Решение от 25 апреля 2024 г. по делу № А40-250031/2023

Именем  Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Москва                                                                     Дело № А40-250031/23-11-1823

26.04.2024

Резолютивная часть решения объявлена 18.04.2024

Решение в полном объеме изготовлено 26.04.2024


Судья  Дружинина В. Г. (единолично)       

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Уртмелидзе И.Г.

провел судебное заседание по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРТРЕЙДСЕРВИС" (117148, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОЕ БУТОВО, МАРШАЛА САВИЦКОГО УЛ., Д. 26, К. 2, ПОМЕЩ. 3/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.09.2011, ИНН: <***>)

К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности от 25.12.2023, паспорт,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2023, паспорт. 



У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРТРЕЙДСЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 25.01.2024г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:06:0012020:16914, общей площадью 54.4 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Считать договор заключенным на следующих условиях:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 5 283 000 (пять миллионов двести восемьдесят три тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО «Центр оценки собственности», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 62 892 (шестьдесят две тысячи восемьсот девяносто два) руб. 85 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «ИНТЕРТРЕЙДСЕРВИС» (далее -Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) заключен Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00 -00594/17 от 14.12.2017.

В соответствии с п. 1.1. указанного Договора Истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 54,40 кв. м, расположенного по адресу: <...> .

Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, дата внесения: 01.08.2016.

Возможность выкупа арендуемого имущества арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона) (далее - ФЗ № 159).

В соответствии со ст. 3 ФЗ № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

23.08.2023 Истец обратился к Ответчику с запросом по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из Государственной собственности города Москвы» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: . Москва, ул. Брусилова, д. 39, корп. 1, пом. 4Н (вх. № 33-5-128387/23-(0)-0 от 23.08.2023).

В ответ на данное обращение 18.10.2023 Ответчик предоставил с письмом № 33-5-128387/23-(0)-6 проект договора купли -продажи недвижимости, согласно п. 3.1. которого цена Объекта составила 6 930 000 руб. 00 коп.

Истец, не согласившись с предлагаемой в проекте договора купли-продажи недвижимости ценой объекта и ежемесячным платежом по выкупу, направил Ответчику протокол разногласий с предложением цены Объекта - 4 335 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 31.08.2023 № КС-2408/0171, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «КС-Аналитик».

Ответчик предложение Истца, изложенное в протоколе разногласий, отклонил письмом от 27.10.2023 № 33-5-118387/23-(0)-8, которое направил в адрес Истца.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв в котором указал, что спорный объект недвижимости является собственностью города Москвы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 22.09.2023 № М941-3155-П/2023 «Об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южное Бутово, улица Брусилова, дом 39, корпус 1, помещение 4Н, общей площадью 54,4 кв.м, кадастровый номер: 77:06:0012020:16914» в размере 6 930 000 руб. Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 26.09.2023 № 955/67-23) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

Также Ответчик указал, что Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации. В силу ч. 5 ст. 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Учитывая положения вышеуказанного нормативного правового акта и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых им помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в силу чего, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой Истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

С учетом изложенного, Департамент считает, что отсутствуют правовые основания для урегулирования разногласий вышеуказанного договора купли продажи в редакции Истца.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:06:0012020:16914, общей площадью 54.4 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в части достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.01.2024, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ. Назначено проведение судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Оценки собственности»» ФИО3 (123056, <...>, эт. 4, пом. XXXIV, комн.3-8, тел. <***>)

Перед экспертом поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:06:0012020:16914 общей площадью 54,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, комнаты 1-5, по состоянию на 23.08.2023, без учета НДС?

Согласно представленному в материалы дела Заключению эксперта ООО «Центр Оценки собственности» от 15.03.2024г. рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:06:0012020:16914 общей площадью 54,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, комнаты 1-5, по состоянию на 23.08.2023, без учета НДС составляет 5 283 000 руб.

Оценив экспертное заключение ООО «Центр Оценки собственности» от 15.03.2024г. наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ООО «Центр Оценки собственности» от 15.03.2024г., считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:06:0012020:16914 общей площадью 54,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, комнаты 1-5, по состоянию на 23.08.2023, без учета НДС составляет 5 283 000 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРТРЕЙДСЕРВИС" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.09.2011, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:06:0012020:16914, общей площадью 54.4 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Считать договор заключенным на следующих условиях:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 5 283 000 (пять миллионов двести восемьдесят три тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО «Центр оценки собственности», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 62 892 (шестьдесят две тысячи восемьсот девяносто два) руб. 85 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРТРЕЙДСЕРВИС" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.09.2011, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей 00 копеек), судебные расходы в размере 40 000 руб. (Сорок тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья:                                                                                              В.Г. Дружинина