Постановление от 16 декабря 2024 г. по делу № А48-7483/2024

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


«

Дело №А48-7483/2024
город Воронеж
17» декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена  05 декабря 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 декабря 2024 года


Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:


председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,


ФИО3,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Шиловой А.В.,


при участии:                     

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: ФИО4, представителя по доверенности от 20.12.2023;

от общества с ограниченной ответственностью «Инвест»:      ФИО5, представителя по доверенности от 24.04.2024;

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр-Инвест»: ФИО6, представителя по доверенности от 28.11.2024; ФИО7, представителя по доверенности от 01.07.2024;

от Управления Росреестра по Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;


рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ИНН <***>, ОГРН <***>) на решение Арбитражного суда Орловской области от 30.09.2024 по делу № А48-7483/2024 по иску Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора - Управления Росреестра по Орловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

У С Т А Н О В И Л:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – УМИЗ, Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее - ООО «Инвест») и обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» (далее - ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест») о признании недействительным (ничтожным) договора субаренды земельного участка от 20.05.2024 и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 30.09.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, УМИЗ обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылался на неправильное применение арбитражным судом области норм материального права – статей 10, 167, 168, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статей 22, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), указав, что право на использование спорного земельного участка для строительства получено ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» без аукциона.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024 указанная апелляционная жалоба принята к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 05.12.2024, при использовании системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, Управление Росреестра по Орловской области явку своего представителя не обеспечило.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В материалы дела от ООО «Инвест» и ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» поступили отзывы на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель УМИЗ поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ООО «Инвест» и ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» возражали против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела отзывах, просили обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения представителей сторон, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, между ООО «Инвест» и УМИЗ по результатам аукциона от 26.07.2022 был заключен договор аренды от 12.08.2022 № 1227 земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040310:218, расположенного по адресу: <...> вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 6217 кв. м, целевое назначение земельного участка: для строительства многоэтажного жилого дома, срок договора с 12.08.2022 по 11.02.2028.

Срок данного договора был продлен по 11.02.2031 соглашением к договору аренды от 07.11.2022.

ООО «Инвест» уведомило УМИЗ о заключении договора субаренды в отношении указанного земельного участка с ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест».

Оспариваемый УМИЗ договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040310:218 от 20.05.2024 был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 22.05.2024, в связи с чем в ЕГРН имеются записи о наличии обременении земельного участка.

Ссылаясь на то, что указанный договор не соответствует нормам закона, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, привел в качестве основания положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Настоящие требования заявлены истцом относительно недействительности договора субаренды земельного участка от 20.05.2024, заключенного между ООО «Инвест» (арендатор) и ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» (субарендатор), предметом которого выступал земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), кадастровый номер 57:25:0040310:218, общей площадью 6217 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Выявив, что земельный участок был предоставлен ООО «Инвест» в аренду на основании договора аренды от 12.08.2022 № 1227 от 26.07.2022, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в вышеприведенной редакции), апелляционный суд приходит к выводу о том, что на спорные правоотношения распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лицам в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что между ООО «Инвест» (арендатор) и ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка от 20.05.2024, из содержания которого усматривается, что фактически права и обязанности по договору аренды земельного участка были переданы субарендатору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (в данном случае, исходя из целей правового регулирования, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применима и к положениям пунктов 5, 6 статьи 22 ЗК РФ) исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Между предписаниями статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Допускаемая возможность арендатора, вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, сдавать земельный участок в субаренду, по сути предоставляет возможность получения права использования земельным участком лицам, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти конкурентные процедуры предоставления земельных участков.

Установив, что в рассматриваемом случае договор аренды от 12.08.2022 № 1227 был заключен по результатам торгов, апелляционный суд приходит к выводу о том, что передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам (путем заключения договора субаренды) противоречит установленному законодательному запрету, а потому договор субаренды земельного участка от 20.05.2024 является ничтожным (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), требования истца подлежат  удовлетворению.

В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение УИЗО заявило требование об обязании ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» возвратить земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040310:218, расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 6217 кв. м обществу ООО «Инвест».

Принимая во внимание установленные апелляционным судом фактические обстоятельства, последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания субарендатора вернуть земельный участок арендатору также подлежат удовлетворению.

При указанных обстоятельствах обжалуемое решение следует отменить в виду неправильного применения норм материального права (пункт 3 части 2 статьи 270 АПК РФ), заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Судебные расходы, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктами 1, 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ.

По смыслу норм статьи 110 АПК РФ в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве.

Принимая во внимание результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии с которыми заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ООО «Инвест» и ООО «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» солидарно в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в сумме 36 000 руб. (6 000 руб. за рассмотрение дела арбитражным судом первой инстанции и 30 000 руб. за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, поскольку апелляционная жалоба подана через электронный сервис подачи документов «Мой Арбитр» 29.10.2024 (отчет информационной системы имеется в материалах дела), а в соответствии с подпунктом 19 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 №259-ФЗ) по делам, рассматриваемым арбитражными судами, при подаче апелляционной жалобы организацией уплачивается государственная пошлина в размере 30 000 руб.).

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Орловской области от 30.09.2024 по делу № А48-7483/2024 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040310:218, расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 6217 кв. м, заключенный 20.05.2024 между обществом с ограниченной ответственностью «Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040310:218, расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 6217 кв. м обществу с ограниченной ответственностью «Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центр-Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) солидарно в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 36 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья

ФИО1


судьи


ФИО2


Е.В. Маховая