Постановление от 27 июля 2025 г. по делу № А40-280108/2024

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-32912/2025

Дело № А40-280108/24
г. Москва
28 июля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2025 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Головкиной О.Г., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2025

по делу №А40-280108/24-1-1159, принятое судьей Коноваловой Е.В.

по иску ООО "К.С. ИНТЕРПРАЙЗ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ООО "Центр оценки "Аверс"; Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков";

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости №59-10146 от 24.10.2024, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 3, пом. 5П, с кадастровым номером 77:01:0001038:2037 общей площадью 323,4 кв.м.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 16.10.2024;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 06.12.2024;

от третьих лиц: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «К.С. Интерпрайз» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости №59-10146 от 24.10.2024, уточненное заявителем в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса (Далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2025 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 323,4 кв.м. с кадастровым номером: 77:01:0001038:2037, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Мясницкая, д. 24/7, стр.3, пом.5П:

Договор считается заключенным с даты вступления в законную силу решения на условиях проекта от 24.10.2024 №59-10146, направленного ответчиком (продавцом) истцу (покупателю), за исключением пунктов 3.1 и 3.4, которые изложены в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена Объекта составляет 37053229 руб.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), пересмотру не подлежит.\

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 441109 руб. 87 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Обращаясь с иском Общество указало, что являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору аренды от 03.06.2008 №1-683/08, 07.09.2024 обратилось к Департаменту за выкупом арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Мясницкая, д.24/7, стр.3, пом.5П, с кадастровым номером 77:01:0001038:2037 общей площадью 323,4 кв.м. в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон №159-ФЗ).

Письмом от 25.10.2024 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи от 24.10.2024 №59-10146 по цене 47309000 руб., определенной Отчетом об оценке от 08.10.2024 №М727-2880-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и имеющим положительное экспертное заключение от 10.10.2024 №750/783-24 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

Между тем, указанная цена, по мнению истца, является существенно завышенной.

В обоснование завышения цены истец указал на то, что обратился к независимому оценщику ООО «КС-Аналитик», которым составлен Отчет №КС2010/0204, согласно которому рыночная стоимость объекта на составила 23654000 руб.

02.11.2024 истец представил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий по условиям договора, касающимся цены объекта, однако ответчик отклонил письмом от 12.11.2024 №33-5-100547/24-(0)-8 возражения истца.

Указные обстоятельства явились основанием для обращения в адрес суда с рассматриваемыми требованиями.

Так с учетом уточнений требований истец просил урегулировать разногласия по пунктам 3.1 и 3.4 договора, исходя из цены объекта, установленной судебной экспертизой, в размере 37053229 руб.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что проведение независимой оценки является обязательным в силу ст. 3 Закона №159-ФЗ, исключительное право заказать оценку объекта государственной собственности принадлежит собственнику, а также на то, что у истца отсутствуют право на заключение договора об оценке спорного объекта.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца, руководствуясь при этом следующим.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендует нежилое помещение по адресу: г.Москва, ул.Мясницкая, д. 24/7, стр. 3, пом. 5П, с кадастровым номером 77:01:0001038:2037 общей площадью 323,4 кв. м.

По обращению от 07.09.2024 Департаментом истцу направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая, что между сторонами имеется спор относительно рыночной стоимости спорного нежилого помещения, ввиду наличия расхождений в результатах ранее представленных оценок, по инициативе суда определением от 03.02.2025 назначена судебная оценочная экспертиза.

Перед экспертом поставлены вопросы, направленные на установление соответствия отчёта об оценке №М727-2880-П/2024, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также, в случае выявления нарушений, на определение действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Мясницкая, д. 24/7, стр. 3, пом.5П, с кадастровым номером 77:01:0001038:2037 общей площадью 323,4 кв. м.

Проведение указанной экспертизы имело целью устранение противоречий в оценочных данных и установление объективной стоимости спорного имущества, что имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

1. Отчет от 08.10.2024 №М727-2880-П/2024, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 в действующей редакции, федеральным стандартам оценки. Отчет содержит перечень выявленных технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей, а также приводят к неоднозначному толкованию.

Эксперт не подтверждает стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001038:2037 общей площадью 323,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенную Оценщиком в Отчете об оценке, так как Экспертом выявлены существенные ошибки, оказывающие влияние на полученный результат рыночной стоимости.

2. Рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 07.09.2024 составляет 37053229 руб.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанное экспертное заключение соответствует требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела.

Исследовав заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о допустимости данного доказательства, а оснований считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, не имеется.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Кроме того, ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, лица, участвующие в деле, не заявляли соответствующих ходатайств о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условия пунктов 3.1 и 3.4 Договора надлежит определить в части цены согласно экспертному заключению.

В остальной части оснований  для изменения условий данных пунктов суд первой инстанции правомерно не усмотрел.

Суд первой инстанции указал, что пункт 3.4 Договора, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, также подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем суд первой инстанции урегулировал разногласия по спорным пунктам в порядке, предусмотренном ст. 173 АПК РФ.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается покупателем, с рассрочкой на условиях ежемесячной оплаты (п.3.2 Договора).

Вместе с тем, об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных ст.9 Закона №159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

В данном случае судебной экспертизой не подтверждена цена, предложенная истцом; при этом ответчиком оценка заказана в соответствии с требованиями законодательства; неправомерное бездействие (уклонение от заключения договора) отсутствовало, а законодательством не предусмотрены полномочия Департамента  самостоятельно изменять цену продажи, рассчитанную независимым оценщиком, равно как и не предусмотрено проведение повторной оценки в случае, если полученный результат не устроил покупателя.

Судебная коллегия отмечает, что Департамент не представил убедительных доводов, опровергающих выводы судебной экспертизы, которая установила рыночную стоимость объекта в размере 37053229 руб.

Экспертное заключение ООО «МСВ Консалт» было проведено в соответствии с требованиями законодательства, методика оценки раскрыта полно и последовательно, а выводы эксперта не содержат противоречий.

При этом отчет ООО «Центр оценки «Аверс», на который ссылается Департамент, признан ненадлежащим из-за существенных ошибок, искажающих результат.

При вынесении обжалуемого судебного акта арбитражный суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные сторонами по делу доказательства (статья 71 АПК).

Приведенные в апелляционной жалобе ответчика доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено и у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.05.2025 по делу №А40-280108/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.


Председательствующий судья                                                  О.В. Савенков


Судьи:                                                                                             О.Г. Головкина


Е.А. Мезрина