Постановление от 11 ноября 2024 г. по делу № А07-5389/2024

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-13457/2024
г. Челябинск
11 ноября 2024 года
Дело № А07-5389/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2024 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Колясниковой Ю.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2024 по делу № А07-5389/2024.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан - ФИО1 (паспорт, диплом, доверенность от 09.02.2024, сроком действия на один год),

общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» - ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 11.12.2023, сроком действия на три года).


Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – ООО «Прогресс», ответчик) в котором просит обязать ответчика в течение в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу исполнить пункт 3.1.5 договора № 15-РТ от 14.02.2011 путем подписания дополнительного соглашения к договору № 15-РТ от 14.02.2011, на следующих условиях:

«1. Дополнить договор пунктом 3.1.6 следующего содержания: «3.1.6 передать в муниципальную собственность в соответствии с проектом планировки и проектом межевания, утвержденного постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № 1884 от 26.10.2023, детское дошкольное учреждение на 140 мест в срок до 05.12.2024. Передаваемый в собственность муниципального образования городского округа город Уфа объект должен комплектоваться всеми документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности».

2. Остальные условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для Стороны 1, один - для стороны 2.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Прокуратура Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что договор о развитии застроенной территории обуславливает обязательство застройщика передать в муниципальную собственность все объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории и не относящихся к жилым помещениям, в муниципальную собственность.

Согласно пункту 2.3 договора определены ориентировочные площади объектов, планируемых к строительству, в том числе: детский сад на 95 мест-1001,7 кв.м.

Апеллянт отмечает, что в условиях аукционной документации, а также в самом договоре изначально было предусмотрено обязательство застройщика по строительству детского сада с конкретными характеристиками.

Кроме того, цена права на заключение договора рассчитывалась с учетом разных критериев, основными являлись затраты на строительство объектов жилищного, коммунального, инженерного и социального назначения, освобождение территории от прав третьих лиц и рыночная стоимость продажи объектов капитального строительства, возведенных на застроенной территории.

Все объекты, планируемые к строительству, в том числе объекты социальной инфраструктуры, определялись застройщиком при разработке и утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, и являлись неотъемлемой частью обеспеченности потребности жителей проектируемой территории.

Податель апелляционной жалобы указывает, что ответчик не предпринимал никаких мер по формированию испрашиваемых земельных участков и не обращался в уполномоченный орган с заявлением о необходимости формирования земельного участка под вышеуказанными объектами социальной инфраструктуры в границах, указанных в проекте межевания территории, тогда как, в соответствии с частью 7 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, данная процедура должна осуществляться по инициативе застройщика.

Таким образом, при отсутствии инициативы от застройщика, включающей в себя обращение с соответствующим заявлением к уполномоченному органу о предоставлении спорного земельного участка в испрашиваемых границах, а также выбора формы предоставления спорного земельного участка, выводы суда о ненадлежащем исполнении Администрацией своих обязанностей по договору - являются несостоятельными.

Администрация также полагает, что спорное дополнительное соглашение должно, в силу пункта 3.1.9 договора, содержать только перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность. Остальные вопросы, связанные с реализацией процедуры строительства объектов социальной инфраструктуры, должны быть разрешены после определения спорного перечня.

До начала судебного заседания ООО «Прогресс» представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представитель ответчика по доводам апелляционной жалобы возразил, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из электронных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.02.2011 между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, сторона 1) и обществом с ограниченной ответственностью «Строй УК финанс» (далее - ООО «Строй УК финанс», сторона 2, застройщик) заключен договор № 15-РТ о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (л.д. 14-17).

Согласно п. 1.1 договора в соответствии с условиями продажи на торгах права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.03.2010 № 1046 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», от 13.08.2010 № 4733 «О внесении изменений в постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.03.2010 № 1046 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и опубликованными в газете «Вечерняя Уфа» № 250 от 31.12.2010, на основании протокола № 2 заседания аукционной (конкурсной) комиссии от 02 февраля 2011 года, настоящим договором сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1 настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2. Площадь застроенной территории - ориентировочно 3.3 га.

Разделом 2 договора предусмотрены условия по использованию застроенной территории.

В соответствии с п. п. 2.1 - 2.2 договора целевое использование застроенной территории - строительство многоэтажных жилых домов. Планировочная зона: Проспект Октября. Территориальная зона: ОД-2. Для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр городского округа Уфы, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначений.

Пунктом 2.3 договора предусмотрены ориентировочные площади объектов, планируемых к строительству: 50 223,2 кв. м, в том числе:

- общая площадь квартир - 36 718,1 кв. м (три многоквартирных дома);

- встроенно-пристроенных нежилых помещений - 4 708,55 кв. м;

- детского сада на 95 мест - 1001,7 кв. м;

- подземной многоэтажной автостоянки на 95 м/мест - 7 794,8 кв. м.

Окончательные площади объектов недвижимости обосновать проектом.

В пункте 2.4 договора указаны адреса объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу:

ул. Вишерская, дома №№ 4, 8 (литер 1), 8 (литер 2), 10, 10а, 12, 12а, 16, 18, 20, 22, 24, 26;

ул. Комсомольская, дома №№ 62, 64, 66, 68, 70, 72, 74, 74а, 746, 74в, 76, 78, 80;

ул. Тихорецкая, дома №№ 8, 11, 13, 13/1, 13/2, 15.

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрена обязанность стороны 2 оплатить стороне 1 цену права на заключение договора о развитии застроенной территории в размере 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей, в следующем порядке:

1) сумма в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей, ранее оплаченная стороной 2 в виде задатка для участия в торгах по договору № 2 от 01.02.2011, засчитывается в счет оплаты вышеуказанной цены права на заключение договора о развитии застроенной территории;

2) остальная сумма в размере 40 000 000 (сорок миллионов) рублей подлежит оплате в течение 3-х лет равными ежеквартальными платежами, начиная с 18 месяца, в следующем порядке:

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.08.2013;

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.11.2013;

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.02.2014;

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.05.2014;

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.08.2014;

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.11.2014;

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.02.2015;

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.05.2015;

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.08.2015;

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.11.2015;

- 3 335 000 (три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей в срок до 04.02.2016;

- 3 315 000 (три миллиона триста пятнадцать тысяч) рублей в срок до 04.05.2016.

Пунктом 3.1.2 договора предусмотрена обязанность стороны 2 разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостана проект планировки и проект межевания застроенной территории с учетом требований градостроительного заключения ГЗ-4051/ОПО от 04.12.2009 и согласований к нему в течение 18 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрена обязанность стороны 2 в течение 18 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Пунктом 3.1.4 договора предусмотрена обязанность стороны 2 оплатить в течение 18 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 настоящего договора.

Пунктом 3.1.5 договора предусмотрена обязанность стороны 2 осуществить строительство инженерных сетей и сооружений соответствии с полученными техническими условиями. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 6-ти лет с даты проведения торгов.

В свою очередь, пунктом 3.2.2 договора предусмотрена обязанность стороны 1 принять решение об изъятии выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2, и пунктом 3.2.3 договора - предоставить стороне 2 после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине застройщика, сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Арбитражный суд Республики Башкортостан решением от 25.01.2018 по делу № А07-39977/2017 по иску ООО «Строй УК финанс» о признании действий Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан незаконными и обязании продлить договор № 15-РТ от 14.02.2011 обязал Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан внести изменения в договор № 15-РТ от 14.02.2011 о развитии застроенной территории путем заключения с ООО «Строй УК финанс» дополнительного соглашения к договору, изложив пункты договора в следующей редакции: «3.2.3 Предоставить стороне-2 земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенных территорий, в соответствии с утвержденным Проектом планировки межевания по мере освобождения земельных участков от прав третьих лиц»; «3.1.5 Осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение шести лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 15-РТ от 14.02.2011»; «5.1 Настоящий договор действует в течение шести лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 15-РТ от 14.02.2011».

На основании указанного решения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-39977/2017 между Администрацией и ООО «Строй УК финанс» заключено дополнительное соглашение № 1 от 05 декабря 2018 года к договору № 15-РТ от 14.02.2011.

07.09.2021 между ООО «Строй УК финанс» и ООО «Прогресс» (далее - истец, застройщик, сторона 2, общество) с согласия Администрации заключено соглашение о перемене лиц по договору № 15-РТ от 14.02.2011, согласно которому все права и обязанности переданы ООО «Прогресс» со всеми изменениями и дополнениями к договору № 15-РТ от 14.02.2011, существующими на момент подписания указанного соглашения.

Как пояснили стороны и следует из материалов дела, в период действия договора проекты планировки и проекты межевания разрабатывались и утверждались два раза: в 2012 году и в 2023 году.

Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по улице Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.12.2012 № 5804, на застроенной территории было предусмотрено размещение детского дошкольного учреждения на 95 мест (изменено проектом планировки и проектом межевания 2023 года).

Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по улице Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.10.2023 № 1884 «Об утверждении проекта внесения изменений в утвержденные проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по улице Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», на застроенной территории предусмотрено размещение детского сада на 140 мест.

Исходя из изложенного следует, что документация по планировке территории 2012 года изменена в 2023 году и не подлежит применению, в связи с утверждением нового проекта планировки и проекта межевания в 2023 году.

Как указывает истец, в рамках пункта 3.1.5 договора в части исполнения социальных обязательств, истец обратился к ответчику с письмом-претензией (исх. № 01-05-04528/11 от 12.12.2023) о необходимости подписания дополнительного соглашения к договору № 15-РТ от 14.02.2011 с приложением проекта дополнительного соглашения к договору № 15-РТ от 14.02.2011 ответным письмом (исх. № 51 от 12.02.2024) ответчик отказался от подписания проекта дополнительного соглашения к договору № 15-РТ от 14.02.2011.

Полагая, что ответчик уклоняется от надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.5 договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, так как земельные участки, предназначенные в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, для размещения испрашиваемого истцом объекта, не могут быть предоставлены Ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов, поскольку являются не свободным от прав третьих лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для переоценки позиции суда первой инстанции.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В настоящем случае исковое заявление основано Комитетом на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а спор квалифицирован в качестве преддоговорного.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как верно установлено судом первой инстанции, между сторонами заключен на торгах в соответствии с положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор № 15-РТ от 14.02.2011 о развитии территории.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (введенной в действие Законом № 171-ФЗ, утратившей силу 30.12.2020 на основании Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее - Закон № 494-ФЗ), действовавшей в период заключения договора) в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, здесь и далее в действовавшей в спорный период редакции, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном

Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии. В договоре наряду с указанными в части 3 статьи 46.2 существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления.

При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов.

Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

На основании пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

Судом первой инстанции установлено, что взаимоотношения сторон в отношении объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, урегулированы в пункте 3.1.5. Договора № 15-РТ от 14.02.2011 г., согласно которому Ответчик обязан осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 6-ти лет с даты проведения торгов.

Аналогичное условие было предусмотрено пунктом 4 существенных условий договора о развитии застроенной территории, опубликованных на странице 28 газеты «Вечерняя Уфа» № 250 от 31.12.2010 в Информационном сообщении по лоту № 1 «Право на заключение договора о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан». В соответствии с пунктом 1 указанных Информационных сообщений по названному лоту № 1 условия продажи утверждены постановлениями главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1046 от 09.03.2010 г. и № 4733 от 13.08.2010 г.

Так, Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.03.2010 № 1046 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее - Постановление от 09.03.2010 № 1046) были утверждены условия продажи на торгах права на заключение договора о развитии застроенной территории.

Приложение № 1 к Постановлению от 09.03.2010 № 1046 содержало пункт 14.1.7, в соответствии с которым была предусмотрена обязанность победителя торгов на право заключения договора о развитии застроенной территории осуществить за счет собственных средств строительство детского сада на 95 мест ориентировочной площадью 1001,7 кв. м (ориентировочная стоимость строительства 40 068 000 руб.), который после завершения строительства и ввода в эксплуатацию передать в собственность Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

13.08.2010 Постановлением главы Администрации ГО г. Уфа РБ № 4733 «О внесении изменений в постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.03.2010 № 1046 «О развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по ул. Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» внесены изменения в Постановление от 09.03.2010 № 1046, в соответствии с которыми из Приложения № 1 Постановления от 09.03.2010 № 1046 исключен пункт 14.1.7, а также изложен пункт 14.1.6 в новой редакции: «14.1.6 Осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 6-ти лет с даты проведения торгов».

14.02.2011 между истцом и ответчиком заключен договор № 15-РТ от 14.02.2011, пункт 3.1.5 которого содержит аналогичную редакцию обязанности застройщика: осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение 6-ти лет с даты проведения торгов.

05.12.2018 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 1 к договору на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.01.2018 по делу № А07-39977/2017, в соответствии с которым пункт 3.1.5 договора изложен в следующей редакции: «Осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в течение шести лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 15-РТ от 14.02.2011».

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обязанность по передаче в муниципальную собственность объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в том числе безвозмездная, аукционной документацией и договором № 15-РТ от 14.02.2011 г. не предусмотрены.

Таким образом, с учетом, представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что оснований к понуждению ответчика к включению таких условий в договор № 15-РТ от 14.02.2011 и к понуждению к исполнению такой обязанности не имеется.

В свою очередь, как указано выше, частью 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрещено включение в договор условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления

Кроме того, одним из ключевых моментов договора о развитии застроенной территории является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов.

Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

На основании пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума № 6, в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости. Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1884 от 26.10.2023 утвержден проект внесения изменений в утвержденные проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Комсомольской, Вишерской, границей городских лесов и створом жилого дома № 28 по улице Комсомольской в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которому предусмотрено строительство социального объекта - детского сада на 140 мест.

В соответствии с Приложениями № 2, 2.1, 4, 5 к указанному Постановлению Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1884 от 26.10.2023 детский сад на 140 мест находится на 3 очереди строительства, № по экспликации (литер) 4, и планируется на территории образуемого земельного участка с условным номером ЗУ:05.

Следовательно, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что земельный участок, планируемый под размещение детского сада, полностью расположен в границах территории, подлежащей развитию. При этом, для детского сада на 140 мест земельный участок не сформирован, в границах проектируемого земельного участка ЗУ:05 находятся не свободные от прав третьих лиц следующие земельные участки: <...>/Б - кадастровый номер 02:55:020603:189, <...> - кадастровый номер 02:55:020603:48, <...> - кадастровый номер 02:55:020603:4233, <...> -кадастровый номер 02:55:020603:4234.

Таким образом, с учетом, представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что истцом не представлены доказательства того, что им сформированы, поставлены на кадастровый учет и переданы ответчику свободные от прав третьих лиц земельные участки, предусмотренные утвержденной документацией по планировке и межеванию территории и необходимые для строительства и передачи детского дошкольного учреждения на 140 мест.

Между тем, существенное значение для реализации градостроительного планирования при развитии застроенной территории имеет статус подлежащего сносу или реконструкции объекта - признан ли такой объект аварийным, принято ли в отношении него, объектов в нем расположенных, земельного участка, на котором он расположен, решение об изъятии.

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Решение об изъятии принимается в установленном законном порядке.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации); в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены статьями 85 - 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно положений статьи 85 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (в том числе, если жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд), жилое помещение признано непригодным для проживания (пункты 1, 3).

Таким образом, статьями 32, 85, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан.

Проанализировав вышеуказанные нормы права, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что выкуп жилого помещения либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры по принятию Администрацией правовых актов о расселении и сносе многоквартирных домов.

Выполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения у собственников, поставлены в зависимость от исполнения органом местного самоуправления встречных обязательств по принятию указанных правовых актов.

В отсутствие принятого в установленном законом порядке решения об изъятии, расселение граждан-собственников, проживающих в границах застроенной территории, может быть осуществлено только путем выкупа объектов недвижимости в порядке гражданского законодательства, предусматривающего свободу договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В силу изложенных обстоятельств, вопреки доводам апеллянта, в материалы дела не представлены доказательства того, что в отношении домов, расположенных по адресам: <...>/Б, <...>, <...>, <...>, было принято решение о реконструкции жилых домов, либо их сносе. Отсутствуют также и доказательства того, что вышеуказанные дома признаны аварийными.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о том, что снос или реконструкция жилых домов, расположенных по адресам: <...>/Б, <...>, <...>, <...>, предусмотренных договором № 15-РТ от 14.02.2011, возможны только при принятии Администрацией решения об изъятии.

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с подпунктом «в» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 ст. 32 Кодекса), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Как указал Верховный суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 1 (2016) утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы. Заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. При этом под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества. Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для сноса и реконструкции жилых домов, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность сноса и реконструкции объектов недвижимого имущества у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

В силу изложенных обстоятельств, вопреки доводам апеллянта, само по себе наличие у Администрации действий в интересах и потребностях публично-правового образования, не является безусловным основанием для изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Между тем, решение вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости, расположенных на спорной территории, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления, при этом реализация данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

Как следует из положений части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в ранее действовавшей редакции, а также условий договора № 15-РТ от 14.02.2011 в обязанность застройщика не была и не могла быть вменена обязанность выкупать жилые помещения непосредственно у граждан или предоставлять им новые жилые помещения в социальный наем.

Правовой механизм самостоятельного исполнения лицом заключившим договор о развитии застроенной территории процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков у собственников, заключения с ними соглашений о выплате выкупной цены (возмещения) за изымаемые жилые помещения и процедуры предоставления жилых помещений лицам, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях в жилых домах подлежащих сносу, их выселения, отсутствует, действующим законодательством не предусмотрен.

Напротив, застройщик обязан лишь уплатить возмещение за изымаемые органом местного самоуправления жилые помещения, а также предоставить в муниципальную собственность жилые помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма.

Решение суда должно служить средством эффективной защиты нарушенного права и, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, соответствовать конституционному принципу исполнимости судебного решения (постановления от 15.01.2002 № 1-П, от 14.05.2003 № 8-П, от 14.07.2005 № 8-П, от 12.07.2007 № 10-П, от 14.05.2012 № 11-П, от 10.03.2016 № 7-П, от 09.07.2020 № 34-П).

С учетом изложенного, апелляционная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о том, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, так как земельные участки, предназначенные в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, для размещения испрашиваемого истцом объекта, не могут быть предоставлены ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов, поскольку являются не свободным от прав третьих лиц.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что редакция дополнительного соглашения, заключение которого в судебном порядке требует истец, не содержит обязательства Администрации по предоставлению земельных участков под строительство детского сада на 140 мест, его механизма и сроков.

Доказательства принятия Администрацией решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости, расположенных по адресам: <...>/Б, <...>, <...>, <...>, в материалах дела не представлены.

Строительству детского сада на 140 мест предшествует обязанность Администрации по расселению, и последующему предоставлению земельных участков застройщику.

Законом не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора в данной части, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от застройщика исполнения в натуре строительства объектов социальной инфраструктуры без исполнения встречной обязанности по предоставлению земельных участков застройщику.

Судебная коллегия также считает необходимым указать, что суд первой инстанции обоснованно принял во внимание отсутствие в аукционной документации и в договоре условий о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно, в связи с чем, доводы истца о необходимости строительства социальных объектов за счет ответчика и передаче муниципалитету безвозмездно отклоняются за необоснованностью.

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что требования о заключении дополнительного соглашения не обоснованы.

Учитывая недоказанность наличия обстоятельств, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменения договора в судебном порядке, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Приведенные в апелляционных жалобах возражения подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании закона.

Установленные и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования, в силу чего доводы апелляционной жалобы не влекут ее удовлетворение.

Обжалуемое решение соответствует требованиям статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а отсутствие в содержании решения оценки судом всех доводов заявителя или представленных им документов, не означает, что судом согласно требованиям части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не была дана им оценка.

Доводы апелляционной жалобы, приведенные в их обоснование, не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2024 по делу № А07-5389/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья

В.А. Томилина


Судьи:

Ю.С. Колясникова



И.Ю. Соколова