Постановление от 21 октября 2024 г. по делу № А34-2253/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-9986/22

Екатеринбург

21 октября 2024 г. Дело № А34-2253/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2024 г. Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Тороповой М.В., судей Скромовой Ю.В., Краснобаевой И.А.

при ведении протокола помощником судьи Мингазовой Г.Р. рассмотрел в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи кассационную жалобу администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.02.2024 по делу № А342253/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области, приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 30.11.2021),

администрации города Кургана - ФИО3 (доверенность от 11.12.2023).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее – администрация) об обязании заключить договор аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв. м, с разрешенным использованием: для строительства объекта торгового назначения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, местоположение: <...> со сроком действия 3 года с целью завершения строительства,

оформить договор аренды указанного земельного участка с учетом норм законодательства Российской Федерации, подписать и направить договор аренды в адрес истца.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 12.08.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 решение Арбитражного суда Курганской области от 12.08.2022 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 09.03.2023 решение Арбитражного суда Курганской области от 12.08.2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курганской области.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 28.02.2024 исковые требования предпринимателя удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2024 решение суда от 28.02.2024 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела. Администрация выражает несогласие с выводами судов о том, что спорный объект обладает достаточными свойствами и качествами для отнесения его к объекту недвижимого имущества. Заявитель считает, что выводы судебной строительно-технической экспертизы от 07.11.2023 № 156/23 не могли быть расценены судами первой и апелляционной инстанций как допустимые доказательства по делу в силу норм статей 64, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Администрация настаивает на том, что предприниматель не является собственником объекта незавершенного строительства, сведения о регистрации права собственности на объект в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, соответственно оснований для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации или пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не имеется. Администрация считает неправомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что заявленные в апелляционной инстанции доводы о наличии соглашения от 27.07.2022г. о сотрудничестве по реализации масштабного инвестиционного проекта не могут служить поводом для отказа в заключении договора с предпринимателем для завершения строительства.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А34-15274/2021, имеющими в силу части 2 статьи 69

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з (далее - договор).

По условиям пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв. м, с разрешенным использованием: для строительства объекта торгового назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>

В преамбуле договора указано, что договор аренды земельного участка был заключен по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно разделу 2 договора срок действия договора устанавливается 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка.

В силу пункта 6.3 договора при прекращении договора арендатор обязан в течение 2 недель с момента прекращения вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи в аренду земельного участка от 24.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 45:25:020405:8 передан в арендное пользование предпринимателю.

Соглашением от 08.06.2015 стороны внесли изменение в договор аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з, в том числе в части замены арендодателя на администрацию.

Письмом от 22.01.2018 № Н-3975-а; Н-4001-а Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений администрации заявил об отсутствии возражений по вопросу дальнейшего использования земельного участка со стороны арендатора и подтвердил факт действия договора аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з на неопределенный срок.

Предпринимателю выдано разрешение на строительство от 19.12.2019 № 45-RU45301000-129-2019 на арендуемом земельном участке торгово-развлекательного центра с гипермаркетом, кинозалом, фудкортом (кафе), детской игровой зоной, сроком действия разрешения до 19.12.2024.

Согласно акту обследования земельного участка от 22.05.2018 № 169, составленному по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8, земельный участок не огорожен, произведено выравнивание участка и отсыпка участка строительным и бытовым мусором.

Согласно актам обследования земельного участка от 14.01.2019 № 1, от 29.10.2019 № 662, от 08.09.2020 № 431, в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 установлено, что земельный участок, заросший растениями, огорожен, свободен от строений, сооружений, частично произведена отсыпка.

Письмом от 26.04.2021 № 54-02387/21 администрация потребовала от предпринимателя активизировать начало работ по строительству торгового объекта на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8.

Согласно акту обследования земельного участка от 30.04.2021 № 167, в результате повторного обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от строений, сооружений, на участке произведена отсыпка, на нем находятся строительные блоки, строительный вагончик.

Письмом от 19.05.2021 № 54-02864/21 администрация направила предпринимателю уведомление об отказе от договора аренды.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 договором аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з погашена.

Принимая во внимание установленные в рамках дела № А34-15274/2021 обстоятельства, ссылаясь на наличие у истца как собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на публичном земельном участке, права на получение в аренду земельного участка для завершения строительства этого объекта, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8 отсутствует.

Суд апелляционной инстанции данные выводы поддержал.

Суд кассационной инстанции, отменив судебные акты и направив дело на новое рассмотрение, указал на неполное выяснение обстоятельств имеющих существенное значение для рассмотрения дела и необходимость проведения экспертизы, исследования и оценки доказательств для правильного разрешения спора. Судом кассационной инстанции указано, что в рассматриваемом случае отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует предпринимателю завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает баланс публичных и частных интересов.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции принимая во внимание заключение экспертизы от 07.11.2023 № 156/23, в соответствии с которым установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8 площадью 33 900 кв.м. по адресу: <...> имеется объект незавершенного строительства, учитывая

правовую позицию, выраженную в абзаце пятом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о том, что предприниматель вправе рассчитывать на однократное получение в аренду данного земельного участка для завершения строительства указанного объекта, в связи с чем признал требования истца подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

На основании пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных правовых норм гражданско-правовой договор является добровольным соглашением, заключаемым двумя или более лицами, обладающими автономией воли и действующими в своем интересе, с целью урегулирования каких-либо гражданских прав и обязанностей. Понуждение к заключению договора допускается в исключительных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, иным законом или добровольно принятым обязательством. При этом в суд с требованием о понуждении заключить договор может обратиться только потенциальная сторона такого договора, ответчиком по такому иску может выступать иная сторона договора, которая необоснованно уклоняется от его заключения.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах,

проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся

любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Из совокупного толкования приведенных норм права следует, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При реализации прав арендатора, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, истец не лишен возможности доказывания того, что на испрашиваемом земельном участке расположен правомерно возведенный им объект незавершенного строительства.

Судами установлено, что в рассматриваемом случае между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з.

По условиям пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв. м, с разрешенным использованием: для строительства объекта торгового назначения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>

В преамбуле договора было указано, что договор аренды земельного участка был заключен по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В рамках дела № А34-15274/2021 суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з, заключенный по результатам торгов, не мог быть возобновлен на неопределенный срок и прекратил свое действие с истечением указанного в нем срока.

Учитывая, что обстоятельство прекращения действия договора аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з с 24.12.2017 было выявлено только на стадии апелляционного рассмотрения дела № А34-15274/2021, до указанного момента стороны исходили из того, что договор аренды земельного участка от 24.12.2014 № 2416-з был возобновлен на неопределенный срок, администрация требовала от предпринимателя активизировать начало работ по строительству торгового объекта на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8, подтверждая тем самым действительность договора, предпринимателю было выдано разрешение на строительство от 19.12.2019 № 45-RU45301000-129-2019 на арендуемом земельном участке торгово-развлекательного центра с гипермаркетом, кинозалом, фудкортом (кафе), детской игровой зоной, сроком действия разрешения до 19.12.2024, суд апелляционной инстанции по настоящему делу пришел к выводу о том, что произведенные предпринимателем до получения от администрации письма от 19.05.2021 № ИСХ.54-02864/21 действия по возведению на земельном участке объекта незавершенного строительства не могут быть признаны незаконными (самовольными).

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции в результате непоследовательных действий уполномоченного органа предприниматель добросовестно заблуждался относительно действия договора, продолжал работы по строительству объекта в соответствии с разрешением на строительство, выданным после прекращения договора аренды – 19.12.2019, действие которого прекращено лишь в октябре 2021 года.

В материалы дела предпринимателем были представлены доказательства, подтверждающие выполнение им в период с 2016 года по июль 2021 года подготовительных, общестроительных и строительных работ, результатом которых явилось возведение на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8 объекта незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что позиция администрации о самовольности произведенного предпринимателем строительства на земельном участке объекта материалами дела не подтверждается.

Довод заявителя о том, что предприниматель мог добросовестно заблуждаться относительно действия договора до мая 2021 года, после этого возведение объекта незавершенного строительства являлось его риском, обоснованно не принят судами во внимание, в связи с тем, что письмо от 26.04.2021 исх. № 54-02387/21 было получено истцом только 29.07.2021, а

действие разрешения на строительство было прекращено лишь в октябре 2021 года.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Вопрос о наличии либо отсутствии у вещи статуса объекта недвижимого имущества является правовым вопросом и подлежит разрешению судом на основе исследования и оценки доказательств, позволяющих оценить степень прочности связи постройки с землей, степень капитальности (прочности) той ее части, которая образует предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о характере постройки.

Согласно пятому абзацу пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вопрос о признании вещи недвижимой возможен в отношении правомерно строящегося объекта. Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в указанном пункте 38 постановления Пленума, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или

аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83*. Основания зданий и сооружений», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», фундамент является конструктивным элементом объекта капитального строительства, обеспечивающий надежность и прочность его строительных конструкций.

Таким образом, с учетом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания свайного фундамента в качестве объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) работы по сооружению такого фундамента должны быть полностью завершены.

В материалы дела администрацией было представлено заключение эксперта от 25.04.2022 № 22.И-22, согласно которому на земельном участке находится объект незавершенного строительства, степень готовности здания 14,49 % (от всего объекта), при этом экспертом установлено, что подземные работы и строительство фундамента (ж/б сваи) выполнены в полном объеме на 100 % (что составляет 13,09 % от всего объекта), каркас выполнен на 40 % (1,4 % от всего объекта). Истцом также было представлено заключение от 30.05.2022, из которого следует, что на земельном участке соответствии с проектными решениями выполнено свайное поле, монолитные фундаменты.

С целью установления наличия (отсутствия) объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8 судом первой инстанции по ходатайству истца в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Архстройпроект» ФИО4, ФИО5

В материалы дела представлено заключение эксперта от 07.11.2023 № 156/23, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв. м, по адресу: <...> имеется объект незавершенного строительства. Фактически выполненные на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8 работы соответствуют проектной документации общества с ограниченной ответственностью «Стройпроект45» по объекту «Торгово-развлекательный центр с гипермаркетом, кинозалом, фудкортом (кафе), детской игровой зоной по адресу: <...>. Степень его готовности на дату проведения экспертизы и на 10.02.2022 составляет 15,47 %. Из мотивировочной части заключения эксперта следует, что подземные работы

и устройство (строительство) фундамента было выполнено в полном объеме (100 %), данные работы составляют 13,09 % от строительства всего объекта.

Экспертное заключение от 07.11.2023 № 156/23 оценено судами первой и апелляционной инстанций и признано надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с отражением всех предусмотренных частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведений, основанное на материалах дела, является ясным и полным, противоречий в выводах экспертов судами не установлено.

Доводы администрации о несогласии с проведенным экспертным заключением на предмет выявления у объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, признаков объекта недвижимости, являлись предметом исследования апелляционного суда, и им дана надлежащая правовая оценка.

В случае несогласия с экспертным заключением у участвующих в деле лиц есть право заявить ходатайства о назначении дополнительной (часть 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) либо повторной экспертизы (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Вместе с тем в рассматриваемом случае администрация с соответствующими ходатайствами не обращалась.

Таким образом, заключение судебной экспертизы от 07.11.2023 № 156/23 обоснованно принято судами первой и апелляционной инстанций в качестве допустимого и относимого доказательства и оценено в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Ссылка администрации на заключение (рецензию), подготовленную обществом с ограниченной ответственностью «Констант-Эксперт Юг», согласно которому, по мнению заявителя, установлено несоответствие объекта проектной документации, отклонен судом апелляционной инстанции, в связи с тем, что данное заключение (рецензия) было подготовлено без фактического осмотра спорного объекта, по заказу администрации – лица, заведомо заинтересованного в исходе спора, а также без предупреждения специалистов общества с ограниченной ответственностью «Констант-Эксперт Юг» об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (рецензии).

Судом апелляционной инстанции отмечено, что заявленные обществом с ограниченной ответственностью «КонстантЭксперт Юг» замечания не опровергают факта наличия у спорного объекта свойств и качеств, достаточных для отнесения его к объекту недвижимого имущества. Заявленные отклонения параметров спорного объекта от проектной документации, в дальнейшем могут быть учтены сторонами при разрешении вопроса о введении такого объекта в гражданский оборот и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как фундамент спорного объекта по своим характеристикам соответствует объекту незавершенного строительства.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для

строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Судами установлено, что решение об изъятии объекта в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации администрацией не принималось.

Судами верно указано, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Доводы администрации о том, что у предпринимателя отсутствуют основания для заключения договора аренды земельного участка на 3 года для завершения строительства, поскольку предприниматель регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии недействующим законодательством не произвел, предприниматель не является собственником объекта незавершенного строительства, сведения о регистрации права собственности на объект в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, признаны судебной коллегией несостоятельными, поскольку в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 разъяснено, что приведенной нормой права (пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ) прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Доводы администрации, связанные с заключением соглашения от 27.07.2022 о сотрудничестве по реализации масштабного инвестиционного проекта, предусматривающего строительство многоквартирных домов, все благоустроенные жилые помещения которых предназначены для целей обеспечения детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, переселения граждан из аварийного жилищного фонда в рамках реализации государственной программы Курганской области (Региональной адресной программы), отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку при

рассмотрении настоящего дела на первом и втором круге Администрацией до суда первой инстанции не доводилась информация и не представлялись доказательства относительно наличия соглашения от 27.07.2022.

С учетом указания администрации на то, что многоквартирные дома на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:130 возведены в непосредственной близости от спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства, а не непосредственно на спорном земельном участке, поскольку возведение объекта предпринимателя было начато ранее реализации соглашения от 27.07.2022, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что заявленные администрацией доводы не могут служить поводом для отказа предпринимателю в заключении договора аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв. м, с целью завершения строительства легально возведенного объекта незавершенного строительства.

Учитывая то обстоятельство, что проектом торгового центра предпринимателя не предусмотрено размещение рядом стоящих многоквартирных домов, вопреки позиции администрации, как верно укаано судами не свидетельствует о невозможности продолжения и завершения строительства торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8, ранее предоставленном предпринимателю, поскольку проект торгового центра разрабатывался и разрешение на строительство объекта выдавалось до заключения соглашения от 27.07.2022.

Факт объективной невозможности продолжения и завершения строительства торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8 администрацией не доказан.

На основании изложенного суды исходили из того, что указанные обстоятельства могут быть учтены при завершении строительства торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8, вместе с тем не являются препятствием для удовлетворения заявленных исковых требований.

С учетом изложенного, исходя из положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, суды учитывая, что ввиду наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, легально возведенного в период действия разрешения на строительство от 19.12.2019 № 45-RU45301000- 129-2019, а также принимая во внимание отсутствие судебного акта об изъятии указанного объекта, пришли к правильному и обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Судами верно отмечено, что в рассматриваемом случае отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует предпринимателю завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает баланс публичных и частных интересов.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы администрации были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и

обоснованно отклонены, выводы судов не опровергают, о нарушении судами норм права не свидетельствуют, по существу, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене обжалуемых решения и постановления, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 28.02.2024 по делу

№ А34-2253/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Кургана – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Ю.В. Скромова

И.А. Краснобаева