Решение от 6 мая 2026 г. АС города Москвы

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-167677/25-176-1130
7 мая 2026 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 7 мая 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2026 года


Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дмитраковой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «АВ реалти»

к ответчику: Департамент городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

с участием: от истца - ФИО1 по дов. от 12.01.2026;

от ответчика - неявка, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО «АВ реалти» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением в уточненной в порядке ст.49 АПК РФ редакции предмета исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 59,8 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>/П, в части абзаца третьего п.1.6, абзацев шестого и седьмого п.1.8, п.п.2.1.2, 2.1.4, 2.1.9, 3.1, 3.4, 3.7, 3.8, абзаца второго п.4.3, 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1, 6.3, 6.4, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.4, 8.5, 8.7, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11, 9.7.

Истец поддержал исковые требования со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» он имеет преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 05.04.2021 № ЭТ07-00162/21 (далее по тексту также - договор), объектом которого является нежилое помещение площадью 59,8 кв.м, расположенное в здании по адресу: <...>/П.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

В целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее по тексту также – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ответчик письмом от 29.05.2025 № 33-6-115709/25-(0)-3 на основании своего распоряжения от 26.05.2025 № 64689 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/П, общей площадью 59,8 кв.м» направил истцу проект договора купли-продажи указанной недвижимости с установлением в п.3.1 проекта договора выкупной цены объекта в размере 6.560.000 рублей 00 копеек на основании отчета об оценке рыночной стоимости ООО «Центр оценки «Аверс» от 23.04.2025 № М1368-849-П/2025 и экспертным заключением Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» от 24.04.2025 № 33/865-25.

Истец, считая рыночную стоимость выкупаемого арендуемого нежилого помещения необоснованно ответчиком завышенной, обратился в независимую экспертную организацию ООО «ЭКБИСТ», в соответствии с заключением которой от 16.06.2025 № 25/06-29 рыночная стоимость выкупаемого арендуемого нежилого помещения составляет 2.700.000 рублей 00 копеек.

Также истец указывает на то, что им проведены неотделимые улучшения в арендуемом помещении на сумму 2.082.569 рублей 44 копеек.

Таким образом по мнению истца рыночная стоимость выкупаемого арендуемого помещения подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений в размере 2.082.569 рублей 44 копеек и с учетом произведенного зачета, подлежащая оплате цена выкупаемого арендуемого помещения составляет 617.430 рублей 56 копеек.

Истец, не согласившись с предлагаемой ответчиком в проекте договора купли-продажи арендуемого помещения ценой, направил ответчику протокол разногласий с предложением цены объекта.

Ответчик не согласился с предложенной истцом ценой арендуемого помещения и отклонил протокол разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном ч.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ, истец обратился в суд с исковыми требованиями.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым нежилым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 29.07.1998 № 135-ФЗ и от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем в данном случае стоимость испрашиваемого имущества, установленная ООО «ЭКБИСТ» в отчете от 16.06.2025 № 25/06-29, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым по делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена независимая судебная оценочная экспертиза по определению: какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 59,8 кв. м, расположенного в здании по адресу: <...>/П без НДС по состоянию на 26.05.2025? Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «ЛСЭ» ФИО2

Согласно заключению эксперта ООО «ЛСЭ» ФИО2 от 12.02.2026 № 032-ОЭ рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости по состоянию на 26.05.2025 округленно составила 5.440.000 рублей 00 копеек.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела документами на объект исследования.

Проведение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд считает надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие стороны с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

Согласно ч.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Порядок оформления согласия ответчика на производство неотделимых улучшений и возмещения их стоимости установлен п.п.2.5.11-2.5.13 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП «Об утверждении положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы».

Стоимость неотделимых улучшений засчитывается ответчиком на этапе проведения оценочных мероприятий при предоставлении арендатором оценщику согласия департамента на проведение неотделимых улучшений, соответствующего положению, а также проектно-сметной документации и финансовых документов, подтверждающих фактические затраты на проведение ремонтно-строительных работ.

Представленное истцом письмо в адрес ответчика от 23.06.2025 о согласовании работ по проведению неотделимых улучшений без доказательств его направления в адрес ответчика и его получения последним, само по себе не является согласием ответчика на проведение запрашиваемых истцом работ в арендуемом нежилом помещении.

В соответствии с Положением об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (п.п.2.5.11-2.5.13), утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП, пользователи объектов нежилого фонда вправе с согласия департамента производить за свой счет неотделимые улучшения объектов нежилого фонда, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Согласие на производство неотделимых улучшений подлежит оформлению дополнительным соглашением к соответствующему договору о передаче объекта нежилого фонда пользователю или решением собственника в отношении объектов, переданных государственным унитарным предприятиям и учреждениям города Москвы.

Стоимость произведенных с согласия департамента неотделимых улучшений возмещается пользователю объекта в порядке, предусмотренном правовым актом Правительства Москвы, при этом соответствующее положение должно содержаться в договоре, заключаемом с пользователем.

При этом ответчиком не предоставлялось истцу согласие на производство неотделимых улучшений, а также не проводилось согласование проектно-сметной документации и финансовых документов, подтверждающих фактические затраты.

Кроме того условиями п.3.4 договора аренды неотделимые улучшения, произведенные арендатором, возмещению не подлежат.

Согласно п.3 ст.623 Гражданского кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

На основании изложенного арбитражный суд пришел к выводу о том, что правовые основания для вычета стоимости неотделимых улучшений из общей стоимости недвижимого имущества в настоящем случае отсутствуют.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы арбитражный суд пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи выкупаемого нежилого помещения (п.3.1 договора), подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта ООО «ЛСЭ» ФИО2 от 12.02.2026 № 032-ОЭ без учета стоимости неотделимых улучшений.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п.4 ст.35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте в сети «Интернет» объявления о продаже. Начисленные проценты перечисляются в порядке, установленном Бюджетным кодексом РФ. Покупатель вправе оплатить приобретаемое государственное или муниципальное имущество досрочно.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то разногласия в части п.3.4 договора также подлежат урегулированию исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в п.3.1 договора на основании заключения эксперта ООО «ЛСЭ» ФИО2 от 12.02.2026 № 032-ОЭ, с установлением суммы ежемесячного платежа в размере не менее 194.285 рублей 71 копейки (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2015 № Ф05-14015/2015 по делу № А40-136047/14).

Абзац третий п.1.6 не подлежит исключению из договора, поскольку фактически в нем отсутствует.

Абзац шестой п.1.8 не подлежит исключению из договора, поскольку создает условия соблюдения баланса интересов сторон, не противоречит нормам действующего законодательства РФ и подлежит изложению в редакции ответчика.

Абзац 7 п.1.8 подлежат исключению из договора, поскольку не подписание договора истцом в течение 30 дней в электронном виде, не влечет его расторжение (при вступившем в силу судебном акте об урегулировании разногласий применительно к ст.ст.445, 446 Гражданского кодекса РФ).

Пункт 2.1.2 подлежит исключению из договора, поскольку в соответствии со ст.334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, в случае же установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств.

В соответствии с п.5 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находиться в залоге у продавца до полной его оплаты.

В соответствии с п.2 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» к залогу недвижимости имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке, однако, указанное не является обязанностью сторон.

В рассматриваемом случае, условия, касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла указанной нормы должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие наличие электронной закладной добавляет больше прав, при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, что бесспорно нарушает баланс интересов сторон и противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Пункт 2.1.4 не подлежит исключению из договора, поскольку создает условия соблюдения баланса интересов сторон, не противоречит нормам действующего законодательства РФ и подлежит изложению в редакции ответчика.

Пункт 2.1.9 подлежит исключению из договора, поскольку противоречит положениям ст.209 Гражданского кодекса РФ в части нарушения/ограничения права собственника по распоряжению вещью в объеме, большем, чем это предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя.

Суд отказывает истцу в исключении из договора п.3.7, поскольку согласно ст.425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом п.3.7 договора создает условия соблюдения баланса интересов сторон, не противоречит нормам действующего законодательства РФ и подлежит изложению в редакции ответчика.

Пункт 3.8 подлежит исключению из договора, поскольку в соответствии с п.4 ст.488, п.3 ст.489 Гражданского кодекса РФ договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Согласно ч.3 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Следовательно, ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент заключения договора и не зависит от изменения в будущем, следовательно, предлагаемые ответчиком условия п.3.8 договора не соответствуют ч.3 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Пункт 4.3 договора подлежит изложению в редакции истца: «Предметом залога является объект. Последующий залог допускается только с согласия продавца.», поскольку согласно ч.5 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Пункт 4.3 в редакции ответчика противоречит п.5 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ поскольку необоснованно предоставляет дополнительные права продавцу и возлагает дополнительные обязанности на покупателя. Более того продавец не имеет права включать в договор купли-продажи пункты, не относящиеся к предмету договора, а также ограничивать покупателя в распоряжении полученными доходами от предпринимательской деятельности.

Пункты 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2 подлежат исключению из договора, поскольку противоречат положениям ст.209 Гражданского кодекса РФ в части нарушения/ограничения права собственника по распоряжению вещью в объеме, большем, чем это предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя.

Пункты 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 подлежат исключению из договора, поскольку положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст.31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным.

Положения п.п.5.4, 5.5 также противоречат ст.209 Гражданского кодекса РФ в части нарушения/ограничения права собственника по распоряжению вещью в объеме, большем, чем это предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя, поскольку согласно п.5 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа.

В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ, поскольку согласно п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ штрафные санкции обеспечивают обязательство между должником и кредитором, т.е. гражданско-правовое обязательство.

Пункт 6.1 договора подлежит изложению в редакции ответчика: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Суд отказывает истцу в исключении из договора п.6.3 и излагает его в редакции ответчика с исключением слов «и выдачи электронной закладной», поскольку согласно п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ штрафные санкции обеспечивают обязательство между должником и кредитором, т.е. гражданско-правовое обязательство.

Пунктом 2 ст.330 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что штрафные санкции являются не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности.

На основании ст.329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а так же другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.61 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляемыми государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Пунктом 1 ст.551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Порядок государственной регистрации недвижимости установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, которое является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 3 ст.433 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, истец обязан осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и спорный пункт договора создает основания для соблюдения баланса интересов сторон и не противоречит нормам действующего законодательства РФ.

Суд отказывает истцу в исключении из договора п.6.4 и излагает его в редакции ответчика, поскольку в соответствии со ст.351 Гражданского кодекса РФ залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения, обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в соответствии с законом и договором.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога; гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п.2 ст.345 Гражданского кодекса РФ; иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Спорный пункт договора создает основания для соблюдения баланса интересов сторон и не противоречит нормам действующего законодательства РФ.

Суд отказывает истцу в исключении из договора п.6.8 и излагает его в редакции ответчика, поскольку согласно ст.329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

Согласно Федеральному закону от 29.07.2004 № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» размер задолженности не относится к информации, составляющей коммерческую тайну.

Суд отказывает истцу в исключении из договора п.6.9 и излагает его в редакции ответчика, поскольку данный пункт не противоречит положениям ст. 313 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 6.10 подлежит исключению из договора, поскольку судом исключены из договора п.п.2.1.2, 2.1.9, 5.1, в обеспечение исполнения обязательств по которым данный пункт содержит штрафную санкцию.

Пункт 6.11 подлежит исключению из договора, поскольку ограничивает право покупателя реализовать предоставленное ему ст.333 Гражданского кодекса РФ право, в связи с чем является ничтожным.

Суд отказывает истцу в исключении/изменении из/в договора/е п.п.8.4, 8.5, 8.7, 8.8 (изменение), 8.9, 8.10 (изменение) и излагает их в редакции ответчика, поскольку доказательств того, что предложенная ответчиком в проекте договора редакция данных пунктов противоречит закону, истцом в материалы дела не представлено. Спорные пункты создают основания для соблюдения баланса интересов сторон и не противоречат нормам действующего законодательства РФ.

Согласно ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Этой же нормой закона установлено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Таким образом, как наличие в законе норм, регулирующих отношения сторон, так и несогласие стороны с предложенными условиями сами по себе не могут являться основанием исключения таких условий из договора при урегулировании разногласий судом.

Направив истцу проект договора купли-продажи, ответчик, как сторона договора, заявила о всех условиях, которые считает для себя существенными при продаже спорного объекта.

Поэтому истец, не согласившись с такими условиями, обязан в силу ст.65 АПК РФ мотивированно обосновать и доказать, что данные условия неприемлемы, нарушают его права и не соответствуют характеру сделки или по иным (доказанным истцом обстоятельствам) не должны содержаться в заключаемом сторонами договоре.

Суд исходит из того, что ст.422 Гражданского кодекса РФ предписывает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Законом не предусмотрено, что в заключаемый сторонами договор могут быть внесены только те условия, которые обязательны в силу закона.

Таким образом, исключение судом при урегулировании разногласий тех условий, которые в силу закона не являются обязательными, лишь на том основании, что такие условия в силу закона необязательны, по существу лишает сторону, предложившую такие условия, права на судебную защиту.

Пункты 8.11, 9.7 не подлежат исключению из договора, поскольку фактически в нем отсутствуют.

Поскольку неприемлемость для покупателя спорных условий проекта договора в части истцом нормативно не доказана, а их незаконность судом не установлена, суд пришел к выводу о том, что за исключением условий абзаца 7 п.1.8, пунктов 2.1.2, 2.1.9, 3.8, абзаца второго п.4.3, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.1-5.5, 6.10, 6.11 договор подлежит заключению на условиях представленного ответчиком проекта договора.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

АПК РФ установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст.68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Иные доводы сторон также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречат обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П разъяснено, что возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу ст.19 (ч.1) и ст.46 (чч.1 и 2) Конституции РФ и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Как следует из п.19 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах не предусмотрено освобождение надлежащего ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов по уплате государственной пошлины в связи с тем, что он не наделен полномочиями самостоятельно (в отсутствие правового акта иного лица, органа власти, в том числе суда) совершить действия, позволяющие истцу реализовать свои права, законные интересы, о защите которых он обратился в суд.

Таким образом, в случае признания обоснованным полностью или частично заявления об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц судебные расходы подлежат возмещению соответственно этим органом в полном размере (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.08.2017 № 302-КГ17-4293 по делу № А33-6026/2016).

В соответствии с п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, то расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (ч.1 ст.110 АПК РФ).

Также из материалов дела следует, что определением от 08.10.2025 по ходатайству истца Арбитражным судом города Москвы была назначена независимая судебная экспертиза.

Согласно абзацу четвертому п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» при наличии согласия на проведение экспертизы нескольких лиц, участвующих в деле, эти лица в отсутствие иного соглашения между ними обязаны внести на депозитный счет суда в равных частях денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (ч.1 ст.108, ч.4 ст.110 АПК РФ).

Денежные средства за проведение экспертизы в размере 95.000 рублей 00 копеек внесены ООО «Сибас» за ООО «АВ Реалти» на депозитный счет суда платежным поручением от 11.09.2025 № 8.

Согласно ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст.106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе денежные суммы, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст.112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. Возможность рассмотрения арбитражным судом заявления о распределении судебных расходов в том же деле и тогда, когда оно подано после принятия решения судом первой инстанции, постановлений судами апелляционной и кассационной инстанций АПК РФ не исключает.

Учитывая, что институт возмещения судебных расходов не должен являться необоснованным препятствием для обращения в суд с целью защиты прав, но в то же время выполняет роль одного из средств предотвращения сутяжничества, а также то, что правоотношения, существующие между истцом и ответчиком, находятся в ситуации неопределенности до момента вынесения окончательного судебного акта по делу, на суде лежит обязанность установления баланса в рисках сторон относительно понесенных ими судебных расходов.

Арбитражный суд в силу ст.7 АПК РФ должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Конституционный Суд РФ в своих Определениях от 25.02.2010 № 224-О-О, от 21.12.2004 № 454-О и от 20.10.2005 № 355-О неоднократно указывал на то, что суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон; данная норма не может рассматриваться как нарушающая конституционные права и свободы заявителя.

При изложенных обстоятельствах истцу возмещаются за счет ответчика судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40.000 рублей 00 копеек.

Истец также в рамках дела заявляет в порядке ст.ст.101, 106, 110, 112 АПК РФ требование о взыскании с ответчика 50.000 рублей 00 копеек судебных расходов, которое обосновывает тем, что в целях представления своих интересов в рассмотрении дела в суде первой инстанции вынужден был прибегнуть к услугам внесудебного оценщика ООО «ЭКБИСТ». Указанная сумма выплачена истцом исполнителю в полном объеме. Сумма заявленных и понесенных истцом расходов документально подтверждена и доказана.

Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» перечень судебных издержек, предусмотренный АПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Издержки, связанные с получением доказательств, положенных в основу принятых судебных актов, подлежат взысканию по правилам ст.110 АПК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 20.01.2017 № 308-ЭС16-18988).

Согласно п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст.89 АПК РФ.

В рассматриваемом случае представленный истцом в материалы дела отчет об оценке ООО «ЭКБИСТ» от 16.06.2025 № 25/06-29, изготовленный по заказу истца, не был принят арбитражным судом в качестве надлежащего и допустимого доказательства по делу, поскольку был получен истцом с нарушением закона, о чем указано в решении по делу, и указанный отчет не был положен в основу итогового судебного акта, в связи с чем такие расходы не подлежат возмещению (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2024 № Ф05-22512/2024 по делу № А41-39260/2022).

Истец также в рамках дела заявляет в порядке ст.ст.101, 106, 110, 112 АПК РФ требование о взыскании с ответчика 200.000 рублей 00 копеек судебных расходов, которое обосновывает тем, что в целях представления своих интересов и участия в рассмотрении дела в суде первой инстанции вынужден был прибегнуть к услугам представителя, в связи с чем между истцом (клиентом) и ООО «Юнайтед» (исполнителем) был заключен договор об оказании юридических услуг от 02.06.2025, в рамках исполнения обязательств по которому исполнитель оказал заказчику услуги на общую сумму 200.000 рублей 00 копеек. Указанная сумма выплачена истцом исполнителю в полном объеме. Сумма заявленных и понесенных истцом расходов документально подтверждена и доказана.

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст.112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. Возможность рассмотрения арбитражным судом заявления о распределении судебных расходов в том же деле и тогда, когда оно подано после принятия решения судом первой инстанции, постановлений судами апелляционной и кассационной инстанций АПК РФ не исключает.

Согласно п.п.12 и 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч.2 ст.110 АПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Учитывая, что институт возмещения судебных расходов не должен являться необоснованным препятствием для обращения в суд с целью защиты прав, но в то же время выполняет роль одного из средств предотвращения сутяжничества, а также то, что правоотношения, существующие между истцом и ответчиком, находятся в ситуации неопределенности до момента вынесения окончательного судебного акта по делу, на суде лежит обязанность установления баланса в рисках сторон относительно понесенных ими судебных расходов.

Арбитражный суд в силу ст.7 АПК РФ должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Конституционный Суд РФ в своих Определениях от 25.02.2010 № 224-О-О, от 21.12.2004 № 454-О и от 20.10.2005 № 355-О неоднократно указывал на то, что суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон; данная норма не может рассматриваться как нарушающая конституционные права и свободы заявителя.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 454-О обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым – на реализацию требования ст.17 (ч.3) Конституции РФ. Именно поэтому в ч.2 ст.110 АПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. Вместе с тем, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суд не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Между тем необходимым условием для компенсации судебных издержек, понесенных стороной, в пользу которой принято судебное решение, является соответствие предъявленной к взысканию суммы таких расходов критерию разумности.

Согласно п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч.3 ст.111 АПК РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (ст.ст.2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Взыскание судебных расходов в разумных пределах процессуальным законодательством отнесено к компетенции арбитражного суда и направлено на пресечение злоупотребления правом и недопущение взыскания несоразмерных нарушенному праву сумм.

Однако произвольное уменьшение взыскиваемых расходов, понесенных в связи с восстановлением права, нивелирует ценность судебной защиты как таковой.

Принимая во внимание время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, сложность и категорию дела, срок рассмотрения дела, рассмотрение дела в суде первой инстанции, количество проведенных по делу судебных заседаний и их длительность, объективные цены на юридические услуги, сложившуюся судебную практику по аналогичной категории дел, судебные расходы истца на оплату юридических услуг подлежат взысканию с ответчика в разумных пределах в сумме 40.000 рублей 00 копеек.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и ООО «АВ реалти» (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 59,8 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>/П, изложив п.2.4 договора в следующей редакции: изложив п.2.1.4 договора в следующей редакции: «Письменно уведомлять продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в трехдневный срок с даты принятия соответствующего решения.»; изложив абзац первый п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 5.440.000 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «ЛСЭ» ФИО2 от 12.02.2026 № 032-ОЭ, является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.»; изложив абзацы первый, второй и третий п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п.1.8 договора). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора (п.1.8 договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 194.285 рублей 71 копейки, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»; изложив п.3.7 договора в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе ненаступивших, будущих обязательств покупателя по договорам, заключенным между сторонами, образующаяся переплата, в части не превышающей долг покупателя, продавцом покупателю не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по иным заключенным между сторонами договорам аренды объектов недвижимости, в том числе земельных участков или договорам купли-продажи, иным договорам (при наличии).»; изложив п.4.3 договора в следующей редакции: «Предметом залога является объект. Последующий залог допускается только с согласия продавца.»; изложив п.6.1 договора в следующей редакции: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.»; изложив п.6.3 договора в следующей редакции: «В случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута на объект покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как стоимость права пользования объектом, определенная согласно ранее действовавшим между сторонами условиям договора аренды и индексированная в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещении, находящихся в собственности города Москвы», за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута на объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута на объект. При этом стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута на объект: несовершение действий, предусмотренных договором, с нарушением сроков, указанных в договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин; неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, сервитута, повлекшее отказ в государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу); направление в орган регистрации прав заявления (заявлений) о приостановлении государственной регистрации права собственности, залога, сервитута.»; изложив п.6.4 договора в следующей редакции: «Продавец, как залогодержатель, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по залогу, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества (п.4.1 договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п.2 ст.351 Гражданского кодекса РФ.; изложив п.6.8 договора в следующей редакции: «Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной покупателем в срок задолженности по договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты могут быть размещены продавцом на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.mos.ru.».; изложив п.6.9 договора в следующей редакции: «При наличии просрочки двух и более платежных периодов стороны признают, что любое третье лицо (кредитор) вправе произвести исполнение по оплате договора при условии, что этим третьим лицом (кредитором) производится полное исполнение обязательств по оплате всех платежей по договору (включая ненаступившие по сроку). При этом покупатель считается возложившим на такое третье лицо (кредитора) исполнение обязательств по договору, указанных в настоящем пункте, а продавец обязан принять такое исполнение. С третьим лицом (кредитором), исполнившим полностью обязательства по оплате всех платежей по договору (включая ненаступившие по сроку), продавцом будет заключено соглашение о переводе залога с последующей передачей ему прав на залог. К третьему лицу (кредитору) переходят все права по договору, в том числе право залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального и предшествующих залогодержателей. Третье лицо (кредитор) становится залогодержателем по договору. Условие, содержащееся в настоящем пункте, не может быть истолковано, как отменяющее или изменяющее обязательства покупателя по оплате.»; изложив п.8.4 договора в следующей редакции: «Стороны договорились о том, что выявление указанных в п.8.3 договора обстоятельств влечет за собой расторжение договора во внесудебном порядке. При этом для покупателя являются обязательными заключение соглашения о расторжении договора и совершение действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект к продавцу.»; изложив п.8.5 договора в следующей редакции: «В случае несоблюдения покупателем обязанности по оплате объекта, выраженной в предусмотренной абзацем 6 п.1.8 договора, или непоступлении течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе промежуточных) на счет продавца средств, указанных в п.3.4 договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на объект от продавца к покупателю не состоялся (не зарегистрирован органом регистрации прав), продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор путем направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта) в порядке, установленном разделом 6 договора, при этом договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты направления уведомления, но не позднее 30 дней с даты его получения покупателем (в зависимости от того, какая дата наступит ранее). Указанное в настоящем пункте право принадлежит только продавцу, как первоначальному залогодержателю (в силу закона). Последующие залогодержатели в случае просрочки исполнения обязательств по оплате вправе обратить взыскание на объект, являющийся предметом залога, в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ.»; изложив п.8.7 договора в следующей редакции: «Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п.8.6 договора, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное покупателю взамен изъятого.»; изложив п.8.8 договора в следующей редакции: «В случае расторжения договора (прекращения его в связи с односторонним отказом), ранее существовавшие арендные отношения на объект не восстанавливаются. Покупатель в целях возмещения фактического использования объекта и (или) иных убытков продавца выплачивает продавцу денежные средства в размере рыночной (или остановленной по результату аукциона) стоимости права пользования объектом, определенной согласно ранее действовавшим между сторонами условиям договора аренды и индексированной в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения объекта согласно акту приема-передачи. Продавец при этом обязан выплатить покупателю денежные средства, уплаченные по договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной (или установленной по результату аукциона) стоимости права пользования объектом, определенной согласно ранее действовавшим между сторонами условиям договора аренды и индексированной в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП, за период до даты фактического освобождения объекта покупателем согласно акту приема-передачи, а в случае недостаточности ранее внесенных денежных средств для компенсации периода использования объекта, покупатель обязан произвести соответствующую плату продавцу. В случае признания настоящего договора недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.»; изложив п.8.9 договора в следующей редакции: «Наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам), а также неустоек (штрафов и пеней) на дату принятия решения о ликвидации, реорганизации покупателя и (или) уменьшения его уставного капитала (для юридических лиц), а равно неисполнение покупателем обязанности, предусмотренной п.2.1.4 договора, является основанием для предъявления продавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлении соответствующих обстоятельств.»; изложив п.8.10 договора в следующей редакции: «В случае если на дату включения объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными нормативными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин), продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».».

Абзац 7 п.1.8, пункты 2.1.2, 2.1.9, 3.8, 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.1-5.5, 6.10, 6.11 исключить из договора.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО «АВ реалти» (ОГРН <***>) судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40.000 рублей 00 копеек, судебные представительские расходы в размере 40.000 рублей 00 копеек и по уплате государственной пошлины в размере 50.000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья

Д.С. Рыбин