Постановление от 20 февраля 2023 г. по делу № А65-16696/2022

881/2023-14847(1)



ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции 11АП-705/2023

Дело № А65-16696/2022
г. Самара
20 февраля 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2023 года Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В., судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 14 февраля 2023 года в зале № 7 помещения суда апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 декабря 2022 года по делу № А65-16696/2022 (судья Спиридонова О.П.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Звезда-Д1", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Звезда-Д1" с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ заявления об уточнении исковых требований обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани" (далее - Комитет) об обязании заключить с ООО «Звезда-Д1» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 51,2 кв. м, кадастровый номер 16:50:110802:7255, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, д. 60 А, на следующих условиях:

- по цене выкупной стоимости спорного имущества в размере 1 409 000 рублей;

- порядок оплаты - в рассрочку, посредством внесения ежемесячных выплат в равных долях, сроком не менее 5 лет.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 декабря 2022 года исковые требования удовлетворены.


Не согласившись с принятым судебным актом, Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить ссылаясь на то, что Комитетом были произведены все установленные законом действия в целях заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; считает достоверной цену, установленную отчетом об оценке от 10.10.2022 № 03/1-10-ЭА.

Истец направил суду отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемое решение оставить без изменения, а также рассмотреть дело без участия представителя.

Ответчик явку представителя в апелляционный суд не обеспечил, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааs.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах, применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.02.2018 между ООО «Звезда-Д1» (арендатор) и Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (арендодатель) заключен договор аренды № 8864-95Л, по условиям которого арендодатель на срок 5 лет за плату сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения общей площадью 51,2 кв.м в здании, расположенном по адресу <...> (далее по тексту – спорное имущество).

ООО «Звезда-Д1» является субъектом малого предпринимательства (дата внесения сведений о юридическом лице в реестр - 10.05.2017), имеющим в силу закона преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с учетом критериев, определенных в ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ.


Письмом от 25.01.2022 истец обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Комитет письмом (исх. № 2083/КЗИО-ИСХ от 17.02.2022) указал, что заявление рассмотрено, в настоящее время Комитетом земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани проводится процедура для заключения муниципального контракта со сторонними организациями на оказание услуг по проведению оценки. Организации, осуществляющие оценку муниципального имущества, предполагаемого к продаже, отбираются на конкурсной основе. После определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес ООО «Звезда-Д1» будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

По состоянию на 18 мая 2022 года в адрес ООО «Звезда-Д1» проект договора купли-продажи арендуемого имущества от Комитета, равно как и сведения о заключении договора оценки муниципального имущества и ее результатах, не поступили.

ООО «Звезда-Д1» была проведена самостоятельная оценка рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 51,2 кв. м, кадастровый номер 16:50:110802:7255, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, д. 60 А по состоянию на 25 января 2022 года.

Согласно отчету № 01-01/2022 от 07 февраля 2022 года, проведенного частнопрактикующим оценщиком ФИО2, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, составляет 1 428 000 рублей.

ООО «Звезда-Д1» 18 мая 2022 года направило в адрес Комитета заявление (с приложением копи отчета № 01-01/2022 от 07 февраля 2022 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения) с просьбой заключить договор купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 51,2 кв. м, кадастровый номер 16:50:110802:7255, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, д. 60 А на следующих условиях:

- по цене, установленной отчетом № 01-01/2022 от 07 февраля 2022 года в размере 1428000 рублей;

- порядок оплаты - в рассрочку, посредством внесения ежемесячных выплат в равных долях, сроком не менее 5 лет.

Комитет письмом (исх. № 8182/КЗИО-ИСХ от 14.06.2022) отказал в заключении договора купли-продажи в предложенной истцом редакции, что послужило основанием для обращения ООО «Звезда-Д1» в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – Закон № 159-ФЗ), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", учитывая результаты экспертного заключения, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска по заявленной истцом цене, правомерно исходя из нижеследующего.


Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска»; указано, что Закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства.

С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

В ст. 4 Закона № 159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона № 159-ФЗ (ч.1).

В течение десяти дней с даты принятия такого решения, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч.2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (п. 2 ч. 8).

Согласно статьям 12, 13 и 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, или в судебном порядке не установлено иное.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным ст. 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной


собственности субъектов Российской Федерации (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно ст. 3 Закона при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч.2 ст. 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно руководствовался ч. 1 ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (ч.4 ст. 445 ГК РФ).

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно


достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза.

По результатам проведенных исследований экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 51,2 кв. м, кадастровый номер 16:50:110802:7255, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново- Савиновский район, ул. Адоратского, д. 60 А по состоянию на 25.01.2022 без учета НДС составляет 1 409 000 рублей.

Как установлено апелляционной коллегией, изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают характер и ход исследования. В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом дана подписка о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ в обоснование выводов.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено. Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о том, что цена, установленная представленным ответчиком отчетом об оценке от 10.10.2022 № 03/1-10-ЭА, является достоверной, подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в заявленном размере с учетом стоимости, определенной в экспертном заключении в рамках проведенной судебной экспертизы.

Утверждение апеллянта о том, что Комитетом были произведены все установленные законом действия в целях заключения спорного договора купли-продажи, противоречит представленным в дело доказательствам. Поскольку исходя из норм Закона № 159-ФЗ и даты направления заявления на выкуп, крайний срок для предоставления проекта договора купли-продажи является 20.04.2022, однако по состоянию на 20.04.2022 проект договора ответчиком направлен не был.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение


правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы, который освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, поэтому госпошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 декабря 2022 года по делу № А65-16696/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий Е.В. Коршикова

Судьи Д.А. Дегтярев

С.Ш. Романенко

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначейство

Дата 08.12.2021 8:50:11Кому выдана Романенко Светлана ШалвовнаЭлектронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 07.02.2023 4:02:00

Кому выдана Коршикова Екатерина Владимировна Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначейство

Дата 13.12.2021 3:30:58

Кому выдана Дегтярев Дмитрий Алексеевич