Решение от 18 марта 2019 г. по делу № А33-16288/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

18 марта 2019 года

Дело № А33-16288/2017

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 марта 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 18 марта 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Нечаевой И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Мокеевой Ирины Александровны (ИНН 246100154951, ОГРН 304246620300015), г. Красноярск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Красноярск,

о признании прекращенным договор субаренды № 1-12/16-02А от 01.12.2016, о взыскании задолженности,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый клуб» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Санкт-Петербург,

- общества с ограниченной ответственностью «Лира» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Санкт-Петербург,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Квартал» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Красноярск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Красноярск,

о взыскании задолженности по договору субаренды №1-12/16-02А от 01.12.2016,

в присутствии:

от ИП ФИО1: ФИО1, индивидуального предпринимателя (до и после перерыва), ФИО2, представителя по доверенности от 30.12.2018 года (сроком действия до 31.07.2019 года) (до перерыва),

от ООО «Квартал»: ФИО3, представителя по доверенности от 26.04.2017, личность удостоверена паспортом (до перерыва), ФИО4, представителя по доверенности от 04.12.2017 (до и после перерыва), ФИО5, представителя по доверенности от 06.11.2018 (после перерыва),

от ООО «Лира»: ФИО6, представитель по доверенности от 11.09.2018 года (сроком действия на 2 года), личность удостоверена паспортом (до и после перерыва),

от АО «Управляющая компания «Финансовый клуб»: ФИО6, представитель по доверенности от 05.07.2018 года (сроком действия на 1 год) (до и после перерыва)

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО7, после окончания перерыва – секретарем судебного заседания ФИО8,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее – ответчик) с иском, уточненным 30.01.2019 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с требованиями:

- о признании прекращенным договора субаренды № 1-12/16-02А от 01.12.2016, заключенный между ООО «Квартал» и ИП ФИО1, с 17.05.2017;

- о взыскании 261 174 руб. 10 коп. в счет возврата излишне уплаченной арендной платы.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.08.2017 возбуждено производство по делу.

Определением от 27.10.2017 судом принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Квартал» к индивидуальному предпринимателю ФИО1, к акционерному обществу «Управляющая компания «Финансовый клуб» о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды № ФК 15.05/17-М1 от 15.05.2017, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и акционерным обществом «Управляющая компания «Финансовый клуб».

Определением от 31.01.2019 судом принят отказ общества с ограниченной ответственностью «Квартал» от встречного иска о признании недействительной сделкой договор аренды № ФК 15.05/17-М1 от 15.05.2017, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и акционерным обществом «Управляющая компания «Финансовый клуб»; прекращено производство по делу № А33-16288/2017 в части исковых требований по встречному иску о признании недействительной сделкой договор аренды от 15.05.2017 № ФК 15.05/17-М1, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и акционерным обществом «Управляющая компания «Финансовый клуб».

Определением от 27.10.2017 арбитражным судом принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Квартал» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 861 407 руб. 65 коп. по договору субаренды № 1-12/16-02А от 01.12.2016, в том числе: 647 357 руб. 25 коп. постоянной составляющей арендной платы за период с июня по сентябрь 2017 года и 214 050 руб. 40 коп. неустойки за общий период с 26.05.2017 по 17.12.2018 (с учетом уменьшения размера исковых требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Определением от 27.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лира».

Определением от 17.01.2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А33-16294/2017. Определением от 19.12.2018 судом возобновлено производство по делу № А33-16288/2017.

Представитель истца по первоначальному иску поддерживал исковые требования по первоначальному иску в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель третьего лица поддержал исковые требования по первоначальному иску в полном объеме.

Представитель истца по первоначальному иску представил дополнительные документы. Представитель ответчика по первоначальному иску возражал против приобщения к материалам дела документов, представленных истцом. Представленные истцом по первоначальному иску документы, приобщаются к материалам дела, на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса.

Представитель ответчика по первоначальному иску поддержал исковые требования по встречному исковому заявлению в полном объеме, в удовлетворении первоначальных требований просил отказать в полном объеме.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17 час. 15 мин. 11 марта 2019 года. Судебное заседание будет продолжено по адресу: <...>, зал № 333.

После окончания перерыва представители сторон поддержали свои требования по первоначальному и встречному искам.

Представитель третьих лиц поддержал позицию истца по первоначальному иску.

ООО «Квартал», возражая против удовлетворения первоначального иска, указало следующее:

- краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, заключенный ООО «Квартал» с собственником недвижимого имущества ООО «Коммерц Строй», не является прекращенным, продолжает свое действие с учетом того, что арендодателем по нему с 10.05.2016 является АО «Управляющая компания «Финансовый клуб»;

- 17.01.2017 в адрес ООО «Квартал» от АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» поступило уведомление от 17.01.2017 № 3 о переходе к последнему права собственности на помещения, находящиеся в аренде у ООО «Квартал»; в уведомлении со ссылкой на статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Квартал» указано на необходимость исполнения обязательств по краткосрочному договору аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС перед АО «Управляющая компания «Финансовый клуб», указаны реквизиты для перевода денежных средств; ООО «Квартал», с момента получения указанного уведомления, исправно выполнял все свои обязательства по договору аренды, в том числе своевременно оплачивал арендную плату; помещения ООО «Квартал» в адрес АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» по акту приема-передачи из аренды не передавались;

- договор от 16.03.2012 № К-02/12-КС заключен на определенный срок – 11 месяцев и в силу пункта 2.4.2. договора автоматически пролонгировался (перезаключался); краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС заключен на определенный срок и не мог быть прекращен как договор, заключенный на неопределенный срок в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- заявление о прекращении договора от 07.02.2017 не было получено ООО «Квартал; ООО «Квартал» не получало от АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» каких-либо заявлений, свидетельствующих о прекращении договорных отношений; ввиду несоблюдения процедуры доставки (вручения) Почтой России почтового отправления ООО «Квартал», АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» не соблюдена процедура надлежащего уведомления ООО «Квартал» о прекращении краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС;

- договор аренды от 15.05.2017 № ФК 15.05/17-М1, заключенный с АО «Управляющая компания «Финансовый клуб», подпадает под признаки недействительной сделки;

- передача АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» помещения ИП ФИО1 в отсутствие двухстороннего акта возврата помещения по заключенному между ИП ФИО1 и ООО «Квартал» договору субаренды не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации в отношении передачи недвижимого имущества в аренду и его возврата;

- после заключения АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» договора купли-продажи на торгах ООО «Квартал» не возвращало имущество из аренды по акту сдачи-приемки помещения; АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» не предпринимало мер по возврату имущества, в судебные органы за понуждением к возврату имущества, в судебные органы за понуждением к возврату имущества, не обращалось;

- конкурсный управляющий не заключал спорный договор, поскольку на момент открытия конкурсного производства (18.02.2014) договор аренды от 16.03.2012 уже был заключен; договор конкурсным управляющим исполнялся; с момента открытия конкурсного производства и до момента продажи имущества на торгах, общим собранием кредиторов ООО «Коммерц Строй» не принималось решений о прекращении/расторжении договоров аренды недвижимого имущества должника;

- довод ИП ФИО1 о том, что права ООО «Квартал» прекратились после заключения договора купли-продажи от 10.05.2016 № 03/2016 (приобретение АО «УК «Финансовый Клуб» имущества на торгах) в силу статьи 40 ФЗ «Об ипотеке» несостоятелен; ранее, чем возникли спорные правоотношения, в отношении имущества переданного по договору аренды был заключен договор ипотеки 15.11.2007 ООО «Торговый «Центр Свободный» (ООО «Торговый «Центр Свободный» переименовано в ООО «Коммерц Строй») и С.Р.Р. Б.В. (C.R.R. B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель); согласно пункту 5.4. которого залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя совершать (в результате совершения как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя; с учетом данного условия между залогодателем ООО «Коммерц Строй» и ООО «Квартал» (арендатор) в отношении заложенных помещений заключен краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС;

- краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС действовал до 30.09.2017, что установлено в решении Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-16294/2017;

- ИП ФИО1 не представлено доказательств чинения препятствий в пользовании спорным помещением, доказательств существенных нарушений договора субаренды не представлено;

- ИП ФИО1 с требованием о допуске в арендованное помещение в адрес ООО «Квартал» не обращалась, доказательств обращения в спорный период в материалы дела не представлено.

АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» указало следующее:

- в отзыве на первоначальный иск АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» поддержало исковые требования ИП ФИО1, указало, что права и обязанности арендодателя в рамках договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС перешли к АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды прекратился 15.05.2017;

Возражая против удовлетворения встречного иска, ИП ФИО1 представила отзыв, в котором указало следующее:

ни 13.12.2015, ни 12.10.2016 договор аренды между ООО «Коммерц Строй» и ООО «Квартал» не мог быть заключен в силу прямого запрета, установленного Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», следовательно договор аренды от 14.01.2014 прекратил свое действие 13.12.2015 и не мог быть возобновлен на новый срок;

- ООО «Квартал» не представлено согласие залогодержателя на заключение договоров аренды от 16.03.2012, от 15.02.2013, 14.01.2014, от 13.12.2015, следовательно, после реализации имущества в процессе конкурсного производства все права аренды ООО «Квартал» прекращены, соответственно является прекращенным договор субаренды, заключенный ООО «Квартал».

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Квартал» (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, согласно пункту 2.1.1. которого в дату подписания акта приема-передачи помещения арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Из пунктов 2.2.1. и 2.2.2. договора следует, что площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения № 1 к договору. Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права, регистрационные данные которого указаны в пункте 3 приложения № 1 к договору.

В силу пунктов 4.2.1. – 4.2.2. договора, арендатор имеет право: без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях, и по своему усмотрению. Досрочное прекращение договора влечет за собой прекращение договора субаренды помещения. Срок, на который может быть заключен договор субаренды, не должен превышать срок действия договора. А также от своего имени заключать с субарендаторами договоры на оказание рекламно-информационных услуг по продвижению услуг, работ, товаров; осуществлять иные права, предусмотренные договором.

В материалы дела представлены коммерческие условия аренды (приложение № 1 к договору), согласно которому арендованное здание расположено по адресу: <...>, состоит из помещений № 1, 13, 14, 31, 32; поэтажный план помещения (приложение № 2); экспликация (приложение № 3), методика расчета переменной составляющей арендной платы (приложение № 4).

По акту приема-передачи помещения от 16.03.2012 (приложение № 5 к договору), арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование помещения, в соответствии с условиями договора.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Квартал» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А (далее – договор аренды), по условиям пункта 2.1.1. которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а субарендатор принимает помещение во временное пользование на срок субаренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Договор сторонами подписан с учетом протокола разногласий, внесены изменения в приложение № 1 к договору, а также включены пункты 8.4., 8.5. договора.

Из пункта 2.2.1. договора следует, что площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения № 1 к договору.

В пункте 2.2.2. договора указано, что помещение находится у арендодателя на праве владения и пользования на основании договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС.

Согласно пункту 3.1.1. договора, постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. Арендодатель выставляет счета на оплату не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета. Счета на оплату переменной составляющей арендной платы выставляются арендодателем не ранее окончания месяца, за который должна осуществляться оплата.

В соответствии с пунктом 3.1.2. договора, первый платеж постоянной составляющей арендной платы осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета, из расчета количества календарных дней пользования помещением с даты подписания сторонами акта приема - передачи помещения до последнего числа (включительно) расчетного месяца.

В пункте 3.2.1. договора указано, что месячный размер постоянной составляющей арендной платы указан в пункте 6 приложения № 1 к договору.

На основании пункта 3.4.1. договора, в течение 10 рабочих дней, с даты подписания договора, субарендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный взнос в размере, согласованном сторонами в пункте 8 приложения № 1 к договору.

Из пункта 3.4.2. договора следует, что в случае изменения ставки постоянной составляющей арендной платы размер обеспечительного взноса увеличивается соответственно на сумму увеличения размера ставки постоянной составляющей арендной платы с момента увеличения указанной ставки. В таком случае, субарендатор обязан пополнить обеспечительный взнос в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего счета арендодателя.

В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных договором (в том числе штрафов, неустоек, пеней и т.п.) и/или в случае причинения помещению, и/или зданию, и/или иному имуществу арендодателя, повреждений или любого иного ущерба, произошедших в результате действий или бездействий субарендатора или его пользователей, арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного взноса суммы, ненадлежащим образом осуществленных субарендатором платежей, и/или суммы необходимые для возмещения арендодателю затрат на устранение повреждений или любого иного ущерба. В случае каких-либо удержаний из обеспечительного взноса субарендатор обязан его пополнить в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего счета арендодателя (пункт 3.4.3. договора).

Согласно пункту 3.5.3. договора, оплата любых платежей, установленных договором в условных единицах, осуществляется в российских рублях по курсу 40 руб. за 1 доллар США.

Из пункта 3.5.4. договора следует, что оплата платежей, установленных пунктом 3.4. договора, осуществляется субарендатором в российских рублях по максимальному курсу, установленного сторонами для 1 доллара США в пункте 3.5.3. договора.

В соответствии с пунктом 4.4.2. договора, субарендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату, вносить и своевременно пополнять в течение всего срока субаренды обеспечительный взнос в соответствии с условиями пункта 3.4.2. договора, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, установленные договором.

Пунктом 7.4. договора предусмотрено, что за неисполнение или частичное неисполнение обязательств по оплате любого денежного обязательства, предусмотренного договором, арендодатель вправе получить с субарендатора неустойку.

В соответствии с пунктом 8.4. договора в редакции протокола разногласий, субарендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, без указания причин и уплаты каких-либо штрафных санкций, при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

Договор регулируется и подлежит толкованию в соответствии с законодательством Российской Федерации. Все споры и разногласия, возникшие из договора, стороны будут стремиться урегулировать путем переговоров, а в случае невозможности урегулирования споров и разногласий мирным путем, каждая из сторон вправе обратиться в Арбитражный суд Красноярского края в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации (пункт 9.1. договора).

В материалы дела представлены коммерческие условия субаренды (приложение № 1 к договору), согласно которым арендованное здание расположено по адресу: <...>; поэтажный план помещения (приложение № 2); экспликация (приложение № 3)

В соответствии с пунктом 5 приложения № 1 к договору в редакции протокола разногласий, срок субаренды устанавливается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 31.12.2017 (включительно). В случае, если до истечения указанного срока субарендатор письменно не уведомит арендодателя об отказе от дальнейших договорных отношений, договор автоматически возобновляется на 11 месяцев. При этом арендодатель не вправе отказаться от возобновления договора на новый срок.

В пункте 6 приложения № 1 к договору в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2017 указано, что размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 5 029,37 у.е. за 1 месяц срока субаренды, НДС не облагается.

В соответствии с пунктом 8 приложения № 1 к договору, обеспечительный взнос составляет 5 029,37 у.е.

Пунктом 9 приложения № 1 к договору с учетом протокола разногласий, предусмотрено, что размер неустойки составляет 0,1 % от годового размера постоянной составляющей арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от субарендатора за каждый день просрочки платежа и/или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения субарендатором допущенного им нарушения или до момента исполнения обязательства по оплате.

По акту приема-передачи помещения от 24.02.2017 (приложение № 6 к договору) арендодатель передал, а субарендатор принял во временное возмездное владение и пользование помещение, включающее в себя комнату № 33 в помещении № 31 на 1-ом этаже здания, площадь помещения 65,4 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» являлось собственником нежилого помещения № 31, расположенного по адресу: <...> с 07.12.2016.

Письмом от 12.01.2017, полученным ООО «Квартал» 17.01.2017 вх. № 187, АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» сообщило о переходе к нему прав собственника арендуемых ответчиком нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

В заявлении от 06.02.2017 АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» уведомил ООО «Квартал» о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок от 16.03.2012 № К-02/12-КС, по истечении трех месяцев с момента получения заявления. Заявление направлено ответчику 05.02.2017, согласно описи вложения в ценное письмо.

В письме от 17.04.2017 акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый клуб» уведомило ИП ФИО1 о расторжении договора между ООО «Квартал» собственником недвижимого имущества, принадлежащего АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» с 13.05.2017, предложил заключить договор аренды недвижимого имущества между АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» и ИП ФИО1 после 14.05.2017 сроком на 11 месяцев.

В письме от 21.04.2017 № 42/17 ООО Квартал» указал, что договор от 16.03.2012 № К-02/12-КС и договор от 01.12.2016 № 1-12/16-02А являются действующими, и стороны должны исполнять условия заключенного договора субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А.

В письме от 28.04.2017 № 45/17 ООО «Квартал» разъяснил ИП ФИО1, что заключение договора между ИП ФИО1 и АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» до решения суда о расторжении договора аренды между истцом и акционерным обществом «Управляющая компания «Финансовый клуб» будет являться ничтожным и при наличии действующего договора субаренды с ООО «Квартал» и договора с АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» ответчик будет нести обязательства одновременно по двум договорам.

В письме от 19.05.2017 ООО «Квартал» указал, что договор субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А является действующим.

15.05.2017 между акционерным обществом «Управляющая компания «Финансовый клуб» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № ФК 15.05/17-М1, по условиям которого на основании акта приема-передачи от 15.05.2017 арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование комнату, включающую № 33 в помещении № 31 на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: <...>, площадь 65,4 кв.м.

В письме от 17.05.2017 акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый клуб» указало, что с 15.05.2017 в соответствии с требованиями арендодателя досрочно прекращены договоры аренды, в том числе с обществом с ограниченной ответственностью «Квартал»; уведомило о необходимости заключения договора аренды с акционерным обществом «Управляющая компания «Финансовый клуб» в срок до 26.05.2017.

В уведомлении от 09.06.2017 ИП ФИО1 указала, что считает договор субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А прекращенным с 13.05.2017, на основании статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предложил подписать соглашение о расторжении договора субаренды, принять помещение; в течение 3 рабочих дней произвести сверку взаимных расчетов и в связи с прекращением договора произвести возврат обеспечительного взноса и части арендного платежа за май 2017 года.

В ответе от 26.06.2017 № К260617/1 на уведомление от 09.06.2017 ООО «Квартал» указало, что договор субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А является действующим, на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации не прекратился, стороны обязаны исполнить по нему обязательства, указал что у ИП ФИО1 отсутствуют правовые основания для прекращения договора субаренды, а также заключения договора с АО «Управляющая компания «Финансовый клуб», требование о возврате обеспечительного платежа является необоснованным.

ООО «Квартал» выставлены ИП ФИО1 счета на оплату постоянной составляющей арендной платы: от 19.06.2017 № 386 на сумму 5 029,37 Долларов США, от 18.07.2017 № 437 на сумму 5 029,37 Долларов США.

ИП ФИО1 произведена частичная оплата постоянной составляющей по договору субаренды, что подтверждается платежными поручениями: от 28.02.2017 № 6 на сумму 24 356 руб. 40 коп. (февраль 2017 года); от 28.02.2017 № 5 на сумму 201 174 руб. 80 коп. (март 2017 года), от 24.03.2017 № 11 на сумму 201 174 руб. 80 коп. (апрель 2017 года); от 24.04.2017 № 5 на сумму 201 174 руб. 80 коп.. Внесение обеспечительного взноса на сумму 201 174 руб. 80 коп. подтверждается платежным поручением от 06.02.2017 № 1.

Между ООО «Квартал» и ИП ФИО1 подписан акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2017 по 25.06.2017 с расхождениями.

В целях соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по встречному иску, ООО «Квартал» направило ИП ФИО1 претензию от 29.08.2017 № 29/08-5К, в которой предложил в течение 3 банковских дней с даты получения претензии оплатить 641 357 руб. 25 коп. задолженности и 214 050 руб. 40 коп. неустойки по договору от 01.12.2016 № 1-12/16-02А. Претензия направлена ИП ФИО1 29.08.2017, согласно описи вложения в ценное письмо и почтовой квитанции № Прод000708. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66007115000488, претензия получена ИП ФИО1 02.09.2017.

17.05.2017 ИП ФИО1 составлен акт о недопуске представителя ЧОП ТК «На Свободном» в помещение комнаты № 33, расположенной в помещении № 31 по адресу: <...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, с 12.07.2017 собственником нежилого помещения № 31, расположенного по адресу: <...>.

В материалы также представлены следующие доказательства: определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2011 по делу № А56-27712/2011; решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2014 по делу № А56-27712/2011; договор купли-продажи от 10.05.2016 № 03/2016 с приложениями; договор ипотеки от 15.11.2007; платежные поручения, подтверждающие оплату ООО «Квартал» АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» по договору от 16.03.2012 № К-02/12-КС за декабрь 2016 года по апрель 2017 года; акты по арендной плате, подписанные между ООО «Квартал» АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» в рамках договора от 16.03.2012 № К-02/12-КС; договор на оказание охранных услуг от 15.05.2017 № 15-05/17-1; постановление врио начальника отдела полиции № 2 МУ МВД России «Красноярское» ФИО9 об отказе в возбуждении уголовного дела от 25.05.2017.

Ссылаясь на то, что договор субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А является прекращенным ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Красноярского с первоначальным иском, в том время как ООО «Квартал» ссылаясь на ненадлежащее исполнение ИП ФИО1 И,А. обязательств по оплате арендных платежей, обратился в Арбитражный суд Красноярского края с встречным исковым заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок.

Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу положений статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из первоначального искового заявления, ИП ФИО1 просит признать прекращенным договор субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А, заключенный между ООО «Квартал» и ИП ФИО1, с 17.05.2017 и взыскать с ООО «Квартал» 261 174 руб. 10 коп. в счет возврата излишне уплаченной арендной платы.

15.11.2007 между обществом с ограниченной ответственностью «Торговый «Центр Свободный» (залогодатель, 22.04.2010 общество с ограниченной ответственностью «Торговый «Центр Свободный» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй») и С.Р.Р. Б.В. (C.R.R. B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), подписан договор ипотеки (далее – договор ипотеки), который заключен в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств ОАО «РТМ» (заемщика) по договору займа от 15.11.2007 о предоставлении ОАО «РТМ» займа в сумме 55 000 000 долларов США.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу № А33-3766/2010 исковые требования «C.R.R. B.V.» к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» удовлетворены, суд обратил взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований к ОАО «РТМ» отказал. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу № А33-3766/2010 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по тому же делу оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2014 по делу № А56-27712/2011 общество с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном указанным Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Статья 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусматривает, что залогодатель вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено федеральным законом, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

На основании пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Следовательно, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.

Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю, будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

Оценив в совокупности условия договора ипотеки по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание значение и порядок написания терминов в договоре (с прописной, со строчной буквы), суд приходит к выводу, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды.

Данный вывод содержится также в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу № А33-3766/2010 с участием закрытого общества с ограниченной ответственностью С.Р.Р. Б.В. (C.R.R. B.V) (залогодержатель, кредитор) и общества с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» (ранее общество с ограниченной ответственностью «Торговый «Центр Свободный», залогодатель, должник), где буквально указано: «Из содержания пункта 5.4 договора ипотеки от 15.11.2007 следует, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды. При наличии согласия залогодержателя на заключения договоров аренды права арендаторов ввиду обращения взыскания на заложенное имущество прекращению не подлежат…».

Учитывая изложенное, при продаже ООО «Коммерц Строй» имущества АО «Управляющая компания «Финансовый клуб», к последнему имущество перешло, обремененное правом аренды общества с ограниченной ответственностью «Квартал».

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона. Вопросы заключения договоров, связанных с передачей имущества должника в аренду третьим лицам в пользование, а также их расторжение отнесены к компетенции собрания кредиторов.

Таким образом, владея на законном основании указанными выше помещениями, ООО «Квартал» заключил договоры субаренды недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Письмом от 12.01.2017, полученным ООО «Квартал» 17.01.2017 вх. № 187, АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» сообщило о переходе к нему прав собственника арендуемых ответчиком нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

Заключенный между АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» и ООО «Квартал» краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС является договором аренды, отношения сторон по которому регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору (пункт 2.4.1. договора аренды).

В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2. договора аренды). По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3. договора аренды).

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив условия пункта 2.4.2. договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. При этом в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора, следовательно, по прошествии 11 месяцев, договор перезаключался автоматически на последующие 11 месяцев, при этом в новом договоре также содержалось условие о возможности последующего перезаключения договора на последующие 11 месяцев.

Таким образом, учитывая отсутствие в договоре прямого указания на однократность возобновления договорных отношений на одиннадцатимесячный срок, суд приходит к выводу, что установленный в договоре срок, равный 11 месяцам, подлежит применению в отношении каждого нового (возобновленного) договора аренды.

В этой связи подлежат отклонению доводы о том, что договор аренды после истечения первого 11 месячного срока его действия стал являться договором, заключенным на неопределенный срок.

Аналогичный вывод содержится во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Красноярского края от 10.07.2018 по делу № А33-16294/2017.

В заявлении от 06.02.2017 АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» уведомил ООО «Квартал» о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок от 16.03.2012 № К-02/12-КС, по истечении трех месяцев с момента получения заявления. Заявление направлено ответчику 05.02.2017, согласно описи вложения в ценное письмо. Почтовое отправление вернулось отправителю с отметкой «истек срок хранения».

Частью 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Согласно положениям статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В данном случае риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

По истечении установленного срока хранения, не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

На возвращенном почтовом отправлении отсутствуют две отметки ответственного работника органа почтовой связи о датах оставления адресату извещений о поступлении для него заказной корреспонденции.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ООО «Квартал» было известно о намерении АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» прекратить арендные отношения.

По мнению суда, ООО «Квартал» о намерении АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» не продлять арендные отношения стало известно в мае 2017 года, после действий арендодателя, направленных на освобождение помещений от имущества арендаторов и субарендаторов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что АО «Управляющая компания «Финансовый клуб» выразило свою волю на прекращение арендных отношений с ООО «Квартал», при этом арендодатель полагал, что договор являлся продленным на неопределенный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных в статье случаях, при этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условия договора аренды не содержат право арендодателя на односторонний отказ от договора.

Учитывая, что договор является срочным, продлевался каждый раз на 11 месяцев, суд приходит к выводу, что при наличии возражений арендодателя на дальнейшее продление срока договора, договор прекратил свое действие 30.09.2017. Доказательств расторжения договора в установленном законом порядке ранее указанной даты, в материалы дела не представлено.

Суд учитывает, что в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом формулировка части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации «в котором участвуют те же лица» не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.07.2018 по делу № А33-16294/2018 установлено, что краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС прекращен 30.09.2017.

Как следует из материалов дела, между ООО «Квартал» и ИП ФИО1 подписан договор от 01.12.2016 № 1-12/16-02А, который по своей правовой природе является договором аренды и регулируется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Комната № 31 в помещении № 33 на первом этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...> в спорный период находилось во владении и пользовании ООО «Квартал» на основании краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС.

Пунктом 4.2.1 краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС было предоставлено право арендатору – обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях по своему усмотрению.

Факт передачи ООО «Квартал» имущества по договору субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А ответчику во временное возмездное владение подтвержден подписанным между сторонами актом приема-передачи помещения от 24.02.2017 и ИП ФИО1 не оспорен.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Во втором абзаце пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому договор субаренды (производный договор) ограничен сроком действия договора аренды (основного договора).

В соответствии с пунктом 5 приложения № 1 к договору в редакции протокола разногласий, срок субаренды устанавливается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 31.12.2017 (включительно). В случае если до истечения указанного срока субарендатор письменно не уведомит арендодателя об отказе от дальнейших договорных отношений, договор автоматически возобновляется на 11 месяцев. При этом арендодатель не вправе отказаться от возобновления договора на новый срок.

Согласно пункту 2.4.2. договора субаренды, срок действия договора истекает в момент окончания срока субаренды.

С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края от 10.07.2018 по делу № А33-16294/2018, которым установлено, что краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС прекращен 30.09.2017, суд приходит к выводу, что ООО «Квартал» правомерно заключен договор субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А с ИП ФИО1

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, материалы настоящего дела, доводы ИП ФИО1 о том, что договор субаренды является прекращенным с 17.05.2017, поскольку прекращен краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, отклоняются судом.

Кроме того, из материалов дела не следует, что между ООО «Квартал» и ИП ФИО1 подписано соглашение о расторжении договора субаренды, доказательства возврата спорного помещения ООО «Квартал» ранее 30.09.2017 в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации также не представлены.

В соответствии с пунктом 8.4. договора в редакции протокола разногласий, субарендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, без указания причин и уплаты каких-либо штрафных санкций, при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Доказательства направления индивидуальным предпринимателем ФИО1 в адрес общества с ограниченной ответственностью «Квартал» заявления об одностороннем отказе от договора субаренды, в материалы дела не представлены.

Исследовав материалы дела и оценив доводы ИП ФИО1 по первоначальному иску; принимая во внимание изложенные обстоятельства, установление факта прекращения действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС – 30.09.2017, требование ИП ФИО1 о признании договора субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А прекращенным удовлетворению не подлежит.

Поскольку договор субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А в мае 2017 года являлся действующим, требование о взыскании 261 174 руб. 10 коп. в счет возврата излишне уплаченной арендной платы удовлетворению не подлежит.

Довод истца по первоначальному иску об одностороннем отказе истца по первоначальному иску от спорного договора аренды, заключенного с ответчиком по первоначальному иску, не нашел своего документального подтверждения материалами настоящего дела, противоречит заявленному истцом по первоначальному иску требованию о признанию договора субаренды прекращенным с 17.05.2018, в связи с чем доводы истца по первоначальному иску в данной части отклоняются судом.

При изложенных обстоятельствах, суд отклоняет доводы ФИО1, третьих лиц и отказывает в удовлетворении первоначального иска в полном объеме.

В рамках встречного иска общество с ограниченной ответственностью «Квартал» заявлено требование о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 647 357 руб. 25 коп. задолженности по оплате постоянной составляющей арендной платы за период с июня по сентябрь 2017 года и 214 050 руб. 40 коп. неустойки за общий период с 26.05.2017 по 17.12.2018.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор от 01.12.2016 № 1-12/16-02А действовал в период с 24.02.2017 (дата акта приема-передачи) по день окончания срока действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС – 01.10.2017.

Истец в письмах от 21.04.2017 № 42/17, от 28.04.2017 № 45/17, от 19.05.2017 разъяснял ответчику (субарендатору), что договор аренды не прекращен и является действующим, следовательно, и договор субаренды от 01.12.2016 № 1-12/16-02А является действующим.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 6 приложения № 1 к договору в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2017 указано, что размер постоянной составляющей арендной платы за помещение составляет 5 029,37 у.е. за 1 месяц срока субаренды, НДС не облагается.

Согласно пункту 3.1.1. договора, постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. Арендодатель выставляет счета на оплату не позднее 15 числа месяца, предшествующего расчетному.

Исходя из расчета исковых требований, истец по встречному иску числит за ИП ФИО1 задолженность по оплате постоянной составляющей арендной платы в размере 647 357 руб. 25 коп. за период с июня по сентябрь 2017 года.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом рассмотрен выполненный ООО «Квартал» расчет задолженности, расчет признан не противоречащим условиям договора субаренды, обстоятельствам и материалам дела.

Доказательства оплаты начисленной ООО «Квартал» задолженности ИП ФИО1 в материалы дела не представила.

При изложенных обстоятельствах суд отклоняет доводы индивидуального предпринимателя ФИО1, третьих лиц и удовлетворяет требование общества с ограниченной ответственностью «Квартал» о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответстенностью «Квартал» 647 357 руб. 25 коп. задолженности по оплате постоянной составляющей арендной платы.

Суд отклоняет возражения индивидуального предпринимателя ФИО1, третьих лиц в части начисления истцом по встречному иску (обществом с ограниченной ответственностью «Квартал») переменной арендной платы за указанные им периоды, принимает доводы общества с ограниченной ответственностью «Квартал» в данной части, полагает, что общество с ограниченной ответственностью «Квартал» правомерно начисляло индивидуальному предпринимателю ФИО1 переменную составляющую арендной платы за спорные периоды, учитывает представленные истцом по встречному иску в обоснование доводов в данной части документы (счета на оплату, доказательства их вручения, счета-фактуры); учитывает, что в силу п. 4.3.2. краткосрочного договора аренды№ К-02/12-КС от 16.03.2012 арендодатель обязан обеспечивать предоставление арендатору коммунальных услуг и иных услуг, предусмотренных договором, в связи с чем обязанность по обеспечению объекта энергоресурсами лежит на собственнике, при этом расходы собственника на оплату за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию, питьевую воду, канализацию выставляются ООО «Квартал» в виде переменной составляющей арендной платы, которая рассчитывается согласно условиям договора аренды и оплачивается ОООО «Квартал»; размер арендной платы по договору субаренды межу сторонами состоит из двух частей, одна из которых определяется расчетным путем; в соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносит арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

Также ООО «Квартал» заявило требование о взыскании с ответчика 214 050 руб. 40 коп. неустойки за нарушение согласованных сторонами в договоре сроков оплаты арендной платы за июнь, июль, август и сентябрь 2017 года.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 9 приложения № 1 к договору с учетом протокола разногласий, предусмотрено, что размер неустойки составляет 0,1 % от годового размера постоянной составляющей арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от субарендатора за каждый день просрочки платежа и/или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения субарендатором допущенного им нарушения или до момента исполнения обязательства по оплате.

Срок оплаты установлен в пункте 3.1.1. договора – не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. Судом рассмотрен выполненный ООО «Квартал» расчет неустойки. Исходя из расчета, размер неустойки за нарушение согласованных сторонами в договоре сроков оплаты арендной платы за июнь, июль, август и сентябрь 2017 года составляет 5 057 539 руб. 50 коп. Вместе с тем, истец самостоятельно и добровольно снизил размер начисленной им неустойки до суммы 214 050 руб. 40 коп. Судом установлено, что взыскиваемая неустойка не нарушает прав ИП ФИО1, расчет признан не противоречащим условиям договора, обстоятельствам и материалам дела.

ИП ФИО1 не представила доказательств оплаты предъявленной ко взысканию неустойки, выполненный ООО «Квартал» расчет неустойки не оспорил.

В соответствии с положениями части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на соответствующую сторону относится риск последствий совершения или несовершения ею процессуальных действий.

Из конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности следует, что процессуальные отношения в арбитражном судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются по инициативе непосредственных участников спорного правоотношения, предусматривая свободу распоряжения лицами, участвующими в деле, принадлежащими им субъективными материальными правами и процессуальными средствами их защиты. Обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства относится на ответчика. Кредитор же для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.10.2013 № 801/13).

В силу пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

Ответчик ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявил. При этом суд учитывает, что заявленный истцом по встречному иску размер предъявленной ко взысканию неустойки не превышает, а наоборот составляет размер меньший размера неустойки, исчисленного за названные истцом по встречному иску периоды просрочки исполнения обязательства по оплате арендной платы, исходя из размера неустойки – 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности по оплате постоянной составляющей арендной платы за каждый месяц отдельно. Оснований для уменьшения начисленного истцом по встречному иску размера неустойки на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

При изложенных обстоятельствах суд отклоняет доводы ответчика по встречному иску, третьих лиц, принимает доводы истца по встречному иску и удовлетворяет требование общества с ограниченной ответственностью «Квартал» о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 214 050 руб. 40 коп. неустойки.

Учитывая положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не усматривает в действиях общества с ограниченной ответственностью «Квартал» признаков злоупотребления правом, в связи с чем доводы истца по первоначальному иску в данной части отклоняются судом.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Красноярск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Квартал» (ИНН <***>, ОГРН <***>), <...> 407 руб. 65 коп., в том числе: 647 357 руб. 25 коп. задолженности и 214 050 руб. 40 коп. неустойки, взыскать 20 228 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Красноярск, из федерального бюджета 424 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 01.08.2017 ГОСБ по КК № 8646 филиал № 65, операция 4986.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Красноярск, из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 13.09.2017 № 303.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подается через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.С. Нечаева