Постановление от 29 июня 2023 г. по делу № А83-15869/2021

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-15869/2021
город Севастополь
29 июня 2023 года


Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2023 В полном объёме постановление изготовлено 29.06.2023

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Баукиной Е.А., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Николаевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 октября 2022 года по делу

№ А83-15869/2021, по иску акционерного общества «Крымстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации Николаевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Крымстрой» (далее – истец, общество, АО «Крымстрой») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым к Администрации Николаевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым (далее – ответчик, администрация) с исковым заявлением о понуждении заключить договор аренды земельного участка площадью 1556 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, Симферопольский район, пгт. Николаевка, ул. Набережная, 58, кадастровый номер 90:12:030702:125 сроком на 49 лет.

Заявленные требования мотивированы незаконностью бездействия администрации, выраженного в уклонении от заключения договора аренды земельного участка, занятого нежилыми объектами истца и обоснованы положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.10.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что требования истца являются правомерными, поскольку общество, являясь собственником помещений, размещённых на спорном земельном участке, а также добросовестным арендатором, оплачивая арендную плату, что подтверждается материалами дела, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, в связи с истечением действия договора.

Не согласившись с указанным решением суда, Администрация Николаевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым обратилась с



апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что данное решение суда является не законным и не обоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального права и неправильным применением норм материального права.

Более подробно доводы изложены заявителем в апелляционной жалобе.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

03.02.2023 в адрес суда от АО «Крымстрой» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит суд оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела, 29.12.2012 между акционерным обществом «Крымстрой» (арендатор) и Николаевским сельским советом (арендодатель) заключён договор аренды земельного участка площадью 0,1556 га, расположенного по адресу: пгт. Николаевка, ул. Набережная, 5 (далее - Договор) (том 1, л.д.20-24).

Согласно пункту 1 Договора арендодатель на основании решения 2-ой сессии 6- го созыва Николаевского поселкового совета от 07.12.2010 и решения 22-ой сессии 6-го созыва Николаевского поселкового совета от 27.12.2012 по акту приёма-передачи, который является неотъемлемой частью этого договора, передаёт, а арендатор принимает в платное владение и пользование (аренду) земельный участок общей площадью 0,1556 га (под размещение временной базы отдыха «Юбилейная», определённую настоящим договором).

Пунктом 2.1. Договора предусмотрено, что объектом аренды в соответствии к этому договору является земельный участок со следующими характеристиками:

2.1.1. место расположения земельного участка - пгт.Николаевка, ул.Набережная,58;

2.1.2 кадастровый номер земельного участка - 024755800:07:002:0240; 2.1.3. общая площадь земельного участка - 0,1556 га;

2.1.4. категория земель: земли рекреационного назначения (код по УКЦВЗ - 1.17);

2.1.5. функциональное назначение земельного участка: под размещение временной базы отдыха «Юбилейная».

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, действовавшим на момент регистрации права аренды, что подтверждается извлечением из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество от 27.09.2013 № 10121121.

Как указывает истец и усматривается из приложенных к исковому заявлению документов на земельном участке находятся объекты недвижимого имущества - база отдыха «Юбилейная», состоящая из нежилых зданий лит.А, Al, А2, Б, В, Г, Д, принадлежащие на праве собственности истцу, что подтверждается свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество от 15.10.2013 и извлечением из государственного реестра права собственности на недвижимое имущество от 15.10.2013 № 10872720.

Договор заключён сроком до 01 января 2015 года (пункт 3.1. Договора).

Начало срока действия Договора исчисляется с момента вступления в силу договора, а именно: с момента подписания сторонами договора и его государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, установленном законом (пункт 3.2. Договора).



Пунктом 3.3 Договора предусмотрено, что после окончания срока действия договора арендатор имеет преимущественное право возобновить его на новый срок. В этом случае Арендатор должен не позднее чем за 2 месяца до окончания срока действия договора сообщить письменно арендодателя о намерении продолжить его действие.

После истечения срока действия договора, истец продолжает пользоваться земельным участком в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором аренды - размещение базы отдыха, внося арендную плату.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, письмами от 13.03.2017 № 1/23 (том 1, л.д.73), от 13.03.2017 № 1/24 (том 1, л.д.72), от 20.08.2019 № 2/87 (том 1, л.д.74) истец обращался к ответчику с просьбой заключить договор аренды земельного участка на новый срок.

Письмом от 22.08.2019 № 1923 ответчик сообщил истцу о необходимости предоставления кадастрового паспорта, земельного участка без отметки о необходимости уточнения границ земельного участка (том 1, л.д.75).

В ответ на письмо от 22.08.2019 № 1923 акционерное общество «Крымстрой» представило Администрации Николаевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым сведения о согласовании границ земельного участка.

Письмом от 06.11.2020 № 3503 администрация сообщила истцу об отказе в уточнении границ земельного участка и регистрации права муниципальной собственности со ссылкой на позицию Министерства строительства и архитектуры Республики Крым и правила землепользования и застройки, не предусматривающих размещение объектов гостиничного и туристического типа в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования, в которой расположен спорный земельный участок (том 1, л.д.90-91).

Письмом от 15.03.2021 № 1/13 акционерное общество «Крымстрой» повторно обратилось к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, которое осталось без ответа.

Полагая, что администрация уклонилась от заключения договора аренды земельного участка, общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей апелляционного суда не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в виду следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как верно установлено судом первой инстанции, предметом спора по данному делу являются материально-правовые требования истца о понуждении заключить договор аренды на новый срок.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.



Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъясняется, что по смыслу части 10 статьи 17.1 закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 указанного Постановления).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.



При этом, в соответствии с частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в аренду или собственность.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества - база отдыха «Юбилейная», состоящая из нежилых зданий, принадлежащих на праве собственности истцу, что подтверждается свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество и извлечением из государственного реестра права собственности на недвижимое имущество.

Кроме того, истец является добросовестным арендатором, оплачивая арендную плату, что подтверждается материалами дела.

При этом, со стороны Администрации Николаевского сельского поселения отсутствуют какие-либо возражения относительно использования истцом земельного участка, что и подтверждается фактом приёма арендной платы и отсутствием требований об освобождении земельного участка.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что общество (как собственник объектов недвижимости) обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка, в связи с истечением действия договора от 29.12.2012.

Доводы ответчика об отсутствии у него возможности согласовать условия договора аренды и заключить его, поскольку истцом не было предпринято действий по уточнению границ земельного участка не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Как усматривается из материалов дела, границы земельного участка с кадастровым номером 90:12:030702:125 были уточнены, что подтверждается межевым планом и актом согласования местоположения границ земельного участка (том 1, л.д.76-79, 84-89).

В результате выполнения кадастровых работ, были установлены характерные точки границ и координаты испрашиваемого истцом земельного участка, сведения о которых были внесены в межевой план и уточнены актами согласования местоположения границ земельного участка. При этом, в согласовании местоположения границ земельного участка принимал участие и ответчик, о чем свидетельствует печать и подпись главы Администрации Николаевского сельского поселения на указанных актах.

В соответствии с процедурой предоставления земельных участков в аренду, предусмотренной нормами статьи 39.14 ЗК РФ, следующим этапом оформления права аренды являлось осуществление государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка и регистрация права муниципальной собственности (пункт 5 части 1 статьи 39.14 ЗК РФ).

Совершить указанные действия должен был ответчик, как лицо, осуществляющее право муниципальной собственности на землю, либо делегировать эти полномочия истцу, как лицу, заинтересованному в оформлении права аренды на земельный участок.

Однако, письмом от 06.11.2020 № 3503 администрация сообщила обществу об отказе в уточнении границ земельного участка и регистрации права муниципальной собственности со ссылкой на позицию Министерства строительства и архитектуры Республики Крым и Правила землепользования и застройки Николаевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым, не предусматривающих размещение объектов гостиничного и туристического типа в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования, в которой расположен спорный земельный участок (том 1, л.д.90-91).

В тоже время судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее.

Решением сессии Симферопольского районного совета от 13.03.2019 № 1167 утверждены Правила землепользования и застройки Николаевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым.



Статьёй 33 Правил землепользования предусмотрена зона 3-1, виды разрешенного использования которой определены в статье 50 Приложения № 3 к Правилам землепользования, и среди которых действительно не предусмотрено размещение объектов гостиничного и туристического типа.

При этом, ответчиком не учтено, что в соответствии с частью 10 статьи 7 Правил землепользования земельные участки или объекты капитального строительства, созданные (образованные) в установленном порядке до введения в действие Правил застройки, виды разрешённого использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Согласно части 2 статьи 15 Правил землепользования земельные участки, объекты капитального строительства, существовавшие до вступления в силу настоящих Правил и не соответствующие градостроительным регламентам, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование этих объектов представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), что установлено уполномоченным органом в соответствии с действующим законодательством, нормами и техническими регламентами.

Таким образом, учитывая тот факт, что спорный земельный участок и права на объекты капитального строительства - база отдыха «Юбилейная», расположенные на этом земельном участке, возникли в установленном порядке до вступления в силу Правил землепользования, то есть до 13.03.2019, истец вправе использовать спорный земельный участок и базу отдыха без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, поскольку их использование не представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия, и иного уполномоченным органом в порядке части 2 статьи 15 Правил землепользования не установлено.

Аналогичная правовая позиция содержится в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что истец вправе использовать спорный земельный участок без установления срока приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, поскольку его использование не представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Доказательств того, что использование спорного земельного участка представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия в порядке части 2 статьи 15 Правил землепользования ответчиком не представлено.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на уклонение истца от досудебного направления ответчику проекта договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, Симферопольский район, пгт. Николаевка, ул. Набережная, 58.

Как установлено апелляционным судом, в материалах дела при подаче искового заявления отсутствовали доказательства, подтверждающие соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного законом.

При определенных обстоятельствах несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора может быть основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (пункт 1 статьи 148 АПК РФ).



Вместе с тем, в условиях длительного производства по делу в суде первой инстанции (более года), учитывая, что возможности материально-правового примирения между участниками не усматривается и в случае направления соответствующего проекта, апелляционный суд считает, что оставление иска без рассмотрения не отвечает принципам эффективного правосудия.

В данном случае проект договора аренды земельного участка направлялся в адрес ответчика, что подтверждается материалами дела (том 3, л.д.42).

Возражений со стороны администрации относительно редакции договора не представлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

По мнению судебной коллегии, изложенные в апелляционной жалобе доводы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на оценку обоснованности и законности судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 октября 2022 года по делу

№ А83-15869/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Николаевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Евдокимов Судьи Е.А. Баукина

А.А. Тарасенко