Постановление от 25 декабря 2018 г. по делу № А33-15798/2017

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-15798/2017
г. Красноярск
25 декабря 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена «21»декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен «25»декабря 2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Петровской О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.;

при участии после перерыва:

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Север»: Кравченко Н.В., представителя по доверенности от 26.04.2017, паспорт (до и после перерыва); Нагорной Ю.В., представителя по доверенности от 06.11.2018, паспорт (до перерыва);

от третьего лица: акционерного общества «УК «Финансовый клуб»: Билай А.И., представителя по доверенности от 05.07.2018, паспорт (до и после перерыва); Орешникова К.С., представителя по доверенности от 20.02.2018, паспорт (до перерыва).

В судебном заседании присутствуют слушатели (до и после перерыва).

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО «УК «Финансовый Клуб»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «19» июля 2018 года по делу № А33-15798/2017, принятое судьёй Куликовой Д.С.



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый квартал-Сервис», общество с ограниченной ответственностью «Квартал Эксплуатация», общество с ограниченной ответственностью «Управление на Свободном», общество с ограниченной ответственностью «Север», общество с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй», общество с ограниченной ответственностью «КрасНедвижимость», общество с ограниченной ответственностью «Торгпромактив» (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Красноярского края с иском к акционерному обществу «Управляющая компания «Финансовый клуб» (далее – ответчик), просили:

1. Обязать Акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый Клуб» к исполнению краткосрочного договора аренды № С-02/12-КС от 16.03.2012 г., а именно, передать обществу с ограниченной ответственностью «Север» незаконно находящееся у Акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый Клуб» имущество, арендуемое Обществом с ограниченной ответственностью «Север» по краткосрочному договору аренды №С-02/12-КС от 16.03.2012 г., заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй»:

- комнату № 1 (15,4 кв.м.) в нежилом помещении № 48 (антресоль), кадастровый номер: 24:50:0000000:172668, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4;

- комнаты: № 35 (5,4 кв.м.), № 36 (5,4 кв.м.) в нежилом помещении № 46 (1 этаж), кадастровый номер: 24:50:0000000:169574, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4;

- комнаты: № 1 (13,0 кв.м.), № 2 (9,4 кв.м.), № 3 (2,2 кв.м.), № 11 (2,1 кв.м.), № 12 (46,2 кв.м.) в нежилом помещении № 47, кадастровый номер: 24:50:0000000:166442, по адресу: г.Красноярск, ул.Телевизорная, 1,стр.4.

2. Передать обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал - Сервис» незаконно находящееся у Акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый Клуб» имущество, арендуемое Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый квартал - Сервис» по Договору субаренды № 2-02/14-14А от 01.02.2014 г., заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «Север», а именно:

- комнату № 2 (13,0 кв.м.) в нежилом помещении № 48, кадастровый номер: 24:50:0000000:172668, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4;

- комнату № 10 (19,10 кв.м.) в нежилом помещении № 47, кадастровый номер: 24:50:0000000:166442, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4;

- часть комнаты № 5 (6,43 кв.м.) в нежилом помещении № 46, кадастровый номер: 24:50:0000000:169574, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4.

3. Передать обществу с ограниченной ответственностью «Квартал Эксплуатация» незаконно находящееся у акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый Клуб» имущество, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Квартал Эксплуатация» по договору субаренды № 2-02/14-18А от 01.02.2014 г., заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Север», а именно:

- комнаты: № 4 (8,80 кв.м.), № 8 (9,60 кв.м.), № 9 (20,20 кв.м.) в нежилом помещении №47, кадастровый номер: 24:50:0000000:166442, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная 1, стр. 4.

4. Передать обществу с ограниченной ответственностью «Управление на Свободном» незаконно находящееся у акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый Клуб» имущество, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Управление на Свободном» по договору субаренды № 2-02/14-17А от 01.02.2014 г., заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Север», а именно:

- комната № 7 (13,20 кв.м.) в нежилом помещении № 47, кадастровый номер: 24:50:0000000:166442, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4;

- часть комнаты № 5 (10,42 кв.м.) в нежилом помещении № 46, кадастровый номер: 24:50:0000000:169574, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4.

5. Передать обществу с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» незаконно находящееся у акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый Клуб» имущество, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» по договору субаренды № 2-12/16-41А от 03.04.2017 г., заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Север», а именно:

- часть комнаты № 5 (8,0 кв.м.) в нежилом помещении № 47, кадастровый номер: 24:50:0000000:166442, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4.

6. Передать обществу с ограниченной ответственностью «КрасНедвижимость» незаконно находящееся у Акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый Клуб» имущество, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «КрасНедвижимость» по Договору субаренды № 2-12/16-42А от 03.04.2017, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Север», а именно:

- часть комнаты № 5 (8,0 кв.м.) в нежилом помещении № 47, кадастровый номер: 24:50:0000000:166442, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4.

7. Передать обществу с ограниченной ответственностью «Торгпромактив» незаконно находящееся у акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый Клуб» имущество, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Торгпромактив» по договору субаренды № 2-12/16-39А от 08.12.2016 г., заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Север», а именно:

- комнату № 6 (6,80 кв.м.) в нежилом помещении № 47, кадастровый номер: 24:50:0000000:166442, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4;

по Договору субаренды № 2-12/16-43А от 03.04.2017 г., заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «Север», а именно:

- часть комнаты № 5 (5,0 кв.м.) в нежилом помещении № 47, кадастровый номер: 24:50:0000000:166442, по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4.

Определением от 27.07.2017 исковое заявление принято к производству. В предварительном судебном заседании 11.10.2017 от истцов поступило письменное ходатайство о замене ненадлежащего ответчика, акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый клуб», на надлежащего – общество с ограниченной ответственностью «Кристалл», просит привлечь акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый клуб» к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований.

Определением от 11.10.2017, руководствуясь статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик по делу заменен судом первой инстанции на общество с ограниченной ответственностью «Кристалл» (ИНН 7811646126, ОГРН 1177847140525, 192148, г. Санкт-Петербург, ул. Невзоровой, д. 9, корпус 2 Лит «В», помещение 1 этаж 4), к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый клуб», акционерное общество «Фирма «Анта».

03.11.2017 от общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» в Арбитражный суд Красноярского края поступило встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью «Север» о признании прекращенным Краткосрочного договора аренды №С02/12-КС от 16.03.2012, заключенного между ООО «КоммерцСтрой» и ООО «Север» с 10.05.2016.

Определением от 09.11.2017 встречное исковое заявление принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Определением от 14.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АльфаКапитал». Предварительное судебное разбирательство по делу отложено до 12.12.2018.

12.12.2017 от истцов поступило встречное исковое заявление к ООО «АльфаКапитал» и ООО «Кристалл» о признании недействительной (ничтожной) сделкой Договора аренды №ФК 10.06/17-АК от 10.06.2017 между ООО «АльфаКапитал» и ООО «Кристалл». Определением от 12.12.2017 встречное исковое заявление принято к производству.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.06.2018 в удовлетворении первоначального иска отказано. Во встречном иске ООО «Кристалл» отказано. Встречные исковые требований ООО «Север», ООО «Торговый квартал-Сервис», ООО «КрасНедвижимость», ООО «Квартал Эксплуатация», ООО «Управление на Свободном», ООО «Торгпромактив», ООО «Коммерц Строй» к ООО «Кристалл» и ООО «Альфакапитал» удовлетворены. Признан недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 10.06.2017 № ФК-10.06/17-АК.

Не согласившись с указанным решением, акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый клуб» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит отменить решение от 19.06.2018 по делу А33-15798/2017 в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Кристалл», а также в части удовлетворения встречного иска о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 10.06.2017 № ФК-10.06/17-АК. В обосновании доводов апелляционной жалобы заявитель сослался на следующее.

Краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 №С-02/12-КС к моменту перехода права собственности к акционерному обществу «Управляющая компания «Финансовый клуб» был заключен на неопределенный срок и расторгнут новым арендодателем. На прежних условиях данный договор продляться не мог. Встречный иск ООО «Север» предъявлен к ненадлежащему ответчику с нарушением ст.132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данный встречный иск удовлетворен судом первой инстанции необоснованно, без учета ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», так как последствием заключения двух договоров аренды на одно и тоже имущество является взыскание убытков, а не признание второго договора недействительным.

От истца ООО «Север» в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.09.2018 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.09.2018, рассмотрение дела откладывалось, был объявлен перерыв.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 №220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 03.09.2018, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://.kad.arbitr.ru/) 04.09.2018.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал требования апелляционной жалобы. Представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц АО «Фирма «Анта», ООО «АльфаКапитал», уведомленных надлежащим образом, по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

15.11.2007 ООО «Торговый «Центр Свободный» (залогодатель, 22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй") и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), подписан договор ипотеки (далее – договор ипотеки), который заключен в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств ОАО «РТМ» (заемщика) по договору займа от 15.11.2007 о предоставлении ОАО «РТМ» займа в сумме 55000000 долларов США. По договору ипотеки в залог переданы, в том числе, следующие объекты:

-нежилое помещение № 42, расположенное по адресу: Россия, г. Красноярск, ул.Телевизорная, зд.1, стр. 4, общей площадью 7,80 кв.м. (кадастровый номер 24:50:000000:15023/22.4:42), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15 мая 2006 г., серия 24 ЕЗ № 182431;

-нежилое помещение № 45, расположенное по адресу: Россия, г. Красноярск, ул.Телевизорная, зд.1, стр. 4, общей площадью 120,20 кв.м. (кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:45), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15 мая 2006 г., серия 24 ЕЗ № 182418;

-нежилое помещение № 46, расположенное по адресу: Россия, г. Красноярск, ул.Телевизорная, зд. 1, строение 4, общей площадью 4134 кв.м. (кадастровый номер 24:50:000000:15023:022.4:46), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15 мая 2006 г., серия 24 ЕЗ № 273203;

-нежилое помещение № 47, расположенное по адресу: Россия, г. Красноярск, ул.Телевизорная, зд.1, стр. 4, общей площадью 171,60 кв.м. (кадастровый номер 24:50:000000:15023/22.4:47), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15 мая 2006 г., серия 24 ЕЗ № 182413;

-нежилое помещение № 48, расположенное по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Телевизорная, зд.1, стр. 4, общей площадью 28,40 кв.м. (кадастровый номер 24:50:000000:15023/22.4:48), принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15 мая 2006 г., серия 24 ЕЗ № 182413.

Согласно пункту 5.4 договора ипотеки залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя совершать (в результате совершение как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя.

Между ООО «Коммерц Строй» (арендодатель) и ООО «Север» (арендатор) подписан краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № С-02/12-КС (далее – договор аренды, краткосрочный договор аренды), по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды и обязуется своевременно оплачивать арендную

плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора (пункт 2.1.1).

Площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения N 1 к договору

(пункт 2.2.1 договора аренды). Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору (пункт 2.4.1 договора аренды).

Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора аренды). По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора аренды).

Актом приема-передачи от 16.03.2012 арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование. В приложении N 1 к договору аренды стороны согласовали следующие коммерческие условия аренды:

- предмет аренды: здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4, состоящее из помещений:

-комнаты; № 1 в помещении № 42, на первом этаже здания по адресу: Россия, г.Красноярск, ул. Телевизорная, зд.1, стр. 4;

-комната № 1,2 в помещении № 45 на третьем этаже здания по ул. Телевизорная, 1, стр.4;

-комната№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 35, 36, 37,

38, 39, 40, 41, 42, 53, 44,45,46 в помещении № 46 на первом этаже здания по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Телевизорная, зд.1, стр. 4;

- комната № 1,2,3,4.5,6,7,8,9,10,11,12 в помещении № 27 на втором этаже здания по ул. Телевизорная, зд.1, стр. 4;

- комната №1,2 в помещении № 48 антресоль здания по ул. Телевизорная 1, строение 4.

Срок аренды: с даты подписания акта до 28.02.2013 (включительно). Постоянная составляющая арендной платы – 1 147 259,28 руб. в месяц без НДС. В приложениях N 2, 3 к договору аренды стороны согласовали поэтажный план помещений, передаваемых в аренду и экспликацию. К договору аренды стороны заключили дополнительное соглашение от 01.10.2016, которым увеличили арендуемую площадь на 1333,20 кв.м., включающую в себя комнату №33,34 в помещении № 46 и комнаты № 5,8,9 в помещении № 47 на первом этаже здания по ул. Телевизорная, 1, стр.4. По акту приема-передачи от 01.10.2016 арендодатель передал, а арендатор принял арендуемые в соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2016 к договору аренды помещения. Пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрено право арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях, и по своему усмотрению.

03.04.2017 между ООО «Север» (арендодатель) и ООО «Коммерц Строй» (субарендатор) подписан договор субаренды № 2-11/16-41А, по условиям которого (пункты 2.1.1, 2.2.1, приложение №1 к договору) арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное пользование помещение – часть комнаты № 5 (8 кв.м.) помещения № 47 на втором этаже здания по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок субаренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до 30.09.2017 (включительно). Срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункты 2.4.2, 2.4.3). В силу пункта 3.1.3 договора субаренды от 03.04.2017 №2-11/16-41А, месячный размер арендной платы указан в пункте 6 приложения №1 к договору. Актом приема-передачи от 03.04.2017 арендодатель по договору субаренды №2-11/16-41А передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

03.04.2017 между ООО «Север» (арендодатель) и ООО «КрасНедвижимость» (субарендатор) подписан договор субаренды № 2-12/16-42А, по условиям которого (пункты 2.1.1, 2.2.1, приложение №1 к договору) арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное пользование помещение – часть комнаты № 5 (8 кв.м.) помещения № 47 на втором этаже здания по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок субаренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до 30.09.2017 (включительно). Срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункты 2.4.2, 2.4.3). В силу пункта 3.1.3 договора субаренды от 03.04.2017 № 2-12/16-42А, месячный размер арендной платы указан в пункте 6 приложения №1 к договору. Актом приема-передачи от 03.04.2017 арендодатель по договору субаренды № 2-12/16-42А передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

03.04.2017 ООО «Север» (арендодатель) и ООО «Торгпромактив» (субарендатор) подписан договор субаренды № 2-12/16-43А, по условиям которого (пункты 2.1.1, 2.2.1, приложение №1 к договору) арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное пользование помещение – часть комнаты № 5 (5кв.м.) помещения № 47 на втором этаже здания по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок субаренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до 30.09.2017 (включительно). Срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункты 2.4.2, 2.4.3). В силу пункта 3.1.3 договора субаренды от 03.04.2017 №2-12/16-43А, месячный размер арендной платы указан в пункте 6 приложения №1 к договору. Актом приема-передачи от 03.04.2017 арендодатель по договору субаренды №2-12/16-43А передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

03.04.2017 ООО «Север» (арендодатель) и ООО «Торгпромактив» (субарендатор) подписан договор субаренды № 2-12/16-39А, по условиям которого (пункты 2.1.1, 2.2.1, приложение №1 к договору) арендодатель передает, а субарендатор принимает во временное пользование помещение – часть комнаты № 6 (6,8 кв.м.) помещения № 47 на втором этаже здания по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок субаренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до 30.09.2017 (включительно). Срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункты 2.4.2, 2.4.3). В силу пункта 3.1.3 договора субаренды от 03.04.2017 №2-12/16-39А, месячный размер арендной платы указан в пункте 6 приложения №1 к договору. Актом приема-передачи от 03.04.2017 арендодатель по договору субаренды №2-12/16-39А передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу N А33-3766/2010 исковые требования "C.R.R.B.V." к ООО "Коммерц Строй" удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований к ОАО "РТМ" отказано. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу N А33-3766/2010 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по тому же делу оставлены без изменения.

10.05.2016 ООО «Коммерц Строй» (продавец) и АО «УК «Финансовый клуб» (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016 № 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договор купли-продажи № 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2, в том числе нежилые помещения по адресу: : г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4, помещения №№ 42,45,46,47,48. В письме от 12.01.2017, полученном истцом 17.01.2017 вх. № 396, АО «УК «Финансовый клуб» сообщило о переходе к нему прав собственника арендуемых истцом нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

В материалы дела представлены платежные документы об оплате истцом арендной платы по договору аренды в период с декабря 2016 г. по март 2017 г. В претензии от 05.06.2017, направленной 05.06.2017, согласно кассовому чеку ФГУП «Почта России», ООО «Север» просило АО «УК «Финансовый клуб» исполнить надлежащим образом условия краткосрочного договора аренды, передав незаконно находящееся у последнего недвижимое имущество, а также возместить убытки в размере 100 000 рублей. В претензии от 05.06.2017 №04/ТКС-п, направленной 06.06.2017, согласно кассовому чеку ФГУП «Почта России», ООО «ТК-Сервис» просило АО «УК «Финансовый клуб» передать незаконно находящееся недвижимое имущество, арендуемое у ООО «Квартал» по договору субаренды от 01.02.2014 №2-02/14-14А, а также возместить убытки в размере 100 000 рублей.

В претензии от 05.07.2017 №05/КЭ-п, направленной 11.07.2017, согласно кассовому чеку ФГУП «Почта России», ООО «Квартал Эксплуатация» просило АО «УК «Финансовый клуб» передать незаконно находящееся недвижимое имущество, арендуемое у ООО «Квартал» по договору субаренды от 01.02.2014 №2-02/14-18А, а также возместить убытки в размере 100 000 рублей. В претензии от 05.06.2017 №06/УС-п, направленной 06.06.2017, согласно кассовому чеку ФГУП «Почта России», ООО «Управление на Свободном» просило АО «УК «Финансовый клуб» передать незаконно находящееся недвижимое имущество, арендуемое у ООО «Квартал» по договору субаренды от 01.02.2014 №2-02/14-17А, а также возместить убытки в размере 100 000 рублей. В претензии от 01.06.2017 №08/КС-п, направленной 08.06.2017, согласно кассовому чеку ФГУП «Почта России», ООО «Коммерц Строй» просило АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» передать незаконно находящееся недвижимое имущество, арендуемое у ООО «Квартал» по договору субаренды от 03.04.2017 №2-12/16-41А, а также возместить убытки в размере 100 000 рублей. В претензии от 05.06.2017 №07/КН-п, направленной 06.06.2017, согласно кассовому чеку ФГУП «Почта России», ООО «КрасНедвижимость» просило АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» передать незаконно находящееся недвижимое имущество, арендуемое у ООО «Квартал» по договору субаренды от 03.04.2017 №2-12/16-42А, а также возместить убытки в размере 100 000 рублей. В претензии от 05.06.2017 №09/ТПА-п, направленной 08.06.2017, согласно кассовому чеку ФГУП «Почта России», ООО «КрасНедвижимость» просило АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» передать незаконно находящееся недвижимое имущество, арендуемое у ООО «Квартал» по договору субаренды от 03.04.2017 №2-12/16-43А, а также возместить убытки в размере 100 000 рублей. В претензии от 05.06.2017 №10/ТПА-п, направленной 08.06.2017, согласно кассовому чеку ФГУП «Почта России», ООО «КрасНедвижимость» просило АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» передать незаконно находящееся недвижимое имущество, арендуемое у ООО «Квартал» по договору субаренды от 03.04.2017 №2-12/16-39А, а также возместить убытки в размере 100 000 рублей.

10.05.2016 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорные нежилые помещения к АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» по договору купли-продажи от 10.05.2016.

При изложенных обстоятельствах соистцы, ссылаясь на то, что ответчиком прекращен доступ к арендованным нежилым помещениям, обратились в суд с исковым заявлением к ответчику об обязании передать имущество, ответчик – со встречными исковыми требованиями о признании прекращенным краткосрочного договора аренды.

10.06.2017 АО "УК "Финансовый клуб" (арендодатель) и ООО «Альфакапитал» (арендатор) подписали договор аренды N ФК-10.06/17-АК, по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение – комнаты 5,35,26 в помещении N 46 на 1-ом этаже в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр. 2; комнаты 1,2.,3,4,5,6,7,8,9,11,12 в помещении N 47 на 2-ом этаже в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр. 2; комнаты 1,2 в помещении N 48 антресоль здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр. 2; и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок аренды - с даты подписания сторонами акта приема- передачи помещения до 09.05.2018 (включительно). Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора). Актом приема-передачи от 10.06.2017 арендодатель передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование. Ссылаясь на то, что одно и то же имущество не может быть предметом двух договоров аренды, заключение договора аренды в отношении имущества, находящегося в аренде другого лица, законом не допускается, ООО «Север», ООО «Торговый квартал-Сервис», ООО «КрасНедвижимость», ООО «Квартал Эксплуатация», ООО «Управление на Свободном», ООО «Торгпромактив», ООО «Коммерц Строй» обратились со встречным иском в суд, согласно которому просят признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 10.06.2017 № ФК-10.06/17-АК, заключенный между ООО «Альфакапитал» и АО "УК "Финансовый клуб".

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его частичной отмены, исходя из следующего.

В рамках настоящего дела заявлены требования об обязании к исполнению договора аренды, о признании договора аренды прекращенным и о признании сделки недействительной.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

15.11.2007 ООО «Торговый «Центр Свободный» (залогодатель, 22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй") и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), подписан договор ипотеки, который заключен в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательства ОАО «РТМ» (заемщика) по договору займа от 15.11.2007 о предоставлении ОАО «РТМ» займа в сумме 55000000 долларов США. По договору ипотеки в залог переданы, в том числе, следующие объекты: нежилые помещения №№ 13, 14, расположенные по адресу: Россия, г. Красноярск, ул.Телевизорная, зд.1, стр. 4, принадлежащее ООО "Торговый Центр "Свободный" на праве собственности.

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-3766/2010 от 16.09.2010 исковые требования "C.R.R.B.V." к ООО "Коммерц Строй" удовлетворены, суд обратил взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований к ОАО "РТМ" отказал. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу N А33-3766/2010 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по тому же делу оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2014 по делу № А56-27712/2011 ООО «Коммерц Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве) продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном указанным Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

10.05.2016 ООО «Коммерц Строй» (продавец) и АО «УК «Финансовый клуб» (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016 № 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договор купли-продажи № 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2, в том числе нежилые помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр.4, помещения №№42,45,46,47,48.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В изъятие из этого правила статья 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что залогодатель вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено федеральным законом, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

На основании пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Следовательно, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.

Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю, будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

Оценивая в совокупности условия договора ипотеки и принимая во внимание значение и порядок написания терминов в договоре (с прописной, со строчной буквы), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды.

Данный вывод содержится также в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу № А33-3766/2010 с участием закрытого общества с ограниченной ответственностью С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V) (залогодержатель, кредитор) и ООО "Коммерц Строй" (ранее ООО "Торговый "Центр Свободный", залогодатель, должник), где буквально указано: «Из содержания пункта 5.4 договора ипотеки от 15.11.2007 следует, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды. При наличии согласия залогодержателя на заключения договоров аренды права арендаторов ввиду обращения взыскания на заложенное имущество прекращению не подлежат…».

Учитывая изложенное, при продаже ООО «Коммерц Строй» имущества АО «УК «Финансовый клуб», к последнему имущество перешло, обремененное правом аренды с ООО «Север».

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона. Вопросы заключения договоров, связанных с передачей имущества должника в аренду третьим лицам в пользование, а также их расторжение отнесены к компетенции собрания кредиторов.

Таким образом, владея на законном основании указанными выше помещениями, ООО «Север» заключило договоры субаренды указанного недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В письме от 12.01.2017, полученном истцом 17.01.2017 вх. № 396, АО «УК «Финансовый клуб» сообщило о переходе к нему прав собственника арендуемых истцом нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

Заключенный краткосрочный договор аренды является договором аренды, отношения сторон по которому регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору (пункт 2.4.1 договора аренды). В пункте 5 приложения N 1 к договору аренды срок краткосрочного договора аренды установлен сторонами с даты подписания акта до 30.09.2017 (включительно). Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора аренды). По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора аренды).

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N59 при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив условия пункта 2.4.2. краткосрочного договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. При этом в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора, следовательно, по прошествии 11 месяцев, договор перезаключался автоматически на последующие 11 месяцев, при этом в новом договоре также содержится условие о возможности последующего перезаключения договора на последующие 11 месяцев.

Таким образом, учитывая отсутствие в договоре прямого указания на однократность возобновления договорных отношений на одиннадцатимесячный срок, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что установленный в договоре срок, равный 11 месяцам, подлежит применению в отношении каждого нового (возобновленного) договора аренды. В этой связи подлежат отклонению доводы о том, что договор аренды после истечения первого 11 месячного срока его действия стал являться договором, заключенным на неопределенный срок.

Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС ВСО от 16.10.2018 по делу со сходными обстоятельствами А33-21474/2017.

АО "Управляющая компания "Финансовый клуб" направило в адрес ООО "Север" по юридическому адресу заявление от 06.02.2017 о прекращении Краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № С-02/12-КС в порядке абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (почтовое отправление 19404406970536). Почтовое отправление вернулось отправителю с отметкой «истек срок хранения».

Частью 3 статьи 54 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Согласно положениям статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В данном случае риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. По истечении установленного срока хранения, не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

На возвращенном почтовом отправлении отсутствуют две отметки ответственного работника органа почтовой связи о датах доставления адресату извещений о поступлении для него заказной корреспонденции. Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчику было известно о намерении АО «УК «Финансовый клуб» прекратить арендные отношения. Кроме того, из материалов дела следует, и судом апелляционной инстанции принимается во внимание, что ООО «Север» никакую корреспонденцию, в том числе судебные акты по юридическому адресу не получает. В материалы дела не представлены доказательства уведомления арендодателя об ином адресе арендатора. Кроме того, ООО «Север» о намерении АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» не продлять арендные отношения стало известно в мае 2017 года, после действий арендодателя, направленных на освобождение помещений от имущества арендаторов и субарендаторов.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что АО «УК «Финансовый клуб» выразило свою волю на прекращение арендных отношений с ответчиком, при этом арендодатель полагал, что договор являлся продленным на неопределенный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных случаях, при этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Условия краткосрочного договора аренды не содержат право арендодателя на односторонний отказ от договора.

Учитывая, что договор является срочным, продлевался каждый раз на 11 месяцев, следует считать, что при наличии возражений арендодателя на дальнейшее продление срока договора, договор прекратил свое действие 30.09.2017. Доказательств расторжения договора в установленном законом порядке ранее указанной даты, в материалы дела не представлено.

Тот факт, что возражение арендодателя на продление арендных отношений выражено не в период с 01.09.2017 по 30.09.2017 (1 календарный месяц до момента завершения срока аренды), а раньше его, не является основанием для дальнейшего продления срока договора.

В этой связи ссылка ООО «Север» на несоблюдение точного срока направления уведомления о прекращении договора аренды - непосредственно в течение одного месяца до завершения срока аренды, а не за несколько месяцев до истечения срока, подлежит отклонению. Таким образом, воля собственника на прекращение арендных правоотношений с ООО «Север» выражена в установленном законом и договором порядке.

По смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации после заключения договора аренды только арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Во втором абзаце пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому договор субаренды (производный договор) ограничен сроком действия договора аренды (основного договора).

Признавая, что, краткосрочный договор аренды прекратил свое действие с 30.09.2017, следует, что договоры субаренды также прекратили свое действие с 30.09.2017. Доказательств досрочного расторжения указанных договоров субаренды в материалы дела не представлено, так же как и доказательств возврата имущества ранее этой даты в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о сроке действия краткосрочного договора аренды и договоров субаренды – до 30.09.2017, и приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований соистцов о понуждении ООО «Кристалл» к исполнению договора аренды и передаче недвижимого имущества истцам.

По встречному иску ООО «Кристалл» заявлено о признании прекращенным краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № С-02/12-КС, заключенного между ООО «Коммерц Строй» и ООО «Север» с 10.05.2016. Между тем, учитывая, что переход спорного недвижимого имущества ООО «Коммерц Строй» к АО «УК «Финансовый клуб» осуществлен с обременением права аренды ООО «Север», а также намерения арендодателя прекратить арендные отношения по краткосрочному договору, основания для признания договора аренды от 16.03.2012 № С-02/12-КС прекращённым с 10.05.2016 отсутствуют. Требования истца по данному встречному иску удовлетворению также не подлежат.

В обосновании доводов апелляционной жалобы заявитель сослался на следующее. Краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 №С-02/12-КС к моменту перехода права собственности к акционерному обществу «Управляющая компания «Финансовый клуб» был заключен на неопределенный срок и расторгнут новым арендодателем. На прежних условиях данный договор продляться не мог. Встречный иск ООО «Север» предъявлен к ненадлежащему ответчику с нарушением ст.132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данный встречный иск удовлетворен судом первой инстанции необоснованно, без учета ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», так как последствием заключения двух договоров аренды на одно и тоже имущество является взыскание убытков, а не признание второго договора недействительным.

Указанные доводы в части исковых требований ООО «Кристалл» не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы. В решении суда первой инстанции отклонены доводы, касающиеся требования о прекращении краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № С-02/12-КС, заключенного между ООО «Коммерц Строй» и ООО «Север» с 10.05.2016. Кроме того, суд апелляционной инстанции указывает на следующее. Суд первой инстанции правильно применил положения статей 610, 619 ГК РФ, устанавливающих возможность заключения договора на определенный срок и правила досрочного расторжения договора, с учетом выраженного АО УК «Финансовый клуб» намерения прекратить с ООО «Север» арендные отношения по краткосрочному договору от 16.03.2012 № С-02/12-КС, судом сделан обоснованный вывод о прекращении указанного договора с 30.09.2017. пунктом 4.2.1 данного договора арендатору ООО «Север» было предоставлено право без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещения в субаренду на условиях по своему усмотрению. В связи с чем, ООО «Север» правомерно были заключены договоры субаренды. Вывод суда первой инстанции о том, что краткосрочный договор аренды действовал на идентичных условиях окончившегося договора (в том числе в части размера срока действия – 11 месяцев) основывается на правовой позиции ВАС РФ, изложенную в п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ ОТ 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»». В связи с этим договор не может считаться заключенным на неопределенный срок.

Наличие конкурсного управляющего само по себе не препятствует продлению сделок, заключенных от имени должника на прежних условиях. Появление конкурсного управляющего не видоизменяет обязательства должника, оно существует в том виде, в котором было изначально. Договор краткосрочной аренды заключен до принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Общим собранием кредиторов ООО «Коммерц Строй» в ходе применяемых процедур несостоятельности (банкротства) не принималось решений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества.

Довод апелляционной жалобы относительно процессуальных нарушений при принятии встречного иска опровергается требованиями статьи 132 АПК РФ, в соответствии с которыми суд обязан принять к производству встречное исковое заявление при наличии следующих условий: 1.Встречное требование направлено к зачету первоначального требования; 2.Удовлетворение встречного требования исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; 3.Между встречным и первоначальным требованием имеется взаимная связь, и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. В целях процессуальной экономии и достижению правовой определенности в правовых взаимоотношениях, суд может по ходатайству участников процесса расширить субъектный состав на стороне ответчика по встречному иску. Такое изменение не нарушает чьих-либо прав и приводит к более полному и объективному рассмотрению дела.

Как было указано в настоящем постановлении, 10.06.2017 АО "УК "Финансовый клуб" (арендодатель) и ООО «Альфакапитал» (арендатор) подписали договор аренды NФК-10.06/17-АК, по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение – комнаты 5,35,26 в помещении N 46 на 1-ом этаже в здании, расположенном по адресу: г.Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр. 2; комнаты 1,2.,3,4,5,6,7,8,9,11,12 в помещении N47 на 2-ом этаже в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д.1, стр. 2; комнаты 1,2 в помещении N 48 антресоль здания, расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр. 2; и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства. Срок аренды - с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до 09.05.2018 (включительно). Согласно пункту 2.4.2. срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды. По окончании срока субаренды субарендатор не имеет преимущественного права, предусмотренного статей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение договора субаренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора). Актом приема-передачи от 10.06.2017 арендодатель передал, а субарендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование. Истцами по первоначальному иску заявлено встречное требование, удовлетворенное судом первой инстанции, о признании данного договора ничтожной сделкой.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с решением суда первой инстанции в указанной части, а также выводом о том, что имущество, являющееся предметом договора аренды N ФК-10.06/17-АК, ранее было передано в аренду ООО «Север» по акту приема-передачи от 16.03.2012 (краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № С-02/12-КС), собственнику помещения в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не возвращались, акт приема-передачи имущества из аренды не подписывался, что исключает возможность передачи имущества собственником в аренду другому лицу.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ). В силу статьи 606 ГК РФ договор аренды относится к консенсуальным договорам.

Согласно пункту 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Установлено, что спорное имущество собственнику - АО УК "Финансовый клуб" арендатором - ООО "Север" не возвращалось, на момент заключения оспариваемого договора находилось в субаренде у истцов. Таким образом, из статей 398, 606, 611 ГК РФ, пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае заключения договоров аренды с несколькими лицами, должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, что соответствует статье 168 ГК РФ. Следовательно, договор аренды от от 10.06.2017 N ФК-10.06/17-АК, заключенный между АО УК "Финансовый клуб" и ООО «Альфакапитал», не может быть признан недействительным по тому основанию, что имущество являлось объектом субаренды по ранее заключенному и действующему договору.

Суд апелляционной инстанции находит неправомерным удовлетворение требований первоначальных истцов о признании договора аренды от 10.06.2017 N ФК-10.06/17-АК, заключенный между АО "УК "Финансовый клуб" и ООО «Альфакапитал» ничтожным. В этой части апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора аренды от 10.06.2017 N ФК-10.06/17-АК подлежит отмене на основании части 2 статьи 269 АПК РФ как принятое с неправильным применением материального права на основании пункта 4 части 2 статьи 270 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции считает необходимым принять в данной части новое решение об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагается на заявителя в связи с тем, что его нематериальные требования не были удовлетворены в полном объеме.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «19» июля 2018 года по делу № А33-15798/2017 отменить в части удовлетворения исковых требований - признания недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 10.06.2017 № ФК-10.06/17- АК. В указанной части принять по делу новый судебный акт - в удовлетворении исковых требований отказать. Изложить резолютивную часть в следующей редакции:

В первоначальном иске отказать.

Во встречном иске ООО «Кристалл» отказать.

Во встречном иске ООО «Север», ООО «Торговый квартал-Сервис», ООО «КрасНедвижимость», ООО «Квартал Эксплуатация», ООО «Управление на Свободном», ООО «Торгпромактив», ООО «Коммерцстрой» отказать.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.



Председательствующий

А.Н. Бабенко


Судьи:

О.Ю. Парфентьева



О.В. Петровская