Постановление от 24 октября 2018 г. по делу № А41-82094/2017

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-82094/17
25 октября 2018 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2018 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации Ступинского муниципального района Московской области: ФИО2, по доверенности от 29.06.2018; от ООО «Ступинский ЦТО»: ФИО3, генеральный директор (выписка из ЕГРЮЛ), ФИО4, по доверенности от 23.05.2018;от МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2018 года по делу №А41-82094/17, принятое судьей Сергеевой А.С., по исковому заявлению ООО «Ступинский ЦТО» к Администрации Ступинского муниципального района Московской области, третье лицо: МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района Московской области, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ступинский ЦТО» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом принятых судом уточнений) к Администрации Ступинского муниципального района Московской области об обязании заключить с ООО "Ступинский ЦТО" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 60,82 кв. м, расположенное по адресу: <...> (помещения 4-2,4-3,4-4,4-5,4-9,4-10,6) на условиях протокола разногласий, а именно:

п. 2.1 изложить в следующей редакции: Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и судебный акт по делу N А41-6919/2016.

п. 2.6. дополнить "Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

п. 3.3. изложить в следующей редакции: Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит.

п. 4.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика, составленном на основании судебной экспертизы по делу N А41-82094/17 и составляет 1 690 490 (один миллион шестьсот девяносто тысяч четыреста девяносто) рублей".

п. 4.2. изложить в следующей редакции: Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Указанная в п. 4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных вьшлат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

п. 4.3.1. договора изложить в следующей редакции: "Первый платеж составляет 28 174 руб. 83 коп. (двадцать восемь тысяч сто семьдесят четыре рубля 83 коп.). Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодателя".

п. 4.3.4. договора изложить в следующей редакции: "Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей".

п. 4.5. изложить в следующей редакции: Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодержателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

При этом Продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течении семи дней, с момента поступления денежных средств на расчетный счет Продавца, направляет Покупателю новый график платежей с перерасчитанными процентами на сумму основного долга.

п. 6.1. изложить в следующей редакции: Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества.

п. 6.5. изложить в следующей редакции: Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество.

п. 7.1.1. изложить в следующей редакции: Передать Покупателю Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора.

Передать покупателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора.

п. 7.2.1. изложить в следующей редакции: Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.

п. 7.2.7. исключить полностью.

Дополнить раздел 7 пунктом п. 7.4. Использовать указанное в п. 3.1. настоящего договора Имущество в целях установленных Уставом общества.

Остальные условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 60,82 кв. м, расположенного по адресу: <...> (помещения 4-2,4-3,4-4,4-5,4-9,4-10,6) оставить без изменений.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2018 года по делу № А41-82094/17 требования ООО «Ступинский ЦТО» удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Апелляционный суд отказал в удовлетворении указанного ходатайства, так как в нарушение пункта 2 статьи 268 АПК РФ ответчиком необоснованна невозможность представления таких документов в суд первой инстанции.

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2016 по делу N А41-6919/2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2016 отменено решение Арбитражного суда Московской области от 06.04.2016, принят отказ общества с ограниченной ответственностью "Ступинский центр технического обслуживания" от требований по делу N А41-70771/15 в части, касающейся выкупа помещений N 4-1 площадью 6,35 кв. м, N 4-7 площадью 3,75 кв. м, N 4-18 площадью 5,85 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>. Производство по делу в этой части прекращено. Признан незаконным отказ администрации Ступинского муниципального района Московской области в реализации преимущественного права выкупа обществом с ограниченной ответственностью "Ступинский центр технического обслуживания" нежилых помещений общей площадью 60,82 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>.

Суд обязал администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные с реализацией обществом с ограниченной ответственностью "Ступинский центр технического обслуживания" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений общей площадью 60,82 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <...> (помещения 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-9, 4-10, 6), а именно:

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости данного арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об оценочной деятельности";

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке этого арендуемого имущества принять решение об условиях его приватизации;

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации названного арендуемого имущества направить обществу с ограниченной ответственностью "Ступинский центр технического обслуживания" проект договора купли-продажи этого имущества.

В адрес Истца поступил проект договора купли-продажи арендуемого имущества, не подписанный уполномоченными лицами и не отвечающий требованиям закона.

24.08.2017 ООО "Ступинский ЦТО" не согласилось с представленным проектом договора и направило в адрес Администрации Ступинского муниципального района протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества.

Администрация указанный протокол разногласий оставила без ответа.

Указанный протокол разногласий содержал в себе значительные условия без урегулирования которых заключение договора купли-продажи муниципального имущества не возможно, а именно п. 2.1 изложить в следующей редакции: Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и судебный акт по делу NА41-6919/2016.

2.6. дополнить Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

п. 3.3 изложить в следующей редакции: Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит.

п. 4.1. Цена приобретаемого Покупателем имущества, указанного в п. 3.1. настоящего договора, согласно отчета об оценке от 22.08.2047 г. N 14-08-02-17 г. об определении рыночной стоимости объекта оценки: нежилое помещение, общей площадью 60,82 кв. м, расположенное по адресу: <...>, (помещения 4-2,4-3,4-4,4-5,4-9,4-10,6), составляет с учетом НДС 1 686 957 (один миллион шестьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот пятьдесят семь) рублей.

п. 4.2. изложить в следующей редакции: Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем -субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Указанная в п. 4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных вьшлат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

п. 4.3. исключить полностью.

п 4.5. изложить в следующей редакции: Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодержателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

При этом Продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течении семи дней, с момента поступления денежных средств на расчетный счет Продавца, направляет Покупателю новый график платежей с перерасчитанными процентами на сумму основного долга.

п. 6.1. изложить в следующей редакции: Передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества.

п. 6.5. изложить в следующей редакции: Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество.

п. 7.1.1. изложить в следующей редакции: Передать Покупателю Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора.

Передать покупателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора.

п. 7.2.1. изложить в следующей редакции: Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.

п. 7.2.7. исключить полностью.

Дополнить раздел 7 пунктом п. 7.4. Использовать указанное в п. 3.1. настоящего договора Имущество в целях установленных Уставом общества.

Полагая, что действия Администрации по согласованию условий и заключению договора купли-продажи муниципального имущества нарушают права и законные интересы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В силу п. п. 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2018 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО5.

Согласно заключению эксперта N 180410 от 26.04.2018 рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: <...> (пом. 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-9, 4-10, 6) без учета НДС на дату 22.12.2015 составляет 1 690 490 руб.

В своей апелляционной жалобе ответчик указал на необходимость назначения повторной экспертизы в соответствии со ст. 82 АПК РФ.

Апелляционный суд отклоняет указанный довод, ввиду следующего.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний. В качестве предмета экспертизы выступают обстоятельства, имеющие значение для дела. Экспертиза подлежит назначению, если обстоятельства, подлежащие выяснению по делу, не могут быть установлены иными средствами доказывания. При доказывании обстоятельств по делу заключение эксперта не имеет преимущества перед другими доказательствами и в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу.

Возражая против результатов проведенной судебной экспертизы, Администрация не приводит каких-либо доводов, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта, подготовленного по результатам судебной экспертизы.

При этом, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ВСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 не представлены.

Ввиду указанного, стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявленным к ним требованиям, в разделе, посвященному анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценнообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

При изложенных обстоятельствах, пункт 4.1 договора подлежит принятию в редакции, согласно которой стоимость выкупаемого имущества с учетом выводов судебной экспертизы составляет 1 690 490 руб.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал необходимым пункт 4.1. договора изменить на основании проведенной судебной экспертизы и изложить его в следующей редакции: "п. 4.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика, составленном на основании судебной экспертизы по делу N А41-82094/17 и составляет 1 690 490 (один миллион шестьсот девяносто тысяч четыреста девяносто) рублей".

С учетом принятия судом рыночной стоимости объекта в размере 1 690 490 (один миллион шестьсот девяносто тысяч четыреста девяносто) рублей", суд первой инстанции обоснованно посчитал необходимым п. 4.3.1. договора изложить в следующей редакции: "Первый платеж составляет 28 174 руб. 83 коп. (двадцать восемь тысяч сто семьдесят четыре рубля 83 коп.). Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодателя", а также п. 4.3.4. договора изложить в следующей редакции: "Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов, поскольку указанные редакции пунктов, предложенные истцом не противоречат действующему законодательству.

Согласно пункту 2.1. договора одним из оснований заключения договора является постановление администрации Ступинского муниципального района от 14.07.2017 г. N 2564-п "Об условиях приватизации муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 60,82 кв. м расположенных на первом этаже здания по адресу: <...>, 4-3, 4-4, 4-5, 4-9, 4-10, 6", однако пункт 1.1.1. указанного постановления устанавливает обязанность покупателя использовать Имущество строго по целевому назначению.

Между тем, Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и Закон Московской области от 17.10.2008 г. N 145/2008-03 не содержит указаний по использованию выкупаемого имущества строго по целевому назначению, а также не предоставляет органу муниципальной власти права самостоятельно устанавливать вид целевого назначения помещения, переходящего по договору в собственность общества.

Предложенная истцом редакция пунктов 2.6, 3.3 договора об изъятии спорного имущества из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского м/р также подлежит принятию судом, поскольку представленная редакции общества соответствует положению статьи 5 Закона N ФЗ-159, и в силу статьи 460 ГК РФ отчуждению подлежит имущество не обремененное правами третьих лиц.

Так, в предложенной ответчиком редакции договора пунктом 2.6 указано, что помещение не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что спорное имущество находится в оперативном управлении у МАУ "ЕСЦ".

Таким образом, указанное обстоятельство создает препятствия в государственной регистрации перехода права собственности в случае, если имущество не будет изъято из оперативного управления.

Ответчик возражал против включения в договор условия об изъятии имущества, ссылаясь на то, что истец не обращался к администрации с требованием о прекращении права оперативного управления, а также не оспаривал бездействие администрации в части непринятия решения об изъятии имущества.

Однако, данная позиция ответчика, не может быть признаны судом обоснованной, поскольку администрация как добросовестный участник правоотношений, исходя из смысла данных правоотношений, обязана самостоятельно, без обращения истца, а также государственного принуждения в виде судебного акта, вынесенного по результатам оспаривания соответствующих действий/бездействий, совершить в пределах предоставленных ей полномочий действия, направленные на организацию процедуры отчуждения имущества в порядке приватизации.

При таких условиях, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о законности включения в пункт 2.6 договора условия об изъятии имущества из оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр".

Пункт 3.3 договора следует изложить в следующей редакции: "продавец-залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в пункте 3.1 имущество изъято из оперативного управления Муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит".

Согласно протоколу разногласий истец просит пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: "пункт 4.2 договора оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права па приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет. Указанная в пункте 4.1 договора сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя".

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

В связи с внесением на день рассмотрения спора изменений в статью 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет.

Согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Пункт 4.5 договора "оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем - залогодателем досрочно на основании решения покупателя.

При досрочном погашении части основного долга покупатель - залогодатель производит ежемесячную доплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу", истец предлагает изложить в следующей редакции: "оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена покупателем-залогодателем досрочно на основании решения покупателя-Залогодержателя.

При досрочном погашении части основного долга покупатель-залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

При этом продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течение семи дней с момента поступления денежных средств на расчетный счет продавца, направляет Покупателю новый график платежей с нерерасчитанными процентами на сумму основного долга".

Суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным принять данную редакцию договора как не нарушающую прав ответчика и норм действующего законодательства.

Согласно пункту 6.1 договора передача имущества покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение 10 дней после поступления денежных средств в размере, указанном в пункте 4.3.1 договора.

Истец просит изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции: "передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества".

С учетом рассрочки платежа предложенная истцом редакция пункта 6.1 договора является правомерной.

Согласно положениями пункта 6.5 договора до момента выполнения покупателем-залогодателем залоговых обязательств покупатель-залогодатель не вправе распоряжаться имуществом. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества несет покупатель-залогодатель.

Истец просит пункт 6.5 изложить в следующей редакции: "покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в пункте 3.1 имущество".

Поскольку предложенная истцом редакция договора соответствует нормам действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно принял ее.

Согласно пункту 7.1.1 в обязанности продавца входит передача покупателю имущества, являющегося предметом настоящего договора и указанного в пункте 3.1 настоящего договора.

Истец просит дополнить указанный пункт договора и изложить его в следующей редакции: "пункт 7.1.1 договора передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора.

Передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора, по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи".

Суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным принять предложенную истцом редакцию договора, поскольку предложенная истцом редакция договора не нарушает норм действующего законодательства.

Согласно пункту 7.2.1 договора покупатель обязан оплатить выкупленное имущество в полном объеме в соответствии с пунктами 4.1 и 4.3.4 в срок, установленный пунктом 4.2 договора.

С учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктами 4.1, 4.2 договора, суд счел возможным принять положения пункта 7.2.1 договора в следующей редакции: "оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества".

Пунктом 7.2.7 договора предусмотрена обязанность покупателя застраховать имущество на весь срок договора в пользу продавца. Поскольку ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции считает возможным пункт 7.2.7 исключить.

Раздел 7 договора истец просит дополнить пунктом 7.4, изложив его в следующей редакции: "использовать указанное в пункте 3.1 договора настоящего договора имущество в целях, установленных Уставом общества".

Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго но целевому назначению, установленному муниципальным органом власти законодательством РФ не установлено, суд считает возможным дополнить договор пунктом 7.4 об использовании имущества имущество в целях установленных уставом покупателя.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению с учетом принятых уточнений в полном объеме.

Довод ответчика о том, что истцом пропущен предусмотренный Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ 30-дневный срок оспаривания достоверности установленной уполномоченным органом цены договора купли-продажи отклоняется судом ввиду своевременности обращения общества с иском об урегулировании преддоговорного спора.

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

Более того, в силу положений статьи 12 - 13 Закона об оценочной деятельности рассмотрение преддоговорного спора в таких случаях осуществляется путем применения специальных способов защиты, в том числе путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной органом местного самоуправления независимой оценки.

В данном случае закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным, в ином случае наступают последствия, установленные указанной нормой.

При этом в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Исходя из содержания и смысла Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ тридцатидневный срок установлен в целях исключения правовой неопределенности по отношению к судьбе арендуемого государственного и муниципального имущества, в отношении которого принято решение о преимущественном праве продажи субъекту малого или среднего бизнеса, при отсутствии со стороны последнего заинтересованности в заключении данного договора.

Вместе с тем, течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что Администрация письмом от 14.07.2017 направила в адрес истца проект договора купли-продажи.

Истец направил в адрес Администрации протокол разногласий, о чем имеется штамп Администрации от 24.08.2018, который не рассмотрен Администрацией, в связи с чем общество обратилось с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Поскольку целью проведения оценки рыночной стоимости помещения является установление ее величины, определенной оценщиком по результатам проведенной оценки, в качестве цены в договоре купли-продажи, суд полагает, что оспаривание определенной оценочной компанией рыночной стоимости выкупаемого помещения в рамках преддоговорного спора, заявленного в установленный в ч. 4 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок, следует признать надлежащим способом защиты права.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать истца утратившим преимущественное право на приватизацию спорного нежилого помещения. Доводы ответчика о пропуске истцом 30-дневного срока для обращения в суд с иском об урегулировании разногласий, а также об оспаривании оценки, проведенной оценочной компанией подлежат отклонения как не влекущие утрату истцом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, с учетом своевременности обращения с иском об урегулировании преддоговорного спора. Указанное обстоятельство в данном случае не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований об установлении цены договора купли-продажи, определенной судом по результатам проведенной судебной экспертизы.

Более того решением Арбитражного суда Московской области от 06.04.2016 по делу N А41-6919/2016 суд обязал администрацию Ступинского муниципального района совершить действия связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 76,77 кв. м расположенного по адресу: <...> этаж 1 помещение 4, а именно:

Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности"; Принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двух недельный срок, с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 16.07.2018 по делу №А41-82094/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В. Пивоварова

В.Н. Семушкина