Постановление от 18 сентября 2024 г. по делу № А40-301976/2023

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 09АП-43443/2024-ГК

Дело № А40-301976/23
г.Москва
19 сентября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б., судей Левченко Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем Бабарыкиной М.М., после перерыва - секретарем Красниковой Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 14.05.2024 по делу № А40-301976/23 по иску ООО «Строй Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) п.4.9 договора аренды земельного участка, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 21.12.2023, уд. адвоката № 3656 от 19.08.2003;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 11.12.2023, диплом ВСБ 0215644 от 30.06.2004,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «СтройИнвест» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г.Москвы о признании недействительным (ничтожным) п.4.9 договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 10.10.2017 № И-03-001530.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 14.05.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель ответчика поддержал решение суда, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по доводам изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства,

проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20.10.2017 ООО «Строй Инвест» и Департамент городского имущества города Москвы заключили договор аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-03001530.

Согласно условиям Договора аренды Истцу был передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 77:03:0010004:1918 площадью 212 108 (двести двенадцать тысяч сто восемь) кв. м, имеющий адресный ориентир: <...> и разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торговоразвлекательные центры (комплексы) (4.2) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)) деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); банковская и страховая деятельность (4.5) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); общественное питание (4.6) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); коммунальное обслуживание (3.1) (земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий объектов, электропередачи конструктивных элементов и сооружений, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (1.2.13).

Участок передается Истцу на 6 (шесть) лет для целей строительства многофункционального торгового комплекса со следующими технико-экономическими показателями: основные виды разрешенного использования участка - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2); деловое управление (4.1); банковская и страховая деятельность (4.5); общественное питание (4.6); коммунальное обслуживание (3.1), максимальный процент застроенности земельного участка - не установлен, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - 35 м, суммарная 3 поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен - 122 960 кв. м, предельная плотность застройки земельного участка - 5,8 тыс. кв. м/га, арендопригодность общей площади строящегося объекта в объеме 73% и в соответствии с условиями договора аренды.

Данный договор был заключен для реализации масштабного инвестиционного проекта, что подтверждается решениями Градостроительно - земельной комиссии города Москвы от 23.03.2017 (протокол № 9, п.17), от 03.08.2017 (протокол № 23, п.11) и от 19.10.2017 (протокол № 32).

Согласно п.3.1 Договора аренды, размер ежегодной арендной платы установлен в соответствии с заключением от 20.10.2017, составленным на основании отчета № 866г- 201/17.

В период действия Договора аренды Истец, в соответствии с условиями договора, перечислил в пользу ответчика денежные средства на общую сумму 477 391 305 руб.

Таким образом, истец, как добросовестный контрагент, в полном объеме исполнил свои обязательства перед ответчиком.

Кроме того, это подтверждает, что арендодатель уже получил плату за пользование предоставленным имуществом.

20.09.2021 Здание ввели в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Комитета Государственного строительного надзора города Москвы № 77139000-010300-20212.

16.11.2021 Истец и Ответчик заключили соглашение о расторжении Договора аренды.

09.03.2023 Ответчик направил Истцу претензию, согласно которой Ответчик требовал от Истца выплатить арендную плату в размере 242 608 695 руб. 65 коп. и пени в размере 40 067 475 руб. 54 коп.

Указанная претензия Ответчика основана на п.4.9 Договора аренды: «В случае ввода объекта в эксплуатацию до даты истечения срока настоящего Договора оставшаяся часть арендной платы, подлежит оплате в течение 30 (тридцати) дней с даты ввода объекта в эксплуатацию. Оставшаяся часть арендной платы определяется как арендная плата за весь срок действия настоящего Договора за вычетом ранее произведенных платежей».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что указанный пункт договора подлежит признанию ничтожным.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

Так, суд первой инстанции сослался на положения п.74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», полагая, что п.4.9. является ничтожным.

Вместе с тем, судом первой инстанции не приняты во внимание положения п.73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» который предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ).

При этом, согласно п.72 указанного Постановления, сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, суд первой инстанции применяя п.74 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, пришел к выводу, что «договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность».

Вместе с тем, противоречия в начислении арендной платы не имеется, поскольку плата согласно условиям договора от 20.10.2017 № И-03-001530 в части спорного п.4.9. связана именно с предоставлением земельного участка с кадастровым номером 77:03:0010004:1918 для целей строительства и реконструкции.

Вывод о том, что Департамент дважды получит арендную плату за указанный земельный участок противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку, обязанность по оплате за предоставление земельного участка для целей строительства и реконструкции возложена в течении 30 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Последующее заключение договора аренды для целей эксплуатации по ставке 1,5 % не является двойным обогащением, поскольку, имеется иной правовой режим земельного участка (строительной и реконструкции / эксплуатация, различное применение ставок арендной платы и т.д.).

Следовательно, вывод суда о том, что Истцу не предоставлено имущество, следовательно, Департамент не имеет право получать арендную плату после ввода

объекта в эксплуатацию противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку Департамент имеет право получить денежные средства в полном объеме за сам факт предоставления земельного участка для целей строительства и реконструкции.

При этом, юридический факт ввода объекта в эксплуатацию лишь подтверждает тот факт, что Департаментом земельный участок был предоставлен в полном объеме и обязательство по строительству исполнено, однако, обязанность по оплате денежных средств за такое строительство Истцом не исполнена.

Кроме того, вывод суда первой инстанции о том, что в части спорного пункта необходимо рассматривать фактические обстоятельства только с момента ввода объекта в эксплуатацию является необоснованным, поскольку, судом первой инстанции установлено, что Истец совершал конклюдентные действия, направленные на волю сохранить силу оспоримой сделки.

Так, в период действия Договора аренды Истец, в соответствии с условиями договора, перечислил в пользу Департамента денежные средства на общую сумму 477 391 305 руб.

Кроме того, довод о том, что Департамент осуществляет попытку получить денежные средства за будущий период противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку, самим п.4.9. предусмотрена обязанность оплаты за сам факт предоставления земельного участка для целей строительства и реконструкции в течении 30 дней, а не до 20.10.2023, как указывает истец.

В настоящем случае, п.4.9. не противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, по общему правилу, указанный пункт является оспоримым, при этом, судом неверно установлено, что Департамент получает арендную плату дважды, связывая такой вывод с использованием имущества (земельным участков) в то время, как плата связана с самим фактом предоставления земельного участка для целей строительства и реконструкции, при этом, Истец совершал действия, направленные на сохранение оспоримой сделки.

Кроме того, судом первой инстанции не рассмотрены доводы Департамента о пропуске срока для признания сделки недействительной (ничтожной).

Довод о том, что истечение срока для признания сделки недействительной в части с момента начала исполнения сделки в указанной части является несостоятельным, так как Истец после ввода объекта в эксплуатацию никогда не приступал к исполнению сделки в указанной части.

В соответствии с п.2 ст.181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Срок исковой давности отсчитывают со дня самой сделки.

Истец является стороной договора аренды земельного участка от 20.10.2017 № И-03001530, следовательно, ссылаться, что лицо не могло знать п.4.9. не может.

Настоящее исковое заявление подано 22.12.2023, следовательно, в связи с пропуском срока для признания сделки недействительной, так как срок истек 20.10.2018, требования не подлежат удовлетворению, что является самостоятельным основанием для отказа в требованиях.

Кроме того, Истец совершил волеизъявление в 2017 году и в силу п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Указанный п.4.9. был известен Истцу на дату подписания договора в 2017 году.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска, по основаниям, изложенным выше.

Руководствуясь ст.ст.110, 266, 267, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2024 по делу № А40-301976/23

отменить. В удовлетворении иска отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную

силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня

изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Е.Б. Алексеева

Судьи: Н.И. Левченко

О.В. Савенков