Постановление от 8 декабря 2023 г. по делу № А45-794/2023

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-794/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2023 года. Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Киреевой О.Ю., судей Афанасьевой Е.В., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Мэрии города Новосибирска и общества с ограниченной ответственностью «Макском Центр» ( № 07АП-9130/2023(1,2)) на решение от 25.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-794/2023 по иску Мэрии города Новосибирска (ОГРН: <***>), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью "Макском Центр" (ОГРН <***>), г. Новосибирск, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального унитарного предприятия города Новосибирска "Центр муниципального имущества" (ОГРН <***>), г. Новосибирск, о взыскании 608 933 руб. 02 коп., расторжении договора аренды № 015795-НП от 21.11.2019,

В судебном заседании приняли участие:

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 24.11.2023, паспорт, диплом, в режиме веб-конференции,

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - Мэрия, истец, Арендодатель) обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Макском Центр» (далее – ООО «Макском Центр», ответчик, арендатор) задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 30.09.2022 в размере 513 714 руб. 33 коп.; пени за период с 18.02.2020 по 26.09.2021 в размере 95 218 руб. 69 коп., расторжении договора аренды от 21.11.2019 № 015795-НП недвижимого имущества муниципальной казны, освобождении нежилых помещений общей площадью 659,60 кв.м, расположенных в отдельно стоящем здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 6 (далее - помещения).

В ходе судебного разбирательства истцом, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) было заявлено об уточнении исковых требований. Просил расторгнуть договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 21.11.2019 № 015795-НП, взыскать сумму задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 27.03.2023 в размере 904 810 руб. 90 коп., пени за период с 18.02.2020 по 27.03.2023 в размере 221 901 руб. 79 коп.

Также истец заявил отказ от иска в части требований об освобождении нежилых помещений общей площадью 659,60 кв.м, расположенных в отдельно стоящем здании по адресу: <...>, в связи с их возвратом ответчиком.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.09.2023 (резолютивная часть объявлена 20.09.2023) с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 904 810 руб. 90 коп., пени за период с 18.02.2020 по 27.03.2023 в размере 143 131 руб. 28 коп., в доход федерального бюджета сумма государственной пошлины в размере 30267 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Производство в части исковых требований Мэрии города Новосибирска требований об освобождении нежилых помещений прекращено, принят отказ от иска в указанной части.

Не согласившись с решением суда, Мэрия обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении судом требования о расторжении договора и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требование мэрии города Новосибирска к ООО «МаксКом Центр» о расторжении договора аренды от 21.11.2019 № 015795-НП недвижимого имущества муниципальной казны, ссылаясь, в том числе на то, что поскольку

запись о государственной регистрации права аренды не исключена, у мэрии отсутствует правовая возможность распоряжаться принадлежащим муниципальному образованию городу Новосибирску имуществом; сам факт передачи владения (контроля за вещью) от арендатора к арендодателю не является формой или способом расторжения ранее заключенного между сторонами договора аренды, а также основанием для исключения из ЕГРН сведений об аренде объекта недвижимости - в ситуации наличия государственной регистрации аренды.

ООО «Макском Центр», также не согласившись с вынесенным решением, обратилось с апелляционной жалобой, в котором просило его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать Мэрии города Новосибирска о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды от 21.11.2019 № 015795-НП, ссылаясь, в том числе на то, что к моменту передачи объекта недвижимости Ответчику здание было отключено от сетей теплоснабжения, Ответчик в ходе визуального осмотра здания не мог оценить наличие, состояние и работоспособность инженерных сетей, в том числе за пределами объекта (теплоузел находится за зданием на общем земельном участке) в связи с чем, не мог выявить невозможность подключения объекта к сетям в течение весьма длительного времени; суд не принял довод о невозможности фактического и юридического использования здания, ссылаясь на то, что ответчик длительное время пользовался имуществом и оплачивал арендную плату, однако за весь период ответчик не использовал помещение и весь период принимал действия для урегулирования вопросов капитального ремонта с истцом, что подтверждается перепиской сторон; суд не дал оценку отчету об определении рыночной стоимости по состоянию на 12.09.2019, в котором состояние объекта неудовлетворительное, физический износ составляет от 41% до 60%; выводы суда первой инстанции о том, что при заключении договора «стороны предполагали пользование имуществом без соответствующих договоров водоснабжения и канализации (без подключения помещений) в течение 3-х месяцев» не соответствуют обстоятельствам дела; истец злоупотребил правом предоставления в аренду объекта, которое изначально невозможно использовать для целей аренды без нарушения градостроительных норм и невозможно эксплуатировать без угрозы жизни и здоровью ответчика и его сотрудников.

К апелляционной жалобе приложены дополнительные документы, а именно письмо ООО «Новосибирская теплосетевая компания» от 29.09.2023, акт обследования от 05.10.2018.

От Мэрии в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором просила решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате, пени оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «МаксКом Центр» без удовлетворения, отмечая, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводи суда, изложенные в обжалуемом решении, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в части взыскания задолженности по арендной плате, пени.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Апелляционным судом отказано в приобщении приложенных к апелляционной жалобе документов, поскольку невозможность по объективным причинам представить их в суд первой инстанции не обоснована, дело рассматривалось с января 2023 года, совершая своевременно процессуальные действия ответчик имел возможность представить все доказательства.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалоб, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 21 ноября 2019 года между ООО «МаксКом Центр» и мэрией города Новосибирска в лице департамента имущественных отношений мэрии г. Новосибирска по результатам аукциона был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной

казны № 015795-НП, держателем имущества казны является МУП г. Новосибирска «Центр муниципального имущества».

Согласно п. 2.1.1 договора арендодатель обязался передать объект недвижимости арендатору в состоянии, пригодном для использования.

Состояние объекта в акте приема-передачи имущества было описано арендодателем как удовлетворительное, частично требующее ремонта, данный факт находит свое подтверждение так же в аукционной документации при проведении торгов по данному объекту - состояние удовлетворительное, требуется частичный ремонт.

По акту приема-передачи от 22.11.2019 года спорное помещение было передано арендатору в удовлетворительном состоянии. В акте отражено, что в том числе в отношении электрооборудования и сантехнического оборудования частично требуется ремонт.

По состоянию на 27.09.2021 ООО «МаксКом Центр» было всего произведено платежей по данному договору на сумму 600 300,00 рублей, включая оплату задатка за участие в аукционе.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, что повлекло образование задолженности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Доказательств совершения мэрией противоправных действий, направленных на воспрепятствование использования ответчиком имущества не представлено.

С учетом пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса РФ, разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Р от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что к моменту передачи объекта недвижимости Ответчику здание было отключено от сетей теплоснабжения Ответчик в ходе визуального осмотра здания не мог оценить наличие, состояние и работоспособность инженерных сетей, в том числе за пределами объекта (теплоузел находится за зданием на общем земельном участке) в связи с чем, не мог выявить невозможность подключения объекта к сетям в течение весьма длительного времени, апелляционный суд исходит из следующего.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 05 марта 2022 года по делу № А45-35110/2021 по иску ООО "Макском Центр" к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента имущественных и земельных отношений г. Новосибирска о взыскании убытков в размере 600 300 рублей, о расторжении договора аренды было отказано. Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения.

Суды исходили из того, что состояние объекта в акте приема-передачи имущества было описано арендодателем как удовлетворительное, частично требующее ремонта, данный факт находит свое подтверждение так же в аукционной документации при проведении торгов по данному объекту - состояние удовлетворительное, требуется частичный ремонт. По акту приема-передачи от 22.11.2019 года спорное помещение было передано арендатору в удовлетворительном состоянии. Акт подписан истцом без каких-либо разногласий. При этом, из представленных истцом доказательств следует, что состояние помещения и его недостатки имеют видимый, а не скрытый характер, и могли быть обнаружены обществом при осмотре помещений перед тем, как было принято решение о заключении договора аренды. Однако, возможностью визуально обследовать выставленные на аукцион нежилые помещения, а также установить особенности объекта недвижимости, истец не воспользовался, доказательства того, что арендодатель препятствовал арендатору до участия в аукционе в проведении осмотра спорного помещения, истец в нарушении статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил.

Необходимо отметить, что при передаче объекта, а также в аукционной документации указывалось на то, что на объекте требуется ремонт (в том числе и система отопления, водоснабжения и т.п.), в этой связи ссылки апеллянта на экспертное заключение, которое им представлено, по существу не свидетельствуют о введении истца в заблуждение. Напротив, из материалов дела

не усматривается, что зная о наличии в аукционной документации сведений о необходимости ремонта объекта, истец обращался за информацией о его характере, объеме работ и т.д.

В этой связи, основания для вывода у наличии в действиях ответчика признаков противоправного поведения арендодателя в сдаче помещения в аренду с имеющимися в нем недостатками или введение истца в заблуждение относительно его состояния, у суда отсутствуют, поскольку на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Боле того, договор аренды был заключен путем проведения конкурентных процедур, то есть у арендатора была возможность ознакомиться со всеми документами и принять решение об участии в аукционе, противоправного поведения арендодателя в сдаче помещения в аренду с имеющимися в нем недостатками или введение истца в заблуждение относительно его состояния не установлено.

Указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, поскольку в силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В этой связи отклоняется и довод апеллянта о том, что истец злоупотребил правом предоставления в аренду объекта, которое изначально невозможно использовать для целей аренды без нарушения градостроительных норм и невозможно эксплуатировать без угрозы жизни и здоровью ответчика и его сотрудников, злоупотребление правом в смысле статьи 10 ГК РФ не установлено.

ООО «Макском Центр» ссылается на то, что суд не дал оценку отчету об определении рыночной стоимости по состоянию на 12.09.2019, в котором состояние объекта неудовлетворительное.

Вместе с тем, апелляционный суд, отклоняя данный довод, исходит из вышеуказанных обстоятельств, а также учитывает, что в материалы дела представлен отзыв уведомления о расторжении договора аренды от 15.07.2022, согласно которому ООО «Макском центр» указывает, что 06.10.2022 и в мае 2022 направлял уведомления о расторжении договора аренды. Настоящим уведомлением

просит их не рассматривать и отзывает, поскольку принято решение о сохранении действующего договора. Указывают что частично задолженность по договору погашена, в скором времени гарантируют полное погашение долга. (л.д. 134 т.2).

В рамках настоящего дела истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 27.03.2023 в размере 904 810 руб. 90 коп.

Из материалов дела следует, что 28.03.2023 помещения переданы представителю держателя имущества муниципальной казны МУП города Новосибирска «Центр муниципального имущества» по акту приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны.

Поскольку наличие задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 27.03.2023 в размере 904 810 руб. подтверждается материалами дела, а доказательств оплаты ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части основного долга.

Доказательства наличия задолженности в ином размере либо отсутствие задолженности как таковой, ответчиком в материалы дела не представлены.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 18.02.2020 по 27.03.2023 в размере 221 901 руб. 79 коп.

В силу части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренным законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

За несвоевременное перечисление арендной платы, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ и пунктом 4.1 договора, начисляется пени в размере 0,1 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

В связи с просрочкой внесения ответчиком арендной платы истцом начислена пеня за период с 18.02.2020 по 27.03.2023 в размере 221 901 руб. 79 коп.

Судом первой инстанции правомерно учтено, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория

на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на шесть месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Поэтому в период действия указанного моратория неустойка по день фактической уплаты за период с 01.04.2022 до 01.10.2022 не подлежит начислению.

С учетом изложенного, применив положения Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика пеню в размере 143 131 руб. 28 коп., отказав в удовлетворении данного требования в остальной части.

Истец также заявлял требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 21.11.2019 № 015795-НП.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, учитывая, что стороны своими действиями фактически прекратили действие договора, 28.03.2023 помещения переданы представителю держателя имущества муниципальной казны МУП города Новосибирска «Центр

муниципального имущества» по акту приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны, в связи с чем, на момент вынесения решения, договор аренды уже расторгнут, пользование помещением прекращено, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении данного требования.

Таким образом, апелляционная жалоба Мэрии в указанной части не подлежит удовлетворению.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе Общества подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45794/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий О.Ю. Киреева

Судьи Е.В. Афанасьева

Л.Н. Апциаури