Решение от 5 ноября 2025 г. по делу № А51-16516/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-16516/2024
г. Владивосток
06 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  22 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  06 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыжковой В.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Варяг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного дома и прекращении права муниципальной собственности,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, МКУ «КРЗН», Управление содержания жилищного фонда администрации города Владивостока,

при участии в судебном заседании:

от истца и Управления содержания жилищного фонда администрации города Владивостока: ФИО1, удостоверение, диплом, доверенности от 13.12.2024,

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Администрация города Владивостока (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью УК «Варяг» (далее – ООО УК «Варяг»):

- о признании нежилых помещений с кадастровым номером 25:28:000000:25819, общей площадью 208,6 кв.м, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома №65а по ул. Русская в г. Владивостоке, общим имуществом собственников многоквартирного дома;

- о прекращении права собственности муниципального образования город Владивосток на нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:000000:25819, общей площадью 208,6 кв.м, по адресу: <...>;

- об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о государственном кадастровом учете нежилых помещений с кадастровым номером 25:28:000000:25819, общей площадью 208,6 кв.м, по адресу: <...>.

Определениями от 03.10.2024, 03.02.2025 и 23.06.2025 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» (далее – МКУ «КРЗН») и Управление содержания жилищного фонда администрации города Владивостока.

Ответчик иск не оспорил, отзыв на исковое заявление не представил.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю представило отзыв на исковое заявление, в том числе указало, что объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:000000:25819 поставлен на государственный кадастровый учет 14.12.2013, право собственности муниципального образования г. Владивосток в отношении данного объекта зарегистрировано 29.09.2010 на основании выписки из реестра муниципальной собственности от 07.02.2001.

Третье лицо – Управление содержания жилищного фонда администрации города Владивостока представило отзыв на исковое заявление, поддержало исковые требования Администрации в полном объеме, в том числе указав, что на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном жилом доме № 65а по ул. Русской в г. Владивостоке спорные подвальные помещения не были выделены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилых помещений многоквартирного дома, в дальнейшем данные объекты также не использовались как самостоятельные помещения.

Третье лицо – МКУ «КРЗН» отзыв на исковое заявление не представило.

В судебное заседание ответчик не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в соответствии со статьёй 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание проведено согласно статье 156 АПК РФ в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Суд в порядке статьи 124 АПК РФ уточнил наименование истца на муниципальное образование город Владивосток в лице администрации г. Владивостока.

Кроме того, суд согласно статье 66 АПК РФ приобщил к материалам дела дополнительные документы, поступившие от истца

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на объект недвижимости – нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:000000:25819, общей площадью 208,6 кв.м, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома № 65а по ул. Русская в г. Владивостоке, зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Владивосток (запись о регистрации от 29.09.2010 № 25-25-01/150/2010-375).

Обязанности по управлению многоквартирным домом № 65а по ул. Русской в городе Владивостоке были возложены на ООО «Управляющая компания Советского района №10» (в последующем переименовано в ООО УК «Варяг») на основании договора управления многоквартирным домом от 13.05.2009.

В настоящее время управление многоквартирным домом № 65а по ул. Русской в городе Владивостоке осуществляет ООО УК «Варяг», что, в том числе, подтверждается сведениями ГИС ЖКХ.

Согласно актам осмотра от 04.07.2024 и 16.12.2024 нежилых помещений – подвалов, расположенных по адресу: ул. Русская, 65а, проведенного комиссией в составе главных специалистов отдела эксплуатации и капитального ремонта жилищного фонда Управления содержания жилищного фонда администрации г. Владивостока, с участием инженера управляющей организации ООО УК «Варяг», при данном осмотре было выявлено следующее. Помещения расположены в подвальном этаже многоквартирного дома по ул. Русской, 65а, 1985 года постройки, кадастровый номер здания 25:28:010041:339. Вдоль стен помещений, в коридорах по потолку проходят инженерные коммуникации с запорными устройствами. Транзитные инженерные коммуникации, обслуживающие более одного дома, в подвальных помещениях не расположены. Для нужд собственников подвальные помещения не используются. В помещении № 31 (по плану) расположены электрощитовая, обустроенная металлической входной дверью. Подвальные помещения оборудованы отдельным входом / выходом.

По информации МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» от 06.05.2024 № 24/721, первое жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, передано администрацией города Владивостока в собственность граждан 31.01.1995.

Истец, ссылаясь на то, что спорные помещения относятся к местам общего пользования, предназначенным для эксплуатации всего здания по ул. Русская, д. 65а в городе Владивостоке, не могут использоваться в самостоятельных целях, что в силу закона свидетельствует об отнесении данных помещений к общему имуществу собственников многоквартирного дома, обратился в суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части ввиду следующего.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума № 64), регулирование отношений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Понятие общего имущества и объем прав собственников многоквартирного дома определены в статье 36 ЖК РФ, в соответствии с частью 1 которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которыми в состав общего имущества включаются, в том числе, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно пункту 3 Постановления Пленума № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В соответствии с правовым подходом, приведенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в государственной или в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.

Из материалов дела (экспликации к поэтажному плану здания по ул. Русской, 65а в г. Владивостоке) следует, что спорные нежилые помещения расположены в подвале указанного многоквартирного жилого дома.

Судом установлено, что спорные нежилые помещения фактически используются в целях, связанных с обслуживанием всех помещений  многоквартирного дома, и не могут использоваться в самостоятельных целях, что подтверждается, в том числе, представленными в материалы дела актами осмотра от 04.07.2024 и 16.12.2024.

Кроме того, актом от 19.12.2016 № 428 проверки использования муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, также предусмотрено, что спорные помещения являются свободными.

Из представленной в материалы дела информации МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» от 06.05.2024 № 24/721 следует, что первое жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, передано администрацией города Владивостока в собственность граждан 31.01.1995.

Доказательств того, что спорные нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:000000:25819, площадью 208,6 кв.м, на момент приватизации первой квартиры в доме были выделены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилых помещений многоквартирного дома, а также фактически использовалось как самостоятельное помещение, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, имеются основания для отнесения данных помещений к объектам общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Основания прекращения права собственности установлены в статье 235 ГК РФ, согласно пункту 1 которой право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Вместе с тем, согласно абзацу 2 статьи 236 ГК РФ отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Требование истца по существу сводится к признанию спорных помещений общим имуществом собственников многоквартирного дома, связано с невозможностью использовать спорные помещения в качестве самостоятельного объекта, участвующего в гражданском обороте, что, в свою очередь, нарушает права истца, предусмотренные статьей 209 ГК РФ, в то время как в силу закона спорные помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

В связи с этим выбранный истцом способ защиты нарушенного права в виде обращения в суд с иском о признании спорных помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома является верным.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования о прекращении права собственности муниципального образования город Владивосток на нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:000000:25819, общей площадью 208,6 кв.м, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома №65а по ул. Русская в г. Владивостоке, а также о признании данных помещений общим имуществом собственников указанного многоквартирного дома являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о государственном кадастровом учете нежилых помещений с кадастровым номером 25:28:000000:25819, общей площадью 208,6 кв.м, по адресу: <...>.

Оценивая доводы истца в обоснование данного требования, суд принимает во внимание следующее.

Участники правоотношений осуществляют гражданские права по своему усмотрению своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 и статья 9 ГК РФ).

По смыслу статей 9, 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца (заявителя).

Согласно части 1 статьи 4, части 2 статьи 44, части 5 статьи 46, части 1 статьи 47 АПК РФ истцу принадлежит право определения предмета и основания иска, а также лица, к которому предъявлены исковые требования.

Ответчика определяет истец и надлежащим ответчиком является лицо, которое выступает субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого тот добивается в суде. Выбор ответчика (ответчиков) по делу (как замена, так и процессуальное соучастие нескольких ответчиков) является прерогативой истца.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Риск рассмотрения дела с участием ненадлежащего ответчика или без процессуального соучастия нескольких ответчиков несет истец, что может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований.

Судом во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ сторонам обеспечены равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательства того, что действиями ООО УК «Варяг» нарушены его права и законные интересы в данной части исковых требований, равно как и доказательства того, каким образом избранный способ защиты нарушенного права восстановит права истца, которые он полагает нарушенными.

Суд учитывает, что решение суда, вступившее в законную силу, в соответствии со статьей 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для государственной регистрации права.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

При таких обстоятельствах исковое требование к ООО УК «Варяг» об исключении из ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете нежилых помещений с кадастровым номером 25:28:000000:25819 не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2017 № 86-КГ17-4 и от 12.07.2016 № 22-КГ16-5, под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на объект спора. Выражение несогласия ответчика с доводами истца путем направления возражений на иск, по смыслу приведенных норм и разъяснений, не является тем оспариванием прав истца, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов.

Если суд не установит факт нарушения ответчиком прав истца, в защиту которых он обратился в суд, либо оспаривания ответчиком защищаемых прав, то в таких случаях судебные издержки не подлежат возмещению за счет ответчика (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 11.07.2017 N 305-КГ15-20332).

В рассматриваемом деле исковые требования не обусловлены виновными действиями ООО УК «Варяг».

В связи с этим оснований для возложения судом на ответчика расходов по уплате государственной пошлины не имеется.

В свою очередь, в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:000000:25819, общей площадью 208,6 кв.м, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома № 65а по ул. Русская в г. Владивостоке, общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Прекратить право собственности муниципального образования город Владивосток на нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:000000:25819, общей площадью 208,6 кв.м, по адресу: <...>.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья                                                                                                    Левченко Е.А.