Постановление от 15 января 2024 г. по делу № А51-11036/2022

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-11036/2022
г. Владивосток
15 января 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Е.А. Грызыхиной, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-7082/2023

на решение от 23.10.2023

судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-11036/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости,

в судебное заседание явились:

представитель истца: ФИО3 по доверенности от 03.07.2023,

представитель ответчика: ФИО4 по доверенности от 25.12.2023,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) с иском, в котором просила:

- признать недостоверным (недействительным) отчет от 16.10.2021 № 6569/21 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: Нежилое здание, общая площадь - 177кв.м., этаж:1, в том числе подземных 0, назначение - нежилое, кадастровый номер: 25:28:010036:292, расположенное по адресу: <...> с земельным участком, общая площадь – 377 +/- 7кв.м, кадастровый номер: 25:28:0010036:6634, местоположение: <...> (далее – спорное имущество), выполненный независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»;

- определить величину рыночной стоимости спорного имущества, обязательную для УМС г. Владивостока при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с истцом в размере 10 502 105 рублей;

- обязать ответчика в течение 30 календарных дней направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи спорного имущества по цене в размере 10 502 105 рублей, со всеми необходимыми приложениями.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.10.2023 иск удовлетворен.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г.Владивостока обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 23.10.2023 отменить. В обоснование жалобы Управление указывает на то, что им в материалы дела представлены документы, безусловно подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорного имущества, в связи с чем пункт 3.1 спорного договора должен быть принят в изначально предложенной редакции. Кроме того, податель жалобы полагает, что условие о рассрочке не может быть включено в спорный договор, поскольку порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

От предпринимателя через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщен к материалам дела.

В судебном заседании УМС г. Владивостока поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель предпринимателя против удовлетворения жалобы возражала по доводам отзыва.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между УМС г.Владивостока (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор № 02-01393-001-Н-АР-8755-00 от 21.09.2018 аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принялат за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилое здание общей площадью 177 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:010036:292, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях: «торговое».

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

09.07.2020 ИП ФИО2 направила в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения муниципального имущества – нежилых помещений в здании (лит. Б, этаж: 1-этажный) общей площадью 177 кв.м.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества Управление заключило с ООО «Аналитик Центр» муниципальный контракт от 16.07.2021 №966/287-38/21., по итогам выполнения которого подготовлен отчет от 16.10.20211, свидетельствующий о том, что итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом НДС составляет 20 334 000 рублей, без учета НДС - 17 319 333 рублей 33 копейки.

УМС г. Владивостока в адрес ИП ФИО2 направлен договор купли-продажи №365-ППВ арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, пунктом 3.1. договора предусмотрена цена нежилого помещения 17 319 333 рублей 33 копейки (без учета НДС).

Не согласившись с условием договора о цене выкупаемого имущества, ФИО2 для определения рыночной стоимости объекта заключила договор на оказание услуг по оценке №07/22Ч от 05.03.2022 с ФИО5.

Согласно отчету ФИО5 №658 от 25.03.2022 рыночная стоимость спорного объекта составляет 8 930 000 рублей (без учета НДС).

29.03.2022 истец обратилась к ответчику с предложением заключить договор на условиях цены объекта в сумме 8 930 000 рублей, установленной в соответствии с отчетом №658 от 25.03.2022.

Письмом от 04.04.2022 №2/751 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» отказало в удовлетворении требования заявителя об изменении стоимости муниципального имущества, установленной на основании отчета независимого оценщика № 658 от 25.03.2022..

Полагая, что предложенная Управлением выкупная стоимость спорного объекта недвижимости является завышенной, ИП ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13).

По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом, оснований, исключающих отчуждение истцу в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона №159-ФЗ, не имеется, в связи с чем предприниматель имеет право требовать заключения с ней договора купли-продажи имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд первой инстанции, при рассмотрении настоящего дела, установив, что в соответствии с представленными в материалы дела отчетами имеется существенные различия в выкупной цене имущества по спорному договору, назначил оценочную экспертизу.

По результатам проведенной в ООО «Краевой центр оценки» судебной экспертизы эксперт в заключении от 02.06.2023 пришел к выводу о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества: нежилое здание, общая площадь 177 кв.м., этаж – 1, назначение – нежилое, кадастровый №25:28:010036:292, расположенное по адресу: <...> с земельным участком, общая площадь 377 кв.м., кадастровый №25:28:010036:6634, расположенное по адресу: <...> по состоянию на 09.07.2020 составляла 10 502 105 рублей (без учета НДС).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу названной нормы каждое представленное стороной доказательство должно быть подкреплено иными доказательствами, имеющимися в материалах дела и в своей совокупности не противоречить, а дополнять друг друга, образуя единую доказательственную базу. Все представленные в материалы дела доказательства должны оцениваться в совокупности и во взаимосвязи с целью исключения внутренних противоречий и расхождений между ними.

В настоящем случае заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

Апеллянт в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в данном заключении.

Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в установленном статьей 87 АПК РФ порядке Управлением не заявлено.

Исходя из изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования предпринимателя, установив выкупную стоимость имущества в размере 10 502 105 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.

Доводы Управления о том, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого муниципального имущества в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем пункт 3.1 договора в редакции, предложенной истцом, не подлежит включению в договор, отклоняются как противоречащие пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92.

Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

Довод УМС г. Владимвостока о том, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается исключительно органами местного самоуправления, отклоняется в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу части часть 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, требование истца о заключении договора купли-продажи спорного имущества с условием о рассрочке соответствует действующему законодательству.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.10.2023 по делу №А51-11036/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.М. Синицына