Постановление от 11 декабря 2025 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-56244/2025

Дело № А40-54735/25
г. Москва
12 декабря 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей Ю.Н. Кухаренко, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2025 года по делу №А40-54735/25,

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бердад" (ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН: <***>)

третьи лица: Управление Росреестра по Москве (ИНН: <***>),

ИП ФИО1,

о признании недействительными результатов электронного аукциона,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО2 по доверенности от 05.08.2025,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 02.07.2025,

от третьих лиц:

Управление Росреестра по Москве - извещен, представитель не явился,

ИП ФИО1 - извещен, представитель не явился.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Бердад" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании недействительными результатов электронного аукциона № 21000005000000024299, проведенного Департаментом городского имущества города Москвы 10.03.2025 по реализации имущества, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 60,30 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, ИП ФИО1.

Решением от 23 сентября 2025 года Арбитражный суд города Москвы заявление удовлетворил.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, не принял во внимание недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Представленный истцом отзыв не приобщен к материалам дела, поскольку не представлено доказательств его заблаговременной отправки в адрес лиц, участвующих в деле.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассмотрена без их участия в порядке, установленном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2025 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между заявителем (Арендатор) и Департаментом (Арендодатель) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00680/20 от 27.08.2020.

Предметом Договора аренды является нежилой объект, расположенный по адресу: <...>/1 (далее - помещение, объект аренды, объект).

Департаментом 25.09.2024 принято распоряжение № 152385 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 60,3 кв. м», в связи с чем, заявителю было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью заказными почтовыми отправлениями с сопроводительными письмами от 15.10.2024 исх. № 33-6- 396456/24-(0)-3 и исх. № 33-6-396456/24-(0)-4, поскольку Общество имеет преимущественное право на покупку объекта аренды в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с отчетами АО «Почта России» об отслеживании вышеуказанных отправлений с почтовыми идентификаторами №№ 12571901005630 и 12571901005647 отправления получены заявителем 20.10.2024.

В проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 22.08.2024 № М588-2487-П/2024 в размере 10 256 000 руб., выполненного оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверенного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 26.08.2024 № 750/288-24) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области государственных закупок.

Вместе с тем, письмом от 14.11.2024 вх. № ДГИ-1-59414/24 заявителем в Департамент представлен протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости, изменения редакции пунктов 1.8, 3.1, 3.3, 3.4, 3.6, 4.1, 4.3, 5.3, 8.3 и 8.3.1 - 8.3.3, исключения пунктов 2.1.2, - 2.1.6, 2.1.6.1 - 2.1.6.4, 2.1.7 - 2.1.9, 2.4 - 2.6, 3.7, 3.8, 4.2, 4.6, 4.7, 4.7.1-4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7 - 5.11, 7.4, 7.5, 7.7 - 7.11 и 8.6 и дополнение раздела 7 Договора пунктом.

В протоколе разногласий к проекту договора заявителем указана цена выкупаемой недвижимости в размере 4 055 000 руб.

Как указал Департамент, им с учетом норм действующего законодательства и имущественных интересов города Москвы утверждены положения и существенные условия договоров купли-продажи недвижимости, заключаемых с субъектами малого и среднего предпринимательства в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем, изменение пунктов 1.8, 3.1, 3.3, 3.4, 3.6, 4.1, 4.3, 5.3, 8.3 и 8.3.1 - 8.3.3 в редакции, предложенной Обществом, исключение пунктов 2.1.2, - 2.1.6, 2.1.6.1 - 2.1.6.4, 2.1.7 - 2.1.9, 2.4 - 2.6, 3.7, 3.8, 4.2, 4.6, 4.7, 4.7.1-4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7 - 5.11, 7.4, 7.5, 7.7 - 7.11 и 8.6 и дополнение раздела 7 Договора пунктом не могут быть приняты.

Таким образом, Департамент отклонил представленный заявителем протокол разногласий.

Информация об отклонении протокола разногласий к проекту договора и утрате преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения была направлена в адрес заявителя письмами от 29.11.2024 исх. №№ 33-6-396456/24-(0)-5, 33-6- 396456/24-(0)-6.

В соответствии с отчетами АО «Почта России» об отслеживании вышеуказанных отправлений с почтовыми идентификаторами №№ 12571902002560 и 12571902002577 письма были возращены отправителю из-за истечения срока хранения.

Как указывает Департамент, по состоянию на 19.11.2024 подписанный заявителем проект договора в Департамент не был представлен и информация о подаче Обществом искового заявления в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, отсутствовала, в связи с чем, заявитель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по вышеуказанному адресу с 20.11.2024.

Таким образом, Департамент принял решение реализовать на электронных торгах имущество третьим лицам.

Департаментом 24.01.2025 было опубликовано объявление о продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилого помещения по адресу: <...>/1, площадью 60,3 кв. м (этаж № 1), кадастровый номер 77:08:0002019:5671 посредством торгов, проходивших на сайте https://torgi.gov.ru/new/public/notices/view/21000005000000024299, извещение № 21000005000000024299.

Торги 10.03.2025 были признаны состоявшимися, так как принято решение о признании одного претендента участником.

Победителем процедуры 21000005000000024299, лот №1 признан участник Индивидуальный предприниматель ФИО1.

Ссылаясь на то, что проведение указанных торгов нарушает права и интересы ООО "Бердад", поскольку Общество является действующим арендатором нежилого помещения на основании договора аренды от 27.08.2020 № 00-00680/20 и оно обращалось до проведения оспариваемых торгов к Департаменту с заявлением на получение государственной услуги по предоставлению заявителю преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 44 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 101) лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 101).

Положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 948-О-О).

В рассматриваемом случае требования общества обосновываются указанием на нарушение его преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ, при проведении оспариваемых торгов.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при одновременном соблюдении четырех условий, предусмотренных этой статьей, в частности если:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого Закона (пункт 1);

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления (пункт 2).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (постановление от 20.12.2010 N 22-П, определения от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О, от 16.02.2012 N 260-О-О, от 24.12.2013 N 2113-О), цель Закона N 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

В связи с этим, субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

В пункте 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ указано, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Как указано в пункте 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Согласно части 10 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:

1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества";

2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что Департамент в настоящем случае допустил отчуждение спорного объекта недвижимости при наличии с Обществом судебного спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, при этом в действиях Департамента имеются признаки недобросовестности, установленные статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции удовлетворил заявление.

Доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению по следующим основаниям.

Не согласившись с предложенной Департаментом в проекте договора купли-продажи ценой недвижимости (нежилого помещения), 13.11.2024 ООО «Бердад» подало в Департамент заявление о подписании договора купли-продажи с разногласиями, составив протокол разногласий с предложением цены Объекта - 4 055 000 рублей 00 коп., приложив к нему отчет об оценке рыночной стоимости, а также три подписанных экземпляра проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).

При этом, как следует из материалов дела, в связи с тем, что указанный протокол Департаментом был отклонен, ООО «Бердад» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 60,30 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1.

Вышеуказанное исковое заявление принято судом к рассмотрению в рамках дела

№ А40-30108/25.

В настоящее время определением суда от 15.04.2025 по делу № А40-30108/25 производство по делу № А40-30108/25 приостановлено на основании п. 1 ч. 1 статьи 143 АПК РФ до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Таким образом, учитывая, что, как указано выше, 13.11.2024 ООО «Бердад» подало в Департамент заявление о подписании договора купли-продажи с разногласиями, составив протокол разногласий и впоследствии обратилось в суд за урегулированием разногласий, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что преимущественное право покупки объекта недвижимости, вопреки доводам Департамента об обратном, заявителем не утрачено.

Департамент городского имущества города Москвы, направив заявителю 15.10.2024 проект договора купли-продажи, а в последующем проведя торги с отчуждением спорного объекта в пользу иного лица, действовал недобросовестно, с нарушением положений Закона № 159-ФЗ, чем нарушил права и интересы ООО «Бердад».

При этом, как объект недвижимости, арендуемый Обществом, так и само Общество, являющееся субъектом малого предпринимательства, отвечают требованиям, установленным Законом № 159-ФЗ, для реализации преимущественного права выкупа объекта недвижимости.

Однако Департамент в настоящем случае допустил отчуждение спорного объекта недвижимости при наличии с Обществом судебного спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно признал недействительными результаты электронного аукциона № 21000005000000024299, проведенного Департаментом городского имущества города Москвы 10.03.2025, по реализации имущества, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 60,30 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судом установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2025 года по делу № А40-54735/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Т.В. Захарова

Судьи: Ю.Н. Кухаренко

В.В. Валюшкина

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.