Постановление от 8 июля 2025 г. по делу № А46-9724/2024

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-9724/2024
09 июля 2025 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е., судей Сафронова М.М., Шиндлер Н.А., при ведении протокола судебного заседания: секретарём Алиевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13501/2024) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 28.11.2024 по делу № А46-9724/2024 (судья Колмогорова А.Е.), принятое по заявлению ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью «Омский областной комбинат специальных услуг «ГАББРО» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 644065, <...>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 644024, <...>) о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 11.03.2024 № 55АА3233405 сроком действия 3 года,

от общества с ограниченной ответственностью «Омский областной комбинат специальных услуг «ГАББРО» – ФИО2 по доверенности от 11.03.2024 сроком действия 2 года,

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 11.03.2025 № ДИО-4971 сроком на один год,

установил:

ФИО1 (далее – заявитель, ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов от 16.03.2018 № Д-Ц-13-238, изложенного в письме от 05.04.2024 № Исх-ОГ-ДИО/289, и об обязании продлить срок действия договора на один год.

К участию в деле в качестве созаявителя привлечено общество с ограниченной ответственностью «Омский областной комбинат специальных услуг «ГАББРО» (далее – заявитель, ООО «ООКСУ «ГАБРРО»).

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.11.2024 по делу № А46-9724/2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что с учетом положений Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) основания для продления срока действия договора аренды у департамента отсутствовали.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу ФИО1 и ООО «ООКСУ «ГАБРРО» полагают, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Дополнительные доказательства, пояснения, представленные представителем заявителей, департаментом, приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2025, 18.04.2025, 20.06.2025 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) осуществлены замены судьи в составе суда по рассмотрению апелляционной жалобы, в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы в судебном заседании 26.06.2025 начато с самого начала.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ФИО1 и ООО «ООКСУ «ГАБРРО» поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, письменные пояснения, дополнительные доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 16.03.2018 между департаментом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства) без проведения торгов № Д-Ц-13-238, согласно пунктам 1.1-1.5 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок с кадастровым номером 55:36:080101:3415, площадью 501 кв.м (далее – Участок). Местоположение Участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 1-этажное нежилое здание контрольно-пропускного пункта. Участок находится примерно в 122 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Дорожная, д. 14.

Цель использования Участка: завершение строительства объекта незавершенного строительства.

Разрешенное использование Участка: для строительства дома траурных обрядов.

Дополнительным соглашением от 28.12.2020 к договору срок его действия продлен на 2 года 11 месяцев 29 дней, срок действия договора истекает 13.03.2024.

Также между ФИО1 (инициатор проекта) и ООО «ООКСУ «ГАББРО» (инвестор) был заключён инвестиционный договор на строительство нежилого здания от 02.03.2017 б/н (далее – инвестиционный договор), предметом которого согласно пункту 1.1 является реализация сторонами инвестиционного проекта по строительству нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080101:3415 на условиях, изложенных в договоре.

В том числе в силу пункта 3.1 инвестиционного договора результат реализации инвестиционного проекта распределяется между сторонами следующим образом: инициатор проекта приобретает в собственность нежилое здание, построенное на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080101:3415 (пункт 3.1.1); инвестор приобретает в долгосрочное владение и пользование на основании договора аренды здание, построенное на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080101:3415 (пункт 3.1.2).

11.03.2024 ФИО1 обратился в департамент с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка от 16.03.2018 № Д-Ц-13-238 на основании положений частей 3-5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ на 2 года 11 месяцев 29 дней либо на срок, в течение которого ФИО1 не мог повторно получить разрешение на завершение строительства объекта ввиду отсутствия разрешений Администрации Центрального административного округа г. Омска на использование земель без их предоставления под парковки к строящемуся объекту.

В ответ на указанное обращение департамент направил в адрес заявителя письмо от 05.04.2024 № Исх-ОГ-ДИО/289, в котором указал, что Законом № 58-ФЗ для арендаторов земельных участков установлен срок направления обращений до 01.03.2023, а предпринимателем обращение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды направлено 11.03.2024, в связи с чем основания для продления срока действия договора аренды отсутствуют.

Не согласившись с принятым департаментом отказом, выраженным в письме от 05.04.2024 № Исх-ОГ-ДИО/289, ФИО1 и ООО «ООКСУ «ГАББРО» обратились в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

28.11.2024 Арбитражным судом Омской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, исходя из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Как следует из материалов дела, предприниматель, обращаясь с заявлением о продлении договора аренды спорного земельного участка, указывал на положения частей 3-5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, согласно которым до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

Отказывая в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:3415, департамент указал на то, что соответствующее обращение предпринимателя подано позже предусмотренного вышеназванными нормами Закона № 58-ФЗ срока.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришёл к выводу о том, что в рамках настоящего спора имеются основания для продления договора аренды в порядке, установленном частью 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, с чем не может согласиться суд апелляционной инстанции, признавая обоснованными доводы апелляционной жалобы департамента о невозможности применения в рассматриваемом случае указанных норм материального права.

Так, предприниматель обратился за продлением договора аренды земельного участка после 01.03.2023, то есть после истечения установленного Законом № 58-ФЗ срока, что лишает заявителя права требовать заключения дополнительного соглашения

к договору аренды такого земельного участка на основании частей 3-5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что в данном конкретном случае у департамента имелись иные основания для продления договора аренды спорного земельного участка в целях завершения строительства дома траурных обрядов.

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства относительно осуществления спорного строительства.

20.05.2015 ФИО1 обратился в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее – ДАГ Администрации г. Омска) с заявлением на выдачу разрешения на строительство «Дома траурных обрядов» на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080101:3415, площадью 501 кв.м., сроком на два года.

Право пользования землей закреплено распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 06.10.2011 № 1434-р (договор аренды от 09.12.2011 № ДГУ/12-2493-Ц-35, в материалы дела не предоставлен).

Таким образом, земельный участок для строительства был предоставлен предпринимателю до 01.03.2015.

29.05.2015 выдано разрешение на строительство № 55-ru55301000-2648-2015, сроком действия с учетом распоряжения ДАГ Администрации г. Омска от 06.03.2023 № 181 до 26.03.2024.

16.03.2018 между департаментом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды № Д-Ц-13-238 земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:3415 сроком действия на 2 года 11 месяцев 29 дней с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:11757, площадью 288,6 кв.м., степенью готовности 10 %.

С 2019 года предприниматель и ООО «ООКСУ «ГАББРО» осуществляли действия, направленные на выдачу разрешения на размещение элементов благоустройства в Центральном административном округе города Омска.

Дополнительным соглашением от 28.12.2020 к договору аренды № Д-Ц-13-238 срок его действия на основании частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» продлен на 2 года 11 месяцев 29 дней, то есть до 13.03.2024.

01.12.2023 по результатам произведённых заявителями согласований вынесено распоряжение Администрации Центрального административного округа города Омска от 01.12.2023 № 3286 «О выдаче разрешения на использование земельного участка без предоставления».

24.01.2024 ДАГ Администрации г. Омска выдано разрешение на строительство сроком до 24.07.2024 взамен разрешения на строительство от 29.05.2015 № 55-ru55301000-2648-2015.

Как видно из вышеприведённых обстоятельств, предприниматель длительное время арендует спорный земельный участок в целях строительства объекта недвижимости «дом траурных обрядов», при этом согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 22.05.2025 степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:11757 составляет 76%.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Выдача предпринимателю разрешения на строительство на срок до 24.07.2024 свидетельствует о заинтересованности публичного органа в окончании строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию. В сложившейся ситуации формальный отказ в продлении договора аренды для завершения строительства объекта не может быть признан обоснованным.

При этом существенным обстоятельством в споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, поскольку заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем построенным объектом по причине, не зависящей от заявителя, в отсутствие договора аренды земельного участка лишен права достроить объект и ввести построенный объект в эксплуатацию.

В этой связи, отказ в продлении арендных отношений для завершения строительства объекта направлен не на восстановление права владения земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка арендатором, ввиду чего такой отказ свидетельствует о злоупотреблении правом и влечет правовую неопределенность, в то время как заявителем представлены документы, подтверждающие принятие всех необходимых мер по освоению и использованию земельного участка в целях продолжения строительства объекта на данном земельном участке.

Таким образом, в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, исходя из стабильности экономических отношений, учитывая выдачу разрешения на строительство от 24.01.2024 сроком до 24.07.2024, суд апелляционной инстанции считает, что продление договора аренды соответствует требованиям законодательства, регламентирующего представление земельных участков для завершения строительства объектов.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемый отказ в продлении срока действия договора аренды земельного участка нарушает права и законные интересы заявителей, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования.

Нормы материального права применены арбитр0ажным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 28.11.2024 по делу № А46-9724/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий Н.Е. Иванова

Судьи М.М. ФИО4 Шиндлер