Постановление от 2 марта 2023 г. по делу № А40-83409/2022

ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Москва

02.03.2023

Дело № А40-83409/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2023 года


Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,

судей Кобылянского В.В., Кочергиной Е.В.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 09.01.2023

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев 22 февраля 2023 года в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, МОО «Астрономо-геодезическое объединение»

на решение от 18.07.2022 Арбитражного суда города Москвы,

и на постановление от 13.10.2022

Девятого арбитражного апелляционного суда,

по иску МОО «Астрономо-геодезическое объединение»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация «Астрономо-геодезическое объединение» (далее – истец, МОО «Астрономо-геодезическое объединение») обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий возникших при заключении дополнительного соглашения к договору №01-00250/08 от 04.03.2008, а именно: пункты 1.3., 2.4., 5.1.1. - 5.1.2., 5.1.11., 5.5.11., 5.5.13., 5.5.24., 6.7., 6.9., 7.2., 7.7., 7.8.7.19., 9.3. - 9.5., 9.10., 12, 7., 13.7. - 13.8. принять в редакции истца; пункты 1.5., 3.4., 4.1.4.6., 5.1.6., 5.1.10., 5.3.4., 5.5.2. - 5.5.3., 5.5.14. - 5.5.15., 5.5.18. - 5.5.20., 5.5.25. - 5.5.26., 5.9., 6.1. - 6.2., 6.6., 9.6., 9.9., 12.3., 13.5. - 13.6., 13.9. п. 6., п. 8. исключить из текста дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения №01-00250/08 от 04.03.2008, расположенного по адресу: <...>, подвал, общей площадью 98.9 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 урегулированы разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды №01-00250/08 от 04.03.2008.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец и ответчик обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

Истец в кассационной жалобе просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение судами норм материального и процессуального права. направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы истец ссылается на то, что судами не применен закон, подлежащий применению, а именно в совокупности положения пункта 1 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи, а именно установление стоимости квадратного метра арендной платы и срока продления договора аренды, при этом закон не возлагает на Арендатора обязанность соглашаться на новые условия аренды, поскольку это именно продление договора, а не заключение нового, но обязывает Арендодателя заключить такое соглашение о продлении договора. Как указывает истец, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (сооружения, помещения) оплачивать пользование земельным участком (частью участка), на котором расположен арендованный объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование арендуемым объектом, так и земельным участком (частью участка) под ним. Истец полагает, что в нарушение баланса интересов сторон и Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» суд возложил на арендатора являющегося некоммерческой организацией кабальные условия договора аренды, дополнительные штрафные условия и основания для расторжения договора аренды, которые не были в первичном договоре аренды, ухудшив положение Некоммерческой организации.

Ответчик в кассационной жалобе просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что судом не учтены положения административного регламента. Как указывает ответчик, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 №99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент вправе утверждать формы договоров (соглашений), выдаваемых заявителю при предоставлении государственных услуг, форма договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, утверждена в установленном порядке, предлагаемые условия полностью соответствуют действующему законодательству и типовой форме договора аренды.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, возражал против жалобы ответчика, представил отзыв на кассационную жалобу ответчика.

Представитель ответчика, извещенного надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие его представителя в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, между Департаментом городского имущества г.Москвы (арендодатель) и Межрегиональной общественной организацией «Астрономо-геодезическое объединение» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №01-00250/08 от 04.03.2008, расположенного по адресу: <...>, подвал, общей площадью 98.9 кв. м.

25.05.2021 истец обратился с заявлением об осуществлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда» с целью изменения целевого назначения и продления срока действия договора в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

22.02.2022 Департаментом государственная услуга по выдаче дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества была приостановлена для подписания проекта дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 04.03.2008 № 01-00250/08.

21.03.2022 МОО «Астрономо-геодезическое объединение» в адрес Департамента был направлен подписанный проект дополнительного соглашения вместе с протоколом разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды недвижимого имущества от 04.03.2008 №01-00250/08.

Истец протоколом от 21.03.2022 просил исключить из текста дополнительного соглашения некоторые пункты, поскольку условия дополнительного соглашения будут существенно нарушать права истца в случае его подписания.

24.03.2022 государственная услуга по выдаче дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества была приостановлена повторно, для подписания проекта дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 04.03.2008 №01-00250/08 в редакции Департамента, поскольку ответчик полагает нецелесообразным внесение изменений в условия дополнительного соглашения, так как они не противоречат действующему законодательству.

25.03.2022, не согласившись с условиями дополнительного соглашения, истец вновь направил в адрес ответчика подписанный проект дополнительного соглашения с протоколом разногласий к нему.

Письмом Департамента от 29.03.2022 МОО «Астрономо-геодезическое объединение» было отказано в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда» с целью изменения целевого назначения и продления срока действия договора в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, в связи с тем, что соглашение сторонами по тексту дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды от 04.03.2008 №01-00250/08 не достигнуто, оформить его не представляется возможным.

Поскольку редакция МОО «Астрономо-геодезическое объединение» принята не была, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статьи 395, пункта 4 статьи 421, статей 422, 445, 446, 450, 610, 612, 614, 615, 616, 619, пункта 1 статьи 652, пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 9 статьи 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», исходили из того, что при рассмотрении споров об урегулировании разногласий при заключении договора, суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

В процессе пользования объектом аренды Арендатором должны учитываться требования градостроительных и технических регламентов; требования, установленные законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, пожарной безопасности, в том числе о необходимости получения разрешения или согласования для осуществления отдельных видов деятельности, а также соблюдаться установленная законодательством обязанность по направлению уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 1.5, суды урегулировали разногласия, приняв редакцию, предложенную ответчиком: «Использование Объекта аренды способами, противоречащими действующему законодательству, влечет расторжение Договора аренды Арендодателем в одностороннем порядке».

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 2.4, суд исходил из редакции арендодателя, учитывая, что ранее указанное положение было включено п. 2.5 договора аренды. Судами указано на то, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает порядок установления иного срока уведомления сторон о расторжении договора, срок уведомления в течение 30 дней является разумным.

При определении условий, изложенных в пункте 5.1.1, суды урегулировали разногласия в редакции предложенной арендодателем: «Осуществлять контроль за исполнением условий настоящего Договора, в том числе иметь беспрепятственный доступ к Объекту аренды с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством.». Судами указано, что «беспрепятственный» не означает «в отсутствие арендатора», как на это указывает истец.

При урегулировании пункта 5.1.2., суды исходили из редакции ответчика: «Досрочно расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке без обращения в суд, в случаях, установленных в разделе 9 настоящего Договора, с предварительным направлением Арендатору уведомления в установленном порядке.». Судами указано, что урегулирование данного пункта в редакции ответчика не противоречит положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 5.1.6, суды исходили из редакции арендодателя: «Ежегодно в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего Договора, а также в иных случаях, установленных правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.», что соответствует пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 5.1.10, суды исходили из редакции арендодателя: «Не допускать освобождения Арендатором Объекта аренды без заключения соответствующего соглашения и оформления Акта приема-передачи, в соответствии с п. 3.4, 3.5, 5.5.16 и 9.6 Договора».

Пункт 5.1.11 принят судами в редакции, предложенной ответчиком.

При этом отклоняя доводы истца, судом апелляционной инстанции указано на то, что пунктом 7.1 Договора и пунктом 7.2 дополнительного соглашения предусмотрена договорная неустойка, в то время как пункт 5.1.11 предусматривает ограничение доступа Арендатора в Объект аренды. Указанные меры, по своей сути, имеют различную правовую природу а потому не могут считаться повторным привлечением ответчика к ответственности за одно нарушение.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 5.3.4, суды исходили из редакции арендодателя: «Беспрепятственно использовать Объект в соответствии с целями, указанными в разделе 1 Договора, в течение срока аренды, установленного Договором, при условии их согласования в случаях, предусмотренных законодательством.», учитывая, что данный пункт не дублирует пункт 1.5. договора, который предусматривает порядок расторжения договора, в случае нецелевого использования объекта аренды.

Определяя условие договора, изложенное в пункте 5.5.14 «Поддерживать фасад Объекта аренды в исправном техническом и санитарном состоянии.», суды исходили из того, что данное условие не противоречит пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 5.5.19 принят в редакции арендодателя, поскольку действующее законодательство обязывает осуществлять расчеты за потребленные энергетические ресурсы на основании данных об их количественном значении, определенных при помощи приборов учета используемых энергетических ресурсов.

Пункт 5.5.20 «Оформлять в установленном законом порядке Паспорт колористического решения фасадов зданий, строений, сооружений при изменении существующего колористического решения фасадов Объекта аренды. Без оформления Паспорта изменение колористического решения фасадов не допускается.» также включен в договор на условиях, предложенных арендодателем по тем же основаниям, что и пункт 5.5.14.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 5.5.24, суды исходили из редакции арендодателя: «В случае проведения перепланировки Объекта аренды согласовать ее с Арендодателем до проведения соответствующих работ. По завершении работ по перепланировке и/или реконструкции письменно уведомить Арендодателя о проведении данных работ в срок не позднее одного месяца с даты завершения перепланировки. В случае изменения технических характеристик Объекта аренды обратиться к Арендодателю для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, настоящий Договор и самостоятельно обеспечить внесение актуальных сведений в данные кадастрового и технического учета по результатам перепланировки и/или реконструкции Объекта аренды (не применяется в отношении договоров аренды, заключенных в рамках постановления Правительства Москвы от 11.03.2013 №145-ПП).». Судами указано, что данное условие соответствует нормам законодательства, и кроме того, условия данного пункта обязывают Арендатора обратиться к Арендодателю, для внесения изменений в Единый государственный реестр и настоящий договор.

Пункт 5.5.25 «В случае изменения в результате проведения работ по сохранению Объекта аренды самостоятельно обеспечить внесение актуальных сведений в данные кадастрового и технического учета.» включен в договор по тем же основаниям, что и пункт 5.5.24.

Пункт 5.5.26 включен в договор в редакции, предложенной Арендодателем поскольку вытекает из пункта 5.5.14.

Суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что пункт 5.9. «В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае размещения объекта аренды в отдельно стоящем нежилом строении или если объект аренды является отдельно стоящим нежилым строением Арендатор обязан заключить договор аренды соответствующего земельного участка (в том числе, со множественностью лиц на стороне Арендатора при участии в нем одного или нескольких собственников помещений в здании, и (или) нескольких зданий, находящихся на неделимом земельном участке или вступить в ранее заключенный договор) и производить оплату в размере и в сроки, установленные договором аренды земельного участка. В случае если земельный участок, который занят под здание, в котором расположен Объект аренды не сформирован, то Договор аренды земельного участка (в том числе со множественностью лиц на стороне арендатора) заключается (или арендатор вступает в ранее заключенный договор) с даты постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.» в редакции, предложенной ответчиком содержит условие о том, что в арендную плату не включена плата за пользование земельным участком, и соответствует законодательству.

Определяя условия пункта договора 6.1 в редакции ответчика судами указано, что данный пункт в редакции, предложенной ответчиком, является правомерным, поскольку регулирует порядок ежегодного изменения арендной платы.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 6.2, 6.6, 6.7, 6.9 суды исходили из редакции арендодателя, поскольку указанные условия не противоречат ранее согласованным сторонами в договоре аренды, расширяют лишь перечень условий для изменения арендной платы, что не противоречит требованиям действующего законодательства.

Суды также определили условие пункта 7.2 касающееся начисления пени, поскольку данное условие соответствует обычной практике при заключении подобных договоров аренды, условие не является кабальным.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 7.7, суды исходили из редакции арендодателя: «Арендатор признается недобросовестным в случае наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты. При выявлении данного нарушения Арендодателем принимается решение о расторжении настоящего Договора аренды во внесудебном порядке.», поскольку данное условие соответствует положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 7.13, 7.14, 7.15, 7.16, 7.17, 7.18, 7.19 суды исходили из редакции арендодателя, отклонив довод том, что статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность за неисполнение денежного обязательства, в связи с чем, вышеуказанные пункты являются двойной мерой ответственности, поскольку действующее законодательство не исключает возможности включения в договор иных мер ответственности за неисполнение денежного обязательства.

Судами указано на то, что пункты 9.3 - 9.6, 9.9, 9.10, в редакции, предложенной ответчиком, не противоречат нормам действующего законодательства и соответствуют статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 12.3: «Размещение рекламы на наружной части Объекта аренды осуществляется в соответствии с нормативными правовыми актами города Москвы.» суды исходили из редакции арендодателя, поскольку размещение рекламы подлежит согласованию в силу действующих норм законодательства.

При определении условий договора аренды, изложенных в пункте 12.7: «В случае изменения обязательных требований законодательства Российской Федерации, указанных в пунктах 2.5, 5.3.5, 5.4, 5.5.2, 5.5.20, 5.5.23, 5.5.26, 6.10, 9.2, 9.5, 12.5, 13.2, 13.9. Договора аренды, новые требования применяются к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в Договор аренды.» суды исходили из редакции арендодателя.

При определении условий договора аренды, изложенных в пунктах 13.5, 13.6, 13.7, 13.8, 13.9, 6, 8 суды исходили из редакции арендодателя, так как данные пункты соответствуют действующему законодательству.

Суды пришли к выводу, что пункты 4.1.-4.6., 5.5.2, 5.5.15 подлежат исключению, исходя из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Судами первой и апелляционной инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции исходя из доводов кассационных жалоб не установлено, как и не установлено нарушений судами норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.

Доводы кассационных жалоб сводятся к несогласию с принятыми по делу судебными актами и оценкой представленных в материалы дела доказательств, выводы судов не опровергают, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2022 года по делу №А40-83409/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.



Председательствующий-судья Н.Н. Кольцова


Судьи: В.В. Кобылянский


Е.В. Кочергина