Постановление от 21 января 2026 г. 17 ААС (Семнадцатый арбитражный апелляционный суд)

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-10008/2025-ГК
г. Пермь
22 января 2026 года
Дело № А50-12777/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2026 года. Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2026 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Коньшиной С.В.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от заинтересованного лица: ФИО1 – доверенность от 16 декабря 2024 года, диплом, служебное удостоверение;

иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 06 октября 2025 года по делу № А50-12777/2025

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ОВР СПЕЦМАШ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ОВР Спецмаш» (далее ООО «ОВР Спецмаш», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление Росреестра по Пермскому краю, заинтересованное лицо):

- о признании незаконным уведомления об отказе государственной регистрации прав от 01 сентября 2025 года № КУВД-001/2025-27155977/5;

- о возложении на Управление Росреестра по Пермскому краю обязанности устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации перехода 1/203 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение, площадь 7 854,4 кв. м, этаж: подвал, цокольный, первый, номера на поэтажном плане: 4, 6-8, 14-43, 41-74, 38, 39, кадастровый номер 59:01:4410806:1266, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Рабочая, 7, к ООО «ОВР Спецмаш» на основании договора купли-продажи № 38 от 10 декабря 2018 года (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 06 октября 2025 года в удовлетворении заявления отказано.

Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Пермскому краю, не согласившись с названным решением в части выводов суда о незаконности истребования у заявителя документов, подтверждающих процесс заключения договора купли-продажи, обжаловало его в апелляционном порядке. Согласно части 4 статьи 18 ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации) к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются следующие необходимые документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (далее - правоустанавливающие документы); 3) иные

документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. В силу части 5 статьи Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. Таким образом, Законом о регистрации предусмотрено представление заявителем вместе с заявлением о государственной регистрации прав иных документов, не являющихся правоустанавливающими. Истребование у заявителя дополнительных документов недопустимо только в случае, если


представленные правоустанавливающие документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с Законом о регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. В случае, если из представленных документов не представляется возможным сделать вывод о соответствии правоустанавливающего документа (договора, сделки) требованиям статьи 21 Закона о регистрации, предусмотрено представление заявителем дополнительных документов. Согласно пунктам 59, 168, 216 Административного регламента в случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав осуществляет проверку законности такого договора (сделки), проверяет такой договор (сделку) на соответствие законодательству, действовавшему в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Таким образом, вопреки выводам суда, согласно действующему законодательству государственный регистратор прав не оценивает договор (сделку) на предмет его оспоримости или ничтожности, а устанавливает факт соответствия такого договора положениям действующего законодательства. Установление данного факта обусловливает необходимость представления на государственную регистрацию прав соответствующих дополнительных документов, не являющихся правоустанавливающими, что прямо следует их пункта 3 части 4, части 5 статьи 18 Закона о регистрации. Согласно представленным на государственную регистрацию прав ООО «ОВР Спецмаш» документам договор купли-продажи № 38 от 10 декабря 2018 года заключен посредством публичного предложения в рамках реализации имущества банкрота. Согласно пункту 223 Административного регламента при проверке законности договора (сделки), наряду с содержанием и существенными условиями сделки, государственный регистратор прав устанавливает соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях. Согласно пункту 4 статьи 139 ФЗ от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов. Соответственно, в целях проверки законности заключения договора купли-продажи № 38 от 10 декабря 2018 года на государственную регистрацию прав необходимо представление документов, подтверждающих соблюдение предусмотренной Законом о банкротстве процедуры заключения договора купли-продажи. В рассматриваемом случае такими документами являются протоколы о первичных и повторных торгах, согласно которым такие торги признаны несостоявшимися. Кроме того, в решении суда в отсутствие какого-либо правового обоснования указано, что на


регистрацию должны быть представлены оригиналы документов (взаимосвязанных документов), которые позволяют установить содержание и существенные условия сделки. Суд первой инстанции в обоснование незаконности истребования документов, подтверждающих процедуру заключения договора купли-продажи № 38 от 10 декабря 2018 года, также необоснованно указал на то, что ООО «ОВР «Спецмаш» не является лицом, обязанным осуществлять хранение запрашиваемых Управлением Росреестра по Пермскому краю документов, ввиду чего данное лицо не может обеспечить их представление. В данном случае не по вине органа регистрации прав покупатель обратился за государственной регистрацией прав спустя почти 6,5 лет после заключения договора о приобретении спорного имущества и после ликвидации продавца, соответственно, после прекращения полномочий конкурсного управляющего. Данные обстоятельства не исключают необходимость представления заявителем на государственную регистрацию прав документов, предусмотренных Законом о регистрации. В данном случае заявителем является покупатель. В случае ликвидации продавца положения части 9 статьи 15 Закона о регистрации указывают на необходимость представления только заявления покупателя. Положения части 9 статьи 15 Закона о регитсрации органом регистрации прав были исполнены, заявление продавца не запрашивалось. Отсутствие у покупателя необходимых для регистрации документов не исключает их представление в орган регистрации прав. В рамках возникших правоотношений восстановление нарушенных прав и законных интересов ООО «ОВР «Спецмаш» может быть осуществлено в исковом производстве с использованием указанного в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» способа защиты права. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, Управление Росреестра по Пермскому краю просит решение суда отменить в части выводов суда первой инстанции о незаконности и необоснованности истребования органом регистрации прав документов, подтверждающих процедуру заключения договора купли-продажи № 38 от 10 декабря 2018 года (протоколов первичных и повторных торгов).

В судебном заседании представитель заинтересованного лица доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме, просил решение суда отменить в обжалуемой части, апелляционную жалобу – удовлетворить.

На вопрос суда представитель заинтересованного лица пояснил, что решение суда обжалуется им только в части выводов суда о незаконности и необоснованности истребования органом регистрации прав документов, подтверждающих процедуру заключения договора купли-продажи № 38 от 10 декабря 2018 года (протоколов первичных и повторных торгов),

Заявитель, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной


жалобы надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явился.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что решение суда обжалуется только в части выводов суда о незаконности и необоснованности истребования органом регистрации прав документов, подтверждающих процедуру заключения договора купли-продажи № 38 от 10 декабря 2018 года (протоколов первичных и повторных торгов).

Иных доводов жалоба не содержит.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки обоснованности и законности судебного акта только в обжалуемой части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Поскольку решение суда обжалуется в части, арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в обжалуемой части проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-27709/2015 от 26 января 2017 года ОАО «Пермдорстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением от 17 февраля 2017 года по делу № А50-27709/2015 конкурсным управляющим ОАО «Пермдорстрой» утвержден ФИО2

Конкурсным управляющим проведены торги по продаже имущества должника - 1/203 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение, площадь 7 854,4 кв. м, этаж: подвал, цокольный, первый, номера на поэтажном плане: 4, 6-8, 14-43, 41-74, 38, 39, кадастровый номер 59:01:4410806:1266, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Рабочая, 7.

08 декабря 2018 года конкурсным управляющим подведены итоги открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ОАО «Пермдорстрой», оформленные протоколом № 3811-ОТПП/45/2 от 06 декабря 2018 года.

Согласно названному протоколу победителем торгов по лоту № 45 - 1/203 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение, площадь 7 854,4 кв. м, этаж: подвал, цокольный, первый, номера на поэтажном плане: 4, 6-8, 14-43, 41-74, 38, 39, кадастровый номер 59:01:4410806:1266, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Рабочая, 7 – признан ИП


ФИО3, действующий в инетерсах ООО «ОВР Спецмаш» на основании агентского договора № 04-12-240 от 04 декабря 2018 года.

10 декабря 2018 года между ОАО «Пермдорстрой» в лице конкурного управляющего ФИО2 (продавец) и ООО «ОВР Спецмаш» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 38, согласно пункту 1.1 которого по результатам проведенных торгов по продажи имущества по лоту № 45 продавец продает покупателю принадлежащее продавцу имущество: 1/203 доли в общей долевой собственности нежилое помещение, площадью 7 854,4 кв. м., этаж: подвал, цокольный, первый, номера на поэтажном плане: 4, 6-8,14-43, 41-74, 38,39, кадастровый номер 59:01:4410806:1266, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Рабочая,7. При этом покупатель получает в собственность машиноместо № 63.

Цена настоящего договора составляет 251 500 руб. (пункт 1.3 договора).

21 января 2019 года указанный объект передан ООО «ОВР Спецмаш» по акту приема-передачи.

28 ноября 2022 года в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ОАО «Пердорсрой» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

21 мая 2025 года покупатель ООО «ОВР Спецмаш» обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

30 мая 2025 года Управлением Росреестра по Пермскому краю вынесено решение о приостановлении государственной регистрации (уведомление № КУВД-001/2025-27155977 от 30 мая 2025 года).

В обоснование приостановления указано на необходимость:

- удостоверения представленного в качестве основания для государственной регистрации прав на долю в праве общей долевой собственности договора в нотариальном порядке;

- представления на документов, подтверждающих соблюдение предусмотренной законом процедуры реализации имущества банкрота, а именно: протоколов о признании несостоявшимися первичных и повторных торгов;

- представления документа, подтверждающего полномочия конкурсного управляющего;

- уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав в полном размере;

- снятия запрета, наложенного судебным приставом-исполнителем.

01 сентября 2025 года в связи с неустранением в установленный срок препятствий для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управление Росреестра по Пермскому краю принято решение об отказе в государственной регистрации прав (уведомление № КУВД-001/2025-27155977/5).

Полагая, что отказ в государственной регистрации прав является


незаконным и нарушает права покупателя имущества в сфере экономической деятельности, ООО «ОВР Спецмаш» обратилось в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Пермскому краю:

- о признании незаконным уведомления об отказе государственной регистрации прав от 01 сентября 2025 года № КУВД-001/2025-27155977/5;

- о возложении на Управление Росреестра по Пермскому краю обязанности устранить допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации перехода 1/203 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение, площадь 7 854,4 кв. м, этаж: подвал, цокольный, первый, номера на поэтажном плане: 4, 6-8, 14-43, 41-74, 38, 39, кадастровый номер 59:01:4410806:1266, адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Рабочая, 7, к ООО «ОВР Спецмаш» на основании договора купли-продажи № 38 от 10 декабря 2018 года (с учетом принятых судом уточнений).

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 названной статьи).

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности


принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 названной статьи).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 названной статьи).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В обоснование заявленных требований ООО «ОВР Спецмаш» ссылается на то, что он признан победителем на торгах по продаже имущества банкрота в форме публичного предложения, поэтому не обязан представлять на государственную регистрацию перехода к нему права собственности протоколы о признании несостоявшимися первичных и повторных торгов.

В силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 6 названной статьи).

В соответствии с частью 1 статьи 14 названного ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на


основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 названной статьи).

Согласно части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 названной статьи).

При этом в силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской


Федерации должностных лиц.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав установлены статьей 26 Закона о регистрации. Указанный перечень оснований является исчерпывающим.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 216 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07 июня 2017 года № 278, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются: 1) наличие всех необходимых документов; 2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 3) необходимость направления межведомственного запроса; 4) действительность поданных заявителем документов; 5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже


зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации).

В случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает: 1) право- и дееспособность сторон; 2) наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; 3) наличие существенных условий сделки; 4) указание в ней на наличие ограничения права, обременения объекта недвижимости (в том числе проверяет, имеются ли в ЕГРН актуальные (непогашенные) записи, свидетельствующие о наличии ограничений права, обременений объекта недвижимости); 5) соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; 6) принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; 7) соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях.

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию.

В качестве основания для приостановления государственной регистрации перехода права собственности регистрирующим органом, а в последствии и в качестве основания отказа в государственной регистрации права регистрирующим органом указано на необходимость предоставления ООО «ОВР Спецмаш» на государственную регистрацию прав, в том числе, документов, подтверждающих соблюдение предусмотренной законом процедуры реализации имущества банкрота, а именно: протоколов о признании несостоявшимися первичных и повторных торгов с учетом того, что имущество приобретено заявителем на торгах в форме публичного предложения.

В данном случае заявителем, ООО «ОВР Спецмаш» на государственную регистрацию в качестве документа-основания представлен договор купли-продажи № 38 от 10 декабря 2018 года, заключенный, как указано в пункте 1.1 данного договора, по результатам проведенных открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ОАО «Пермдорстрой».

Факт исполнения договора купли-продажи имущества № 38 от 10 декабря 2018 года сторонами, подтвержден представленными в материалы дела актом приема-передачи имущества и платежными поручениями.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской


Федерации (далее ГК РФ) если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 названной статьи).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 названной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 названной статьи).

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.


Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Таким образом, сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной в силу признания ее таковой в судебном порядке.

Отчеты об оценке, положения о торгах, протоколы об утверждении этих положений и о проведении торгов, публикации о торгах – это документы, нарушения при составлении или утверждении которых могут являться основаниями для оспаривания результатов торгов и заключенных по их итогам договоров заинтересованными лицами в установленном законом порядке.

Между тем, как верно указано судом первой инстанции, Управление Росреестра по Пермскому краю не относится к таким заинтересованным лицам и не обладает полномочиями определять действительность или недействительность оспоримых сделок.

Более того, вся процедура несостоятельности (банкротства) ОАО «Пермдорстрой» осуществлялась под контролем Арбитражного суда Пермского края.

Документы, подтверждающие соблюдение порядка проведения, в соответствии с Законом о банкротстве, реализации недвижимого имущества с торгов являются общедоступными и носят исключительно информационный характер.

Процедура же реализации имущества должника ОАО «Пермдорстрой» отражена в статье 139 Закона о банкротстве, следовательно, протоколы о результатах проведения первых торгов, о результатах проведения повторных торгов, являются документами, предшествовавшими заключению договора купли-продажи по итогам торгов в форме публичного предложения.

Государственный регистратор не наделен правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи.

Вывод суда первой инстанции о неправомерном требовании регистрирующим органом протоколов о признании несостоявшимися первичных и повторных торгов является правильным.

Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным. Оснований для его отмены или изменения в данной части, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что им правомерно в силу статей 18, 21 закона о регистрации запрошены у заявителя протоколов о признании несостоявшимися первичных и повторных торгов, подтверждающих процедуру заключения договора купли-продажи при реализации имущества


банкрота, отклоняется судом в силу вышеизложенного.

Из системного толкования закона и правоприменительной практики следует, что протоколы первичных и повторных торгов не могут повлиять на государственную регистрацию перехода права, так как протоколы о результатах проведения первых торгов, о результатах проведения повторных торгов, являются документами, предшествовавшими заключению договора купли-продажи.

Данные протоколы имеют значение для оценки юридической силы сделки с точки зрения ее оспоримости, однако Управление Росреестра по Пермскому краю не обладает полномочиями на оценку договора (сделки) на предмет его оспоримости или ничтожности, а устанавливает лишь факт соответствия такого договора положениям действующего законодательства

Как уже верно указано судом первой инстанции, договор купли-продажи заключен по итогам открытых публичных торгов, проведенных в рамках дела о банкротстве. Торги до настоящего времени не оспорены. Договор, заключенный по результатам торгов, недействительным не признан.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы отклоняются судом, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие заявителя с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, апелляционная жалоба, заинтересованного лица, Управления Росреестра по Пермскому краю, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, Управление Росреестра по Пермскому краю, который в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 06 октября 2025 года по делу № А50-12777/2025 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.


Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий С.В. Коньшина

Судьи М.А. Полякова

В.В. Семенов