Постановление от 29 сентября 2025 г. по делу № А55-27657/2021

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения

Дело №А55-27657/2021
город Самара
30 сентября 2025 года
11АП-9126/2025


Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2025 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Александрова А.И.,

судей Поповой Г.О., Серовой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горянец Д.Д.,

с участием:

от ФИО1 - представитель ФИО2 по доверенности от 16.02.2023;

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №2, апелляционную жалобу финансового управляющего ФИО3 - ФИО4 на определение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2025 об отказе в удовлетворении заявлений о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности сделок по делу №А55-27657/2021 о несостоятельности (банкротстве) ФИО3, ИНН <***>,

УСТАНОВИЛ:

АО МСП Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом) и введении процедуры реструктуризации долгов гражданина, мотивируя заявленные требования неисполнения должником требования по денежным обязательствам в общей сумме 52 089 456,69 руб., из которых: 43 172 553,14 руб. - основной долг, 5 785 712,88 руб. - проценты, 3 131 190,67 руб. - неустойка.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2021 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении должника.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2021 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим должника утверждена ФИО5.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.06.2022 арбитражный управляющий ФИО5 освобождена от исполнения обязанностей финансового управляющего в деле о несостоятельности (банкротстве) должника.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2022 финансовым управляющим должника ФИО3 утвержден ФИО4.

Финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки – договора купли-продажи от 13.03.2020, заключенного между ФИО3 и ФИО1, просит:

1. Признать недействительным заключенный между ФИО3 и ФИО1 договор купли-продажи от 02.03.2020 г. на - земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 535 кв.м. адрес <...> кадастровый № 63:22:1802003:392.

2. Обязать ФИО1 вернуть в конкурсную массу ФИО3 земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 535 кв.м. адрес Самарская область, Кинельский район, с. Сырейка, ул. СреднеСадовая, кадастровый № 63:22:1802003:392.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2022 заявление принято к рассмотрению.

Также финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки – договора купли-продажи от 02.03.2020, заключенного между ФИО3 и ФИО1, просит:

1. Признать недействительным заключенный между ФИО3 и ФИО1 договор купли-продажи от 13.03.2020:

- Баня, назначение: нежилое здание, площадью 501,4 кв.м. этажность:2 расположенное по адресу Самарская область, Кинельский район, с. Сырейка, ул. СреднеСадовая, д. 46 кадастровый № 63:22:1802003:352;

- Земельный участок, назначение :земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1766 кв.м. адрес <...> «а» кадастровый № 63:22:1802003:393;

- Земельный участок, назначение :земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 256 кв.м. адрес <...> кадастровый № 63:22:1802003:383.

2. Обязать ФИО1 вернуть в конкурсную массу ФИО3:

- Баня, назначение: нежилое здание, площадью 501,4 кв.м. этажность: 2, расположенное по адресу Самарская область, Кинельский район, с. Сырейка, ул. СреднеСадовая, д. 46 кадастровый № 63:22:1802003:352;

- Земельный участок, назначение :земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1766 кв.м. адрес <...> «а» кадастровый № 63:22:1802003:393;

- Земельный участок, назначение :земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 256 кв.м. адрес <...> кадастровый № 63:22:1802003:383.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2022 заявление принято к рассмотрению.

Также финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки – договора купли-продажи от 13.03.2020, заключенного между ФИО3 и ФИО1, просит:

Признать недействительным заключенный между ФИО3 и ФИО1 договор купли-продажи от 13.03.2020:

- Жилой дом, площадью 167,9 кв.м. этажность: 2, расположенный по адресу Самарская область, Кинельский район, с. Сырейка, ул. СреднеСадовая, д. 46 кадастровый № 63:22:1802003:389;

- Земельный участок, назначение:земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1884,0 кв.м. адрес <...> «а» 3 А55-27657/2021 кадастровый № 63:22:1802003:209;

- Земельный участок, назначение:земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3702,0 кв.м. адрес <...> кадастровый № 63:22:1802003:390.

2. Обязать ФИО1 вернуть в конкурсную массу ФИО3:

- Жилой дом, площадью 167,9 кв.м. этажность: 2, расположенный по адресу <...> кадастровый № 63:22:1802003:389;

- Земельный участок, назначение:земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1884,0 кв.м. адрес <...> «а» кадастровый № 63:22:1802003:209;

- Земельный участок, назначение:земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3702,0 кв.м. адрес <...> кадастровый № 63:22:1802003:390.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.12.2022 заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.01.2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения заявления финансового управляющего ФИО4 (вх. от 28.11.2022 №379920), (вх. от 28.11.2022 №379753), (вх. от 29.11.2022 №382107) об оспаривании сделок, судебное заседание по рассмотрению заявлений отложено.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.02.2023 судебное заседание по рассмотрению заявлений отложено, к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО6.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2023 удовлетворено ходатайство ФИО1 о назначении судебной экспертизы, назначена судебная экспертиза, к участию в обособленном споре в качестве ответчика привлечен ФИО6.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2025 в удовлетворении заявления финансового управляющего ФИО4 (вх. от 28.11.2022 №379920) об оспаривании сделки должника отказано, в удовлетворении заявления финансового управляющего ФИО4 (вх. от 28.11.2022 №379753) об оспаривании сделки должника отказано, в удовлетворении заявления финансового управляющего ФИО4 (вх. от 29.11.2022 №382107) об оспаривании сделки должника отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, финансовый управляющий ФИО4 обратился с апелляционной жалобой в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2025 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 16 сентября 2025 г. в 11 час. 40 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании 16 сентября 2025 года представитель ФИО1 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Дела о несостоятельности (банкротстве) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 32 Закона и часть 1 статьи 223 АПК РФ), который в системе правового регулирования несостоятельности (банкротства) участников гражданского (имущественного) оборота является специальным.

Особенности банкротства гражданина установлены параграфом 1.1 главы X Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I-III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI названного Закона.

В силу части 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Из материалов данного обособленного спора установлено, что 02.03.2020 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец продает, а покупатель приобретает в личную собственность следующее имущество:

- Баня, назначение: нежилое здание, площадью 501,4 кв.м. этажность: 2, расположенное по адресу: <...> кадастровый № 63:22:1802003:352;

- Земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1766 кв.м., адрес <...> кадастровый № 63:22:1802003:393;

- Земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 256 кв.м., адрес <...> кадастровый № 63:22:1802003:383.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи, объекты общей стоимостью (цена договора) продаются за 5 460 000 руб. Баня оценена сторонами в размере 5 225 000 руб. Земельный участок с кадастровым номером 63:22:1802003:393 оценен сторонами в размере 205 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 63:22:1802003:383 оценен сторонами в размере 30 000 руб.

Сумма 5 460 000 руб. оплачивается покупателем продавцу до подписания договора. Оплата за объекты по договору произведена покупателем полностью. Стороны претензий друг к другу не имеют (п. 2.2 договора купли-продажи).

Договор имеет силу акта приема-передачи (п. 3.3 договора купли-продажи).

Также между ФИО3 (продавец) и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости от 02.03.2020.

В соответствии с п. 1.1 договора, продавец продал, а покупатель купил в личную собственность земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 535 кв.м., адрес <...> кадастровый № 63:22:1802003:392

Земельный участок оценен сторонами в 62 000 руб. Покупатель передал, а продавец принял денежные средства в размере 62 000 руб. до подписания договора. Расчет покупателя с продавцом произведен в полном объеме. Стороны претензий друг к другу не имеют (п. 2.1, 2.2 договора купли продажи).

Договор имеет силу акта приема-передачи (п. 3.3 договора купли-продажи).

Также между ФИО3 (продавец) и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости от 13.03.2020.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец продает покупателю, а покупатель приобретает в личную собственность следующе недвижимое имущество:

- Жилой дом, площадью 167,9 кв.м., этажность: 2, расположенный по адресу <...> кадастровый № 63:22:1802003:389;

- Земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1884,0 кв.м.. адрес <...> «а» кадастровый № 63:22:1802003:209;

- Земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3702,0 кв.м., адрес <...> кадастровый № 63:22:1802003:390.

Объекты общей стоимостью (цена договора) продаются за 1 665 000 руб. Жилой дом оценен сторонами в размере 1 000 000 руб. Земельный участок с кадастровым номером 63:22:1802003:209 оценен сторонами в размере 225 000 руб., земельный участок  с кадастровым номером 63:22:1802003:390 оценен сторонами в размере 440 000 руб. (п. 2.1 договора купли-продажи).

Сумма в размере 1 665 000 руб. уплачена покупателем продавцу до подписания договора. Оплата за объекты по договору произведена покупателем полностью. Стороны претензий друг к другу не имеют (п. 2.2 договора купли-продажи).

Договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи имущества (п. 3.3 договора купли-продажи).

Финансовый управляющий, ссылаясь на положения ст. 61.2 Закона о банкротстве, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, пришёл к выводу, что финансовым управляющим не доказана совокупность условий для признания оспариваемой сделки недействительной.

Финансовый управляющий должника, не соглашаясь с выводами арбитражного суда, в своей апелляционной жалобе поддерживает доводы о наличии совокупности обстоятельств для признания сделок недействительными на основании ст. 61.2 Закона о банкротстве. При этом, финансовый управляющий ссылается на то, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно заинтересованность должника, ответчика и третьего лица. Также, управляющий указывает на арифметическую ошибку в расчете при проведении экспертизы, в связи с чем  итоговая стоимость объекта оценки оказалась существенно заниженной.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу об отклонении доводов апелляционной жалобы и соглашается с выводом суда первой инстанции в силу следующего.

Предусмотренные статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок, что также прямо указано в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу положений п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Если исходя из доводов оспаривающего сделку лица и имеющихся в деле доказательств суд придет к выводу о наличии иного правового основания недействительности сделки, чем то, на которое ссылается истец (например, пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве вместо статьи 61.3, или наоборот), то на основании части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 АПК РФ суд должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению (дать правовую квалификацию), и признать сделку недействительной в соответствии с надлежащей нормой права.

Из материалов данного обособленного спора и информации, размещенной в электронной картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru), следует, что дело о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 возбуждено 20.09.2021, оспариваемые сделки совершены 02.03.2020, 02.03.2020 и 13.03.2020, то есть в период подозрительности, предусмотренный п.2 ст.61.2 Закона о банкротстве.

Согласно п. 2 ст. 61.2. Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Пунктом 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 разъяснено, что для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходима совокупность следующих условий:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

В пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ № 63 разъяснено, что согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а именно:

сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

Согласно абзацам 33 и 34 ст. 2 Закона о банкротстве недостаточность имущества - превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника; неплатежеспособность - прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.

При этом для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества (абзац 5 пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ № 63).

Помимо периода «подозрительности» оспариваемой по специальным основаниям сделки, в предмет доказывания по делам об оспаривании подозрительных сделок должника по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве входят обстоятельства причинения вреда имущественным правам кредиторов, с установлением цели (направленности) сделки, и факт осведомленности другой стороны сделки об указанной цели должника на момент ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признании неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Пунктом 3 ст. 19 Закона о банкротстве установлено, что заинтересованными лицами по отношению к должнику-гражданину признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга.

Доказательства наличия родственных отношений между ответчиком, должником и третьим лицом в материалах дела отсутствуют, что свидетельствует об отсутствии аффилированности между лицами по смыслу статьи 19 Закона о банкротстве.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2016 № 308-ЭС16-1475, доказывание в деле о банкротстве факта общности экономических интересов допустимо не только через подтверждение аффилированности юридической (в частности, принадлежность лиц к одной группе компаний через корпоративное участие), но и фактической.

О наличии такого рода аффилированности может свидетельствовать поведение лиц в хозяйственном обороте, в частности, заключение между собой сделок и последующее их исполнение на условиях, недоступных обычным (независимым) участникам рынка.

При представлении доказательств аффилированности должника с участником процесса (в частности, с лицом, заявившим о включении требований в реестр, либо с ответчиком по требованию о признании сделки недействительной) на последнего переходит бремя по опровержению соответствующего обстоятельства.

В частности, судом на такое лицо может быть возложена обязанность раскрыть разумные экономические мотивы совершения сделки либо мотивы поведения в процессе исполнения уже заключенного соглашения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 26.05.2017 № 306-ЭС16-20056, именно нестандартный характер сделки, недоступный иным участникам рынка может свидетельствовать о фактической аффилированности должника и кредитора.

Вопрос об аффилированости ответчика и должника имеет существенное значение при оспаривании сделки на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в частности при распределении бремени доказывания, установлении цели причинения вреда имущественным правам кредиторов и осведомленности ответчика о такой цели.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств (пункт 7 Постановления Пленума от 23 декабря 2010г. № 63).

В обоснование позиции о том, что сделки совершены с целью причинения вреда и стороны не могли об этом не знать, финансовый управляющий указывает на наличие фактической аффилированности ввиду того, что местом рождения ответчика, должника и третьего лица является Республика Северная Осетия.

Между тем, доводы финансового управляющего подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку совпадение места рождения (один субъект Российской Федерации) сторон не свидетельствует об их фактической аффилированности, а также о вовлечении ответчика и третье лицо в какую-либо схему по противоправному выводу активов должника.

Бесспорных доказательств аффилированности или иной заинтересованности должника, ответчика и третьего лица, финансовым управляющим вопреки статье 65 АПК РФ не представлено.

Доказательств того, что стороны оспариваемой сделки состояли в сговоре и их действия были направлены на вывод имущества должника с последующей его передачей заинтересованным лицам, не представлено.

Как было указано ранее, между должником и ФИО1 заключены договоры купли продажи недвижимого имущества от 02.03.2020, 02.03.2020 и 13.03.2020 в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 63:22:1802003:392, 63:22:1802003:352, 63:22:1802003:393, 63:22:1802003:383, 63:22:1802003:389, 63:22:1802003:209, 63:22:1802003:390.

В соответствии с условиями указанных договоров купли-продажи цена договора от 02.03.2023 составила 5 460 000 руб., цена договора от 02.03.2020 – 62 000 руб., цена договора от 13.03.2020 – 1 665 000 руб. Итого общая стоимость указанных сделок составила 7 187 000 руб.

В материалы настоящего обособленного спора ответчиком приобщены копии расписок между ФИО3 и ФИО1, в которых должник подтверждает, что получила от ФИО1 в счет оплаты по предварительным договорам купли-продажи в отношении указанных выше объектов недвижимого имущества 4 780 000 руб. по расписке от 05.12.2018, 55 000 руб. по расписке от 05.12.2018, 1 665 000 руб. по расписке от 05.12.2018, 687 000 руб. по расписке от 27.01.2019.

Итого, согласно представленным в материалы дела распискам, ФИО3 получила в счет оплаты по спорным договорам от ФИО1 денежные средства в общем размере 7 187 000 руб., что соответствует совокупной цене, установленной договорами купли-продажи от 02.03.2020, 02.03.2020, 13.03.2020.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», при оценке достоверности факта передачи должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.

ФИО1 в материалы дела представлено налоговое уведомление от 01.09.2022, которое содержит расчет налога с учетом приобретенного ответчиком имущества по спорным сделкам у ФИО3, а также доказательства уплаты указанного налога.

Также ФИО1 указано, что о наличии финансовой возможности оплаты ФИО1 по спорным договорам купли-продажи свидетельствуют платежные поручения супруга о переводе денежных средств на карту.

В материалы дела приложены копия свидетельства о заключении брака, копии платежных поручений.

ФИО3 в материалы дела представлены доказательства использования денежных средств, полученных ФИО1 в счет оплаты по спорным договорам, в частности, договор беспроцентного займа от 06.12.2018№78/З (займодавец ИП ФИО3, сумма займа 500 000 руб., заемщик ООО «АСК»), платежное поручение на 400 000 руб. от 06.12.2018 №203 в счет оплаты по договору займа №78/З от 06.12.2018, платежное поручение на 100 000 руб. от 06.12.2018 №204 в счет оплаты по договору займа №78/З от 06.12.2018, договор беспроцентного займа от 28.12.2018 №80/З (займодавец ИП ФИО3, сумма займа 2 260 000 руб., заемщик ООО «АСК»), платежное поручение от 28.12.2018 №230 на 390 000 руб. в счет оплаты по договору займа №80/З от 28.12.2018, платежное поручение от 28.12.2018 №231 на 1 870 000 руб. в счет оплаты по договору займа №80/З от 28.12.2018, договор беспроцентного займа от 10.01.2019 №81/З (займодавец ИП ФИО3, сумма займа 1 330 000 руб., заемщик ООО «АСК»), платежное поручение от 10.01.2019 №1 на сумму 1 330 000 руб. в счет оплаты по договору займа №81/З от 10.01.2019, договор беспроцентного займа от 18.01.2019 №82/З (займодавец ИП ФИО3, заемщик ООО «АСК», сумма займа 810 000 руб.), платежное поручение от 18.01.2019 №6 на 410 000 руб. в счет оплаты по договору займа от 18.01.2019 №82/З, платежное поручение от 18.01.2019 №5 на сумму 400 000 руб. в счет оплаты по договору займа от 18.01.2019 №82/З, договор беспроцентного займа от 31.01.2019 №84/З (займодавец ИП ФИО3, заемщик ООО «АСК», сумма займа 2 000 000 руб.), платежное поручение от 31.01.2019 №21 на сумму 2 000 000 руб. в счет оплаты по договору займа от 31.01.2019 №84/З.

ФИО6 приобрел у ФИО1 по договору купли-продажи от 11.11.2021 года следующее имущество:

1. Нежилое помещение Баня площадью 501,4 м2 расположенного по адресу: <...>- Садовая, д.46 кадастровый номер 63:22:1802003:352, право собственности Продавца удостоверено регистрационной записью 63:22:1802003:352- 63/2020-7 от 10.03.2020 года, договор купли-продажи от 02.03.2020 года

2. Земельный участок под зданием Бани, площадью 1550 м2 , кадастровый номер 63:22:1802003:620. Право собственности зарегистрировано за номером 63:22:1802003:620- 63/084/2021-1 от 09.04.2021

3. Земельный участок площадью 889 м2, кадастровый номер 63:22:1802003:626. Право собственности зарегистрировано за номером 63:22:1802003:626-63/084/2021-1 от 09.04.2021.

В соответствии с п. 2.1 договора, цена договора составила 5 300 000 руб. Сумма в размере 5 300 000 руб. произведена покупателем продавцу наличными средствами до подписания договора. Стороны претензий друг к другу не имеют (п. 2.2 договора купли-продажи). Договор имеет силу акта приема-передачи (п. 3.3 договора купли-продажи).

Из письменных пояснений ФИО6 следует, что источником финансирования сделки были денежные средства по продаже животноводческой фермы: земельный участок площадью 14235 м2 , коровник с пристроем площадью 2063, 1м2 и коровник площадью 1551,9 м2, расположенных по адресу Самарская область, Красноярский район, в близи п.Светлое поле, промышленная зона участок 6. Договор купли-продажи между ФИО7 и ФИО6 был заключён 03.08.2020 года.

Также ФИО6 в материалы дела приобщены расписки, в которых ФИО1 подтверждает получение от ФИО6 денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи от 11.11.2021 в общем размере 5 300 000 руб. (расписка от 02.05.2021 на сумму 500 000 руб., от 29.11.2020 на 2 000 000 руб., от 11.03.2021 на сумму 2 000 000 руб., от 11.11.2021 на сумму 300 000 руб., от 14.10.2021 на сумму 500 000 руб.

Представленные в дело документы содержат все необходимые реквизиты, подписаны сторонами, содержат персональные данные.

Ходатайств о назначении судебной экспертизы либо о фальсификации данных документов лицами, участвующими в деле, ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не заявлено, ввиду чего снований сомневаться в достоверности данных доказательств у суда не имеется.

Факт оплаты по договорам купли-продажи недвижимого имущества, заключенным между ФИО3 и ФИО1 в установленном в договорах размере, а также факт оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ФИО1 и ФИО6 в установленном в договоре размере, подтвержден материалами дела.

Обосновывая причинение вреда имущественным правам кредиторов, финансовый управляющий ссылается на экспертные заключения, выполненные ООО «Корвет».

Так, финансовым управляющим в материалы дела представлены экспертные заключения ООО «Корвет» от 17.01.2023 №008-01/23-П, от 17.01.2023 №014-01/23-П, от 17.01.2023 №015-01/23-П, от 17.01.2023 №016-01/23-П, от 17.01.2023 №017-01/23-П, от 17.01.2023 №009-01/23-П, в соответствии с которыми общая стоимость отчужденного имущества по спорным сделкам составила 21 969 000 руб., в частности: Здание площадью 501,4 кв.м. - 12 143 000,00 руб.; Земельный участок площадью 1884,0 кв.м. - 1 436 000,00 руб.; Земельный участок площадью 535,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская обл., Кинельский р-он, <...> руб.; Земельный участок площадью 3 702,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская обл., Кинельский р-он, <...> 000,00 руб.; Земельный участок площадью 1 766,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская обл., Кинельский р-он, <...> «а» - 1 346 000,00 руб.; Земельный участок площадью 256,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская обл., Кинельский р-он, <...> руб.; Жилой дом, расположенный по адресу: <...> 000,00 руб.

По мнению финансового управляющего, разница между рыночной стоимостью объектов в размере 21 969 000 руб., определенной экспертом, и ценами в соответствии с оспариваемыми договорами в размере 7 187 000 руб., превышена более чем в три раза. Цена продажи также занижена по отношению к кадастровой стоимости объектов.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции определением Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2023 удовлетворено ходатайство ФИО1 о назначении судебной экспертизы, назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. Перед экспертом поставлены вопросы о том, какова рыночная стоимость спорного имущества на дату совершения сделок с ним. Производство судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества поручено специалисту-оценщику ООО ФКЦ «Мир Оценки» (ИНН <***>, адрес: 443114, <...>) ФИО8.

Согласно заключению эксперта №095-с/2023 от 03.07.2023 стоимость спорного имущества в совокупности определена в размере 7 625 430 руб., в частности:

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:352 в размере 3 372 416 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:393 в размере 489 182 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:383 в размере 77 115 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:392 в размере 155 685 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:389 в размере 2 072 558 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:209 в размере 521 868 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:390 в размере 936 606 руб.

Итого 7 625 430 руб.

По итогам проведения судебной экспертизы, финансовым управляющим представлены письменные замечания по заключению эксперта в части установления рыночной стоимости объекта оценки «Баня» с кадастровым номером 63:22:1802003:352 и поставлены следующие вопросы перед экспертом в целях вызова ФИО9 для дачи ответов:

1). Согласно выписке из ЕГРН на 2018 г. кадастровая стоимость объекта оценки «Баня» составила 6 526 794 руб., согласно выписке из ЕГРН на2021 г. кадастровая стоимость объекта оценки составила 7 975 215,26 руб.

При этом рыночная стоимость оценщиком определена на 2020 г. лишь в размере 3 372 416 руб. Финансовый управляющий отмечает, что рыночная стоимость чаще всего выше кадастровой.

Почему рыночная стоимость объекта оценки многократно ниже кадастровой?

2). Стр. 17 заключения эксперта, в части раздела Инженерные системы у объекта оценки «баня» отсутствуют: электричество, газоснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, горячее водоснабжение. При этом, с чего сделан вывод, что инженерные системы отсутствовали? Данное, по мнению финансового управляющего, противоречит материалам дела.

Из технического плана здания от 27.07.2018 год завершения строительства – 2018г.

3). Стр. 20 заключения эксперта, в части определения стоимости замещения объекта, оценщик использовал Справочник Ко-Инвест 2016 г. в уровне цен на 01.01.2016 для условий строительства в Московской области, а почему не использовал 01.01.2020 в Смарской области?

4). Стр. 21 заключения эксперта, в части умножения стоимости строительства на величину удельного веса отсутствующих конструктивных элементов (0,5429). Откуда оценщик взял данный коэффициент (значение)?

5) Стр. 21 заключения эксперта, в части коэффициента уровня стоимости здания при различной сейсмичности – почему оценщик использовал сборники для условий строительства в Московской области, а не Самарской области?

6) Стр. 22 заключения эксперта, в части регионально-климатического коэффициента, оценщик использовал справочник Ко-Инвест 2016 г. в уровне цен на 01.01.2016 для условий строительства в Московской области, а почему не использовал 01.01.2020 в Самарской области?

7) Стр. 22 заключения эксперта, в части пункта 3 «конструктивные и объемно-планировочные решения объекта аналога» приведен аналог без указания местонахождения, не соответствующий ни году постройки, не общей площади, ни количеству этажей. Аналог не приведен в приложении.

8) Стр. 23 заключения эксперта, в части пункта 6.4 «Итого по группе регионально-экономических поправок», не приведена формула, согласно которой значение составляет – 1,0369.

9) Стр. 24 заключения эксперта в части пункта 9.1 оценщик использовал Справочную стоимость строительства в уровне цен на 01.01.2016 для Московской области, а почему не использовал 01.01.2020 в Самарской области?

10) В экспертном заключении не учтено, что согласно письму Минстроя, сметные нормативы, включенные в ФРСН, учитывают затраты на доставку строительных материалов до центра ценовой зоны территории, на которой осуществляется строительство, и дополнительную перевозку автомобильным транспортом на расстояние 30 км в пределах территории. Затраты на перевозку на расстояние сверх 30 км учитываются дополнительно на основании транспортно-логистических схем с применением сборника ФССЦпг и индексов на перевозку грузов.

Финансовый управляющий полагает, что указанные доводы не позволяют руководствоваться выводами указанной экспертизы и необходимо проведение дополнительной экспертизы.

Эксперт ФИО8, давая пояснения по заключению, указала следующее.

Экспертиза проведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. (с изменениями и дополнениями). Федеральные стандарты оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, ФСО №7, ФСО №9) являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности в соответствии со ст. Закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции).

Определение стоимости объектов недвижимости включает в себя три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. В экспертном заключении для определения рыночной стоимости использовался сравнительный подход. Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости. Он базируется на легкодоступной для эксперта рыночной информации и позволяет получить простое, логически обоснованное суждение о цене объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость бани выше, чем рыночная стоимость за счет того, что из расчетов рыночной стоимости вычислена стоимость подключения коммуникаций и отделка помещений. Величина поправки на подключение коммуникаций и отделку нежилого здания составляет – 0,5429. Соответственно, без учета поправки на подключение коммуникации и на проведены отделочные работы рыночная стоимость бани будет составлять: 13 041 *501,4 = 6 538 757 р.

Таким образом, рыночная стоимость соответствует кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вывод об отсутствии инженерных систем сделан на отсутствие договоров подключения к инженерным системам и отсутствии описания наличия инженерных систем в техпаспорте на нежилое здание.

В части определения стоимости замещения объекта, эксперт использовал справочник Ко-Инвест 2016 из-за его наличия и более приближенной даты. Использование справочника после даты оценки невозможно.

Значительное расхождение между объектом исследования и объектом-аналогом – отсутствие некоторых конструктивных элементов, что обусловлено тем фактом, что у объекта исследования на 02.03.2020 г. не заведены коммуникации и не проведены отделочные работы. Для нахождения итоговой величины стоимости за 1 м2 необходимо умножить стоимость строительства на величину удельного веса отсутствующих конструктивных элементов (0,5429).

Коэффициент взят из таблицы удельных весов представленной в заключении.

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм) вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике. В нашем случае коэффициент на сейсмичность = 1 (стр. 24 заключения). Коэффициент на сейсмичность Московской области и Самарской области одинаковы.

Регионально экономические поправки позволяют пересчитать показатель в уровень стоимости сооружений/зданий в конкретном регионе. Регионально-экономический корректирующий коэффициент (Крег-эк) к стоимости строительства на дату оценки в базисном регионе справочника приводится ежеквартально в информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве»

В заключении допущена опечатка, регионально экономические поправки взяты по Самарской области. Соответственно, данная опечатка в наименовании области не может оказывать влияние на итоговую стоимость объекта исследования.

Конструктивные и объемно-планировочные решения объекта аналога представлены в таблице заключения.

Поскольку справочник Ко-Инвест по Московской области, соответственно объект аналог расположен в Московской области. Значения о годе постройка, общей площади и количество этажей представлены на стр. 23 в заключении эксперта.

Индексы цен соответственно на дату оценки и на дату издания справочника.

В пункте 9.1 указана стоимость аналога по Московской области и стоимость, скорректированная на регионально-экономические поправки для объекта исследования в Самарской области для подведения итоговой стоимости строительства объект оценки.

Минстроем РФ данное письмо выпущено от 23 декабря 2022г. №70119-ИФ/09 по вопросу учета дополнительных транспортных затрат при формировании сметных расчетов. Затраты на перевозку материалов должны быть обоснованы оптимальными транспортно-логистическими схемами. Эксперт не обладает информацией о том, откуда были доставлены материалы, соответственно нет возможности произвести расчет затрат на доставку строительных материалов.

На основании изложенного, эксперт ФИО8 считает, что экспертное заключение может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу.

Суд первой инстанции, отказывая в признании допустимым доказательством представленные в материалы дела финансовым управляющим экспертные заключения, выполненные ООО «Корвет», в соответствии с которыми совокупная стоимость спорного имущества составляет 21 969 000 руб., исходил из того, что в заключении ООО «Корвет» №009-01/23-П по определению рыночной стоимости объекта – жилой дом с кадастровым номером 63:22:1802003:389 по состоянию на 13.03.2020 для определения стоимости объекта применяется только затратный подход.

Согласно экспертному заключению №008-01/23-П, рыночная стоимость объекта оценки здания (бани) и земельного участка  (кадастровые номера 63:22:1802003:352 и 63:22:1802003:209) определялась по стоимости замещения, исходя из вариантов текущего использования объекта, а для определения рыночной стоимости объекта экспертизы земельного участка применялся только сравнительный подход.

При расчете полной стоимости замещения (таблица 3) нежилое здание баня рассматривается как жилой дом, а его хронологический возраст, то есть возраст, прошедший с момента застройки здания до даты экспертизы, указан экспертом ООО «Корвет» в размере 45 лет (стр. 9).

Также экспертом определяется стоимость бани и земельного участка как единого объекта. Однако, по состоянию на 02.03.2020 баня располагалась на двух земельных участках с кадастровыми номерами 63:22:1802003:383 и 63:22:1802003:393, что подтверждается схемой земельных участков. На земельном участке с кадастровым номером 63:22:1802003:209 располагался же жилой дом, а не баня.

Самих объявлений о продаже аналогичных объектов отчет ООО «Корвет» не содержит, в связи с чем, не представляется возможным определить действительно ли при подборе аналогов эксперт выбирал наиболее сопоставимые по качественным и количественным характеристикам объекты недвижимости, а также местоположение аналога и период его продажи.

Экспертом также указано, что в качестве информации использовались источники информации, опубликованные в сети Интернет и Интернет-сервис для размещения объявлений Авито, дата публикации которых наиболее приближена к дате экспертизы.

При этом осмотра объектов недвижимости не проводилось и не предполагалось проводить ООО «Корвет». В то время как экспертом ФИО8 был проведен визуальный осмотр спорного имущества.

Согласно заключению ООО «Корвет» на момент экспертизы дом и иные спорные объекты недвижимого имущества находится в хорошем состоянии. Все элементы здания находятся в пригодном для эксплуатации состоянии.

Как указывает должник в письменных пояснениях, на момент продажи жилого дома ею были осуществлены только работы по строительству дома в черновой отделке. Все отделочные работы были осуществлены новым собственником ФИО1

ФИО1 также были приобщены фотографии, сделанные во время ремонта жилого дома, что подтверждает указанные доводы должника.

Кроме того, исходя из предложений на сайте Авито о продаже земельных участков с. Сырейка Самарской области по состоянию на 18.05.2023, стоимость земельных участков за одну сотку составляет, в основном, менее 50 000 руб. Стоимость одной сотки в размере 80 000 руб. и выше указана только в 4 объявлениях из 42 опубликованных. С учетом роста цен на недвижимость, указанное вызывает сомнение, что экспертом применялись для сравнения аналоги по ценам по состоянию на дату продажи, а не по ценам 2023 года.

Также экспертом используется уровень цен в Республике Татарстан на 1 квартал 2020 г., тогда как все спорные объекты недвижимости расположены на территории Самарской области.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что эксперт ООО «Корвет» не располагал достоверными сведениями о состоянии объектов оценки, экспертом не были проверены указанные сведения, не осуществлялся визуальный осмотр имущества, что привело к необъективной оценке.

С целью исключения возможных сомнений относительно корректности расчета рыночной стоимости спорного имущества, с учетом приведенных управляющим доводов относительно формулы расчета и наличия фактора подключения в спорный период коммуникаций к объекту недвижимости, а также представленных документов от ресурсоснабжающих организаций, определением Арбитражного суда Самарской области от 11.02.2025 ходатайство финансового управляющего о проведении повторной судебной экспертизы удовлетворено, производство судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества поручено специалисту-оценщику ООО «Первая оценочная компания» ФИО10.

Согласно экспертному заключению №057/2025-А от 14.03.2025 стоимость спорного имущества в совокупности определена в размере 7 889 486 руб., в частности:

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:352 в размере 3 608 200 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:393 в размере 483 884 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:383 в размере 76 320 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:392 в размере 154 080 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:389 в размере 2 121 584 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:209 в размере 516 216 руб.;

- по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 63:22:1802003:390 в размере 929 202 руб.

Итого 7 889 486 руб.

Возражая против заключения эксперта, финансовый управляющий и кредитор АО «МСП Банк» указали, что расчет рыночной стоимости объекта оценки: Баня, назначение: нежилое здание, площадью 501,4 кв.м., этажность: 2, расположенное по адресу: <...>, кадастровый № 63:22:1802003:352, не может быть признан достоверным по следующим обстоятельствам. При проведении расчетов в рамках затратного подхода Экспертом допущена ошибка (применение «Поправки на различие в высоте этажа» (средняя высота этажа здания-аналога, по мнению Эксперта, составила 7,5 метра, тогда как, согласно данным Справочника Оценщика Ко-Инвест 2020, данная цифра соответствует высоте здания-аналога в целом)), в результате этого итоговая стоимость вышеуказанного объекта оценки оказалась существенно заниженной, более чем в 3 раза.

При исключении допущенной Экспертом ошибки (корректировки на различие в высоте этажа объекта оценки и объекта-аналога) при расчете стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода, рыночная стоимость составит 11 961 868 руб., что по удельному показателю составляет 23 857 руб. за 1 кв.м., вместо 3 608 200 руб. (6 726 руб. за 1 кв.м.), определенной в Заключении.

Анализ ретроспективных данных о предложениях на рынке недвижимости в Самарской области в 2019 – 2021гг. показал, что здания, сопоставимые с оцениваемым, продавались по ценам от 18 000 руб. за 1 кв.м. до 77 640 руб. за 1 кв.м., среднее значение составило 37 486 руб. за 1 кв.м.

Эксперт ООО «Первая оценочная компания» ФИО10, давая пояснения по заключению, указала следующее.

При производстве экспертизы использовалась следующая нормативная и справочная литература:

- Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200;

- Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200;

- Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200;

- Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200;

- Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200;

- Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200;

- Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2021 №611;

- Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией Эксперта Ассоциация «РОО»;

и другие нормативные акты.

Указанные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности в соответствии с Законом РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Применительно к возражениям кредитора и финансового управляющего экспертом указано, что при проведении расчетов в рамках затратного подхода был использован справочный материал из Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» 2020.

В Сборнике четко прописано определение высоты этажа и определение поправки на различие в высоте этажа: «Высота этажа определяется как вертикальное расстояние от уровня пола данного этажа. Для одноэтажных зданий в качестве высоты этажа принимается разница между отметкой пола и средней отметкой кровли. Поправка на различие в высоте этажа для нежилых зданий определяется по формуле».

Соответственно в справочнике приведены значения высоты этажа, согласно описанию определения высоты этажа, а не здания.

Таким образом, на основании справочного материала высота этажа здания аналога составляет 7,5 м.

В связи с изложенным расчет «поправки на различие в высоте этажа» в заключении эксперта №054/2025-А от 14.03.2025 выполнен верно.

В ходатайстве финансового управляющего представлен анализ рестроспективных данных о предложениях на рынке недвижимости в Самарской области в 2019-2021 гг. Были взяты объекты-аналоги коммерческой недвижимости. При этом экспертом указано, что приведенные финансовым управляющим аналоги некорректно сравнивать с объектом исследования по причине различного назначения, конфигурации и местоположения.

При этом эксперт отметил, что затратный подход при оценке стоимости бани имеет свои преимущества и может быть обоснован несколькими ключевыми аргументами:

1. Объективность оценки: Затратный подход основывается на фактических данных о затратах на строительство и оборудование бани. Это позволяет избежать субъективных оценок, которые могут возникнуть при других методах.

2. Учет всех затрат: Данный подход включает в себя полное или частичное возмещение затрат на строительство, материалы, рабочую силу и другие связанные расходы. Это помогает получить точную картину стоимости объекта.

3. Анализ состояния объекта: Затратный подход позволяет оценить текущее состояние бани, учитывая износ и амортизацию, что важно для определения ее реальной стоимости на данный момент.

4. Подходит для уникальных объектов: Если баня имеет уникальные характеристики или расположение, которые не поддаются рыночной оценке, затратный подход может быть более подходящим для определения стоимости.

5. Инвестиционная привлекательность: Этот метод позволяет потенциальным инвесторам увидеть, сколько средств потребуется для восстановления или строительства бани, что может помочь в принятии решения о вложениях.

6. Регулирование и страхование: Затратный подход часто используется для целей страхования, так как он помогает определить стоимость восстановления объекта в случае ущерба.

Таким образом, затратный подход является надежным инструментом для определения рыночной стоимости бани, особенно в случаях, когда другие методы могут быть менее информативными или применимыми.

Доказательств, свидетельствующих о некомпетентности эксперта не имеется, отсутствуют основания для отвода эксперта по основаниям, указанным в АПК РФ, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, также не имеется оснований для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства, наряду с иными доказательствами, имеющимися в деле.

При указанный обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно указал, что заключение экспертизы не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности у суда не возникло, заключение содержит однозначные выводы по поставленным перед экспертом вопросам, выводы составлены последовательно, четко и логично, квалификация эксперта подтверждена, в силу чего данное заключение верно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством по делу.

Экспертом даны четкие ответы на поставленные вопросы, как в рамках проведения судебной экспертизы, так и в рамках дачи пояснений, в силу чего данное заключение признается судом надлежащим доказательством по делу. В данном случае недостатков в экспертном заключении, с учетом пояснений эксперта, не выявлено, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Более того, с учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и норм Федеральных Стандартов Оценки, устанавливающих возможность оценки имущества различными способами, а также с учетом правового подхода о вероятностном характере определения рыночной стоимости, расхождение между ценой реализации и оценочной стоимостью имущества менее чем на 50% не может быть признано существенным.

Несогласие заявителя с выводами судебной экспертизы само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения.

Доказательств недостоверности судебной экспертизы не представлено.

Принимая судебную экспертизу в качестве допустимого доказательства по делу, суд первой инстанции верно исходил из того, что она проводилась экспертом с опытом экспертной работы, высоким уровнем профессиональной подготовки, экспертом даны аргументированные ответы на постановленные перед ним вопросы, при этом полно и всесторонне описан ход и результаты исследования, выводы являются логическим следствием осуществленного исследования, заключение не содержит внутренних противоречий, а выводы достаточно мотивированы. Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82, 83, 86 АПК РФ и положениям законодательства об оценочной деятельности, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что в качестве рыночной цены в отношении спорного имущества на момент совершения спорных сделок следует принимать совокупную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, определенную экспертами. При этом разница между суммарной стоимостью объектов недвижимости в рамках проведенных экспертиз незначительна и составляет 264 056 руб. В свою очередь стоимость реализации спорного имущества составила 7 187 000 руб. Результаты повторной экспертизы, по сути, подтвердили выводы по первоначальной экспертизе с незначительной погрешностью по стоимости спорных объектов, что свидетельствует о правильности и достоверности проведенных экспертиз в рамках настоящего дела, правовых оснований признавать первоначальную экспертизу по делу ненадлежащим доказательством у суда не имеется.

В настоящем обособленном споре рыночная стоимость реализованного имущества существенно не превышает общую фактическую цену договора в два или более раза. Разница между ценой имущества по оспариваемым договорам и рыночной стоимостью имущества, определенной в ходе проведения судебных экспертиз, не отвечает критерию существенности занижения цены, исходя из правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2022 по делу № 306-ЭС21-4742, А12-42/2019.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2020 № 305-ЭС19-18631 (1,2), от 01.09.2022 №310-ЭС22-7258 равноценная сделка не может причинить должнику или иным его кредиторам вред исходя из положений пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Также судом приняты во внимание пояснения ФИО1, согласно которым ответчицей указано, что в конце августа 2018 года ей были предложены к покупке объекты недвижимости: смежные земельные участки, объект недвижимости – баня, и жилой дом на этапе строительства. Земельные участки имели иную (меньшую) площадь и конфигурацию. Как пояснила продавец, к концу года было запланировано увеличение площади земельных участков и завершение очередного этапа строительства жилого дома.

В конце ноября 2018 стороны вернулись к диалогу о возможности заключения сделки. ФИО1 была озвучена общая планируемая площадь земельных участков в размере 8 150 кв.м. На указанной земле располагались на тот момент оформленная баня, строительство жилого дома все еще продолжалось. Участки с баней и достроенным (готовым) домом ФИО3 оценила в 7 200 000 руб. при условии расчета наличными денежными средствами и до конца 2018 года.

Сумма, на которую рассчитывала в указанный период ФИО1, составляла 6 500 000 руб. В результате переговоров стороны договорились о следующем: продавец делает скидку на 13 000 руб., между ФИО3 и ФИО1 были составлены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества на 6 500 000, которые приобщены в материалы дела. ФИО1 передала указанные денежные средства ФИО3 по распискам, что также подтверждается документами, представленными в материалы дела. Окончательный расчет с ФИО3 ФИО1 произвела в январе 2019 года.

Объекты недвижимости изначально предлагались к продаже исключительно вместе – единым комплексом, который составлял 5 смежных земельных участков, нежилое помещение (баня) и жилой дом, итого общей сложность 7 объектов недвижимого имущества. Указанное подтверждается представленным в материалы дела предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества №1 от 05.12.2018, заключенного между должником и ФИО1

Земельные участки не могли быть проданы как 5 отдельных объектов, ввиду того, что при строительстве бани и жилого дома не были учтены границы и конфигурация земельных участков, а именно: баня оказалось расположенной на границах двух земельных участков с кадастровыми номерами 63:22:1802003:393, 63:22:1802003:383; жилой дом также оказался расположенным сразу на двух земельных участках с кадастровыми номерами 63:22:1802003:209, 63:22:1802003:390.

Земельные участки с кадастровыми номерами 63:22:1802003:390, 63:22:1802003:393 не имели правильной формы, представляли собой многоугольники, не имели какого-либо подъезда (прохода), были полностью окружены смежными земельными участками, что также делало невозможным их продажу в качестве отдельных самостоятельных объектов.

Земельный участок с кадастровым номером  63:22:1802003:383 не мог быть продан в качестве отдельного объекта недвижимости ввиду того, что его площадь 256 кв.м. не допускала на нем строительство отдельного объекта, более того был частично занят баней.

На основании изложенного стороны определили общую справедливую стоимость недвижимого имущества в размере 7 187 000 руб. Данную стоимость с учетом предварительной оплаты, чернового состояния строений (без отделки), общее подключение к коммуникациям и существенных недостатков земельных участков стороны сочли справедливым.

После покупки спорных объектов недвижимого имущества ФИО1 были вложены существенные денежные средства, в разы превышающие стоимость купленных объектов, произведены множественные работы, а именно: земельные участки с целью их приведения в ликвидное состояние были спланированы и полностью перемежеваны. В результате неоднократных межевых работ, земельные участки с кадастровыми номерами 63:22:1802003:393, 63:22:1802003:383, 63:22:1802003:392, 63:22:1802003:209, 63:22:1802003:390 полностью прекратили сове существование. В настоящий момент образовано 7 новых земельных участков с кадастровыми номерами: 63:22:1802003:620, 63:22:1802003:621, 63:22:1802003:622, 63:22:1802003:623, 63:22:1802003:624, 63:22:1802003:625, 63:22:1802003:626.

На земельном участке 63:22:1802003:623 ФИО1 построен и 31.08.2020 зарегистрирован жилой дом общей площадь 174,3 кв.м. с кадастровым номером 63:22:1802003:399.

На земельном участке с кадастровым номером 63:22:1802003:624 построено и 03.12.2021 зарегистрировано нежилое помещение (хозяйственная постройка) площадью 21,5 кв.м. с кадастровым номером 63:22:1802003:640.

На земельном участке 63:22:1802003:625 построены и зарегистрированы нежилое строение (хозяйственная постройка) площадью 107,3 кв.м. с  кадастровым номером  63:22:1802003:637 и гараж площадью 80,6 кв.м. с кадастровым номером 63:22:1802003:641.

На земельном участке с кадастровым номером 63:22:1802003:622 купленный у ФИО3 жилой дом полностью отремонтирован, в доме проведены неотделимые улучшения – ремонт элит класса с использованием ценных пород дерева – ясень (двери, балки, перегородка, лестничный марш), облицовка плиткой (производство Испания), установлена европейская сантехника, изготовлена (построена) неотделимая кухонная мебель – кирпич, керамогранит, установлен камин с израсцами. Фасад дома выполнен декоративной штукатуркой с покраской.

К жилому дому осуществлена и 16.12.2021 зарегистрирована пристройка (хозяйственная постройка) площадью 9,8 кв.м. с кадастровым номером 63:22:1802003:642. Построен и зарегистрирован гараж площадью 65,3 кв.м. с кадастровым номером 63:22:1802003:643. На вновь образованных земельных участках посажены зеленые насаждения, выполнен ландшафтный дизайн.

Также как было указано выше, часть имущества ФИО1 продала на основании договора купли-продажи в пользу ФИО6 К настоящему времени ФИО6 также осуществил ремонтные работы в бане, оформил на себя индивидуальный договор газоснабжения. Использует купленные объекты в качестве загородной недвижимости для отдыха с семьей.

Указанные доводы, свидетельствуют о том, что оценивать указанные спорные объекты недвижимого имущества надлежит как единый имущественный комплекс, который был отчужден должником в пользу ФИО1 по договорам купли-продажи от 02.03.2020, 02.03.2020 и 13.03.2020.

Таким образом, учитывая подтвержденную материалами дела возмездность сделки, а также то, что стоимость оспариваемого договора составила 7 187 000 руб., а рыночная стоимость, с учетом выводов, содержащихся в заключениях экспертов, в размере 7 625 430 руб. и 7 889 486 руб., существенно не превышала фактическую цену реализации имущества (в два или более раза), отсутствуют основания признать действия сторон сделки направленными на причинение вреда имущественным правам кредитора. Также, согласно пояснений должника денежные средства полученные ею от оспариваемых сделок были представлены в качестве займов по договорам заключенным с ООО «АСК».

Доказательств того, что в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов, равно как и доказательств того, что оспариваемая сделка совершена с целью причинения вреда кредиторам и фактически привела к причинению такого вреда, ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции, не представлено.

Таким образом, совокупность признаков недействительности сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, финансовым управляющим и лицами, участвующими в деле, не доказана.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами арбитражного суда, что оснований для признания сделки недействительной на основании п.2 ст.61.2 Закона о банкротстве не имеется.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных ст. 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (ст.ст. 10, 168 ГК РФ), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.

Для квалификации сделки как совершенной при злоупотреблении правом в дело должны быть представлены доказательства того, что совершая оспариваемую сделку, стороны намеревались реализовать противоправный интерес.

Какие-либо документы, свидетельствующие о том, что стороны осуществляли гражданские права исключительно с намерением причинить вред другим кредиторам должника, совершили действия в обход закона с противоправной целью, а также совершили иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства злоупотребления правом при совершении оспариваемой сделки.

Заявителем не доказано, что оспариваемые сделки имели противоправный умысел, совершены с целью причинения имущественного вреда кредиторам.

Обстоятельства злоупотребления правом сторонами при заключении оспариваемых сделок не установлены.

В силу изложенного, подвергнув анализу оспариваемую сделку на предмет квалификации по ст. 10 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания для признания оспариваемой сделки недействительной ввиду злоупотребления сторонами правом при ее заключении, поскольку пороки воли, выходящие за пределы подозрительных сделок, не установлены.

Несогласие заявителя с оценкой, установленных по делу обстоятельств не может являться основанием для отмены судебного акта.

Обращаясь с апелляционной жалобой, заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что определение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2025 по делу №А55-27657/2021 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2025 по делу №А55-27657/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок, через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                            А.И. Александров


Судьи                                                                                                          Г.О. Попова


Е.А. Серова