Решение от 8 мая 2024 г. по делу № А40-160940/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-160940/23-176-1267
8 мая 2024 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 8 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2024 года


Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Фаворит-Пром»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

с участием: от истца - ФИО2 по дов. от 02.06.2023;

от ответчика - ФИО3 по дов. от 05.12.2023;



УСТАНОВИЛ:

ООО «Фаворит-Пром» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, в уточненной в порядке 49 АПК РФ редакции предмета исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 64,4 кв.м с кадастровым номером 77:02:0004007:5621, расположенного в здании по адресу: <...>/1, в части п.п.2.1.2, 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 3.1, 3.4, 3.7, 3.8, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.8, 5.10, 5.11, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7.

Истец поддержал исковые требования со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 17.05.2016 № 00-00232/16 (далее по тексту также - договор) в отношении нежилого помещения площадью 64,4 кв.м с кадастровым номером 77:02:0004007:5621, расположенного в здании по адресу: <...>/1. Договор заключен на срок с 22.04.2016 по 22.04.2026 (п.2.1).

В целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее по тексту также – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ответчик письмом от 26.04.2023 № 33-6-314940/23-(0)-3 обратился к истцу с предложением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого истцом, по цене 10.074.000 рублей 00 копеек.

Истец, полагая рыночную стоимость выкупаемого объекта необоснованно ответчиком завышенной, обратилось в независимую экспертную организацию ООО «Лаборатория судебных экспертиз и исследований им. С.М. Потапова», в соответствии с заключением которой от 18.05.2023 № О03-23/026/1 рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 7.129.234 рубля 00 копеек.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного ответчиком, в том числе, с ценой объекта недвижимости, истец в порядке п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ подписал договор с протоколом разногласий и направил документы с сопроводительным письмом в ответ на предложение ответчика.

Письмом от 14.06.2023 № 33-6-314940/23-(0)-4 ответчик сообщил о несогласии с предлагаемыми истцом условиями, отклонил протокол разногласий к договору купли-продажи и указал на утрату истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Поскольку при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были ими урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном ч.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ, истец обратился с иском в суд.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 29.07.1998 № 135-ФЗ и от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, установленная ООО «Лаборатория судебных экспертиз и исследований им. С.М. Потапова», не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым по делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО4

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО4 от 20.02.2024 № 17 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 26.04.2023 составляет 7.873.000 рублей 00 копеек без НДС.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела документами на объект исследования.

Проведение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение суд считает надлежащим доказательством по делу.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие стороны с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи выкупаемого нежилого помещения (п.3.1 договора), подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО4 от 20.02.2024 № 17 в размере выкупной цены 7.873.000 рублей 00 копеек.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п.4 ст.35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте в сети «Интернет» объявления о продаже. Начисленные проценты перечисляются в порядке, установленном Бюджетным кодексом РФ. Покупатель вправе оплатить приобретаемое государственное или муниципальное имущество досрочно.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то разногласия в части п.3.4 договора также подлежат урегулированию в редакции истца (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2015 № Ф05-14015/2015 по делу № А40-136047/14) исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в п.3.1 договора на основании заключения эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО4 от 20.02.2024 № 17, в размере ежемесячного платежа 93.726 рублей 20 копеек.

Пункт 2.1.6.1 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку страхование осуществляется от рисков гибели и повреждения объекта, в связи с чем получение страхового возмещения городом в случае повреждения объекта без его гибели, является необоснованным, ввиду отсутствия в договоре купли-продажи корреспондирующей обязанности по восстановлению объекта, что будет являться в том числе самостоятельным источником дохода продавца.

Вместе с тем, суд полагает правомерным исключение из договора пунктов п.п.2.1.2, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 3.8, 4.7.2, 5.10, 5.11, 7.10, поскольку указанные пункты противоречат положениям законодательства и экономической природе правоотношений.

Пункт 2.1.2 обязывает покупателя не позднее одного рабочего дня с даты получения от продавца электронной закладной на объект, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить продавцу.

Согласно п.1 ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом ни положениями ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ни положениями ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона в связи с чем, данное условие подлежит исключению.

Пункты 2.1.6.4 и 2.1.6.5 являются частично производными от п.2.1.2, и как уже было указано ранее оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа, данными пунктами нарушаются права собственника (ст.209 Гражданского кодекса РФ).

Пункт 3.8 договора противоречит положениям ч.3 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с п.4.7 договора покупатель на время нахождения объекта в залоге у продавца вправе передавать объект в аренду без согласия, но с письменного уведомления продавца с приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (договора, гарантии): в случае предоставления покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу продавца (п.3 ст.368 Гражданского кодекса РФ) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на момент заключения договора) и повременных платежей за весь период аренды объекта или оформления независимой банковской гарантии арендатора за покупателя на тот же срок либо поручительства арендатора на таких же условиях; в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе в форме внесения за покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в п.3.4 договора, в размере, полностью покрывающим соответствующий повременной платеж. В иных случаях передача объекта в аренду возможна исключительно с согласия продавца (п.4.7.2).

Указанный пункт договора в редакции продавца противоречит положениям ст.209 Гражданского кодекса РФ и ст.29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части нарушения прав собственника в части пользования вещью больше, чем предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя.

Пункт 5.10 договора противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которым на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениям ст.31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным.

Суд соглашается с доводами истца об исключении п.п.5.11 и 7.10 договора поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца; условиями договора не может быть ограничено право стороны на заявление суду ходатайств об уменьшении размера штрафных санкций.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст.331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В силу п.1 ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная статьей 431.2 Гражданского кодекса РФ ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Пунктом 5 ст.10 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п.2 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п.2 ст.489 Гражданского кодекса РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку указанные положения носят диспозитивный характер, и истец возражает против внесудебного порядка расторжения договора, а также в целях соблюдения положений п.1 ст.349 Гражданского кодекса РФ с учетом п.п.4.5 и 5.5 договора п.7.5 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку при наличии прав ответчика на возможность внесудебного расторжения договора последний не предполагает указанного права для покупателя, что как минимум не соответствует балансу интересов сторон, то условие о сроке, согласно которому договор считается расторгнутым, не содержит условий о том, когда уже перечисленные покупателем денежные средства должны быть ему возвращены. Кроме того, оформление закладной не является обязательным для преимущественного права выкупа.

Доводы истца об исключении из текста договора п.п.3.7, 5.3, 5.4, 5.8, 7.7, 7.8, 7.9, 7.11, 7.12, 8.7 судом рассмотрены и отклонены как нормативно не доказанные и документально не обоснованные, наличие в рассматриваемом договоре указанных пунктов не противоречит действующему законодательству, связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в данной части.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

АПК РФ установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст.68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Иные доводы сторон также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам, результат их рассмотрения не повлиял на результат рассмотрения дела.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

В соответствии с п.1.1 ч.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании п.1.1 ч.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и ООО «Фаворит-Пром» (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 64,4 кв.м с кадастровым номером 77:02:0004007:5621, расположенного в здании по адресу: <...>/1, изложив п.2.1.6.1. договора в следующей редакции: «Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанных с гибелью объята, выступает город Москва»; изложить п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 7.873.000 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО4 от 20.02.2024 № 17, является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в заключении эксперта, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен объект, а рыночная стоимость объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, находящегося в залоге у продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта (п.3.1. договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»; изложить п.3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора или постановки объекта на кадастровый учет, в зависимости от того которая из указанных дат наступит позже. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 93.726 рублей 20 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п.3.1. договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со ст.319 Гражданского кодекса РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»; изложив п.7.5. договора в следующей редакции: «В случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на счет продавца средств, указанных в п.3.4. договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на объект от продавца к покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий договора, продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта).».

Исключить из текста договора п.п.2.1.2, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 3.8, 4.7.2, 5.10, 5.11, 7.10.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО «Фаворит-Пром» (ОГРН <***>) судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 35.000 рублей 00 копеек и по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья

Д.С. Рыбин