Постановление от 11 сентября 2018 г. по делу № А14-8728/2017

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-8728/2017
г. Воронеж
11 сентября 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2018 года


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:


председательствующего судьи Семенюта Е.А.,

судей Ольшанской Н.А., Протасова А.И.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,


при участии:


от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: ФИО2 – представитель по доверенности № 179 от 22.09.2017, выдана сроком на 1 год, служебное удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью «ВСК»: ФИО3 – представитель по доверенности б/н от 04.07.2018, выдана сроком на 1 год, паспорт гражданина РФ; ФИО4 – представитель по доверенности № 36 АВ 2209787 от 09.06.2017, выдана сроком на 1 год, паспорт гражданина РФ;

от общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Рамонская индейка»: представитель не явился, имеются доказательства надлежащего извещения,


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.11.2017 по делу №А14-8728/2017 (судья Ловчикова Н.В.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ВСК», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа от 10.03.2017 в предоставлении в собственность за плату земельных участков по адресам: г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:29, г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:28, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:32, а также об обязании предоставить ООО «ВСК» указанные земельные участки в собственность за плату по кадастровой стоимости, установленной на момент обращения заявителя в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области,

третье лицо: ООО «Агрохолдинг Рамонская индейка»,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ВСК» (далее - ООО «ВСК», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ДИЗО Воронежской области, Департамент) о признании незаконным отказа от 10.03.2017 в предоставлении в собственность за плату земельных участков по адресам: г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:29, г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:28, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:32, а также об обязании предоставить ООО «ВСК» указанные земельные участки в собственность за плату по кадастровой стоимости, установленной на момент обращения заявителя в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Дело рассматривалось с участием третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Рамонская индейка».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.11.2017, принятым по настоящему делу заявленные требования удовлетворены.

Отказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 10.03.2017 в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «ВСК» в собственность за плату земельных участков, расположенных по адресам: г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:29; г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:28 и <...> кадастровый номер 36:34:0548001:32 признан незаконным, противоречащим пункту 5 статьи 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Суд обязал Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области в тридцатидневный срок с момента вступления в силу настоящего решения устранить допущенные нарушения прав Общества с ограниченной ответственностью «ВСК» путем принятия решения о предоставлении в собственность за плату земельных участков, расположенных по адресам: г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:29; г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:28 и <...> кадастровый номер 36:34:0548001:32 по цене в размере 15 процентов их кадастровой стоимости, определенной на день подачи заявления о приобретении земельного участка в собственность в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Департамент обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих доводов Департамент указывает на то, что спорные земельные участки располагаются в зоне Р2 - зона лесопарков, а также в зоне П2, основные виды разрешенного использования не позволяют предоставить в собственность участки для сельскохозяйственного использования. Градостроительными регламентами не предусмотрено размещение земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования в указанной зоне.

Ссылается на то, что поскольку Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утверждены решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384, то вид разрешенного использования образованного позже этой даты земельного участка должен соответствовать ПЗЗ.

В представленном суду отзыва ООО «ВСК» соглашается с выводами суда первой инстанции, настаивает на несостоятельности доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Считает, что имеет право на выкуп земельных участков для сельскохозяйственного использования. Данный вид использования не противоречит видам, которые в настоящее время установлены в районах расположения спорных земельных участков.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 производство по делу № А14-8728/2017 было приостановлено до рассмотрения в Арбитражном суде Центрального округа дела № А14-3684/2017.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2018 производство по настоящему делу было возобновлено.

В судебном заседании представитель ДИЗО Воронежской области просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители Общества в судебном заседании суда апелляционной инстанции просили обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Общество с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Рамонская индейка» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени рассмотрения дела, извещено надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст.ст.123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.08.2018 по 04.09.2018.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение участников судебного процесса, явившихся в судебное заседание, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.03.2012 между ДИЗО Воронежской области и ООО «СтройРесурс» были заключены договоры аренды № 1978-12/гз, № 1970-12/гз, № 1968-12/гз согласно которым, ООО«СтройРесурс» арендует земельные участки из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенные по адресам: г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:29, г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:28, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:32.

05.12.2013 между ООО«СтройРесурс» и ООО "ВСК" был заключен договор № 5/12 , который зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области 19.12.2013, об уступке прав и переводе обязанностей по договорам аренды земельных участков из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенные по адресам: г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:29, г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:28, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:32.

Общество с ограниченной ответственностью "ВСК" 13.02.2017 направило в Департамент заявление за № 52-17-1541з о предоставлении в собственность за плату спорных земельных участков.

ДИЗО Воронежско й области 10.03.2017 принял решение № 52-17-3043з об отказе в предоставлении ООО «ВСК» в собственность за плату земельных участков 36:34:0548001:29, 36:34:0548001:28, 36:34:0548001:32, указывая на то обстоятельство, что заявитель не подтвердил надлежащее использование спорных участков.

Не согласившись с данным отказом полагая, что ответчику предоставлен полный пакет документов, предусмотренный действующим законодательством для приобретения земельных участков в собственность, при этом Департамент дополнительных доказательств не затребовал, ООО «ВСК» обратилось в суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, посчитав требования заявителя обоснованными.

Апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктами 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом и регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи (часть 1 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №336-ФЗ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в частности, к территориальной зоне сельскохозяйственного использования.

Буквальное толкование положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, в данном случае – земли населенных пунктов, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов содержит статья 39.16. ЗК РФ.

Согласно данной норме уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Обстоятельства дела свидетельствуют, что Общество с ограниченной ответственностью "ВСК" 13.02.2017 направило в Департамент имущества области заявление о предоставлении в собственность за плату земельные участки, расположенные по адресам: г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:29; г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:28 и <...> кадастровый номер 36:34:0548001:32.

Отказывая в выкупе спорных земельных участков Департамент сослался на то обстоятельство, что Обществом не представлены документы, подтверждающие надлежащее использование земельных участков.

Соглашаясь с выводами суда о том, что по данному основанию отказ был неправомерным, суд апелляционной инстанции считает, что удовлетворение требований заявителя с учетом возможности восстановления прав путем заключения с Обществом договоров купли-продажи, не представляется возможным исходя из следующего.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными Решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II, спорные земельные участки находятся в границах территориальной зоны с индексом Р2 - Зона лесопарков и индексом П 2 - зона развития промышленности.

Как следует из материалов дела, согласно карте использования территории, утвержденной в составе «Генерального плана городского округа город Воронеж», утвержденного решением Воронежской городской Думы от 19.12.2008 №422-II в редакции от 19.12.2008, рассматриваемая территория была определена как «сельскохозяйственная территория».

Впоследствии, согласно Генеральному плану в редакции от 24.12.2014 спорные земельные участки были отнесены к зоне лесопарков и зоне развития промышленности.

Таким образом, на основании договора об уступке прав и переводе обязанностей по договорам аренды земельных участков № 5/12 от 05.12.2013 спорные земельные участки были отнесены к территориальной зоне сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, однако в 2014 году, то есть до обращения общества с заявлением о предоставлении земельных участков в собственность, в соответствии с последними редакциями Генерального плана, и Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II, спорные земельные участки отнесены к зоне П2 и зоне Р2, а значит больше не относятся к составу земель сельскохозяйственного использования.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

В соответствии со статьями 18, 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) генеральные планы включают в себя карты планируемого размещения объектов с указанием или описанием зон размещения названных объектов.

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности.

В пункте 1 статьи 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 ЗК РФ устанавливается Правилами землепользования и застройки.

При этом частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

На основании пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Однако, согласно пункту 11 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Таким образом, в изъятие из общего правила, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования на основании пункта 11 статьи 85 ЗК РФ используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки, что согласуется с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 №12651/11.

Судом апелляционной инстанции установлено, что изменение вида использования по территориальной зоне, к которой относятся спорные земельные участки, произошло в период действия договора аренды, но до обращения общества с заявлением о предоставлении участков в собственность.

Согласно подпункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе: разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая в порядке главы 24 АПК РФ дела о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) соответствующих исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления незаконными, суды оценивают доводы данных органов о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Указанная позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа по делу №А14—3684/2017.

Ссылка Общества на то обстоятельство, что в рамках указанного дела было установлено нахождение земельных участков в зоне Ж1 – жилой застройки, не имеет с учетом изложенного правового значения.

С учетом того, что испрашиваемые обществом земельные участки относится к зонам зонах П2 и Р2, которые не предназначены для ведения сельскохозяйственного производства, в соответствии с ранее утвержденным Генеральным планом города Воронежа, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе заявителю в предоставлении земельных участков по адресам: г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:29, г. Воронеж, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:28, <...> кадастровый номер 36:34:0548001:32.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемый отказ не нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку не лишает его права пользоваться спорными земельными участками по договору аренды, который не расторгнут.

Довод общества о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт использования земельных участков для сельскохозяйственных нужд, не имеет правового значения, в связи с установленными обстоятельствами.

Приведенный заявителем анализ индексов зон П2 и Р2 не подтверждает правомерность позиции заявителя ввиду вышесказанного.

При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.


Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.11.2017 по делу №А14-8728/2017 - отменить.

В удовлетворении заявленных требований обществу с ограниченной ответственностью «ВСК» - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья Е.А. Семенюта


Судьи Н.А. Ольшанская


А.И. Протасов