Решение от 24 декабря 2024 г. по делу № А40-134895/2024

Именем  Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Москва                                                                     Дело № А40-134895/24-11-906

25.12.2024

Резолютивная часть решения объявлена 19.12.2024

Решение в полном объеме изготовлено 25.12.2024


Судья  Дружинина В. Г. (единолично)       

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ляпковой Н.А.

провел судебное заседание по иску 

ИП ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>)

К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.Москва, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1 ИНН <***> ОГРН <***>)

Об урегулировании


в заседании приняли участие до перерыва:

от истца: ФИО2, по доверенности № 50АБ9654324 от 01.02.2024, паспорт,

от ответчика: ФИО3, по доверенности № ДГИ-Д-470/24 от 20.09.2024, паспорт


в заседании приняли участие до перерыва:

от истца: ФИО4, по доверенности № 50АБ9654324 от 01.02.2024, паспорт,

от ответчика: ФИО3, по доверенности № ДГИ-Д-470/24 от 20.09.2024, паспорт


в заседании приняли участие после перерыва:

от истца: ФИО4, по доверенности № 50АБ9654324 от 01.02.2024, паспорт,

от ответчика: ФИО5, по доверенности № ДГИ-Д-333/24 от 26.06.2024, паспорт.

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 21.11.2024г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:09:0002026:10694, общей площадью 82,8 кв. м. в указанной редакции.

В судебном заседании с порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 19.12.2024г.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1) является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:09:0002026:10694, общей площадью 82,8 кв. м.

ИП ФИО1 арендует вышеуказанное нежилое помещение на основании Договора аренды нежилого фонда от 11.09.2020 № 00-00783/20.

Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства подтверждается, что Истец является субъектом малого предпринимательства.

На основании статей 125,214 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - надень подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ИП ФИО1 соответствует всем критериям, установленным в вышеуказанной ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», в связи с чем в Департамент городского имущества города Москвы 03.04.2024 было подано Заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства из государственной собственности    города    Москвы   в    отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:09:0002026:10694, общей площадью 82,8 кв. м.

В ответ на вышеуказанное заявление ИП ФИО1 получила от Департамента городского имущества города Москвы оферту - проект Договора купли-продажи нежилого помещения, оформленный на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Закона города Москвы от 17.12.2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» в отношении вышеуказанного нежилого помещения.

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества ИП ФИО1 подписала указанный Договор купли-продажи нежилого помещения и направило Ответчику вместе с ним протокол разногласий с сопроводительным письмом и приложением Отчета об оценке рыночной стоимости объекта № 63-17/258 от 29 мая 2024г.

В протоколе разногласий ИП ФИО1 предлагала п. 3.1. и п. 3.4. Договора купли-продажи нежилого помещения изложить в другой редакции, поскольку ИП ФИО1 считает цену объекта недвижимости, предложенную Департаментом городского имущества города Москвы, завышенной.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Протокол разногласий, направленный ИП ФИО1 с сопроводительным письмом в Департамент городского имущества города Москвы был отклонен.

Департаментом городского имущества города Москвы 06.06.2024 в адрес ИП ФИО1 было направлено письмо № 33-5-34638/24-(0)-8 об отказе в принятии Договора купли-продажи в редакции протокола разногласий общества.

В соответствии с абз. 2 п. 2. ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В связи с тем, что Департамент городского имущества города Москвы отклонил протокол разногласий ИП ФИО1 к Договору купли-продажи объекта недвижимости, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно Отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 63-17/258 от 29 мая 2024г. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:09:0002026:10694, общей площадью 82,8 кв. м. по состоянию на дату обращения Истца с Заявлением к Ответчику составила 5 106 000 рублей.

Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:09:0002026:10694, общей площадью 82,8 кв. м.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 12.09.2024, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ, проведение которой поручено эксперту ООО «А101 КОНСАЛТ» ФИО6. (119270, Г.МОСКВА, УЛ. ХАМОВНИЧЕСКИЙ ВАЛ, Д. 12, ЭТ 1 ПОМ VIII КОМ 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2018, ИНН: <***>)

Перед экспертом поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002026:10694 площадью 82,8 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу:, <...>/1 по состоянию на 03.04.2024г. без учета НДС?»

В соответствии с заключением эксперта ООО «А101 КОНСАЛТ» от 22.10.24г. рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002026:10694 площадью 82,8 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу:, <...>/1 по состоянию на 03.04.2024г. без учета НДС составляет 11 405 000 руб.

Оценив экспертное заключение ООО «А101 КОНСАЛТ» наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ООО «А101 КОНСАЛТ», считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002026:10694 площадью 82,8 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу:, <...>/1 по состоянию на 03.04.2024г. без учета НДС составляет 11 405 000 рублей.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца, с учетом принятых уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>) возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:09:0002026:10694, общей площадью 82,8 кв. м. путем принятия:

- п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 11 405 000 (одиннадцать миллионов четыреста пять тысяч) руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется».

- п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до        числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 135 773 (сто тридцать пять тысяч семьсот семьдесят три) руб. 82 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)  в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. (Шесть тысяч рублей 00 копеек), а также расходы по экспертизе в размере 30 000 руб. 00 коп. (Тридцать тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья:                                                                                              В.Г. Дружинина