Постановление от 24 августа 2025 г. по делу № А26-8870/2021

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-8870/2021
25 августа 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Изотовой С.В., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 05.08.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8070/2025) общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская недвижимость» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.02.2025 по делу № А26-8870/2021, принятое

по иску Администрации Петрозаводского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская недвижимость»

третьи лица: 1) Прокуратура Республики Карелия,

2) Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия

о взыскании

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская недвижимость» (далее – ответчик, Общества) о взыскании 74 936 892 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 27.06.2017 по 01.09.2021 по договору аренды земельного участка № 30188 от 22.06.2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены - Прокуратура Республики Карелия (далее – Прокуратура), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство).

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 17.02.2025 по делу № А26-8870/2021 исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская недвижимость» в пользу Администрации Петрозаводского городского округа 6 394 259 руб. 13 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 30188 от 22.06.2011 за период с 01.09.2018 по 23.08.2019; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Дополнительным решением от 10.03.2025 с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская недвижимость» взыскано 36 624 руб. судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель со ссылкой на статьи 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указал, что изменение регулируемой арендной платы по общему правилу применяется к правоотношениям, возникшим после таких изменений, в связи с чем Министерство не вправе изменять размер арендной платы ранее получения отчета от 25.06.2021 № 2021/037, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО2 Кроме того, ответчик считает, что изменение арендной платы не могло быть произведено ранее 01.01.2022 с учетом проведенной оценки и могло распространиться только на указанный период, поскольку изменение в ином размере означало бы изменение чаще одного раза в год, что прямо запрещено законом.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Петрозаводского городского округа (Арендодатель) и гражданином ФИО3 был заключен договор от 22.06.2011 № 30188 аренды земельного участка (договор аренды № 30188, Договор), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:02 01 01:16, площадью 16 180 кв.м., расположенный по адресу: <...> согласно кадастровому паспорту земельного участка (Приложение №1) и акту приема-передачи земельного участка (Приложение №3), сроком по 14.11.2020.

По истечении срока действия договора, в силу пунктов 2 статьи 621 ГК РФ и пункту 6.4 Договора, договор аренды № 30188 был продлен на неопределенный срок. Земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов для завершения строительства здания морской школы.

Договор аренды земельного участка №30188 зарегистрирован в установленном законом порядке 10.08.2011.

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей от 30.10.2012 по договору аренды земельного участка № 30188, ФИО3 передал, все свои права и обязанности по договору обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая фирма «Балтийский Щит», которое приняло их в полном объеме. Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 16.11.2012.

На основании дополнительного соглашения № 2874 от 31.12.2013, заключенного к договору №30188, стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка, изменив вид разрешенного использования на «1.2. Участок предоставляется из земель населенных пунктов для реконструкции здания морской школы, незавершенной строительством, под многоэтажные жилые дома с размещением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения». Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 05.05.2014.

В соответствии с соглашением от 03.05.2017 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30188 общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая фирма «Балтийский Щит» передало все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 30188 от 22.06.2011 обществу с ограниченной ответственностью «Луч». Основанием передачи прав и обязанностей по договору послужила продажа объектов недвижимости в пользу ООО «Луч». Указанное соглашение было зарегистрированного в установленном законом порядке 17.05.2017.

В соответствии с соглашением от 16.06.2017 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30188 общество с ограниченной ответственностью «Луч» передало все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 30188 от 22.06.2011 ООО «СК «Невская Недвижимость» (Арендатор). Основанием передачи прав и обязанностей по договору послужила продажа объектов недвижимости в пользу ответчика. Указанное соглашение было зарегистрированного в установленном законом порядке 27.06.2017.

В последующем в соответствии с дополнительным соглашением от 13.08.2020, заключенному к договору аренды земельного участка №30188 стороны установили срок действия договора до 14.11.2023 Соглашение зарегистрировано 21.08.2020.

Согласно пункту 4.2.1 Договора Арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с его целевым назначением, оговоренным в пункте 1.2 договора, и своевременно вносить за него арендную плату.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды № 30188, арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно приложению №2 и на момент заключения договора аренды составляла 94891,12 рублей в год, 259,9757 рублей в день.

На основании пункту 2.3 договора аренды № 30188 размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке при изменении базовых составляющих расчета арендной платы, а также порядка расчета арендной платы за земельный участок, государственная собственность на которые не разграничена. Уведомление об изменении арендной платы производится Арендодателем путем направления нового расчета арендной платы заказным письмом по указанному в договоре адресу Арендатора.

С 29.06.2012 в соответствии с расчетом, произведенным по Постановлению Правительства Республики Карелия от 12.05.2008 № 99-П «Об арендной плате за использование земельных участков в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена», годовая арендная плата составила 192 833,24 рублей; 528,3102 рублей в день.

Указанное положение утратило юридическую силу с 24 июня 2013 года в связи с изданием Постановления Правительства Республики Карелия от 04.07.2013 № 208-П.

В обоснование исковых требований Администрация указала, что с 27.06.2017 расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0020101:16 должен был производится в соответствии с частью 5 статьи 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» (в редакции от 15.06.2017) и на основании отчета Частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 25.06.2021 № 2021/037 об оценке рыночной стоимости земельного участка и ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Учитывая указанные обстоятельства, в адрес Арендатора было направлено претензионное письмо с просьбой погасить задолженность по арендной плате, исчисленной в соответствии с внесенными в законодательство изменениями.

Неисполнение ответчиком требований в претензионном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, частично удовлетворил исковые требования.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Определяя размер обязательства Общества, суд первой инстанции установил, что по условиям спорного договора размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельного с учетом пункта 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582), указав, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Постановлением № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 №303-ЭС22-1406).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

По спорному договору аренды размер платежей производился в соответствии с Постановлением Правительства Республики Карелия от 12.05.2008 №99-П «Об арендной плате за использование земельных участков в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена». Положение утратило силу с 24.06.2013 в связи с изданием Постановления Правительства Республики Карелия от 04.07.2013 № 208-П.

Учитывая нормативно-правовое изменение порядка исчисления арендной платы и заключение договора об уступки прав и обязанностей, начиная с 27.06.2017 расчет арендной платы за земельный участок необходимо производить в соответствии с частью 5 статьи 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», которым предусмотрено, что арендная плата в случаях, не указанных в частях 2, 3.1 4 настоящей статьи, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Представленный в дело отчет об оценке от 25.06.2021 №2021/037, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Гранд» (эксперт-оценщик ФИО2), который был положен Администрацией в основу расчетов размера арендной платы по договору, не принят судом первой инстанции в качестве достоверного доказательства, учитывая результаты проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

По результатам проведения судебной экспертизы составлено заключение № 328-58 от 15.11.2024, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 10:01:0020101:16, по состоянию на 31.12.2013 составляет 79 243 000 руб.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьями 64, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленное в дело экспертное заключение № 328-58 от 15.11.2024, в том числе в совокупности с другими доказательствами, представленными в материалы дела, суд признал его допустимым и достоверным доказательством в целях определения расчета рыночной арендной платы, соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

Таким образом, принимая во внимание установленную экспертом рыночную стоимость земельного участка, которая должна быть положена в основу расчета стоимости арендной платы, суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными в части взыскания 6 394 259,13 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2018 по 23.08.2019.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел, что вступившими в законную силу судебными по делу № А26-8794/2021 установлено, что Министерство уведомлением от 28.07.2021 № 19924/12.4-21 известило Общество об изменении арендной платы с 27.06.2017 по договору аренды земельного участка; размер годовой арендной платы с указанной даты стал составлять 18 117 495 руб.

Министерство письмом от 21.04.2022 №4029/14.1-17/мизо, т.е. после обращения общества в суд, отозвало и отменило уведомление о перерасчете арендной платы от 28.07.2021 № 19924/12.4-21

Оспариваемое уведомление отозвано и отменено ответчиком в связи с прекращением договора аренды по причине выбытия с 23.08.2019 спорного земельного участка из государственной неразграниченной собственности.

Вместе с тем, ООО «СК «Невская Недвижимость», считая действия Министерства по направлению заявителю уведомления № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы незаконными, обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с соответствующим заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 16.07.2024 по делу № А26-8794/2021, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2024, действия Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия по направлению заявителю уведомления № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы признаны незаконными.

Так, указанными судебными актами установлено, что пунктом 10 статьи 3 Закона № 1712-ЗРК, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка уполномоченные органы предусматривают возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще 1 раза в год. При этом арендная плата подлежит пересчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, осуществленная не ранее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, изменение арендной платы не могло быть произведено ранее 1 января 2022 года с учетом даты проведенной оценки и могло распространяться только на указанный период, так как изменение в ином размере означало бы изменение чаше одного раза в год, что прямо запрещено законом.

Действие норм материального права во времени, подчиняется и правилам пункта 1 статьи 4 ГК РФ, согласно которому акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных законом.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 N 2978-О отмечено, что общим (основным) принципом действия закона во времени является распространение его на отношения, возникшие после его введения в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на отношения, которые возникли до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу.

Следовательно, требование об установлении размера арендной платы ретроспективно (на прошедшие периоды) на основании рыночной стоимости земельного участка противоречит указанным нормам права.

При таких обстоятельствах, поскольку изменение размера арендной платы могло быть произведено не ранее 01.01.2022, принимая во внимание, что в спорный период обязательство по внесению арендной платы в установленном договором порядке исполнено ответчиком в полном объеме, что установлено вступившим законную силу решением по делу № А26-8794/2021, а истцом не оспаривалось, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, рассмотрев апелляционную жалобу и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущено несоответствие выводов, обстоятельствам дела, в связи с чем на основании пунктов 1 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.02.2025 по делу № А26-8870/2021 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская недвижимость» 30000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.В. Изотова

Т.С. Сухаревская