Постановление от 1 декабря 2023 г. по делу № А40-157144/2023

921/2023-333288(2)



ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-76726/2023

Дело № А40-157144/23
г. Москва
01 декабря 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.А. Чеботаревой судей: В.А. Яцевой, И.В. Бекетовой

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.09.2023 по делу № А40157144/23 (148-844)

по заявлению ФГУП «Телевизионный технический центр «Останкино» к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: 1) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <...>) ООО «Кастинг Технолоджи» (ИНН <***>)

о признании незаконным отказа, при участии:

от заявителя: ФИО2 по дов. от 05.12.2022 № 3/8330/07/132; от заинтересованного лица: ФИО3 по дов. от 24.01.2023 № Д-41/2023;

от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ФГУП «Телевизионный технический центр «Останкино» (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, оформленный уведомлением об отказе в государственной регистрации прав от 10.05.2023 № КУВД-001/2022- 31962665/12 как не соответствующий Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», об обязании устранить нарушение прав и законных интересов заявителя, осуществить государственную регистрацию Соглашения № 388-С от 18.05.2022 к договору аренды от 09.09.2016 № Д-30/290 в отношении нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>

Королева, 12, кадастровый номер 77:02:0022001:1125, о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 3 000 рублей.

Решением суда от 26.09.2023 требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заинтересованное лицо ссылается, что судом первой инстанции не применены положения п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом, в соответствии со ст. ст. 209, 295 ГК РФ собственник в лице РФ не выразил свое согласие на изменение договора аренды от 09.09.2016 № Д-30/290 путем заключения и регистрации Соглашения № 388-С от 18.05.2022, которое было представлено в Управление.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09 сентября 2016 года ФГУП «ТТЦ «Останкино» и ООО «Кастинг Технолоджи» с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве заключили договор № Д-30/290 аренды нежилого помещения здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенный по результатам заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества от 22 июня 2016 года, в соответствии с условиями которого ФГУП «ТТЦ «Останкино» передало, а ООО «Кастинг Технолоджи» приняло во временное владение и пользование помещение, расположенное в здании по адресу: Москва, ул. Академика ФИО4, дом 12, общей площадью 38,2 кв.м, для использования под офис, а именно: этаж 13 номер помещения 1в номер комнаты 30.

Согласно пункту 1.3. договора аренды сведения о помещениях, передаваемых в аренду, изложенные в настоящем договоре и приложениях к нему, являются достаточными для их надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1. настоящего договора.

Факт передачи помещений подтверждается актом приема-передачи арендуемых помещений от 04.07.2016, подписанным полномочными представителями ООО «Кастинг Технолоджи» и ФГУП «ТТЦ «Останкино» без замечаний (Приложение № 4 к договору аренды).

Договор аренды действовал по 31 января 2022 г. включительно (пункт 2.1. договора аренды), вступает в силу с момента его подписания Сторонами и считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 2.2. договора аренды).

В соответствии с п. 5.1. договора аренды в соответствии с результатами заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, состоявшегося 22 июня 2016 года (протокол от 22 июня 2016 года № 3/1, приложение № 2 к настоящему договору), сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость 18% в размере 6 620,44 руб. за аренду помещений составляет 43 400,68 руб.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с отсутствием у ООО «Кастинг Технолоджи» задолженности по арендной плате и сохранением порядка распоряжения имуществом путем дальнейшего предоставления его в аренду, ФГУП «ТТЦ «Останкино» и ООО «Кастинг Технолоджи» заключили Соглашение от 28 января 2020 года № 77-15 к договору аренды о продлении срока его действия по 30 июня 2022 года, изменении суммы ежемесячной арендной платы в соответствии с результатами оценки, а также содержащим иные изменения и дополнения, которое было зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве 28.02.2020.

В связи с отсутствием у ООО «Кастинг Технолоджи» задолженности по арендной плате и сохранением порядка распоряжения имуществом путем дальнейшего предоставления его в аренду, ФГУП «ТТЦ «Останкино» и ООО «Кастинг Технолоджи» заключили Соглашение от 18 мая 2022 года № 388-С к договору аренды о продлении срока его действия по 30 июня 2025 года, изменении суммы ежемесячной арендной платы в соответствии с результатами оценки, а также содержащим иные изменения и дополнения.

Согласование сохранения порядка распоряжения имуществом оформлено решением ТУ Росимущества в городе Москве от 04.04.2022 № 77-09/9886, которое является неотъемлемой частью Соглашения от 18 мая 2022 года № 388-С к договору аренды. Собственник принял решение согласовать передачу в аренду, сроком на 3 года, закрепленного за ФГУП «ТТЦ «Останкино» на праве хозяйственного ведения, при условии снятия неактуальных записей об обременении в ЕГРН, ООО «Кастинг Технолоджи», часть здания общей площадью 38,2 кв.м. (13 этаж, пом. 1в, ком. № 30), расположенного по адресу: <...>, РНФИ П12770033170, кадастровый номер 77:02:0022001:1125, под офис. Итоговая стоимость права аренды Объекта составляет - 422 148 руб. в год. Заключение договора аренды вышеуказанного имущества должно осуществляться в соответствии с ч. 9 п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В настоящее время в соответствии с п. 5.1 договора аренды в редакции Соглашения от 18 мая 2022 года № 388-С сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость 20% в размере 7 356,38 руб., за аренду помещений составляет 44 138,29 руб. Помещения находятся во временном владении и пользовании ООО «Кастинг Технолоджи», договорные отношения продолжились.

Для регистрации Соглашения от 18 мая 2022 года № 388-С ФГУП «ТТЦ «Останкино» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением от 26 июля 2022 года Х° MFC-0558/2022-1162834-1 о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 09.08.2022 № КУВД-001/2022-31962665/1 Управлением Росреестра по Москве в соответствии с пунктами 5, 7, 9 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации было сообщено о вынесении решения о приостановлении до 07 ноября 2022 осуществления действий по государственной регистрации прав.

В обоснование уведомления регистрирующим органом указано, что договор аренды в дело не представлен, в качестве правоустанавливающего документа в дело представлено Соглашение № 388-С к договору аренды от 09.09.2016 № Д-30/290 от 18.05.2022 между Федеральным государственным унитарным предприятием «Телевизионный технический центр «Останкино» (арендодатель) и ООО «Кастинг Технолоджи» (арендатор), по условиям которого стороны продлевают срок аренды по 30.06.2025 года в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135- ФЗ «О защите конкуренции». По данным ЕГРН, в отношении здания с кадастровым номером 77:02:0022001:1125 содержится запись об аренде в пользу ООО «Кастинг Технолоджи» на основании договора аренды № Д-30/290 от 09.09.2016 на срок по 30.06.2022. Запись о прекращении действий указанного договора в ЕГРН отсутствует. Таким образом, для осуществления государственной регистрации представленного Дополнительного соглашения необходимо предоставить согласие собственника.

18 ноября 2022 года ФГУП «ТТЦ «Останкино» представило в Управление Росреестра по Москве письмо от 15.11.2022 с дополнительными пояснениями и приложением копий идентичных соглашений, ранее прошедших регистрацию, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Уведомлениями от 18.11.2022, 23.11.2022, 09.02.2023 Управление Росреестра по Москве сообщило о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Управлением Росреестра по Москве на основании статьи 27 Закона о государственной регистрации уведомлением от 10.05.2023 № КУВД-001/2022- 31962665/12 ФГУП «ТТЦ «Останкино» было сообщено о принятии решения об отказе в государственной регистрации прав, указав на то, что в соответствии с полученным ответом на запрос от 30.01.2023 № 11-591/2023 ТУ Росимущества в городе Москве указало, что решениями от 01.04.2022 № 77-09/9727 и от 04.04.2022 № 77-09/9886 согласовало передачу в аренду федерального недвижимого имущества ООО «Кастинг Технолоджи». При этом, полученный ответ на запрос не устраняет причины приостановления, сведения о согласии ТУ Росимущества на заключение Соглашения о продлении срока аренды, отсутствуют.

Заявитель считает, что отказ в проведении регистрационных действий не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, что послужило основанием для обращения в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Заявителем полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены в Управление документы, достаточные для проведения регистрационных действий.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за

исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим

законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно Разъяснениям ФАС России «О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества»", опубликованным на сайте https://fas.gov.ru по состоянию на 01.10.2019 договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Как следует из материалов дела, условия представленного ФГУП «ТТЦ «Останкино» на государственную регистрацию Соглашения в совокупности с обстоятельствами дела соответствуют требованиям положений частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Согласие собственника включено в состав Соглашения.

Спора по поводу цены, срока и имущества, являющегося объектом аренды по договору между ФГУП «ТТЦ «Останкино», ООО «Кастинг Технолоджи» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве не имеется.

Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям закона.

Отказывая в проведении действий по государственной регистрации договора аренды, Управление Росреестра ссылается на статью 27 Закона о государственной регистрации.

В силу положений статьи 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Заключая Соглашение, стороны выразили свою волю относительно условий договора аренды. Стоимость арендной платы и новый срок аренды определены сторонами без замечаний, согласие собственника имеется. Права ФГУП «ТТЦ «Останкино» на предоставленный в аренду объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке. Таким образом, Соглашение породило для сторон новые правоотношения.

Верховный Суд РФ указал, что при заключении договора на новый срок или продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения у сторон возникают новые правоотношения, которые в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать закону, действующему на момент их возникновения (Определение ВС РФ от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739, включенное в Обзор судебной

практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом ВС РФ 15 ноября 2017 года).

Отказ Управления нарушает права заявителя на реализацию правомочий владельца спорного объекта в сфере экономической деятельности, интересы заявителя как арендодателя, поскольку влечет для заявителя последствия в виде незаключенности договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ), а также возлагает на заявителя дополнительные затраты в связи с усложнением процедуры государственной регистрации договора аренды принадлежащего ему имущества.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для вынесения оспариваемого решения, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав Управление в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления соответствующих регистрационных действий.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2023 по делу № А40157144/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: И.А. Чеботарева Судьи: И.В. Бекетова

В.А. Яцева Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.