Постановление от 22 декабря 2024 г. по делу № А53-40685/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-40685/2023
город Ростов-на-Дону
23 декабря 2024 года
15АП-17834/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Крахмальной М.П.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания  ФИО1,

при участии:

от истца посредством веб-конференции - представитель ФИО2 по доверенности от 31.05.2024,

от ответчика - представитель ФИО3 по доверенности от 19.01.2024,

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом города Волгодонска

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 21.10.2024 по делу № А53-40685/2023

по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к потребительскому гаражному кооперативу "Форсаж"

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии третьего лица: ФИО4

о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

и встречному иску об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее также – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к потребительскому гаражному кооперативу "Форсаж" (далее также - Кооператив), об обязании Кооператива заключить договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 со множественностью лиц на стороне арендатора в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также взыскании с кооператива судебной неустойки в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда в законную силу до фактического его исполнения.

Заявленные исковые требования мотивированы наличием прямого законодательного закрепления необходимости заключения в спорной ситуации единого договора для всех собственников, что следует из системного толкования пунктов 4, 7 статьи  39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кооператив, возражая против редакции договора аренды, предложенной  Комитетом, подал в суд встречное исковое заявление (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 57-62) в котором просил согласовать условия договора аренды в предложенной им редакции согласно протокола разногласий от 17.07.2023 к договору аренды, в частности исключив множественность лиц на стороне арендатора, разрешенное использование земельного участка и изменив расчет арендной платы.

Определением арбитражного суда от 19.12.2023 встречные требования приняты к рассмотрению.

Определением суда от 01.02.2024 к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, был привлечен ФИО4

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.10.2024 в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Волгодонска отказано.

Встречные исковые требования потребительского гаражного кооператива "Форсаж" удовлетворены, судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 между потребительским гаражным кооперативом "Форсаж" и Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска урегулированы, разрешены следующим образом: положения договора аренды изложены в редакции потребительского гаражного кооператива "Форсаж" (с учетом определения об исправлении описки от 22.11.2024):

- Название документа: "Договор аренды N _ находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.07.2023 г.";

- Преамбула договора: "Комитет по управлению имуществом города Волгодонска, в лице председателя Комитета по управлению имуществом города Волгодонска ФИО5, действующего на основании Положения о Комитете по управлению имуществом города Волгодонска, утвержденного решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2008 г. N 29, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и Потребительский гаражный кооператив "Форсаж", ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: 347360, <...> в лице председателя ФИО6, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:";

- пункт 1.1 договора: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 26 980 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:48:0040259:10, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях -индивидуальные гаражи", в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося неотъемлемой частью.";

- пункт 1.2 договора: Исключить;

- пункт 1.3 договора: Исключить;

- пункт 1.4 договора: "Характеристика земельного участка:

- Площадь сервитутов, обременяющих права на арендованном земельном участке: 211 кв. м - охранная зона объектов электросетевого хозяйства (61.48.2.126), 89 кв. м - охранная зона объектов электросетевого хозяйства (61.48.2.127), 211 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (61:48-6.67), 89 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (61:48-6.53).

На земельном участке имеются - индивидуальные гаражи".

- пункт 3.1 договора: "Годовой размер арендной платы за земельный участок составляет:

366 235,42 рубля (триста шестьдесят шесть тысяч двести тридцать пять рублей 42 копейки".

Размер арендной платы за период с 04.07.2023 г. по 31.12.2023 г. составляет:

181 611,78 руб. (сто восемьдесят одна тысяча шестьсот одиннадцать рублей 78 копеек).

- пункт 3.8 договора: Исключить;

- пункт 8.5 договора: Исключить;

- пункт 8.6 договора: Исключить;

- пункт 8.7 договора: "Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон".

- в пункте 9.1.2 договора: "Приложение N 2, лист 1 - Расчет арендной платы"

- в пункте 10 договора: Реквизиты и подписи сторон: Исключить ФИО4 с реквизитами и подписью;

- Приложение N 1 к договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.07.2023 г. изложить в следующей редакции:

Акт приема-передачи в аренду земельного участка по адресу: <...> от 04.07.2023 г.

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска, в лице председателя Комитета по управлению имуществом города Волгодонска ФИО5, действующего на основании Положения о Комитете по управлению имуществом города Волгодонска, утвержденного решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2008 г. N 29, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и Потребительский гаражный кооператив "Форсаж", ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: 347360, <...> в лице председателя ФИО6, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, совместно именуемые Стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем:

1. Настоящий акт составлен во исполнение пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 04.07.2023 г.

2. Арендодатель передает, а Арендатор принимает земельный участок, площадью 26 980 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:48:0040259:10, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях "индивидуальные гаражи", в границах, указанных в Выписке из ЕГРН, прилагаемой к договору аренды.

3. Состояние земельного участка - удовлетворительное.

Подписи Сторон:

Арендодатель:

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска

ИНН <***> КПП 614301001

Казначейский счет:

03100643000000015800 в Отделение

Ростов-на-Дону банка России //УФК по Ростовской области г. Ростова-на-Дону

ОКТМО 60712000, БИК 016015102

Единый казначейский счет:

40102810845370000050

Место нахождения:

347375, <...>

__________/

Арендатор:

ПГК "Форсаж",

ИНН <***>,

КПП 614301001

БИК 046032846

ОГРН <***>

<...>

____________П.И. Крымский

- Приложение N 2 к договору лист 1 "Расчет арендной платы": Исключить;

- Приложение N 2 к договору лист 2 к договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.07.2023 г. изложить в следующей редакции:

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Наименование арендатора: ПГК "Форсаж"

Целевое использование участка: индивидуальные гаражи

Кадастровый номер: 61:48:0040259:10

Адрес участка: <...>

Площадь участка: 26980 кв. м, из них 964 кв. м - льготники; 5068 - пенсионеры; 20948 - индивидуальные гаражи.

Кадастровая стоимость: 42 412 829,8 рублей.

Ставка арендной платы: 0,01% - льгота, 0,47% - пенсионеры, 0,94% - индивидуальные гаражи.

Коэффициент инфляции- 1, 055% - 2023 г.

Размер годовой арендной платы составляет:

42 412829,8 * 1,055 *0,01% *964/26980 + 42 412829,8 * 1,055 *0,94% *20948/26980 + 42 412829,8 * 1,055 *0,47% *5068/26980 = 366 235,42 руб. (триста шестьдесят шесть тысяч двести тридцать пять рублей 42 копейки).

Размер арендной платы за период с 04.07.2023 г. по 31.12.2023 г. составляет:

181 611,78 руб. (сто восемьдесят одна тысяча шестьсот одиннадцать рублей 78 копеек) и уплачивается ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала.

На момент заключения настоящего договора размер арендной платы за землю устанавливается в соответствии с постановлением Администрации города Волгодонска от 07.12.2015 г. N 2528 "Об утверждении Положения об определении размера арендной платы, расчета, условий и сроков оплаты за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Волгодонск".

Арендодатель:

Комитет по управлению имуществом

города Волгодонска

Арендатор:

ПКГ "Форсаж"

Остальные пункты оставлены в редакции Комитета по управлению имуществом города Волгодонска.

Судебные расходы распределены судом в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом города Волгодонска обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения суда, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что при поступлении в Комитет более одного заявления о заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10 в силу прямого указания закона был подготовлен и направлен проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы указывает на отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса российской Федерации, для отказа ФИО4 в заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. ФИО4 обратился в Комитет о заключении договора как собственник объекта недвижимости, а не как член гаражного кооператива. Указанное лицо фактически использует нежилое здание под СТО, арендная плата рассчитана по виду разрешенного использования "код классификатора 5,3" земельные участки для размещения ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания. Апеллянт обращает внимание суда на то, что вспомогательным видом разрешенного использования спорного земельного участка является ремонт автомобилей. Комитет не исключает возможности изменения договора в части цели использования гаражей только для индивидуальных гаражей, исключив СТО. Заявитель считает, что вывод суда о делимости спорного земельного участка, сделан при отсутствии утвержденного проекта межевания в соответствии с градостроительным законодательством на момент рассмотрения спора и является преждевременным. Кроме того, апеллянт обращает внимание на то, что преамбула договора, изложенная в решении суда, указана неверно в части данных председателя Комитета, председателем Комитета  является ФИО5 на основании распоряжения Администрации города Волгодонска от 29.05.2024 №225 л/с.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Как следует из отзыва, земельный участок, находящийся под гаражным боксом № 648 не выделен, его границы не установлены, он находится на общем земельном участке с видом целевого использования "индивидуальные гаражи", вспомогательный вид разрешенного использования не установлен. Договор аренды земельного участка не может быть заключен с арендатором, который использует земельный участок не в соответствии с установленным видом разрешенного использования. В границах земельного участка, представленного для организации гаражного кооператива, возможно образование и предоставление земельного участка непосредственно под индивидуальным гаражом, то есть по общему правилу такой участок является делимым, при этом проект межевания территории не определяет делимость участка, а лишь является элементом административной процедуры выдела.

Представитель истца в судебном заседании дал пояснения по существу спора, поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании ответил на вопросы суда, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления Администрации города Волгодонска от 14.06.2013 №2154 "О предоставлении в аренду ПГК "Форсаж" земельного участка по ул. Гаражной, 24 под индивидуальные гаражи" 01.07.2023 между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и ПГК "Форсаж" (арендатор) заключен договор аренды № 248, находящегося в государственной собственности земельного участка по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 26 980 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040259:10, находящийся по адресу: <...> для использования под индивидуальные гаражи (л.д. 7).  

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды с 01.07.2013 по 01.07.2023.

Раздел 4.3 договора предусматривает права арендатора. Так, согласно п. 4.3.2 по истечению срока действия договора аренды арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока действия договора. 

Кроме того, с согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок не более 5 лет (пункт 4.3.3 договора). 

Из представленной в материалах дела выписки из ЕГРН от 10.12.2022  №99/2022/511366892 следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10 был поставлен на кадастровый учет 27 декабря 2004 года, относится к землям населенных пунктов, с разрешенным видом использования "индивидуальные гаражи" (л.д. 99-105).  При этом, в границах указанного земельного участка расположен ряд объектов, учтенные как и отдельно стоящие гаражи, так и блоки гаражей, в том числе гараж общей площадью 143,1 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040259:614, принадлежащий на праве собственности ФИО4 (л.д. 95-98).

Согласно представленному в материалы дела заявлению ФИО4 от 24.06.2023 (л.д. 7), поступившему в Комитет, как следует из искового заявления, 27.06.2023, указанное лицо просит предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10, площадью 26 980 кв.м, расположенный по адресу: <...> без проведения торгов в связи с наличием в собственности объекта недвижимости. В графе срок указано 49 лет, цель использования – СТО (станция технического обслуживания).

28.06.2023 с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов в связи с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратился ПГК "Форсаж". Цель использования  - индивидуальные гаражи, срок – 49 лет.

В связи с поступившими заявлениями Комитетом был подготовлен проект договора аренды от 04.07.2023 находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. В качестве арендаторов в договоре указаны ФИО7 и ПГК "Форсаж".

Согласно представленному в материалы дела проекту договора аренды от 04.07.2023 (л.д. 7) Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) предоставляет, а  ФИО4, ПГК "Форсаж"  (арендаторы) принимают и используют на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) недвижимого имущества (его части), расположенного на земельном участке, именуемыми в дальнейшем арендаторами, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 361:48:0040259:140, находящийся по адресу: ростовская область, <...> для использования в целях индивидуальные гаражи, СТО в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 26 980 кв.м. Срок аренды установлен с 04.07.2023 по 04.07.2072 (пункт 2.1 договора). Раздел 3 договора устанавливает размер и условия внесения арендной платы.

Проект договора был подписан со стороны   ФИО4 и 05.07.2023 направлен для подписания в адрес ПГК "Форсаж".

07.07.2023 в Комитет поступил протокол разногласий ПГК "Форсаж" в отношении условий представленного договора (в отношении пунктов 1.1-1.4, 3.1, 8.5, 8.6, раздела 10, Приложений 1 и 2 договора), в котором Кооператив фактически возражал против множественности лиц на стороне арендатора и на изменение разрешенного использования земельного участка путем дополнения видом использования "СТО" (л.д. 7).

Письмом от 22.08.2023 №52.3.5.1-42/2118 Комитет по управлению имуществом города Волгодонска в ответ на представленный протокол разногласий направил в адрес Кооператива проект согласования разногласий с указанием на возможность заключения договора только в редакции арендодателя без внесения изменений, представленных Кооперативом. Как следует из данного письма, Комитет предложил в течение 30 календарных дней с момента направления письма прибыть для подписания договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.07.2023 (л.д. 7).

Не подписание Кооперативом договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Встречные требования об урегулировании возникших между сторонами договора разногласий основаны на неправомерном использовании части земельного участка под СТО, наличие претензий со стороны самого Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска от 26.01.2016 №01-32/436, а также ответов Управления Росреестра по Ростовской области от 29.11.2023 №18.20-062626/23 и от 04.12.2023 №10-063514/23. Как полагает Кооператив, использование земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием влечет нарушение режима использование земельного участка.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

В соответствии с решением Волгодонской городской думы от 05.03.2008 №29 "Об утверждении Положения о Комитете по управлению имуществом города Волгодонска в новой редакции и его структуры" Комитет по управлению имуществом города Волгодонска является  отраслевым (функциональным) органом Администрации города Волгодонска, входит в структуру органов Администрации города Волгодонска, осуществляет от её имени полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом и земельными участкам, находящимися в собственности муниципального образования город Волгодонск, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в рамках компетенции, установленной Положением.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

По смыслу указанной нормы правом на приобретение публичного земельного участка обладает собственник отдельно стоящего объекта недвижимости. Лицо, являющееся собственником отдельно стоящего здания вправе приобрести часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Кодекса).

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 Кодекса).

Из материалов дела следует, что на территории ПГК "Форсаж" кадастровый номер 61:48:0040259:10 по адресу: <...>, целевое использование участка – индивидуальные гаражи, площадью 26 980 кв.м расположено 647 гаражных боксов, что подтверждается представленным Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №"046" 4.1-39/402 от 17.05.2007 (л.д. 80-83). В соответствии с письменными пояснениями ПГК "Форсаж"  исх. №13 от 12.09.2024 на земельном участке расположено 648 гаражных боксов, из них 501 гаражный бокс на 31.12.2023 находится в собственности (л.д. 80).

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.02.2008 N 119-О-О, делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Таким образом, неделимым земельным участком признается земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Обращаясь с исковым заявлением об обязании Кооператива подписать договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора Комитет по управлению имуществом города Волгодонска ссылается на положения пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, именно заявитель должен доказать возможность применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса, допускающих заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора только при условии неделимости земельного участка, на котором расположена принадлежащая ФИО4 СТО. Однако такие доказательства в материалы дела не представлены.

Из материалов дела следует, что на обсуждение сторон выносились следующее вопросы: является ли земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10 делимым земельным участок (в частности для формирования земельных участков под гаражами); возможно ли заключение договора аренды со множественностью лицами на стороне арендатора если земельный участок является делимым с учетом положения статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, а также Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; возможно ли заключение договора аренды в отношении всего делимого земельного участка (без обособления участков под гаражами) только с кооперативом, либо же при наличии в ЕГРН сведений о наличии на участка объектов капитального строительства исходный земельный участок подлежит преобразованию путем выдела из него участков под объектами и заключения договора аренды на оставшуюся часть с кооперативом.

Из представленных в материалы дела пояснений Комитета от 07.08.2024 №52.3.5.6-04/1002 (л.д. 76-77) следует, что ФИО4, фактически использует нежилое здание под СТО, арендная плата рассчитана по виду разрешенного использования "код классификатора 5,3" земельные участки для размещения ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания. В указанных пояснениях Комитет указывает, что  арендная плата рассчитывается исходя из соотношения размера площади недвижимости одного собственника к площади всей недвижимости, расположенной на земельном участке, а также с учетом фактического использования. Формирование самостоятельного земельного участка под объектом ФИО4 возможно при наличии в письменной форме согласия землепользователей и землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков в соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из пояснений кооператива следует, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 с видом разрешенного использования "индивидуальные гаражи" не может быть заключен с ФИО8 под СТО площадью 88 кв.м в связи со следующим.  Согласно сведений из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10 имеет вид разрешенного использования "индивидуальные гаражи". За изменением основного вида разрешенного использования может обратиться собственник земельного участка в соответствии с административным регламентом, утвержденным постановлением Администрации г. Волгодонска от 04.04.2018 №747 "Об утверждении административного регламента Комитета по управлению имуществом города Волгодонска предоставления муниципальной услуги "Изменение вида разрешенного использования земельных участков". В соответствии с Выпиской от 05.05.2024 №242 из Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа "Город Волгодонск", к основному виду разрешенного использования – размещение гаражей для собственных нужд – вспомогательный вид разрешенного использования не установлен.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10 был изначально сформирован и предоставлен в аренду для организации гаражного кооператива.

Анализ положений статьи 3, 25 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон о гаражных объединениях) обоснованно позволил суду первой инстанции прийти к выводу о том, что в границах земельного участка, предоставленного для организации гаражного кооператива, возможно образование и предоставление земельного участка непосредственно под индивидуальным гаражом, то есть по общему правилу такой участок является делимым.

Доводы апеллянта об отсутствии проекта межевания как основания к выводу о неделимости спорного земельного участка являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Судебная коллегия также исходит из того, что проект межевания территории гаражного кооператива не определяет делимость или неделимость участка, а лишь является элементом административной процедуры выдела.

Общие критерии по образованию земельного участка (равно и выделу) установлены положениями статьи 11.9 Земельного кодекса РФ.

При исследовании вопроса определения делимости земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 судом первой инстанции исследована  Выписка из правил землепользования и застройки, установлено, что участок Кооператива находится в территориальной зоне - производственно-коммунальная зона первого типа (П-1/30). В указанной территориальной зоне в числе основанных видов использования определено, в том числе "Размещение гаражей для собственных нужд" (код 2.7.2) - к которой и относится землепользование участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10. Максимальных и минимальных размеров для образования участка под "Размещение гаражей для собственных нужд" (код 2.7.2) судом не установлено. Каких-либо оснований для вывода о неделимости земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10  судом из правил землепользования и застройки не установлено.

Судебная коллегия учитывает, что при заявлении доводов о неделимости спорного участка Комитет в пояснениях от 07.08.2024 №52.3.5.6-04/1002 (л.д. 76-77) ссылается на возможность формирования самостоятельного земельного участка под объектом ФИО4 при наличии в письменной форме согласия землепользователей и землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков в соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата рассчитывается Комитетом исходя из соотношения размера площади недвижимости одного собственника к площади всей недвижимости, расположенной на земельном участке, а также с учетом фактического использования.

В силу правового принципа эстоппель, действует запрет на противоречивое поведение стороны спора.

Отклоняя доводы апеллянта об отсутствии оснований для отказа в заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, суд также учитывает следующие значимые для дела обстоятельства.

Согласно Выписке от 10.02.2023 №43 из правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа "город Волгодонск", к основному виду разрешенного использования – размещение гаражей для собственных нужд – вспомогательный вид разрешенного использования не установлен (л.д. 21).

В материалы дела (л.д. 70) представлено письмо Комитета по градостроительству и архитектуре администрации города Волгодонска от 09.07.2024 №52.5.1-13/1235 согласно которому земельного участка с кадастровым номер 61:48:0040259:614 не существует. Кадастровый номер 61:48:0040259:614 присвоен объекту недвижимости  - здание, назначение: нежилое. Площадь общая 143,1  кв.м. Этажность: 2. Подземная этажность: 1. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040259:10 площадью 26 980 кв.м с видом разрешенного использования "индивидуальные гаражи", по адресу: <...>. Согласно Правилам на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040259:10, испрашиваемый земельный участок расположен в производственно-коммунальной зоне первого типа П-1/30. Вид разрешенного использования "Ремонт автомобилей" (код 4.9.1.4) соответствует основному виду разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участок в соответствии с Правилами для зоны П-1, предполагающему размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также магазинов сопутствующей торговли. Вместе с тем, в комитет по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска сведения о внесении изменений в разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 в части дополнительного вида использования под "СТО" отсутствуют.    

Пунктом 4.2 Постановления главы г. Волгодонска от 19.12.2005 №3170 "О предоставлении земельного участка в аренду ПГК "Форсаж" под размещение индивидуальных гаражей по адресу: <...>"  предусмотрено обеспечение сохранности и использования земельного участка в соответствии с экологическими требованиями по охране земель и разрешенным использованием.

В соответствии с письмом Комитета по управлению имуществом  города Волгодонска от 26.01.2016 №01-32/436, представленного в материалы дела (л.д. 21) самим истцом заявлены претензии в адрес ПГК "Форсаж" о ведении на спорном земельном участке непрофильной деятельности в границах ПГК "Форсаж" с целью прекращения такого вида деятельности, в случае невыполнения данной претензии, Комитет уведомлял о принятии мер по пересмотру размера арендной платы за землю ПГК "Форсаж" в соответствии с теми видами предпринимательской деятельности, которые на нем ведутся. 

Их письма Управления Росреестра по Ростовской области от 29.11.2023 (л.д.21) следует, в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 установлено, что в границах данного участка расположено нежилое здание, с кадастровым номером 61:48:0040259:614, которое принадлежит на праве собственности ФИО4, о чем в ЕГРН имеется соответствующая запись о регистрации. Указанное здание используетсягр. ФИО4 для размещения СТО «Форсаж+», о чем свидетельствуют вывески рекламного характера по предоставлению спектра услуг по обслуживанию и ремонту автомобилей, размещенные как на самом здании, так и на подъезде к нему.

В письме Управления Росреестра по Ростовской области от 04.12.2023 №10-063514/823 (л.д.21) также указано, что Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который содержит наименование вида разрешенного использования земельного участка "Размещение гаражей для собственных нужд" (код 2.7.2 Классификатора), описание указанного вида предусматривает размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, локированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации. Вместе с тем, вид разрешенного использования "Ремонт автомобилей" (код 4.9.1.4 Классификатора) является отдельным видом разрешенного использования и предусматривает размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещении е магазинов сопутствующей торговли). Осуществление предпринимательской деятельности по ремонту и обслуживанию автомобилей на земельном участке с видом разрешенного использования "Индивидуальные гаражи", влечет за собой нарушение правового режима использования земельного участка, установленного требованиями статей 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации.   

При этом, согласно Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.07.2023 (дело № 33-12286/2023, 2-914/2023)  между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и ФИО4 04.07.2023 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, об использовании земельного участка в целях размещения индивидуальных гаражей, СТО, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 26 980 кв. м.

На основании изложенного Управлением Росреестра по Ростовской области действия арендодателя - Комитета по управлению имуществом города Волгодонска по предоставлении в аренду земельного участка для использования в целях, сведения о которых не учтены в ЕГРН признаны нарушающими ст. ст. 7, 42 Земельного кодекса РФ, и образующими события и состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушения, т.е. использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Довод апелляционной жалобы о том, что вспомогательным видом разрешенного использования спорного земельного участка является ремонт автомобилей не соответствует нормам Закона о гаражных объединениях, правилам землепользования и застройки (л.д. 21), в которых для вида пользования "Размещение гаражей для собственных нужд" (код 2.7.2) вспомогательных видов использования не установлено, а основной вид предполагает также только хранение автотранспорта.

Как указывалось ранее, в письме Комитета по градостроительству и архитектуре администрации города Волгодонска от 09.07.2024 №52.5.1-13/1235 указано, что в Комитет сведения о внесении изменений в разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 в части дополнительного вида использования под "СТО" отсутствуют.   

Таким образом, правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что осуществление предпринимательской деятельности по ремонту и обслуживанию автомобилей на земельном участке с видом разрешённого использования "Индивидуальные гаражи", влечет за собой нарушение правового режима использования земельного участка, установленного требованиями статей  7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании указанных ответов, судом первой инстанции верно отмечено, что размещение и использование в границах территории гаражного назначения станции технического обслуживания, то есть коммерческого использования земельного участка, является формой нецелевого использования.

Более того, двойной вид использования, определенный Комитетом в представленном проекте договора, противоречит сведениям ЕГРН, в которых у земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 установлен вид разрешенного использования "индивидуальные гаражи".

В апелляционной жалобе Комитет указывает на возможность изменить условия договора в части цели использования гаражей только для индивидуальных гаражей, исключив СТО (л.д. 121). В данном случае, при продолжении коммерческого использования земельного участка ФИО4, арендованный участок будет использоваться и в нарушении условий договора аренды и в нарушении разрешенного способа использования земельного участка.

По смыслу части 4 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подача апелляционной жалобы для ее заявителя является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов; удовлетворение жалобы возможно только в том случае, если оно ведет к восстановлению или защите нарушенных прав и законных интересов подателя жалобы. Апелляционный суд отмечает, что ФИО4 не является заявителем жалобы, то есть лицо, подавшее в Комитет заявление о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 в целях использования под "СТО", не считает свои права и законные интересы нарушенными обжалуемым таким судебным актом.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040259:10 суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и (или) процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с применением норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Доводы апеллянта о допущенных судом ошибках при изложении преамбулы договора аренды отклоняются, как не влекущие необходимость отмены решения и исправленные в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указание конкретного лица, имеющего право действовать от имени Комитета при заключении договора, не свидетельствует о неправильном применении норм материального права, является очевидной технической опиской. Включение данных сведений в договор носит информационный, а не правоустанавливающий характер. Кроме того, судебной коллегией учтено, что определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.11.2024 указанная описка исправлена судом.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.10.2024 по делу № А53-40685/2023 с учетом определения Арбитражного суда Ростовской области об исправлении описки от 22.11.2024, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий                                                           М.П. Крахмальная


Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева


В.Л. Новик