Постановление от 10 декабря 2025 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-55307/2025

Дело № А40-86871/2025
г. Москва
11 декабря 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи С.М. Мухина,

судей: Г.М. Никифоровой, Л.Г. Яковлевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО1

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2025 по делу № А40-86871/2025

по заявлению: индивидуального предпринимателя ФИО1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным решения, при участии: от заявителя: ФИО1 по паспорту, ФИО2 по

доверенности от 13.03.2022;

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 15.05.2025;

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда горда Москвы от 30 сентября 2025 года, в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения от 25.03.2025 № КУВД-001/2024-63383417/3 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав; об обязании осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на имущество на основании заявления от 12.12.2024 № MFC-0558/2024-1736789-1 и представленных документов, отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился в Девятый арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, требования удовлетворить.

В обоснование приведенных в апелляционной жалобе доводов заявитель указывает, что суд первой инстанции неправомерно расширил действие судебных

запретов, что привело к ошибочному выводу о наличии оснований для приостановления кадастрового учета и регистрации прав.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции предприниматель и его представитель поддержали доводы и требования своей апелляционной жалобы, представитель управления возражал относительно ее удовлетворения, просил решение суда оставить без изменения.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела и доводы жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.

Как следует из фактических материалов рассматриваемого дела, 12.12.2024 предпринимателем в регистрирующий орган представлено заявление № КУВД-001/2024-29378106 о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на помещения - машиноместа в здании с кадастровым номером 77:05:0005006:4965.

В качестве основания для проведения государственной регистрации представлен Технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.

Решением от 25.03.2025 государственным регистратором сообщено о приостановлении осуществления регистрационных действий на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», формализованное в уведомлении № КУВД-001/2024-63383417/3.

Не согласившись с указанным решением, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 4, 198, 200 АПК РФ, а также с учетом совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8, правомерно исходил из нижеследующего.

Судом установлено, что заявителю на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 77:05:0005006:4965, расположенное по адресу: расположенном по адресу: <...>.

ЕГРН содержит следующие сведения о нежилом 2-х этажном здании: Гараж-стоянка автомобилей открытого типа с сервисными услугами, с кадастровым номером 77:05:0005006:4965, дата постановки на государственный кадастровый учет 21.12.2021, площадь 4456.8 кв.м, год завершения строительства - 2020, год ввода в эксплуатацию - 2021, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, находящегося в собственности у субъекта права - город Москва.

В отношении здания в реестре прав ЕГРН зарегистрированы следующие права и ограничения:

- право собственности от 29.12.2021 за ФИО1 на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 77-215000-010487-2021 от 13.12.2021;

- ипотека от 18.10.2022 в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) на основании договора ипотеки НЛК РЦ0022-279390-301 от 13.10.2022;

- аренда части здания этаж 1: ком. 22, площадью 75 кв.м., кадастровый № части № 77:05:0005006:4965/1 от 21.04.2023 в пользу ООО «Альфа-М»;

- аренда части здания ком.20, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5 площадью 396.1 кв.м., кадастровый № 77:05:0005006:4965/2 от 24.04.2023 в пользу АО «Продторг»;

- запрещение регистрации от 29.10.2024 на основании Определения от 23.10.2024 № А40-249057/2024 об обеспечении иска о запрещении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии осуществлять государственную регистрацию прекращения (расторжения) договора аренды от 24.01.2023 № AM-11502- 20/2023 части помещения, расположенного на 1 этаже, ком. № 22, обшей площадью

75.0 кв.м., являющегося частью здания площадью 4456.8 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0005006:4965, расположенного по адресу: г. Москва, вн. тер, г. муниципальный округ Царицыно, ул. Бехтерева, д. 12.

Судом отмечено, что заявитель оспаривает решение Управления № КУВД-001/2024-63383417/3 от 25.03.2025, однако Управлением, направлено в адрес заявителя Уведомление от 25.06.2025 с указанием причины приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации: в отношении здания с кадастровым № 77:05:0005006:4965 внесена запись о запрещении совершения регистрационных действий на основании Определения от 23.10.2024 Арбитражного суда города Москвы, до настоящего момента запись о запрещении является актуальной.

Оспариваемое Заявителем Уведомление от 25.03.2025, по своей сути является промежуточным, о чем свидетельствует тот факт, что государственным регистратором впоследствии были вынесены последующие Уведомления о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета.

Таким образом, признание незаконным Уведомления, на которое ссылается Заявитель, фактически не приводит к восстановлению нарушенных прав и законных интересов.

Относительно оснований приостановления государственного кадастрового учета, судом указано, что в соответствии с п. 37 ч. 1. ч. 6 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

Таким образом, в случае запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии запрещения, следовательно, в данном случае Законом о регистрации не предусмотрено проведение регистрационных действий относительно тех записей о государственной регистрации прав, ограничений, сделок, в отношении которых в реестр прав ЕГРН внесены записи о запрещении.

Так, на основании Определения об обеспечении иска от 23.10.2024 по делу № А40-249057/2024, в отношении записи о государственной регистрации договора аренды от 24.01.2023 № AM-11502-20/2023, внесена запись о запрещении осуществлять государственную регистрацию прекращения (расторжения) договора аренды от 24.01.2023 № AM-11502- 20/2023.

Нормами гражданского законодательства - п. 1 ст. 287.2 ГК РФ установлено, что при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание в целом прекращается.

В соответствии с ч. 3, 5, п. 4, 5 ч. 8, ч. 12 ст. 41 Закона о регистрации, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

При прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в ЕГРН, государственная регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таком здании должна быть осуществлена одновременно.

Для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимы, в том числе, следующие документы: судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:

1) государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости;

2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременении исходных объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, порядком по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлено, что в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, то на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Исходя из того, что на государственный кадастровый учет и на государственную регистрацию, заявителем представлены заявление и технический план в связи с образованием помещений и машино-мест в здании, право собственности аренды на здание согласно Закону о регистрации, прекращается, в связи с возникновением прав и аренды на помещения.

Следовательно, в результате образования помещений, изменится предмет договора аренды в отношении которого в реестр прав ЕГРН внесена запись о запрещении проведения регистрационных действий.

Исходя из вышеизложенного, судом верно указано, что наличие в реестре прав ЕГРН записи о запрете прекращения аренды внесенной на основании Определения об обеспечении иска от 23.10.2024 по делу № А40-249057/24, является в силу п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, прямым основанием для приостановления заявленных регистрационных действий, в результате которых должно быть прекращено право на здание, а также прекращены записи об аренде на здание, и как следствие, в данном случае меняется предмет договора аренды в отношении которого в реестр прав внесены запреты, до прекращения записи о запрете на основании Определения суда.

Относительно, оспариваемого Заявителем Уведомления от 25.03.2025, Управление указало следующее, при проведении правовой экспертизы,

предусмотренной ст. 29 Закона о регистрации, государственным регистратором указаны следующие причины, послужившие основанием приостановления регистрационных действий:

1. Согласно сведениям ЕГРН в отношении здания с кадастровым № 77:05:0005006:4965 внесена запись о запрещении совершения регистрационных действий на основании Определения от 23.10.2024 Арбитражного суда города Москвы. До настоящего момента запись о запрещении является актуальной.

2. Выявлено противоречие между сведениям ЕГРН в отношении объекта с кадастровым номером 77:05:0005006:4965 и характеристикой образованных объектов. Здание с кадастровым номером 77:05:0005006:4965 было введено в эксплуатацию в 2021 году на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом в Управлении отсутствуют сведения о реконструкции объекта в соответствии с нормами действующего законодательства, в том числе в связи с выполненными работами по уменьшению количества машино-мест в здании.

Ст. 1 ГрК РФ установлено, что реконструкцией является - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство.

Разрешение на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с действующим законодательством не представлены.

Технический план подготовлен в связи с обеспечением государственного кадастрового учета всех помещений, машино-мест, расположенных в здании с кадастровым номером 77:05:0005006:4965, поставленного на государственный учет на основании Разрешение на ввод гаража-стоянки в эксплуатацию 77-215000-010487-2021 от 13.12.2021.

Согласно части 10 статьи 24 Закона о недвижимости во взаимосвязи с пунктом 20 Требований в техническом плане указывается информация о документации, проекте на основании которых в текстовую и графическую части технического плана включаются сведения в объеме, предусмотренном формой технического плана, требованиями к его подготовке, составом содержащихся в нем сведений.

Во исполнение норм статьи 51 ГрК РФ Правительством Москвы принято Постановление от 27 августа 2012 г. № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» (далее - Постановление № 432- ПП), которое устанавливает требования к видам работ, а также к порядку выполнения работ, не требующих получения разрешения на строительство на территории города Москвы.

Согласно Приложению № 2 Постановления № 432-ПП выполнение работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, указанных в приложении 2 к настоящему постановлению, осуществляются с соблюдением действующих требований законодательства РФ и нормативных правовых актов города Москвы, в том числе в части разработки проектной документации.

При этом выполнение работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, указанных в приложении 2 к настоящему Постановлению № 432-ПП, осуществляются с соблюдением действующих требований

законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов города Москвы.

Производство работ, указанных в приложении 2 к настоящему постановлению, осуществляется при наличии положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ, оформленного проектной организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к указанным видам работ.

При проведении правовой экспертизы представленных документов выявлено, что в отношении здания проведены работы, не предусмотренные Постановлением от 27 августа 2012 г. № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» от 27 августа 2012 г.

Согласно п. 1.7. Постановления № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» выполнение работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, виды которых определены в приложении 2 к настоящему постановлению.

Однако документов подтверждающих отсутствие превышения предельных параметры разрешенного строительства, установленных 432-ПП в материалы дела не представлено.

Вновь образованные помещения, образованы с нарушением п. 19 Приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (далее - Требования), а именно доступ в комнаты помещения осуществляется посредством иных помещений в здании, в частности комнаты 9, 10, 11, 12, которые образуют соответственно два помещения.

Согласно п. 19 данного приказа, Технический план помещения составляется в отношении помещения, в том числе представляющего собой совокупность нескольких смежных изолированных и (или) обособленных комнат (помещений), которые могут располагаться на нескольких смежных этажах здания либо сооружения один над другим и имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании. Нежилое помещение в здании или сооружении должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота.

Между тем, в нарушение указанной нормы Требований, Технический план сформирован на помещения с комнатами, без обеспечения доступа между этими комнатами.

Помещение площадью 87.4 кв.м. не имеет самостоятельного назначения и не может быть предметом самостоятельного гражданского оборота в силу п. 2 ст. 141.4 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 141.5 ГК РФ могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей.

В соответствии с п. 1. ст. 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. Законом установлены условия образования помещений не имеющих самостоятельного назначения и обладающих признаками общего имущества в нежилом здании.

Согласно п. 1 ст. 287.5 ГК РФ предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения.

Согласно п. 19 Требований к Техническому пану при внесении в технический план сведений о нежилых помещениях, в технический план не подлежат внесению в качестве сведений о помещениях сведения о частях и элементах здания, не отвечающих таким критериям - подъезд, лестничные клетки или площадки, лифтовые шахты, каналы для инженерных коммуникаций и иные подобные части и элементы здания, а также сведения об оборудовании (механическом, электрическом, санитарно-техническом и другом), расположенном в здании.

Между тем, в нарушение указанных норм закона, Техническим планом сформированы помещения, включающие в себя лестницы, то есть объекты по своим характеристикам обладает признаками общего имущества, включающего в себя лестницы.

Кроме того, пункты 15, 58 Приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 об установлении Требований предусматривают, что в технический план включается раздел «Заключение кадастрового инженера», если по мнению кадастрового инженера необходимо дополнительное обоснование результатов кадастровых работ, в котором указываются в том числе: дополнительные пояснения относительно включенных в технический план соответствующих сведений: сведения о том, что для строительства (реконструкции) объекта недвижимости не требуются подготовка проектной документации, выдача разрешения на строительство (с указанием основания внесения таких сведений в данный раздел технического плана).

Исходя из положений Требований, в подтверждение сведений, приведенных кадастровым инженером в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана, предлагается включать в раздел «Приложения» технического плана документацию, содержащую соответствующую информацию.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции признал решение государственного регистратора по представленному обращению законным, принятым в соответствии с нормами п. 5, 7 ч. 1 ст. 26, 29 Закона о регистрации.

Кроме того, судом принято во внимание, что в связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, Уведомлением подготовлено решение об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, в том числе в соответствии с нормой п. 216 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение государственного органа не противоречит закону и не нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции на основании части 3 статьи 201 АПК РФ правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2025 по делу № А40-86871/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: С.М. Мухин

Судьи: Г.М. Никифорова

Л.Г. Яковлева