Постановление от 15 октября 2025 г. по делу № А54-11602/2024

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***> e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А54-11602/2024

20АП-3446/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 13.10.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 16.10.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Устинова В.А., судей Воронцова И.Ю. и Егураевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дьячковой А.В., при участии в судебном заседании: от ИП ФИО1 – представителя ФИО2 (доверенность от 12.05.2025), от АО «ТАНДЕР» – председателя ФИО3 (доверенность от 10.02.2025), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.06.2025 по делу № А54-11602/2024, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (Республика Мордовия, г. Саранск, ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «ТАНДЕР» (г. Краснодар, ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды № РзФ/16470/19 от 10.04.2019 и обязании возвратить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области к Акционерному обществу «ТАНДЕР» (далее – ответчик, АО «ТАНДЕР» с требованием (с учетом его уточнения) о расторжении договора аренды № РзФ/16470/19 от 10.04.2019 в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, возложении на ответчика обязанности вернуть помещение, переданное по договору, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, взыскании стоимости ущерба, причиненного зданию и прилегающей территории, расположенных по адресу: <...> размере 1 475 170 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд области не принял уточнение иска в части взыскания стоимости ущерба, указав, что данное требование в первоначально поданном исковом заявлении не заявлялось, является дополнительным, носит самостоятельный характер, и рассмотрел первоначально заявленные требования истца, отказав в их удовлетворении решением от 16.06.2025. При вынесении решения судом также отказано в назначении по делу судебной экспертизы с учетом отказа в удовлетворении заявления об уточнении иска, поскольку поставленные истцом вопросы относятся к определению характера и размера ущерба.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования с учетом их уточнения.

В обоснование поданной апелляционной жалобы истец, ссылаясь на соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора в части уточненных исковых требований, указывает на неправомерность отказа суда в удовлетворении заявления об уточнении исковых требований и ходатайства о назначении экспертизы. Передача в субаренду помещения без согласия арендатора, по мнению апеллянта, является существенным нарушением договора со стороны ответчика, в связи с чем судом неправомерно отказано в удовлетворении исковых требований. Апеллянт также не согласен с выводами суда о недоказанности нарушений ответчиком санитарных норм и о соотнесении установки охранных датчиков, блоков кондиционирования на фасаде здания, морозильного оборудования на земельном участке возле объекта недвижимости с правом ответчика, предусмотренном в п. 4.4.4 договора аренды, установки сплит-систем с правом ответчика, предусмотренном в п. 3.5 договора.

Апеллянтом также заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой просит поручить ФИО4 Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ, ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и заявленного ходатайства, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика против доводов истца возражал по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Рассмотрев ходатайство ИП ФИО1 о назначении по делу судебной экспертизы в порядке, предусмотренном статьями 159 и 266 АПК РФ, судебная коллегия, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, не находит оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон спора о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. В данном случае суд оценил имеющиеся в деле доказательства и пришел к выводу об отсутствии необходимости в проведении экспертизы.

С учетом предмета и основания иска, а также представленных в материалы дела доказательств, суд апелляционной инстанции не усматривает необходимости назначения по делу судебной экспертизы.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, а также доводы сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью «Агрохимторг» (арендодатель) и акционерным обществом «ТАНДЕР» (арендатор) заключен договор № РзФ/16470/19 от 10.04.2019, по условиям которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: нежилое помещение № 8, общей площадью - 624,7 кв.м. (в том числе, торговая площадь 490 кв.м.), расположенном на первом этаже здания, по адресу: <...>, в здании с кадастровым номером 62:29:0080059:315.

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что объект будет использоваться

арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

В силу пункта 1.4. договора настоящий договор заключается на срок по 11 марта 2029 года включительно.

По условиям договора арендодатель заверяет арендатора о следующих обстоятельствах, имеющих существенное значение для арендатора, из которых арендатор исходит при заключении договора, и на которые будет полагаться при исполнении договора:

- объект обеспечен коммунальными услугами, необходимыми для его использования, в объемах указанных в Договоре (пункт 4.1.3. договора);

- здание в течение всего срока аренды находится в надлежащем техническом, санитарно-эпидемиологическом состоянии, будет соответствует требованиям законодательства в области пожарной безопасности (пункт 2.1.3. договора).

По акту приема-передачи от 17.04.2019 арендодатель передал, а арендатор принял объект аренды: нежилое помещение № 8, общей площадью - 624,7 кв.м. (в том числе, торговая площадь 490 кв.м.), расположенном на первом этаже здания, по адресу: <...>, в здании с кадастровым номером 62:29:0080059:315.

В пункте 4.3. договора установлено, что арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно договору, поддерживать надлежащее санитарное состояние объекта, принимать меры пожарной безопасности, обеспечивать пожарную и электротехническую безопасность, выполнение требований инструкции по пожарной безопасности сотрудниками и клиентами, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, расположенных в объекте.

Немедленно извещать арендодателя и соответствующие аварийные службы о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) объекту ущерб, и немедленно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения объекта с разумной степенью заботливости об объекте. При этом в случае возникновения аварий не по вине арендатора, арендатор имеет право на возмещение арендодателем затрат и убытков, понесенных в связи с предотвращением и устранением аварий. Если объект в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер окажется в аварийном состоянии, то арендатор восстанавливает его своими силами и за счет своих средств, или возмещает причиненный ущерб в установленном законом порядке. Не производить реконструкцию,

перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя. Производить за свой счет текущий ремонт объекта. Арендатор обязуется при эксплуатации помещений выполнять требования СанПиН 2.3.5.021-94. Санитарные правила для предприятий продовольственной торговли (п.4.3.1- п.4.3.7 договора).

Согласно п.4.4 договора арендатор имеет право: устанавливать в объекте сигнализацию и иные системы охраны; самостоятельно определять виды и формы фасада, внутренней отделки и интерьера объекта; своими силами и за свой счет установить в объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях, указанных в договоре (п.4.4.2-п.4.4.4 договора). Сдавать объект или его часть в субаренду, а также передавать права и обязанности по договору третьим лицам только с письменного согласия арендодателя (п.4.4.9 договора).

Пунктом 6.3. Договора предусмотрено, что в случае нарушения условий договора одной из сторон другая сторона вправе досрочно расторгнуть договор в порядке, установленном действующим законодательством.

Если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, то по окончании срока действия договор считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях. Количество пролонгации не ограничено. Арендодатель должен сообщить о своем отказе от продления договора не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора (пункт 6.8. договора).

Споры между сторонами, возникающие из договора или в связи с ним, разрешаются в претензионном порядке. Сторона, получившая претензию, должна в течение 10 (десяти) рабочих дней направить другой стороне мотивированный ответ. При недостижении согласия в претензионном порядке споры и разногласия передаются на рассмотрение в суд по месту нахождения объекта (пункт 9.2. договора).

На момент заключения договора объект принадлежал арендодателю - обществу с ограниченной ответственностью «Агрохимторг» на праве собственности, запись регистрации № 62-62/001-62/001/206/2015-404/1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана 26.08.2015.

Впоследствии между обществом с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Кварта», в лице представителя ФИО5, действующего от имени межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) на основании

государственного контракта № 100198616121100010 от 22.04.2021 по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество, и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в соответствии с Федеральным законом от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», на основании протокола № 3449-ОАЗФ/2/2 о результатах проведения торгов в электронной форме по лоту № 2 от 26.08.2021 проведенных «26» августа 2021 года в 11 часов 00 минут на ЭТП: «Всероссийская Электронная Торговая Площадка» 02.09.2021 подписан договор купли - продажи недвижимого имущества № 3449/2 от 02.09.2021 с учетом дополнительного соглашения № 1 от 06.10.2021, по которому продавец продает, а покупатель оплачивает имущество, а именно: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, кадастровый номер: 62:29:0080059:5, площадь 4629+/-24кв.м., здание, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 62:29:0080059:315, площадь 7173 кв.м; количество этажей: 3, объекты расположены по адресу: <...>, (Советский округ). Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 27.05.2021 на здание установлено ограничение прав в пользу АО «ТАНДЕР» номер регистрации 62:29:0080059:315-62/048/2021-14 от 19.02.2021 (п.1.1 -1.4 Договора).

Запись регистрации № 62:29:0080059:315-62/048/2021-32 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации перехода права собственности на объект в отношении индивидуального предпринимателя ФИО1 внесена 19.10.2021.

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц ООО «Агрохимторг» 27.01.2023 исключено налоговым органом из ЕГРЮЛ в связи с наличием сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Обращаясь с иском, истец указал, что со стороны арендатора (ответчика) усматривается существенное нарушение условий договора аренды, поскольку ответчик разместил без согласования с собственником на арендуемом объекте субарендаторов; установил на земельном участке возле объекта недвижимости морозильное оборудование; установил блоки кондиционирования на фасаде здания, установил охранные датчики, которые включаются после закрытия магазина в 22.00, что препятствуют свободному пользованию помещением, не переданным в аренду, другим арендаторам, которые используют помещение после 22 часов. Арендатором неоднократно нарушаются санитарные нормы, место для размещения контейнеров значительно загрязнено, длительное время не убирается строительный мусор. Требования о надлежащем

содержании места накопления ТКО направляются арендатору регулярно. В зоне разгрузки товара повреждена керамическая плитка на фасаде после ДТП, случившегося 07.05.2024 (требование рассматривается судом рамках дела № А54-10405/2024). На стороне истца возникли убытки, причиненные ненадлежащим исполнением ответчиком условий Договора.

В целях досудебного разрешения возникших споров в адрес ответчика было направлено предупреждение об устранении нарушений.

Требование истца, оставленное ответчиком без удовлетворения, явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о расторжении договора № РзФ/16470/19 от 10.04.2019 и об обязании вернуть помещение, переданное по договору, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 431, 450, 452, 606, 611, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пришел к выводу, что истцом не доказано существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, влекущее его расторжение, в связи с чем отказал в иске.

Так, применительно к доводам истца о необоснованном отказе суда области в принятии уточненных требований в части взысканий ущерба, причиненного зданию и прилегающей территории, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для принятия такого уточнения, отклоняя в данной части доводы апелляционной жалобы.

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Из разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» следует, что по смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования.

Поскольку истец, предъявив новое ранее не заявлявшееся имущественное требование, одновременно уточнял как предмет заявленных требований, так и его основания, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца об уточнении заявления и, как следствие, в назначении судебной экспертизы.

В данной части доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда области, однако их не опровергают, в связи с чем судом апелляционной инстанции отклоняются. Кроме того, истец не лишен права предъявить самостоятельное требование, также заявив о проведении судебной экспертизы.

Отклоняя доводы истца о существенном нарушении ответчиком условий договора, суд первой инстанции обоснованно отметил, что в рассматриваемом случае по условиям договора аренды нежилое помещение предоставлено арендатору для осуществления торговой деятельности. В момент заключения договора стороны согласовали, что для эксплуатации помещений арендатор будет проводить ремонтные работы, связанные с перепланировкой и переустройством, поскольку требования к специальному оборудованию торгового помещения являются особенными, в том числе, установка морозильного оборудования и системы кондиционирования.

Установление ответчиком охранных датчиков, блоков кондиционирования на фасаде здания, а на земельном участке возле объекта недвижимости морозильного оборудования соотносится с правом ответчика своими силами и за свой счет устанавливать оборудование, которое ему необходимо для использования объекта для организации розничной торговли (п.4.4.4 договора аренды). Право на установку ответчиком сплит-систем содержится в п.3.5 договора аренды. Право арендатора на осуществление неотделимых улучшений и их перечень согласованы сторонами дополнительным соглашением к договору аренды от 10.04.2019, в том числе, согласован монтаж холодильного оборудования (приложение № 6).

Доводы истца о неоднократном нарушении ответчиком санитарных норм, загрязнении места для размещения контейнеров, суд области оценил критически, указав, что в материалы дела не представлены результаты проверок контролирующих органов о выявлении и направлении предписаний о нарушении ответчиком санитарно - эпидемиологических норм. При этом в здании, где расположено арендуемое ответчиком нежилое помещение, размещен не один ответчик, что следует из представленных в материалы дела фотографий объекта. Из представленных в материалы дела доказательств невозможно установить принадлежность мусора/строительного мусора ответчику, а также то обстоятельство, что указанный мусор не убирался с территории длительное время.

Ответчиком представлен в материалы дела заключенный с региональным оператором ООО «Эко-Пронск» договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами от 14.10.2019.

В части повреждения фасада здания в результате ДТП суд области правомерно отметил, что данные обстоятельства являются предметом самостоятельного спора в рамках дела № А54-10405/2024, где устанавливается размер, вина и причинно-следственная связь заявленных убытков.

В отношении ущерба прилегающей территории суд области отметил, что в пункте 4.1.19 договора аренды содержится обязанность арендодателя обеспечивать в исправном состоянии подъездные пути к объекту аренды, зоне разгрузки/погрузки, местам общего пользования.

В части доводов истца о передаче части объекта в субаренду суд области указал, что пунктом 4.4.9 договора аренды предусмотрено право арендатора (ответчика) на передачу объекта аренды или его части в субаренду при согласии арендодателя.

На момент приобретения истцом права собственности на объект недвижимого имущества на арендуемых площадях осуществляли деятельность субарендаторы: индивидуальный предприниматель ФИО6 (автомат игрушка-кран), индивидуальный предприниматель ФИО7 (кофе-автомат), индивидуальный предприниматель ФИО8 (торговый автомат), индивидуальный предприниматель ФИО9 (сувениры), Почта России (автомат).

Все договоры субаренды заключены до регистрации истцом перехода права собственности на объект недвижимости и на момент приобретения объекта истец располагал информацией о фактическом использовании объекта.

Отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих, что размещение всех субарендаторов было согласовано с прежним собственником объекта недвижимости - ООО «Агрохимторг», само по себе не свидетельствует о существенном нарушении условий договора ответчиком в период, когда собственником объекта стал истец, который, приобретая объект, мог и должен был оценить состояние объекта, а также порядок его использования, включая деятельность субарендаторов.

Доводы о неоднократности нарушения в виде сдачи в субаренду части объекта недвижимости документально не подтверждены и не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным судом первой инстанции, и основаны на неправильном применении норм права.

Доводам о нарушении ответчиком санитарных норм и правил дана оценка в обжалуемом решении, с которой истец не согласен, однако само по себе несогласие с

данной судом оценкой доказательствам не является основанием для отмены судебного акта.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 и 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.06.2025 по делу № А54-11602/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья В.А. Устинов

Судьи И.Ю. Воронцов

Н.В. Егураева