право на компенсацию утраченного права собственности на земельный участок.

В связи с этим суд апелляционной инстанции отмечает, что сложившаяся ситуация, в которой ИП ФИО1 фактически такого возмещения в полном объеме не получил, сложилась в результате волеизъявления, сознательных действий самого предпринимателя.

01.12.2022 – то есть до заключения предварительного договора купли-продажи с АО «ЗСЖБ № 6» - ИП ФИО1 распорядился участком путем передачи его в аренду

обществу «ПроектТерра». В договоре было предусмотрено право выкупа земельного участка. Уже в период действия предварительного договора с АО «ЗСЖБ № 6», срок выкупа по договору аренды был продлен, определена выкупная цена. Договор аренды содержал положения об обязанности арендодателя согласиться на выкуп участка по согласованной цене, о выкупе арендатор мог заявить в любое время.

То есть предприниматель добровольно, свободным волеизъявлением определил судьбу участка таким образом, выразил согласие на продажу участка обществу «ПроектТерра».

Действительно, срок выкупа ответчиком был пропущен: договором срок установлен до 01.09.2023, о выкупе заявлено 13.09.2024.

Вместе с тем, строительство осуществляло АО «ЗСЖБ № 6», с которым до 20.06.2024 сохранялась возможность заключения договора купли-продажи, то есть участок мог поступить в собственность непосредственному застройщику, в связи с чем выкуп участка обществом «ПроектТерра» не представлялся целесообразным.

Когда истек установленный предварительным договором срок на заключение основного договора и обязанность перед истцом выкупить участок со стороны АО «ЗСЖБ № 6» также прекратилась, то есть правоотношения по выкупу с АО «ЗСЖБ № 6» у истца не сложились (что истец должен был осознавать), с заявлением о выкупе в рамках договора аренды обратилось ООО «ПроектТерра».

С учетом изложенного, злонамеренности, злоупотребления со стороны ответчиков суд не усматривает, напротив, ответчики приняли меры, в результате которых истец должен был получить компенсацию утраты права собственности.

Строительство дома на этот момент было завершено, дом введен в эксплуатацию в октябре 2024 г. ИП ФИО1 должен был понимать, что с регистрацией первого права собственности на помещения в доме его право собственности на земельный участок прекратится. Предложенная ООО «ПроектТерра» выкупная стоимость участка соответствовала ранее установленной договором аренды, кроме того, спор о стоимости мог быть разрешен сторонами.

Однако, ИП ФИО1 отказался от получения возмещения (стоимости участка) в денежной форме и по ранее согласованной цене от ООО «ПроектТерра», очевидно, посчитав более выгодным для себя получение возмещения от АО «ЗСЖБ № 6» путем передачи в собственность квартир.

ИП ФИО1 не учтено, что к этому моменту обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка со стороны АО «ЗСЖБ № 6» прекратилась, стоимость участка также не была согласована и является предметом разногласий, АО «ЗСЖБ № 6» владело участком по иному основанию - по договору субаренды с иным лицом и в октябре данный договор прекратился.

При этом, договор субаренды заключен заводом только тогда, когда первоначально установленные предварительным договором три месяца на заключение основного договора истекли, ИП ФИО1 не был выполнен весь объем обязательств по предварительному договору (ссылка на обязанность выполнения этих работ ФИО2 обоснованно отклонена судом первой инстанции со ссылкой на статьи 308 ГК РФ, поскольку лицом, ответственным перед АО «ЗСЖБ № 6», является именно ИП ФИО1 как сторона договора), земельный участок не был передан, потребовался перенос срока заключения основного договора, то есть когда обществу «ЗСЖБ № 6» стало ясно, что в порядке купли-продажи своевременно получить участок не удастся, а земельный участок был необходим для осуществления строительства.

После заключения договора субаренды АО «ЗСЖБ № 6» смогло оформить на себя разрешение на строительство, в котором в качестве основания пользования участком указан именно договор субаренды.

Судебная коллегия еще раз отмечает, что в рамках правоотношений по продаже участка ИП ФИО1 земельный участок не передавал.

Точная стоимость земельного участка в предварительном договоре купли-продажи не установлена.

Применительно к исковым требованиям необходимость определения такой точной стоимости отсутствует, поскольку основной договор купли-продажи не заключен, оснований считать предварительный договор основным не имеется, иных денежных требований, например, требований о взыскании неосновательного обогащения не заявлено.

В качестве оплаты по предварительному договору квартиры в построенном МКД истцу не передавались, в связи с чем отсутствуют основания и для признания права собственности на квартиры; в удовлетворении исковых требований в данной части судом первой инстанции отказано правомерно.

Соответственно, поскольку договор купли-продажи не заключен и земельный участок не продан ответчику, у ИП ФИО1 возникла обязанность возвратить обществу «ЗСЖБ № 6» полученные в качестве задатка по предварительному договору денежные средства.

Реализуя квартиры собственникам, застройщик по общему правилу учитывает в цене квартир и стоимость расходов в связи с приобретением земельного участка под строительство. В рассматриваемом случае АО «ЗСЖБ № 6» земельный участок в собственность не выкупало, а пользовалось им по договору субаренды.

Поскольку заключение договора купли-продажи не состоялось, а строительство осуществлялось на арендованном участке, АО «ЗСЖБ № 6» в качестве компенсации за пользование земельным участком уступило обществу «ПроектТерра» право требования от ИП ФИО1 возврата внесенного ему задатка в сумме 24 000 000 руб., которые, в свою очередь, ООО «ПроектТерра» предложило истцу зачесть в счет выкупной стоимости по договору аренды.

АО «ЗСЖБ № 6» пояснило, что изначально в договоре субаренды (как и в договоре аренды) была установлена низкая арендная плата, не отвечающая реальной стоимости, именно в связи с предполагавшимся последующим выкупом участка.

Учитывая, что переход участка к АО «ЗСЖБ № 6» состоялся по цепочке арендных сделок, именно данный способ компенсации суд полагает отвечающим реально сложившимся между сторонами правоотношениям, и более того, стороны фактически приступили к его реализации, поскольку у ИП ФИО1 находятся принадлежащие ООО «ПроектТерра» денежные средства, а ООО «ПроектТерра» пользовалось земельным участком и распорядилось им образом, приведшим к прекращению права собственности истца.

С учетом совокупности изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о признании предварительного договора купли-продажи состоявшимся договором купли-продажи, о признании права собственности на квартиры и о взыскании 1 630 000 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи.

Также ИП ФИО1 заявлено требование о взыскании с ООО «ПроектТерра» арендной платы в сумме 249 451 руб. за период с 01.12.2022 по 21.10.2024.

Полагая возможным оставить без изменения решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении данного требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Действительно, на ООО «ПроектТерра» лежит обязанность по внесению арендной платы за указанный период, доказательств исполнения которой ООО «ПроектТерра» не представлено.

Вместе с тем, суду сообщено о наличии у ООО «ПроектТерра» встречного требования к ИП ФИО1, основанного на уступке права требования задатка по предварительному договору.

От выкупа земельного участка обществом «ПроектТерра» ИП ФИО1 отказался; требований о возврате денежных средств обществом «ПроектТерра» не заявлено, денежные средства ответчику не возвращены.

В свою очередь, истцом также не заявлены требования о получении с ООО «ПроектТерра» выкупной цены земельного участка, и суд не может понудить стороны к заявлению подобных требований.

Также между сторонами имеется спор относительно объема и стоимости иных исполненных и неисполненных обязательств, которые должны быть учтены при определении выкупной цены (данный спор с определением стоимости обязательств также не входит

в предмет исследования по настоящему делу, поскольку основной договор купли-продажи не заключен).

В отсутствие соответствующих исковых требований в сложившихся обстоятельствах суд апелляционной инстанции не может установить итоговое сальдо встречных обязательств сторон, как не может и констатировать (без соответствующего волеизъявления ИП ФИО1) отнесение удерживаемых истцом денежных средств в счет выкупной цены земельного участка. Данные противоречия могут быть разрешены сторонами в рамках самостоятельного спора.

Вместе с тем, очевидно, что в настоящий момент промежуточное сальдо сложилось не в пользу ИП ФИО1 и сумма удерживаемых им денежных средств значительно превышает сумму задолженности ООО «ПроектТерра» по арендной плате, в связи с чем суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о взыскании; судебная коллегия полагает возможным согласиться с данным выводом, учитывая обстоятельства настоящего спора.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о вынесении неверного решения по существу спора.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 20.05.2025 по делу № А46-18772/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Т.А. Воронов

Судьи Н.В. Бацман

Е.Б. Краецкая