Постановление от 21 марта 2023 г. по делу № А41-37635/2021

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-19847/2022

Дело № А41-37635/21
21 марта 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2023 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Виткаловой Е.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

в судебном заседании участвуют представители:

от Администрации городского округа Мытищи – ФИО2 ,представитель по доверенности от 07.11.222;

от общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда» – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда» на решение Арбитражного суда Московской области от 19.08.2022 по делу № А41-37635/21,

по исковому заявлению Администрации городского округа Мытищи к ООО «Северная звезда» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.12.2012 № 8487 за период с 01.07.2021 по 30.09.2021в размере 102 680,16 руб., пени по арендной плате за период с 01.01.2020 по 05.01.2022 в размере 154 408,59 руб., расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0040117:138,

по встречному исковому заявлению ООО «Северная звезда» к администрации городского округа Мытищи об определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 № 8487 по коэффициенту, учитывающему вид разрешенного использования «благоустройство территории»; обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды с применением соответствующих коэффициентов, внести изменения в договор аренды земельного участка от 28.12.2018 № 8487,



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «Северная звезда» (далее – ООО «Северная звезда») о взыскании по договору аренды земельного участка от 28.12.2012 № 8487 задолженности за период с 01.07.2021 по 30.09.2021в размере 102 680,16 руб., пени по арендной плате за период с 01.01.2020 по 05.01.2022 в размере 154 408,59 руб., расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0040117:138.

ООО «Северная звезда» обратилось со встречными исковыми требованиями об определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.12.2012 № 8487 по коэффициенту, учитывающему вид разрешенного использования земельного участка - «Благоустройство территории», установленного п. 34 Приложения к Закону Московской области от 07.06.1996г. №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – Закон № 23/96-ОЗ), по корректирующему коэффициенту - «Для размещения иных объектов некоммерческого назначения» и по коэффициенту, учитывающему местоположение земельного участка на территории муниципального образования - «кадастровый квартал 50:12:0030417» - установленных приложениями к Решению Совета депутатов городского округа Мытищи Московской области от 19.12.2019 № 4/14 «Об установлении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа Мытищи», установив арендную плату за 2020 год в размере 101 610,68 руб., за 1 квартал 2021 года - 25 402,67 руб.

- обязании администрации произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.12.2012 № 8487 с применением следующих коэффициентов: - Кд - «1,0» («Благоустройство территории» - п.34 Приложения к закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (ред. от 18.12.2019) "О регулировании земельных отношений в Московской области" (принят решением Мособлдумы от 29.05.1996 № 9/92), - Пкд - «1,0» («Для размещения иных объектов некоммерческого назначения» (Приложение №1 к Решению Совета депутатов городского округа Мытищи МО от 19.12.2019 № 4/14 "Об установлении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа Мытищи"), Км - «2,0» (учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования согласно п. 179 Приложения №2 Решения Совета депутатов городского округа Мытищи МО от 19.12.2019 № 4/14 "Об установлении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа Мытищи").

- обязании администрации внести изменения в договор аренды земельного участка от 28.12.2012 № 8487, установив указанные коэффициенты.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.09.2021 объединены в одно производство дело № А41-59604/2021 с делом № А41-37635/21 для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № А41-37635/2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области

.Решением Арбитражного суда Московской области от 19.08.2022 по делу № А41-37635/21 первоначальный иск удовлетворен частично. С общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда» в пользу администрации городского округа Мытищи Московской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.12.2012 № 8487 за период с 01.07.2021 по 30.09.2021 в размере 102 680 руб. 16 коп, пени за период с 01.01.2020 по 05.01.2022 в размере 154 408 руб. 59 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.. В удовлетворении встречного иска отказано..

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Северная звезда» обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ООО «Северная звезда» заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2012 №8487 с кадастровым №50:12:0040117, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, д. Витенево, для размещения базы отдыха с учетом обременений и ограничений в пользовании (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок действия договора устанавливается на сорок девять лет с 01.08.2012.

Согласно п. 3.1 договора, арендная плата устанавливается расчетным путем в соответствии с п. 3 ч.1 ст.14 Закона № 23/96-ОЗ и на дату подписания настоящего договора составляет 79 575, 00 руб. в год.

В соответствии с п. 3.4 договора, начиная с 01.01.2013 арендная плата вносится равными долями ежеквартально до пятого числа каждого первого месяца текущего квартала.

По условиям пункта 3.5 договора, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате в случае изменения административно-территориального устройства, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

В связи с принятием постановления Администрации городского округа Мытищи Московской области от 30.07.2018 № 3068 «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0040117:138, предоставленного ООО «Северная звезда» на праве аренды» в ЕГРН и в договор аренды от 28.12.2012 № 8487 внесены изменения, в том числе, в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0040117:138 – туристическое обслуживание, о чем заключено дополнительное соглашение от 24.08.2018 № 1.

В соответствии с дополнительным соглашением от 24.08.2018, п.1.1 договора аренды изложен в следующей редакции «арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 27 205 кв.м. с кадастровым номером 50:12:0040117:138, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Мытищи, д. Витенево, вид разрешенного использования «туристическое обслуживание», с учетом обременений и ограничений в пользовании: - без права капитальной застройки в 100-метровой полосе 2-го пояса зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы (18123 кв.м.), 2-ой пояс зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы; - расчетная зона шумового дискомфорта аэропорта «Шереметьево» (зона В); - прибрежная защитная полоса Пяловского водохранилища; - водоохранная зона Пяловского водохранилища; - охранная зона ЛЭП 10 КВ-4 кв.м.», а также п. 3.2 дополнили новым абзацем «с 30.07.2018 арендная плата устанавливается 101 610, 68 руб. в год».

Расчет арендной платы, в соответствии с приложением 1 к дополнительному соглашению, определяется по формуле: Апл = Аб (базовый размер арендной платы) * Кд (коэффициент, учитывающий условия использования или вид деятельности на земельном участке) * Пкд (повышающий коэффициент) * Км (коэффициент, учитывающий местоположение) * S (площадь).

В соответствии с п. 5.2 договора, при нарушении арендатором срока внесения арендной платы, арендатор уплачивает пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Как указывает истец по первоначальным требованиям, несмотря на обязанность арендатора вносить плату за пользование землей, общество свои обязательства надлежащим образом не исполняет, в связи с чем на стороне арендатора образовалась задолженность.

26.03.2021 и 16.07.2021 администрация направила претензии с требованием об уплате образовавшейся задолженности в срок до 19.04.2021 и 09.08.2021, и расторжении договора аренды.

Указанные обязательства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Ответчик в обоснование доводов встречного иска указал на то, что размер арендной платы по договору должен рассчитываться с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, КД «1,0 – благоустройство территории» и ПКД «1,0 – для размещения иных объектов некоммерческого назначения».

Удовлетворяя первоначальные требования частично суд первой инстанции признал требования обоснованными.

Отказывая в удовлетворении встречных требований суд первой инстанции указал, что ответчиком не представлено доказательств в обоснование заявленных требований.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе ответчик указывает, указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями Контракта и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон № 23/96-ОЗ). В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 14 Закона №23/96 «арендная плата рассчитывается по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; (в ред. Закона Московской области от 14.07.2011 № 125/2011-ОЗ) Пкд - корректирующий коэффициент; (в ред. Закона Московской области от 17.07.2009 № 96/2009-ОЗ) Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ)

Из материалов дела следует, что при расчете арендной платы за спорный период, администрацией применены следующие коэффициенты: Аб — «2,58» - Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (согласно Закону Московской области от05.11.2019 № 220/2019-03 (ред. от 12.2019) «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2020 год" (принят постановлением Мособлдумы от 24.10.2019 N 8/97-П), а так же (п. 84 приложения к Закону Московской области от 12.11.2020 N 221/2020-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2021 год» (принят постановлением Мособлдумы от 29.10.2020 № 129-П); Кд - «коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка согласно договору аренды: «отдых (рекреация)»:

В 2020 году - «1,5» - (применялся коэффициент «Для размещения иной некоммерческой деятельности» - п.44 Приложения к Закону № 23/96-03 (в ред. от 18.12.2019);

В 2021 году – «3,0» (п. 38 «Отдых (рекреация) (за исключением строки 41)» Приложения к Закону № 23/96-03 (ред. от 01.12.2020); ПКД – корректирующий коэффициент: в 2020 году - «1» «применялся коэффициент «Для размещения иных объектов некоммерческого назначения» (Приложение №1 к Решению Совета депутатов городского округа Мытищи МО от 19.12.2019 N 4/14 "Об установлении коэффициентов, применяемых при расчете арендной млаты за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа Мытищи")

в 2021 - «3,00» «Для размещения объектов платного досуга и отдыха, включая объекты лечебно-оздоровительного и спортивного назначения, за исключением указанных в строке 27» (Приложения №1 Решения Совета депутатов городского округа Мытищи МО от 19.12.2019 N 4/14 "Об установлении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа Мытищи");

Км — коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования. Кадастровый квартал 50:12:0040117 в 2020 и 2021 году- «2,00» (п. 179 Приложения №2 Решения Совета депутатов городского округа Мытищи МО от 19.12.2019 N 4/14 "Об установлении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории городского округа Мытищи";

S - площадь земельного участка (27 205 кв.м.).

Таким образом, согласно расчету администрации, стоимость аренды земельного участка составила: в 2020 году (2,58*1,5*1*2*27 205 = 210 566 руб. 70 коп в год (52 641 руб. 66 коп ежеквартально); в 2021 году (2,58*3*3*2*27 205 = 1 263 400 руб. 20 коп в год (315 850 руб. 05 коп ежеквартально).

Поскольку у материалами дела подтвержден факт нарушения ответчиком договорных обязательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования о взыскании задолженности и неустойки.

Также администрацией заявлено требование о расторжении договора аренды, в связи с неоднократным нарушением ответчиком порядка оплаты.

По смыслу статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора). Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Арбитражный суд учитывает, что в процессе рассмотрения дела ответчик частично погашал образовавшуюся задолженность, в связи с чем, истец уточнял размер исковых требований. Суд не усматривает в действиях ответчика недобросовестное поведение и уклонение от обязанностей по договору, в том числе, суд не усматривает неоднократность нарушения.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды обоснованно отказано.


Апелляционный суд считает также обоснованным отказ в удовлетворении встречного искав связи со следующим.

Материалами дела подтверждается, что по договору аренды от 28.12.2012 № 8487 в редакции дополнительного соглашения от 24.08.2018№ 1, ООО «Северная звезда» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:12:0040117:138 с видом разрешенного использования – туристическое обслуживание.

Договором аренды и дополнительным соглашением установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0040117:138 расположен в 100-метровой полосе второго пояса зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы.

Согласно пункту 2.1 СП 2.1.4.2625-10 зона санитарной охраны организуется для каждой станции водоподготовки и каждого гидроузла гидротехнической системы 1 порядка.

В соответствии с пунктом 4.4.4 СП 2.1.4.2625-10 при строительстве и реконструкции объектов отдыха и спорта необходимо соблюдать требование, предусматривающее, что все строения располагаются на расстоянии не менее 100 метров от уреза воды.

В зонах рекреации в полосе 100 метров от уреза воды не допускается капитальная застройка; допускается установка малых архитектурных форм

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному как Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, так и Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, «туристическое обслуживание» как вид разрешенного использования земельного участка предполагает размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Закрепляя обязанности пользователей земельного участка, данная норма направлена на охрану земель как компонента природной среды и предупреждение нарушений использования земельных участков, следствием которых может быть снижение плодородия почв, загрязнение земель, иное нерациональное использование земель, приводящее к их деградации.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) перечислены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу части 1 указанной статьи, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Пунктом 9 части 1 статьи 1 ГрК РФ также предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в статье 37 ГрК РФ. В части 4 статьи 37 ГрК РФ закреплено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предписано, что в государственный кадастр недвижимости (ГКН) вносятся сведения об уникальных характеристиках объектах недвижимости, а также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.

Согласно части 1 статьи 20 Федерального закона № 221-ФЗ, действовавшей до 01.01.2017, с заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться указанные в частях 2 - 6 настоящей статьи лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости, в частности вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве (часть 3 статьи 20 Федерального закона № 221-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), действующего с 01.01.2017, государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Круг лиц, которые вправе обращаться в орган регистрации прав с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, определен в статье 15 Закона № 218-ФЗ, в частности, собственник земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен на ином праве; орган государственной власти или органа местного самоуправления и другие.

Таким образом, изменения в кадастровом учете вида разрешенного использования носят заявительный характер, а также разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Положения статей 450, 606 и 615 ГК РФ возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон.

В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, сформулирована правовая позиция, в силу которой самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 указано, что основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из пункта 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0040117:138 изначально при заключении договора аренды был расположен в зоне Р-1, фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 50:12:0040117:138 и видом разрешенного использования - туристическое обслуживание, соответствует целям предоставления такого участка по договору аренды от 28.12.2012 № 8487 и виду разрешенного использования, а именно для размещения базы отдыха без права капитальной застройки. Указанное подтверждает, что истец использовал предоставленный земельный участок в соответствии с целями, установленными заключенным договором аренды от 28.12.2012 № 8487.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2022 по делу №А41-63008/21, ООО «Северная звезда» отказано в удовлетворения заявления о признании незаконным решения от 02.07.2021 об отказе во внесении изменений в договор аренды от 28.12.2012 № 8487 в части вида разрешенного использования «благоустройство территории», со ссылкой на то, что постановлением администрации от 30.07.2018 № 3068 установлено соответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0040117:138, предоставленного ООО «Северная звезда» по договору аренды от 28.12.2012 № 8487, в связи с чем, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0040117:138 изменен с «для размещения базы отдыха» на «туристическое обслуживание»; на момент обращения общества в администрацию с заявлением целевое назначение такого участка в установленном законом порядке не изменено, соответствующие изменения не внесены в ЕГРН.

Вид разрешенного использования «туристическое обслуживание» предусмотрен классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным как Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, так и Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Повторное приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с классификатором в обход установленной процедуры изменения целевого назначения участка действующим земельным и градостроительным законодательством не предусмотрено.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Порядок оплаты земельного участка, в частности, зависит от его вида разрешенного использования. Земельный участок имеет вид разрешенного использования «туристическое обслуживание», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Изменение размера арендной платы возможно при условии внесения изменения в договор аренды, а также уведомления арендодателем арендатора об изменении порядка оплаты. Как установлено арбитражным судом, ранее арендатор обращался к арендодателю с требованием о внесении изменений в договор, в удовлетворении которого арендодателем было отказано.

Таким образом, ответчиком в материалы дела не представлено достаточных и обоснованных доказательств того, что использовать земельный участок с кадастровым номером 50:12:0040117:138 по целевому назначению невозможно.

Более того, ограничение оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:12:0040117:138 не является препятствием в использовании арендатором предоставленного земельного участка в целях размещения базы отдыха.

Доказательств использования арендатором земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования «благоустройство» в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела, и сторонами не оспаривается, в период пользования спорными земельными участками, истец не обращался к ответчику с заявлением о невозможности использования земельных участков, с требованием о расторжении договоров аренды.

Во внесении изменений в договор в части изменения вида разрешенного использования администрацией было правомерно отказано.

Доказательств обратного ответчиком в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований общества, в связи с чем в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе отклоняются по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как указано в пункте 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений ГК РФ законодатель придает неустойке три нормативноправовых значения: как способ защиты гражданских прав; как способ обеспечения исполнения обязательств; как мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Право снижения размера неустойки как имущественной ответственности предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик с заявлением о снижении неустойки не обращался.

Кроме того, размер неустойки был согласован сторонами в договоре заключая который, ответчик действовал по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора (статья 421 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Доказательств нарушения принципа свободы договора при заключении договора ответчиком не представлено.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны приводимым в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19.08.2022 по делу № А41-37635/21,оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.


Председательствующий


С.В. Боровикова

Судьи


Е.Н. Виткалова

Л.В. Пивоварова