Решение от 25 ноября 2022 г. по делу № А83-9989/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-9989/2018
25 ноября 2022 года
город Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 25 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН – <***>, ИНН – <***>, пл. Советская, д. 1, г. Ялта, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» (идентификационный код юридического лица – 33146761, ул. Владимирская, д. 69, <...>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Совета министров Республики Крым (295005, <...>), Администрации города Ялты Республики Крым (298600, КРЫМ РЕСПУБЛИКА, ГОРОД ЯЛТА, ПЛОЩАДЬ СОВЕТСКАЯ, ДОМ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.12.2014, ИНН: <***>, КПП: 910301001), ФИО2 (ул. Новая, д.10, кв.7, д. Лобаново, Истринский р-н, Московская обл.), нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО3 (298600, <...>)

о взыскании и расторжении договора аренды,

и материалы встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач»

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым

о признании договора аренды прекращенным,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦГАЗПОСТАЧ» - ФИО4, доверенность от 20.10.2021,

от Совета министров Республики Крым – ФИО5, доверенность от 03.08.2022 №1/01-58/41622,

иные участники в судебное заседание не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

27.06.2018 Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке ст.49 АПК РФ от 05.07.2022) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» (далее – ответчик) задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка, заключенному 26.11.2010 между Ялтинским городским советом и ООО «Спецгазпостач» и зарегистрированному в установленном порядке 15.04.2011 за №011190004000015 в размере 1 173 579 249,53 руб., пени в размере 994 738 464,37 руб., о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: <...>; обязании ООО «Спецгазпостач» в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером №0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: <...> путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи.

Определением от 29.06.2018 суд принял исковое заявление к производству, возбудил производство по делу и назначил предварительное судебное заседание с извещением лиц, участвующих в деле.

Определением от 17.10.2018 произведена замена судьи Арбитражного суда Республики Крым Ищенко Г. М. на судью Арбитражного суда Республики Крым Авдеева М.П. для дальнейшего рассмотрения.

Определением от 18.10.2018 судья Арбитражного суда Республики Крым Авдеев М.П. принял дело к своему производству.

19.10.2020 от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым поступило ходатайство в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об объединении дела А83-9989/2018 и А83-20572/2019 в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением от 22.12.2020 судебное дело №А83-20572/2019 по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: <...>, заключенный 26.10.2010 между Ялтинским городским советом и ООО «Спецгазпостач», зарегистрированный 15.04.2011 за №011900004000015; обязании ООО «Спецгазпостач» в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером №0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: <...> путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи объединено в одно производство и рассматривается в рамках настоящего дела.

Определением от 29.03.2022 судебное дело А83-1933/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым о признании Договор аренды земельного участка с кадастровым номером №0111900000:01:005:0101 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га по адресу: <...>, заключенного между Ялтинским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» прекращенным с 16 апреля 2013 года объединено в одно производство и рассматривается в рамках настоящего дела.

Исковые требования департамента мотивированы тем, что ответчик в нарушение условий договора, с учетом Постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 08.02.2018 №216-п «Об установлении повышающего коэффициента к размеру арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>», которым установлен повышающий коэффициент к размеру арендной платы за пользование земельным участком в размере 1000, не исполняет обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем за ним числится задолженность и ему начислены соответствующие пени в размере указанном выше. Истец также указывает, что арендатором не выполнены обязательства, определенные условиями договора, выраженные в неосвоении и застройки земельного участка, в установленные законом сроки.

Представитель ответчика в судебном заседании огласил о возможности мирового урегулирования спора, просил объявить в судебном заседании перерыв.

Представитель Совета министров Республики Крым возражал против отложения судебного заседания, указывал, что проект мирового соглашения в адрес администрации не поступал.

Иные участники судебного процесса явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание истца и (или) ответчика, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в отсутствие участников судебного процесса, по имеющимся в материалах дела документам.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования заявителя, возражения заинтересованного лица, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд установил следующее.

Между Ялтинским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» 26.10.2010 на основании решения 29й сессии 5го созыва заключен договор аренды земельного участка расположенного по адресу: <...>. № 7, кадастровый № 0111900000:01:005:0107 (в настоящий момент кадастровый № 90:25:010105:117) общей площадью 0.0540 га для реконструкции, строительства и обслуживания гостиницы. Договор зарегистрирован в КРФ ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины, о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 15.04.2011 за № 011190004000015.

Пунктом 2.2. договора установлено наличие на земельном участке строений и сооружений.

Согласно п. 2.3 договора нормативная денежная оценка земельного участка, согласно выписке из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка составляет 1 380353.34 (один миллион триста восемьдесят тысяч триста пятьдесят три) гривны 34 копейки.

Договор аренды был заключен сроком на 49 лет, с преимущественным правом его возобновления, что установлено п. 3.1 договора.

В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата устанавливалась в сумме 62 116.20 (шестьдесят две тысячи сто шестнадцать) гривен двадцать копеек в год и вносилась ежемесячно, в срок до 30 числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 4.3. договора установлены основания для пересмотра арендной платы. Пунктом 12.1. договора предусмотрено, что изменение условий договора осуществляется в письменной форме по взаимному согласию сторон. В соответствии с п. 12.6. договора, любые изменения или дополнения настоящего договора осуществляются в письменной форме и подписываются надлежащим образом уполномоченными представителями сторон.

Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 08.02.2018 N 216-п "Об установлении повышающего коэффициента к размеру арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>", был установлен повышающий коэффициент к размеру арендной платы за пользование земельным участком в размере 1000.

Пунктом 9.1.2 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату.

Ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение договора регламентирована разделом 13 спорного договора. Пунктом 13.1 которого установлено, что за невыполнение или ненадлежащее выполнение настоящего договора, в том числе изменение или расторжение договора в одностороннем порядке Арендатор несет ответственность перед Арендодателем в виде уплаты пени в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством.

В обоснование своих требований истец указывает, что в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком условий договора по внесению арендной платы, за ним перед истцом образовалась задолженность в размере 1 173 579 249,53 руб.

В целях досудебного порядка урегулирования спора, департамент направил в адрес ответчика претензию от 27.04.2018 №03-19/1259 (т.1 л.д.20-24), которая оставлена последним без удовлетворения. Указанное послужило основанием для обращения в суд с данным заявлением о взыскании задолженности, пени и расторжении договора аренды.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 № 6-ФКЗ (далее – Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 № 6-ФКЗ) Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

Ялтинским городским советом 1-го созыва было принято решение от 28 ноября 2014 года N 131 "Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты".

В задачи и обязанности Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым согласно действующему Положению о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, утвержденному решением от 28 марта 2019 года N 6, 80-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета вменено обеспечение управления и распоряжение муниципальным имуществом в соответствии с действующим законодательством (п. 4.2.1. Положения), обеспечение полноты и стабильности поступления в местный бюджет средств и администрирование неналоговых доходов местного бюджета, полученных при управлении и распоряжении муниципальным имуществом (п. 4.2.2. Положения), осуществление контроля за соблюдением условий договоров, предметом которых является муниципальное имущество, в части своевременности и полноты поступления средств в местный бюджет (п. 3.4.5. Положения), обеспечение управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 3.3.6. Положения), обращение в правоохранительные органы, суды в случае выявления фактов нарушения законодательства в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом (п. 4.1.9 Положения).

Таким образом, суд приходит к выводу, что Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты является надлежащим истцом по делу.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу что заявленные требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым подлежат удовлетворению в части исходя из следующего.

Поскольку правоотношения, по данному спору, возникли до 21.03.2014, то есть до ратификации Договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ, следовательно к данным правоотношениям применяются и нормы материального права Украины.

Согласно статье 509 Гражданского кодекса Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу другой стороны (кредитора) определённое действие (передать имущество, исполнить работу, предоставить услуги, заплатить деньги, т.д.) или удержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Имущественные обязательства, возникающие между участниками хозяйственных отношений, регулировались Гражданским кодексом Украины (часть 1 статьи 175 Хозяйственного кодекса Украины).

В соответствии с частью 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины по договору найма (аренды) наймодатель передаёт или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определённый срок.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ и п. 2 ст. 12 Законом Республики Крым N 66-ЗРК/2015 от 24.12.2014, ст. 11 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым").

Размер арендной платы за пользование земельным участком является регулируемым что соответствует требованиям части 4 статьи 22, статьи 65 ЗК РФ, разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и пункте 3 Раздела I. Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015).

Нормативные акты не являются в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 21.03.2014, пересчитывается в рубли с 01.11.2014 с коэффициентом 3,8.

Этим же постановлением утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение).

Положение устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (пункт 1.1).

Согласно пункту 2.1 Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.

На основании пункта 3.4. Положения плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21.03.2014, признается равной платежам, установленных прежними договорами, и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым".

Истцом осуществлен перерасчет арендной платы с украинской гривны в российские рубли за период с 2015 года по 01.02.2018год с использованием коэффициента перерасчета - 3,8 (постановление Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым"), а также коэффициентов индексации в размере 1,064, 1,04 на основании Федеральных законов "О Федеральном бюджете на 2016 год", "О Федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов", коэффициентов индексации в размере 1,035, 1,028, 1,152, 1,059, 1,756 согласно Приложению N 4 к постановлению Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым".

При этом, как установлено судом выше, Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 08.02.2018 N 216-п "Об установлении повышающего коэффициента к размеру арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>", был установлен повышающий коэффициент к размеру арендной платы за пользование земельным участком в размере 1000.

Не согласившись с Постановлением Администрации города Ялта Республики Крым от 08.02.2018 N 216-п, ООО "Спецгазпостач" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с требованием о признании его недействительным.

Решением суда от 08.05.2019 заявленное требование удовлетворено. Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.11.2019, поддержанным судом кассационной инстанции от 04.03.2020, решение суда от 08.05.2019 отменено, в удовлетворении требования отказано.

Пунктом 5 постановления Пленума ВАС РФ от 31.12.1996 года № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел в суде первой инстанции» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 09.07.1997 № 12) разъяснено, что при применении части 2 статьи 58 АПК РФ, арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров. Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в пункте 4 разъяснено, что по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ответчика о необоснованном применении истцом Постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 08.02.2018 №216-п при расчете арендной платы.

Согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель надлежащим образом выполнил обязанность по передаче земельного участка ответчику Указанное обстоятельство подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи.

Суд, изучив и проверив расчет арендной, предоставленный истцом, приходит к выводу о правильности его составления, учитывая период и размер начислений, расчет признается судом арифметически и методологически верным.

Каких-либо доказательств в понимании статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждающих добровольное исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по договору, суду представлено не было.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что истец правомерно просит взыскать сумму арендной платы в размере 1 173 579 249,53 руб. за период с 24.02.2015 по 29.06.2022 с учетом индекса инфляции и Постановления Администрации города Ялта Республики Крым от 08.02.2018 №216-п «Об установлении повышающего коэффициента к размеру арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>», которым установлен повышающий коэффициент к размеру арендной платы за пользование земельным участком в размере 1000.

Относительно требования истца о взыскании с ответчика пени по Договору аренды земельного участка в размере 994 738 464,37 руб. суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014 "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" (далее - Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя. Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, противоречащие Конституции Российской Федерации, не применяются.

Договор между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов был подписан 18.03.2014, таким образом, в силу ч. 3 ст. 1 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ с указанной даты на территории Республики Крым действует законодательство Российской Федерации.

Согласно положениям ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ, которой установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено в пункте 13.1 договора невыполнение или ненадлежащее выполнение настоящего договора, в том числе изменение или расторжение договора в одностороннем порядке Арендатор несет ответственность перед Арендодателем в виде уплаты пени в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством.

Обращаясь с требованием о взыскании пени, истец нормативно ссылается на п. 4.7 Постановления Совета Министров Республики Крым N 450, согласно которому за нарушение сроков внесения платежей взимается пеня в размере 0,1% от просроченной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений.

В связи с изложенным, заявляя иск о взыскании пени, установленной Постановлением Совета Министров Республики Крым N 450, истец в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора в нарушение положений ст. 450 ГК РФ.

При этом, до внесения изменений в соответствующий договор аренды в части определения размера ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы, исковые требования о взыскании пени, установленной Постановлением Совета Министров Республики Крым N 450, противоречат действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде.

Аналогичная правовая позиция изложена Арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015.

Учитывая изложенные обстоятельства, требования истца о взыскании с ответчика пени по Договору аренды земельного участка в размере 994 738 464,37 рублей (0,1% за каждый день просрочки) является незаконным и необоснованным, вследствие чего удовлетворению не подлежит.

Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: <...> и обязании ООО «Спецгазпостач» в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером №0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: <...> путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, арендная плата ответчиком за арендованный им земельный участок не производится надлежащим образом и в сроки, установленные договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 5.1 договора земельный участок предоставляется в аренду для реконструкции, строительства и обслуживания гостиницы. Срок освоения земельного участка 2 (два) года с момента заключения договора и его государственной регистрации. В случае если Арендатор не приступит к использованию земельного участка в указанные сроки или будет его использовать не по целевому назначению, договор расторгается в порядке, установленном действующим законодательством (п.6.5 договора).

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу, установленному пунктом 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ № 35 от 06.06.2014 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно части 1 статьи 615 и статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Установленное статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации основание расторжения договора аренды в виде неосвоения земельного участка, направлено на защиту публичных интересов при использовании в публичной собственности земель (обеспечение эффективной планировки).

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

04 сентября 2019 Департаментом муниципального контроля Администрации города Ялта был составлен акт обследования земельного участка №605, которым установлено, что на земельном участке расположено трехэтажное (+цоколь), капитальное, аварийное, полуразрушенное здание, непригодное для эксплуатации.

Обследуемый земельный участок по целевому назначению не используется, расположенное на нем здание находится в аварийном состоянии.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в связи с неосвоением земельного участка с 2010 года, неоднократным нарушением условия об оплате арендной платы, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка обосновано, а потому подлежит удовлетворению.

Что касается ссылок ответчика на договор купли-продажи от 15.08.2018, заключенного между ООО «Спецгазпостач» и ФИО2, то суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223, пункта 1 статьи 551 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

В соответствии с разъяснениями, содержащими в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

Согласно пункту 58 постановления Пленума N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 59 постановления Пленума N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судами установлено, что ФИО2 не является лицом, создавшим объект недвижимого имущества на спорном земельном участке в период до вступления в силу Закона о регистрации; договор купли-продажи заключен после вступления в силу указанного закона, в связи с чем переход права собственности от ООО «Спезгазпостач» к третьему лицу на объект недвижимости подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был. В Едином государственном реестре недвижимости записи о зарегистрированных правах на спорное имущество отсутствуют, что также не оспаривается сторонами.

Право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке никогда не регистрировалось, в государственный реестр такие сведения не внесены, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что право собственности ФИО2 на объект недвижимости на спорном земельном участке не возникло.

При этом, встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым о признании Договор аренды земельного участка с кадастровым номером №0111900000:01:005:0101 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га по адресу: <...>, заключенного между Ялтинским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» прекращенным с 16 апреля 2013 года не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:010105:117, площадью 0,0540га расположенный по адресу: <...>, заключенный 26.10.2010 сроком на 49 лет, прекратил свое действие автоматически применительно к пп.12.14.1 договора.

Как следует из п.6.5 Договора аренды, срок освоения земельного участка 2 (два) года с момента заключения договора и его государственной регистрации. В случае если Арендатор не приступит к использованию земельного участка в указанные сроки или будет его использовать не по целевому назначению, договор расторгается в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно ст.32 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 161-XIV по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 настоящего Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренном договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

Статья 25 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает, что Арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке.

Согласно подпункту 4 пункта 1 ст. 416 Гражданского кодекса Украины право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки в течение трех лет подряд. Право пользования земельным участком для застройки может быть прекращено по решению суда в других случаях, установленных законом.

Согласно Комментарию к Гражданскому кодексу Украины: «В комментируемой статье закреплены юридические основания прекращения прав пользования чужим земельным участком для застройки. Список таких оснований не является исчерпывающим.»

Таким образом, первая часть статьи раскрывает конкретные случаи прекращения права пользования земельным участком, вторая - указывает, что возможны и другие основания, но независимо от основания, прекращение права происходит в судебном порядке.

Следовательно договор аренды может быть прекращен в случае неиспользования земельного участка в соответствии с целью предоставления лишь в судебном порядке.

Согласно п.12.4. Договора действие договора прекращается путем его расторжения в случаях, в том числе, неосвоения земельного участка в течение 2 (двух) лет, по требованию одной из сторон в случае невыполнения другой стороной обязательств, предусмотренных Договором.

Согласно п. 12.5 Договора досрочное расторжение договора осуществляется лишь при условии письменного предупреждения заинтересованной стороны не позже чем за два месяца.

Стороны согласовали, что в случае прекращения или расторжения Договора Арендатор должен обеспечить выполнение возврата земельного участка согласно условиям Договора (п. 12.10 Договора).

Возврат земельного участка Арендодателю осуществляется согласно акту приема-передачи земельного участка (п.7.2 Договра).

Согласно п. 7 Договора аренды земельного участка после прекращения действия договора Арендатор обязан возвратить Арендодателю земельный участок в состоянии не худшем по сравнению с тем, в котором он его получил в аренду.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ООО «Спецгазпостач» получило земельный участок по акту приема-передачи от 26.10.2010, который является приложением к договору аренды, следовательно, возвратить обязано было также по акту приема-передачи.

Поскольку ООО «Спецгазпостач» подтверждает неосвоение земельного участка с 2010 года, а материалы дела не содержат доказательств возврата земельного участка, как того требуют условия заключенного договора, то встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, при этом требования о расторжении договора аренды и возврата земельного участка суд находит обоснованными.

Ходатайство ООО «Спецгазпостач» об объявлении перерыва в судебном заседании в связи с возможным мирным урегулирование спора судом отклонено, поскольку заключение мирового соглашения возможно на любой стадии процесса и при исполнении судебного акта.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражном суде.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Так как заявленные требования департамента подлежат удовлетворению в части, то в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционального удовлетворенным требованиям в размере 114 247,90 руб. (108247,90 руб. за требование имущественного характера (1173579249,53*200 000,00/2168317713,90) и 6 000,00 руб. за требование неимущественного характера.

Поскольку суд не находит оснований для удовлетворения встречного искового заявления, то расходы по госпошлине возлагаются на истца в размере 6 000,00 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым задолженность по договору аренды земельного участка от 26.10.2010 в размере 1 173 579 249,53 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером №0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117), площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: <...>, заключенный 26.10.2010 между Ялтинским городским советом и ООО «Спецгазпостач», зарегистрированный 15.04.2011 за №0111900004000015.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером №0111900000:01:005:0107 (90:25:010105:117) площадью 0,0540 га, расположенный по адресу: <...> путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым акта приема-передачи.

В остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 114 247,90 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Спецгазпостач» отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).


Судья М.П.Авдеев