Постановление от 19 августа 2025 г. по делу № А03-20229/2024

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


город Томск                                                                                     Дело № А03-20229/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2025 года


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Зайцева О. О.,  ФИО2 В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гойник А. В. с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции рассмотрел апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Регионстрой» (№07АП-4421/2025) на решение от 02.06.2025 Арбитражного суда Алтайского края по делу №А03-20229/2024 (судья Плотникова Н.И.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Регионстрой», г. Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>), к Администрации города Новоалтайска Алтайского края, г. Новоалтайск, (ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании недействительным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: <...>, оформленное уведомлением от 08.10.2024, как несоответствующее ст. 49, 51 Градостроительного кодекса РФ, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, посредством выдачи разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: <...>,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом Администрации г. Новоалтайска,

с участием в деле Прокуратуры Алтайского края,

В судебном заседании принимают участие:

От заявителя: ФИО1 По дов. от 10.01.2025, диплом,

От иных лиц:  без участия,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Регионстрой» (далее – заявитель, общество, ООО СЗ «Регионстрой») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Администрации города Новоалтайска Алтайского края (далее - Администрация) о признании недействительным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: <...>, оформленного уведомлением от 08.10.2024, как несоответствующего статьям 49, 51 Градостроительного кодекса РФ, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, посредством выдачи разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации г.Новоалтайска (далее – Комитет , третье лицо).

В порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в деле участвует Прокуратура Алтайского края.

Решением от 02.06.2025 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, общество обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что основания для отказа Администрации отсутствовали; ГПЗУ не содержит ограничений и информации о строительстве объектов социальной, дорожной инфраструктуры; документация разработана на основании ГПЗУ; инженерная инфраструктура объекта обеспечена; ссылается на нарушение прав и законных интересов общества.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя Администрации.

В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно материалам дела, ООО СЗ «Регионстрой» на праве аренды принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:69:020311:52, общей площадью 7907 кв.м., вид разрешенного использования: Многоквартирные жилые дома до 10 этажей с использованием первых этажей под объекты общественного питания, торговли, бытового обслуживания, связи, направленные на удовлетворение потребностей жителей данной территории.

В соответствии с договором аренды от 16.03.2016 № 973-4678 земельный участок с кадастровым номером 22:69:020311:52, площадью 7907 кв.м, расположенный: <...> уч. 10, образован из земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:11, площадью 221277 кв.м, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по договору аренды земельного участка от 21.07.2014 № 831-4364.

По условиям договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364 арендатор принял обязательства: по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка в срок не позднее 21.07.2015 (п.5.2.14 договора аренды от 21.07.2014 №831-4364), по осуществлению жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в срок не позднее 21.07.2024 (п.5.2.15 договора аренды от 21.07.2014 №831-4364); по выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче в муниципальную собственность в срок не позднее 21.07.2019 (п.5.2.16 договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364).

Заявителем было принято решение осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в связи с чем, было подано заявление для получения разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), однако, администрацией в выдаче разрешения на строительство было отказано ввиду необеспеченности многоквартирного жилого дома объектами социальной, транспортной и  инженерной инфраструктурой в соответствии с Проектом планировки, на предполагаемую дату ввода 08.06.2026, не соответствия требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка от 16.03.2022 № RU-22-3-08-0-00-2022-1684.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно  пришел к следующим выводам.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

Для достижения этой цели статья 2 ГрК РФ закрепляет основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). Обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, федеральный законодатель раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе Российской Федерации (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и др.), и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемого в порядке статьи 51 ГрК РФ, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Частью 4 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Документы и сведения, которые необходимо представлять в уполномоченные органы для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства, перечислены в части 7 статьи 51 ГрК РФ.

В соответствии с частью 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган после получения заявления о выдаче разрешения на строительство: 1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; 2) проводит проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации; 3) выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 ГрК РФ, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

ООО СЗ «Регионстрой» обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 22:69:020311:52 по адресу: <...>.

Письмом Администрации от 08.10.2024 в выдаче испрашиваемого ООО СЗ «Регионстрой» разрешения на строительство отказано, в связи с несоответствием представленных ООО СЗ «Регионстрой» документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи плана земельного участка и иным ограничениям, установленным законодательством Российской Федерации, а именно:

В соответствии с договором аренды от 16.03.2016 № 973-4678 земельный участок с кадастровым номером 22:69:020311:52, площадью 7907 кв.м, расположенный: <...> уч. 10, образован из земельного участка с кадастровым номером 22:69:020311:11, площадью 221277 кв.м, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства по договору аренды земельного участка от 21.07.2014 №831-4364.

По условиям договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364 арендатор принял обязательства:

-по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка в срок не позднее 21.07.2015 (п.5.2.14 договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364);

-по осуществлению жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в срок не позднее 21.07.2024 (п.5.2.15 договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364);

-по выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче в муниципальную собственность в срок не позднее 21.07.2019 (п.5.2.16 договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364).

В соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории с целью исполнения условий договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364 по комплексному освоению в целях жилищного строительства в границах ранее предоставленного земельного участка были сформированы земельные участки общей площадью 221 277 кв.м, в том числе земельный участок с кадастровым номером 22:69:020311:52.

В силу норм земельного законодательства, действовавших на момент возникновения арендных отношений (статья 30.2 Земельного кодекса РФ в редакции от 28.12.2013), правообладатели (арендаторы) вновь образованных земельных участков обязаны исполнить требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Таким образом, к арендаторам земельных участков, образованных в границах ранее предоставленного земельного участка по договору аренды от 21.07.2014 № 831-4364, перешли обязанности, предусмотренные п.5.2.14, п.5.2.15, п.5.2.16 договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364.

На дату поступления заявления общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстрой» о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома предусмотренные договорами аренды: от 21.07.2014 № 831-4364, от 16.03.2016 № 973-4678, обязательства по комплексному освоению в целях жилищного строительства Арендаторами не исполнены.

Департаментом также указано, что земельный участок с кадастровым номером 22:69:020311:52 расположен в границах территории 12 микрорайона в отношении которой разработан «Проект планировки и проект межевания земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного в <...>» (далее - Проект планировки), утвержденный постановлением Администрации города Новоалтайска от 09.10.2015 № 2118.

Проектом планировки предусмотрено выполнение условий комплексного освоения территории 12 микрорайона, а именно строительство:

- детского дошкольного учреждения на 360 мест;

- общеобразовательной школы на 615 мест;

- сетей инженерно-технического обеспечения;

- многоквартирных жилых домов;

- газовой котельной по ул. Индустриальной;

- магистральных улиц и внутриквартальных проездов;

- двухуровневых подземных гаражей на 532 машиноместа и наземного 6-7-ми уровневого гаража-стоянки на 290 машиномест.

Представленной заявителем проектной документацией предусматривается строительство многоквартирного жилого дома на отдельно выбранном земельном участке без выполнения указанных условий комплексного освоения территории 12 микрорайона. При этом проектной документацией предусмотрена эксплуатация многоквартирного жилого дома при наличии вышеуказанных объектов, сроки строительства и ввода в эксплуатацию которых не определены.

В соответствии с пунктом 2.2. договора уступки права (требования) по договору аренды земельного участка № 973-4678 от 16.03.2016, заключенного между ОАО «Барнаулкапстрой» и ООО «Регионстрой», новому арендатору не сообщены все иные сведения, имеющие значение для осуществления новым арендатором переданных ему прав и обязанностей по договору аренды, а именно: согласно п. 5.2.15. договора аренды от 21.07.2014№ 831-4364 осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования в срок не позднее 21.07.2024; согласно п. 5.2.16 договора аренды от 21.07.2014 № 831-4364 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства, передаче в муниципальную собственность в срок не позднее 21.07.2019.

Администрацией указано, что необеспеченность многоквартирного жилого дома объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в соответствии с Проектом планировки, на предполагаемую дату ввода 08.06.2026, не соответствует требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка от 16.03.2022 № RU-22-3-08-0-00-2022-1684, приведет к нарушению прав неограниченного круга лиц, в том числе несовершеннолетних.

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на момент заключения договора от 01.03.2013 регулировались статьей 30.2 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

С учетом положений пункта 1 статьи 447 ГК РФ, пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ проведение аукционов и заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства представляют собой действия, неразрывно связанные между собой и имеющие одну цель - использование земельных участков в целях жилищного строительства в сроки, предусмотренных извещением об аукционе.

В силу пункта 8 статьи 46.4 ГрК РФ, введенной в действие Федеральным законом №171-ФЗ, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Применительно к изложенному, несмотря на заключение в 2016 году договора аренды земельного участка, образованного из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства от 21.07.2014 № 831-4364, обязанности арендатора, предусмотренные договором № 831-4364, с учетом аукционной документации, сохранились.

Как следует из материалов дела, на дату поступления заявления общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионстрой» о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома предусмотренные договорами аренды: от 21.07.2014 № 831-4364, от 16.03.2016 № 973-4678, обязательства по комплексному освоению в целях жилищного строительства арендаторами не исполнены; вокруг объекта общеобразовательные и дошкольные учреждения, предусмотренные проектом планировки территории, отсутствуют.

Частью 8.1 статьи 45 ГрК РФ предусмотрено, что в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

С учетом положений законодательства в сфере градостроительной деятельности, комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению. Особенности заключения, изменения и реализации договора аренды земельных участков в целях их комплексного освоения неразрывно связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат в виде застройки территории.

При предоставлении земельного участка в целях комплексного освоения предполагается, что часть земельного участка будет отнесена к землям общего пользования. Отнесение части земельного участка к землям общего пользования является результатом реализации правоотношений, возникающих с арендатором при заключении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, вопреки доводам общества, спорный участок относится к единой территории, предоставленной в целях комплексного освоения для жилищного строительства.

Ссылки общества на заключение негосударственной экспертизы № 22-2-1-3-014953-2024 от 02.04.2024, выданное ООО «Сибирская Негосударственная Экспертиза», правомерно не приняты судом первой инстанции, поскольку судом установлено, что положительное заключение негосударственной экспертизы № 22-2-1-3-014953-2024 от 02.04.2024 было выдано без учета документации по комплексному развитию территории, на основании чего не может являться однозначным доказательством необоснованности оспариваемого отказа в выдаче разрешения на строительство.

Иное толкование подателем апелляционной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права и исследования обстоятельств дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной инстанции относятся на подателя апелляционной жалобы.

         Руководствуясь статьями  258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  


                                               П О С Т А Н О В И Л:


решение от 02.06.2025 Арбитражного суда Алтайского края по делу №А03-20229/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «Регионстрой» – без удовлетворения.

            Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».


Председательствующий                                                          С. В. Кривошеина


Судьи                                                                                        О. О. Зайцева


                                                                                                    ФИО2