Постановление от 6 декабря 2023 г. по делу № А40-162724/2017

900/2023-342024(1)



ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-75989/2023

Дело № А40-162724/17
г. Москва
05 декабря 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.А. Комарова, судей А.Г. Ахмедова, Ж.Ц. Бальжинимаевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания М.С. Чапего,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу к/у ООО «Горенский технопарк» - ФИО1 на определение Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2023 по делу № А40-162724/17,

о признании недействительными торгов по реализации имущества должника ООО «Горенский технопарк» по лоту № 1, оформленных протоколом от 08.11.2021 № 73583- ОТПП/1,

о признании недействительными договора купли-продажи от 16.11.2021 № 73583- ОТПП/1/01 и договора уступки права аренды земельного участка от 16.11.2021 № 73583- ОТПП/1/02, заключенных между ООО «Горенский технопарк» в лице конкурсного управляющего и ФИО2,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Горенский технопарк» при участии в судебном заседании:

к/у ООО «Горенский технопарк» - ФИО1 – лично,паспорт От ФИО2 – ФИО3 по дов. от 14.08.2022

ФИО2 – лично,паспорт Иные лица не явились, извещены.

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2018 ООО «Горенский технопарк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО4

Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 21.04.2018 № 70.

Определением суда от 01.10.2019 Гаспарян Лана Кобаевна освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Горенский технопарк».

Определением суда от 19.11.2019 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Горенский технопарк» утвержден ФИО1.

Определением суда от 31.01.2023 отказано в удовлетворении заявления ФИО2 о признании недействительными торгов по реализации имущества должника ООО «Горенский технопарк» по лоту № 1, оформленных протоколом от 08.11.2021 № 73583-ОТПП/1, а также договора купли-продажи от 16.11.2021 № 73583- ОТПП/1/01 и договора уступки права аренды земельного участка от 16.11.2021 № 73583- ОТПП/1/02, заключенных между ООО «Горенский технопарк» в лице конкурсного управляющего и ФИО2, и применении последствий недействительности сделки.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 определение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.07.2023 определение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Представитель кредитора ООО «Проммашэкспо-1» заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель ФИО2 по ходатайству об отложении судебного заседания возражал.

Суд, рассмотрев ходатайство кредитора ООО «Проммашэкспо-1» об отложении судебного разбирательства, отказал в его удовлетворении, о чем вынесено протокольное определение.

Представитель ФИО2 заявление по существу поддержал в полном объеме.

Представитель кредитора ООО «Проммашэкспо-1» возражал против удовлетворения заявления.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2023 г. заявление ФИО2 удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, к/у ООО «Горенский технопарк» - ФИО1 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2023 г. отменить, принять новый судебный акт.

Рассмотрев апелляционную жалобу в порядке статей 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – ГК РФ) торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

То есть, основанием для признания в судебном порядке результатов торгов недействительными, может выступать нарушение процедуры (правил) их проведения.

Причем, основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение процедуры, а только установленное законом.

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ указанной нормы признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту также – Закон о банкротстве).

Доводы заявителя о нарушении его имущественных прав, как победителя торгов, сводятся к тому, что предметом торгов и договора купли-продажи выступает имущество, не являющееся объектом гражданских прав, поскольку имущество, входящее в лот № 1 (здание производственное, нежилое, кадастровый номер 77:03:0006009:2377, 1935 года постройки, общая площадь 1257,2 кв. м, адрес: <...>) решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу № А40-19028/18 признано самовольной постройкой.

Заявитель указал на нарушение организатором торгов требований положений пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве в части указания в сообщении о продаже имущества сведений об имуществе, его составе, характеристиках, описании имущества, поскольку выставленный на продажу объект недвижимости в спорных торгах поименован, как «здание», однако, кадастровый номер 77:03:0006009:2377 относится к записи в ЕГРН на объект недвижимости «помещение».

Кроме того, ФИО2 указал на то, что договор аренды № М-03-034547 от 23.12.2009 будет расторгнут собственником, что приведет к невозможности использования заявителем земельного участка на праве аренды, включенной в состав лота в спорных торгах.

Из материалов дела следует, что конкурсным управляющим в ходе исполнения своих обязанностей установлено, что в ЕГРН содержится запись о принадлежности должнику на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377, а также права аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:03:0006009:79, на котором данный объект недвижимости расположен.

Между тем, конкурсным управляющим в ходе проведения инвентаризации имущества должника было установлено, что непосредственно в границах объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 неустановленными лицами (предположительно должником) был возведен металлический каркас.

Поскольку принадлежность данного объекта должнику не подтверждается какими-либо документами, он не был включен в инвентаризацию, как актив должника.

Сведения о вышеуказанных объекте недвижимости и праве аренды на земельный участок включены конкурсным управляющим должника в инвентаризационные описи и опубликованы в ЕФРСБ 19.12.2019, сообщение № 4513268.

В связи с тем, что оба выявленных актива должника предоставлены в залог ООО «Проммашэкспо-1» (правопреемник КБ «БРТ» АО), проведена обязательная оценка предметов залога, сообщение о результатах оценки опубликовано в ЕФРСБ 03.04.2020, сообщение № 4885718.

Объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 был оценен в 481.441 руб., право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006009:79 было оценено в 27.393.599 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.05.2021 по настоящему делу утвержден порядок реализации объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 и права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006009:79.

Объект недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006009:79 были объединены в один лот в целях дальнейшей реализации.

Утвержденный порядок реализации включал проведение первого аукциона по оценочной стоимости, повторного аукциона по начальной цене первого аукциона, уменьшенной на 10 % и публичного предложения по начальной цене повторного аукциона, снижающейся на 10 % каждые 7 дней до достижения минимальной цены отсечения в 10 % от начальной цены публичного предложения.

Сообщение о первом аукционе опубликовано в ЕФРСБ 21.05.2021 № 6697932, дата проведения аукциона 12.07.2021, признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок.

Сообщение о повторном аукционе опубликовано в ЕФРСБ 12.07.2021 № 6979172, дата проведения аукциона 06.09.2021, признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок.

Сообщение о публичном предложении опубликовано в ЕФРСБ 24.09.2021 № 7391809.

Представитель ФИО2 по агентскому договору представил заявку ФИО2 07.11.2021 в 23 час. 58 мин. 15 сек. с ценой предложения 12.557.000 руб.

Заявка и приложенные к ней документы соответствовали требованиям Закона о банкротстве, задаток был зачислен на специальный счет должника в установленных порядке и размере.

Вследствие этого ФИО2 признан победителем торгов и, впоследствии, 16.11.2021 с ним был заключены договоры купли-продажи, которые были полностью оплачены в течение месяца с даты их заключения.

Вместе с тем, на момент проведения торгов (первое сообщение опубликовано в ЕФРСБ 21.05.2021) вступившим в законную силу 28.07.2020 решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу № А40-19028/18-41-130 металлический каркас площадью 1 257, 2 кв. м по адресу: <...>, признан самовольной постройкой, а зарегистрированное на него право собственности ООО «Горенский технопарк» отсутствующим.

Указанным решением суд обязал ООО «Горенский технопарк» снести указанную самовольную постройку.

Установил срок исполнения решения суда – в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный решением срок Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости города Москвы предоставлено право снести указанную самовольную постройку за счет ответчика.

Из материалов регистрационного дела, предоставленного Управлением Росреестра по г. Москве следует, что в декабре 2021 года здание было снесено.

Представлены акт мониторинга объекта от 20.12.2021 с приложением фотографий (стр. 188-190 регистрационного дела), письмо заместителя Префекта восточно-

административного округа города Москвы в адрес руководителя Департамента городского имущества города Москвы М.Ф. Гаману, датированное 21.12.2021, о факте демонтажа спорного здания с приложением фотографий (стр. 204-207 регистрационного дела).

В результате чего 26.01.2022 Департаментом городского имущества города Москвы подано заявление о прекращении права собственности на здания 77:03:0006009:1035 (стр.1-5 регистрационного дела) и на помещение 77:03:0006009:2377 (стр. 9-13 регистрационного дела), что и явилось основанием для приостановки и последующего отказа в регистрации перехода права собственности по оспариваемым торгам.

То есть, к моменту подачи заявления о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости его уже не было в натуре, что подтверждается данными Департамента и были поданы документы на регистрацию прекращения права собственности.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2023 по делу № А40-194933/2022 указано, что металлический каркас площадью около 1 000 кв. м на фундаменте с кирпичной кладкой по адресу: г. Москва, ул. 1- я Владимирская, д. 12 Б является объектом капительного строительства; объект по адресу: <...> является прочно связанным с землей через заглубленные монолитные ж/б фундаменты.

Актом Госинспекции по недвижимости города Москвы от 25.06.2018 № 9035411 установлено, что фактически здание демонтировано, на участке находится металлический каркас площадью около 1 000 кв.м. на фундаменте с кирпичной кладкой.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что металлический каркас на указанном земельном участке является объектом капитального строительства, прочно связан с землей, его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно, указанный объект является объектом недвижимости (стр. 6 решения).

Таким образом, арбитражный суд признал металлический каркас объектом капитального строительства.

Согласно ст. 130 ГК РФ объектами недвижимости признаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

То есть металлический каркас и фундамент с кирпичной кладкой являются единым целым, являются неотъемлемыми частями одного объекта недвижимости, перемещение объекта невозможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

В связи с чем, указанный объект (металлический каркас + фундамент) не является постройкой 1935 года и следовательно, строение целиком является самовольной постройкой.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка не является объектом гражданских прав и объектом сделок; использование самовольной постройки не допускается.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Как имущество, изъятое из оборота, самовольная постройка исключается из имущества должника, составляющего конкурсную массу.

Следовательно, указанное имущество не могло быть включено в конкурсную массу, а в случае включения – подлежало исключению из конкурсной массы, и не могло являться предметом торгов, поскольку у должника фактически уже отсутствовало право собственности на указанное имущество.

Учитывая изложенное, у конкурсного управляющего отсутствовало право на проведение торгов изъятого из оборота имущества.

Заявителем произведена оплата за имущество в полном объеме.

Стоимость имущества, определенная на торгах и оплаченная заявителем, составила 12.557.000 рублей.

Вместе с тем, имущество по настоящее время фактически не передано и не может быть передано в связи с его фактическим отсутствием.

Право собственности на объект недвижимости (здание) было признано отсутствующим и было погашено, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.07.2022 № 99/2022/481924405.

Таким образом, договор купли-продажи не может быть исполнен в натуре, что непосредственно нарушает права ФИО2

Представитель кредитора в судебном заседании пояснил, что поскольку лот является делимым, то в случае удовлетворения заявления, торги могут быть признаны недействительными в части продажи здания, а право аренды земельного участка должно быть сохранено.

При этом, в настоящее время Департаментом инициирован спор о расторжении договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, как следует из п. 1.1. договора аренды от 23.12.2009 № М-03-034547 (далее – договор) продаваемое право аренды земельного участка предоставлено в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации производственного здания в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Согласно п. 4.2. договора, земельный участок предоставляется без права возведения временных и капитальных строений и сооружений.

В соответствии с п. 5.7. договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями его предоставления.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае самовольного строительства на земельном участке и в случае использования участка не по целевому назначению (п.6.1. договора).

В судебном заседании представитель ФИО2 пояснил, что в виду отсутствия производственного здания, для эксплуатации которого был предоставлен земельный участок, при расторжении договора аренды собственником земельного участка, его использование иным способом заявителем невозможно.

Также необходимо отметить, что здание и право аренды были включены при реализации торгов в один лот, что исключает возможность последующего их разделения в рамках рассмотрения настоящего спора.

Таким образом, торги подлежат признанию недействительными в полном объеме.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Нарушение требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными по иску лица, заинтересованного в надлежащем проведении публичных торгов для обеспечения конкуренции покупателей и получения наибольшей цены за продаваемое имущество.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии со ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договоров, заключенных по результатам этих торгов.

Как следует из материалов дела, по итогам реализации лота № 1 между ООО «Горенский технопарк» в лице конкурсного управляющего и ФИО2 заключены договор купли-продажи от 16.11.2021 № 73583-ОТПП/1/01 и договор уступки права аренды земельного участка от 16.11.2021 № 73583-ОТПП/1/02.

Заявителем была произведена оплата за имущество в полном объеме в размере 12.557.000 рублей.

В связи с признанием торгов по продаже имущества должника недействительными, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 16.11.2021 № 73583-ОТПП/1/01 и договор уступки права аренды земельного участка от 16.11.2021 № 73583-ОТПП/1/02, заключенные между ООО «Горенский технопарк» в лице конкурсного управляющего и ФИО2 подлежат признанию недействительными, а денежные средства в размере 12.557.000 рублей должны быть возвращены ФИО2

Исходя из изложенного, суд первой инстанции удовлетворил заявление ФИО2 о признании недействительными торгов. Признал недействительными торги по реализации имущества должника ООО «Горенский технопарк» по лоту № 1, оформленные протоколом от 08.11.2021 № 73583- ОТПП/1. Признал недействительными договор купли-продажи от 16.11.2021 № 73583- ОТПП/1/01 и договор уступки права аренды земельного участка от 16.11.2021 № 73583- ОТПП/1/02, заключенные между ООО «Горенский технопарк» в лице конкурсного управляющего и ФИО2 Обязал конкурсного управляющего ООО «Горенский технопарк» ФИО1 возвратить ФИО2 денежные средства в размере 12.557.000 рублей, оплаченные по договору купли-продажи от 16.11.2021 № 73583-ОТПП/1/01 и договору уступки права аренды земельного участка № 73583-ОТПП/1/02 от 16.11.2021.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Так вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-19028/18-41-130 от 21.02.2020 г., указано, что Актом Госинспекции по недвижимости города Москвы от 25.06.2018 № 9035411 установлено, что согласно сведениям публичной кадастровой карты на участке находится 1-этажное здание 1935 года постройки площадью 1 257, 2 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006009:1035, в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение площадью 1 257, 2 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 по адресу: г. Москва, ул. 1-я Владимирская, д. 12Б, пом. I, - а фактически здание демонтировано, на участке находится металлический каркас площадью около 1 000 кв. м на фундаменте с кирпичной кладкой.

Судебной экспертизой установлено, что металлический каркас на указанном земельном участке является объектом капитального строительства, прочно связан с землей, его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-194933/2022 вступившем в силу, более полно раскрыты данные судебной экспертизы : металлический каркас площадью около 1 000 кв. м на фундаменте с кирпичной кладкой по адресу: <...> является объектом капительного строительства; объект по адресу: <...> является прочно связанным с землей через заглубленные монолитные ж/б фундаменты (стр. 6 Решения).

Актом Госинспекции по недвижимости города Москвы от 25.06.2018 № 9035411 установлено, что… фактически здание демонтировано, на участке находится металлический каркас площадью около 1 000 кв.м. на фундаменте с кирпичной кладкой. Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что металлический каркас на указанном земельном участке является объектом капитального строительства, прочно связан с землей, его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно, указанный объект является объектом недвижимости. (стр. 6 решения по делу А40-194933/2022)

Т.е. Арбитражный суд города Москвы признал металлический каркас объектом капитального строительства. Согласно ст. 130 ГК РФ объектами недвижимости признаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Т.е. судебная экспертиза показала, что металлический каркас и фундамент с кирпичной кладкой являются единым целым, являются неотъемлемыми частями одного объекта недвижимости, перемещение объекта невозможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Таким образом, экспертиза показала, что указанный объект (металлический каркас + фундамент) не является постройкой 1935 г. и следовательно, строение целиком является самовольной постройкой. Поименованные объекта как «металлический каркас» в резолютивной части решения по делу № А40-19028/18-41-130 было раскрыто в мотивировочной части данного решения.

Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 13.07.2023 г. по настоящему делу указал, что именно спорный объект признан самовольной постройкой решениями по делам А40-194933/2022 и А40-19028/18 (абзац 1 стр. 19 Постановления).

10 июня 2022 г. право собственности на здание и помещение прекращено на основании заявления Департамента городского имущества города Москвы от 26.01.2022 г. На данный момент у Должника нет ни одного объекта недвижимости на праве собственности.

Из материалов регистрационного дела, предоставленного Управлением Росреестра по г. Москве следует, что в декабре 2021 г. здание было снесено. Представлены Акт мониторинга объекта от 20.12.2021 г. с приложением фотографий,

(стр. 188-190 регистрационного дела), Письмо заместителя Префекта восточно-административного округа города Москвы в адрес руководителя Департамента городского имущества города Москвы М.Ф. Гаману, датированное 21.12.2021 г., о факте демонтажа спорного здания с приложением фотографий (стр. 204-207 регистрационного дела).

В результате чего 26.01.2022 Департаментом городского имущества города Москвы подано заявление о прекращении права собственности на здания 77:03:0006009:1035 (стр.1-5 Регистрационного дела) и на помещение 77:03:0006009:2377 (стр. 9-13 регистрационного дела), что и явилось основанием для приостановки и последующего отказа в регистрации перехода права собственности по оспариваемым торгам

Основанием для сноса здания явилось Решение Арбитражного суда от 21.02.2020 по делу № А40-19028/18, признавшее указанное здание самовольной постройкой.

Т.е. договор купли-продажи нежилого помещения не может быть исполнен в натуре.

Из регистрационного дела, представленного Росреестром в материалы обособленного спора, следует следующее: 1) Здание в декабре 2021 года демонтировано, составлены акты 2) 26.12.2021 г. ДГИ города Москвы подано заявление о прекращении права 3) 12.02.2022 г. Конкурсным управляющим и ФИО2 были поданы документы на регистрацию перехода права собственности на имущество. 4) 21.02.2022 г. Управлением Росреестра по городу Москве в адрес ФИО2 и ООО «Горенский Технопарк» было направлено уведомление о приостановке регистрации № КУВД-001/2022-5408773. 5) 14.04.2022 г. ФИО2 подал заявление о прекращении регистрации перехода права собственности 6) 19 мая 2022 г. получено уведомление об отказе в прекращении регистрации перехода права собственности поскольку, такое заявление может быть подано только двумя сторонами одновременно, и об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-5408773/8 по заявлению от 12.02.2022 г. 7) 10 июня 2022 г. право собственности на здание и помещение прекращено на основании заявления Департамента городского имущества города Москвы от 26.01.2022 г.

Таким образом, причиной отказа в регистрации явилось именно признание объекта недвижимости самовольной постройкой и поступлением в Росреестр заявления ДГИ о погашении права собственности датой более ранней, чем дата заявления о переходе права собственности.

Суд кассационной инстанции указал в абзаце 4 на стр. 19 Постановления от 13.07.2023 г., что конкурсный управляющий должника не вправе был осуществлять продажу указанной самовольной постройки в порядке статьи 139 Закона о банкротстве, что исключает какую-либо ответственность ФИО2 перед конкурсным управляющим должника за действия, связанные с участием в торгах и заключении договора купли-продажи.

Конкурсный управляющий указывает на возможность разделения лота после проведения торгов и заключения договора на часть лота (переход права аренды на земельный участок).

Продаваемое право аренды земельного участка предоставлено в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации производственного здания в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п. 1.1. Договора аренды № М-03- 034547 от 23.12.2009).Согласно п. 4.2. Договора «земельный участок предоставляется без права возведения временных и капитальных строений и сооружений». Согласно п. 5.7 Договора Арендатор «обязан использовать участок в соответствии с целями его предоставления». Арендодатель имеет право расторгнуть Договор аренды в случае самовольного строительства на земельном участке и в случае использования участка не по целевому назначению (п.6.1. Договора аренды).

Таким образом, в виду отсутствия производственного здания, для эксплуатации которого был предоставлен земельный участок, продажа права аренды земельного участка в существующем виде не отвечает признакам добросовестности, поскольку договор аренды, по которому передаются права, будет расторгнут Собственником земельного участка; использовать иным способом данный участок Покупатель не сможет.

Так же следует заметить, что в данный момент конкурсный управляющий, указывая на необходимость заключения договора уступки права аренды земельного участка, не учитывает, что Департаментом городского имущества города Москвы уже было подано заявление о расторжении договора аренды с ООО Горенский технопарк на спорный земельный участок, судебное заседание по рассмотрению указанного заявления назначено на 24.01.2024 г. (дело № А40-28183/2023).

Продажа имущества, право собственности на которое в судебном порядке признано отсутствующим, нельзя признать добросовестным (абзац 6 стр. 18 Постановления Арбитражного суда Московского округа).

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Из указанных норм права следует, что, требуя признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности, заявитель должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Таким образом, по смыслу статьи 449 Гражданского кодекса условиями для признания торгов недействительными являются одновременное несоблюдение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего кодекса (ч.2 ст. 499 ГК РФ).

Наличие существенных нарушений закона при проведении спорных торгов, повлёкшее нарушение имущественных интересов заявителя, является основанием для признания этих торгов недействительными.

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании изложенного, коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции в полном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в определении, соответствуют фактическим обстоятельствам

дела, им дана надлежащая правовая оценка; судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли или опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч.4 ст.270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 102, 110, 269-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятый Арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2023 по делу № А40162724/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу к/у ООО «Горенский технопарк» - ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: А.А. Комаров Судьи: А.Г. Ахмедов

Ж.Ц. Бальжинимаева