Постановление от 31 августа 2023 г. по делу № А32-15267/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15267/2020
г. Краснодар
31 августа 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2023 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демченко О.А., при участии в судебном заседании от истца ? Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>) – Кеда И.И. (доверенность от 06.04.2023), от ответчика ? акционерного общества «Краснодаргоргаз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) ? ФИО1 (доверенность от 29.05.2023), от третьего лица – администрации муниципального образования город Краснодар ? ФИО2 (доверенность от 24.08.2023), ФИО3 (паспорт), в отсутствие третьих лиц: прокуратуры Краснодарского края, департамента имущественных отношений Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «Статус», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, общества с ограниченной ответственностью «Европейский финансовый дом», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, администрации муниципального образования город Краснодар, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2023 по делу № А32-15267/2020, установил следующее.

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с иском к АО «Краснодаргоргаз» (далее – компания) со следующими требованиями: возложить на компанию обязанность в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу обеспечить строительство (создание) и ввод в эксплуатацию объектов инженерной и иной инфраструктуры: в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и отчистки сточных вод, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах земельного участка площадью 922 707 кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:41697, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, относящегося к категории земель населенных пунктов, в соответствии с корректировкой проекта планировки территории, прилегающей к Западному обходу, утвержденного постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 19.06.2012 № 4989; безвозмездно передать в собственность муниципального образования города. Краснодар объекты инженерной и иной инфраструктуры: в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и отчистки сточных вод, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах названного земельного участка в течение трех месяцев с момента их ввода в эксплуатацию (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Статус», администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), департамент имущественных отношений Краснодарского края, прокуратура Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2022, в удовлетворении иска отказано, распределены судебные расходы на проведение судебной экспертизы.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.05.2022 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции указал, что судебные инстанции не исследовали правовую природу образования земельного участка с учетом первоначального и последующих видов разрешенного использования в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, основание возникновения права собственности у компании на него, объем обязанностей, перешедших к компании, с учетом условий договора о комплексном освоении и последующих договоров купли-продажи земельного участка. Судам надлежало установить, были ли переданы ООО «Статус» последующим правообладателям спорного земельного участка обязательства в рамках условий договора о комплексном освоении в части обустройства территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность. Судами не была дана оценка законности заключения договоров купли-продажи земель, относящихся к территориям общего пользования и имеющих соответствующий вид разрешенного использования («для парков, скверов, бульваров, смотровых площадок», «для организации дорог», «водоемы», «для строительства объектов транспортной инфраструктуры», «земельные участки (территории) общего пользования»), не исследован вопрос о наличии у данных сделок признаков ничтожности.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ООО «Европейский финансовый дом» и ФИО11

Решением суда от 15.03.2023 (с учётом исправительного определения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2023) в удовлетворении исковых требований отказано. Ходатайства ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО6 о привлечении третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, оставлены без удовлетворения.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2023 решение суда от 15.03.2023 оставлено без изменения; производство по апелляционной жалобе ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО3 прекращено.

Управление, администрация, ФИО7, ФИО9, ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО3, ФИО10, ФИО8, (как лица, не участвовавшие в деле, основываясь на положениях статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс) обратились в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса с кассационными жалобами, в которых просят отменить состоявшиеся судебные акты по рассматриваемому делу и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению управления и администрации, выводы судов о том, что моментом возникновения у ответчика обязанности по передаче объектов инженерной инфраструктуры является момент исполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных аукционной документацией (строительство всех запроектированных в рамках комплексного освоения территории объектов в установленный срок), из заключенных договоров не следует обязанность ответчика передавать объекты инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность, противоречат материалам дела и условиям договора. При обороте образованных земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению срока жилищного и иного строительства на образованных земельных участках в соответствии с видами разрешенного использования, следовательно, у ООО «Статус» и новых правообладателей образованных земельных участков сохранились обязанности, предусмотренные договором. Компания не исполнила обязанность по строительству и передаче в муниципальную собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах земельного участка. Ответчик осуществляет строительство газораспределительных сетей на земельном участке по мере освоения территории на основании поданных заинтересованными лицами заявок, которые содержат характеристики объекта, исходя из которых ответчик разрабатывает под данный объект проектную документацию и осуществляет строительство сетей. Строительство объектов инженерной и иной инфраструктуры: в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и отчистки сточных вод, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах земельного участка не осуществляется. Суды пришли к необоснованному выводу о том, что возложение обязанностей по прокладке инженерных коммуникаций к неосваиваемой территории (в отсутствие потребителей), без учета нагрузок конкретных объектов потребления коммунальных ресурсов не может быть рациональным, поскольку проектирование и строительство коммуникаций не может осуществляться без учета нагрузок конкретного объекта. Суды не исследовали вопросы о размере освоенной площади земельного участка, изначально представленного обществу для комплексного освоения, соблюдении компанией положений проекта планировки территории, утвержденного после прохождения процедуры публичных слушаний, в части обеспечения территории объектами коммунальной инфраструктуры. Вопреки указаниям суда кассационной инстанции суды оставили без должного внимания вопрос законности заключения договоров купли-продажи земель, относящихся к территориям общего пользования и имеющих соответствующий вид разрешенного использования, наличия у данных сделок признаков ничтожности. Действиями ответчика существенно нарушены права и законные интересы Российской Федерации, а также неопределенного круга жителей города Краснодара, не обеспеченных инженерными коммуникациями и иными объектами инфраструктуры. Заключению судебной экспертизы не дана надлежащая оценка. Стоимость судебной экспертизы является завышенной.

Доводы кассационной жалобы ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 сводятся к тому, что условия договора о комплексном освоении не исполнены в части обязанности по обеспечению строительства и ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры. Данные обстоятельства нарушают их права и законные интересы, как жителей данного микрорайона.

В отзывах на кассационные жалобы компания и ООО «Статус» указали на их несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просили в удовлетворении кассационных жалоб отказать.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце втором пункта 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации"», в заседании суда кассационной инстанции 22.08.2023 велось протоколирование с использованием средств аудиозаписи.

В судебном заседании представитель управления, администрации и ФИО3 поддержали доводы жалоб, просили суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалоб, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационных жалобах и отзывах на них, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу о том, что постановление апелляционного суда в части прекращения производства по апелляционной жалобе ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО3 следует оставить без изменения, в остальной части производство по кассационной жалобе указанных заявителей прекратить; производство по кассационной жалобе ФИО8, ФИО9, ФИО10 прекратить; кассационные жалобы управления и администрации оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 06.05.2010 департамент в рамках полномочий, переданных Российской Федерацией в соответствии со статьей 3.2 Федерального закона от 25.01.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ), провел аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 4 333 735 кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:1015, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, (далее – исходный земельный участок), для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В числе существенных условий, определенных департаментом при организации и проведении аукциона, значится обязанность по обеспечению застраиваемой территории объектами социально и коммунально-бытового назначения, инженерного обеспечения из расчетных показателей численности населения в 151 тыс. человек.

Победителем аукциона признано ООО «Статус» (протокол от 06.05.2010 № 4).

В связи с истечением соответствующих полномочий у департамента на право проведения указанных аукционов 30.04.2010 управление отказалось подписывать договоры аренды по итогам аукционов, проведенных департаментом 06.05.2010.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2010 по делу № А32-15595/2010 на управление возложена обязанность по заключению с ООО «Статус» договора аренды на условиях аукционной документации, разработанной департаментом.

23 декабря 2010 года управление (арендодатель) и ООО «Статус» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1015 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7700001634 (далее – договор о комплексном освоении) на 49 лет до 06.05.2059.

После осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образом проекта планировки территории в границах участка, государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на образуемые земельные участки арендатор принимает решение о выкупе образованных земельных участков или заключении соответствующих договоров аренды, за исключением образованных земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования, в отношении которых выкуп арендатором не производится (пункт 3.1 договора о комплексном освоении).

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора о комплексном освоении обеспечение строительства (создания) объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.1, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, производится в срок не позднее 5 лет с момента начала реализации каждого этапа осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Пунктом 4.1.4 договора о комплексном освоении предусмотрено обеспечение передачи безвозмездно в установленном порядке в собственность муниципального образования город Краснодар объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка в течение 1 года со дня ввода их в эксплуатацию.

Согласно пункту 4.1.5 договора о комплексном освоении обеспечение жилищного и иного строительства производится в соответствии с видами разрешенного использования на образованных участках в течение 49 лет со дня подписания протокола о результатах аукциона, в 5 этапов: не менее 90 га каждые 10 лет. При обороте образованных участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению срока жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования образованных участков.

Проект планировки территории, прилегающий к Западному обходу в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, утвержден постановлением администрации от 30.05.2011 № 3729 «Об утверждении проекта планировки территории, прилегающей к Западному обходу в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара».

На основании распоряжения управления от 02.09.2011 № 461-р (в редакции распоряжения управления от 28.09.2011 № 518-р) произведен раздел исходного земельного участка на 106 земельных участков.

Соглашением от 28.09.2011 управление и ООО «Статус» расторгли договор о комплексном освоении.

Управление и ООО «Статус» 30.09.2011 заключили договоры купли-продажи 106 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, образованных из исходного земельного участка, на условиях комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 3.2.2 договоров купли-продажи земельных участков, заключенных с учетом специальной процедуры их предоставления для комплексного освоения, предусмотрено, что общество обязуется обеспечить строительство в соответствии с видами разрешенного использования образованных земельных участков, в числе прочего обеспечить строительство (создание) объектов инженерной и иной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и очистки сточных вод, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка в срок не позднее 5 лет с момента начала реализации каждого этапа осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования (пункт 3.2.2.2); обеспечить безвозмездную передачу в собственность муниципального образования город Краснодар объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах земельных участков в течение 1 года с момента ввода в эксплуатацию в соответствии с условиями аукциона (пункт 3.2.2.3).

Согласно пункту 3.2.4 договоров купли-продажи при обороте участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению установленного пунктом 3.2.2.2 договоров срока строительства в соответствии с разрешенным использованием участка.

21 декабря 2012 года ООО «Статус» (продавец) и ФИО11 (покупатель) заключили договор купли-продажи указанных 106 земельных участков; переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке (т. 9, л. д. 82 – 100).

ФИО11 16.03.2013 принял решение о прекращении права собственности на 106 земельных участков в связи с их преобразованием путем перераспределения и обратился в уполномоченный орган о регистрации права собственности 2774 вновь образованных путем перераспределения земельных участков. Вид разрешенного использования земельных участков и цель их использования конкретизированы собственником и приведены в соответствие с проектом планировки территории (т. 9, л. д. 101 – 154).

В результате перераспределения указанных 106 земельных участков образован земельный участок площадью 946 801 кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:15895, категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для строительства объектов транспортной инфраструктуры (в последующем земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:41697).

12 июля 2017 года ФИО11 (продавец) и ООО «Европейский финансовый дом» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:15895; переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке (т. 9, л. д. 155 – 156).

17 июля 2017 года ООО «Европейский финансовый дом» (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды названного земельного участка с правом выкупа.

ООО «Европейский финансовый дом» 27.08.2018 обратилось в департамент архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара с заявлением об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка виду разрешенного использования – «земельные участки (территории) общего пользования» (код 12.0 классификатора), установленного Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара от 05.10.2018 № 95-ИВ установлено соответствие вида разрешенного использования земельного участка «для строительства объектов транспортной инфраструктуры» виду разрешенного использования, указанному в классификаторе, – «земельные участки (территории) общего пользования» (код 12.0 классификатора; т. 9, л. д. 164 – 165).

12 февраля 2019 года ООО «Европейский финансовый дом» (продавец) и компания (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:15895; переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке (т. 9, л. д. 166 – 167).

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:15895 образован в числе прочего спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:41697 площадью 922 707 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за компанией.

Компания 18.10.2019 приняла решение о разделе указанного земельного участка на три самостоятельных участка и обратилась в уполномоченный орган о регистрации прекращении права собственности на земельный участок и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:41697 площадью 922 707 кв. м.

Управление считает, что прекращение существования исходного земельного участка не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором о комплексном освоении в целях строительства жилья экономического класса. У ООО «Статус» и новых правообладателей образованных земельных участков сохранились обязанности, предусмотренные договором о комплексном освоении.

Истец, полагая, что компания как собственник названного земельного участка не исполнило обязанности по строительству и передаче безвозмездно в муниципальную собственность города Краснодара объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также социальных объектов и объектов благоустройства в границах участка, обратился в арбитражный суд.

Судебные инстанции, руководствуясь статьями 12, 307, 307.1, 419 – 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 30.2, 38, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в действовавшей в период заключения договора о комплексном освоении редакции, учитывая выводы экспертного заключения от 29.06.2021 № ЮСЭ-20/044, отказали в удовлетворении исковых требований.

Суды исходили из того, что к новым правообладателям, в том числе к компании, перешла обязанность по соблюдению установленного срока (49 лет в 5 этапов: не менее 90 га каждые 10 лет) обеспечения строительства на образованных земельных участках в соответствии с разрешенным использованием (пункт 3.2.2.2 договоров купли-продажи, пункт 4.1.5 договора о комплексном освоении); обязанность по безвозмездной передаче в собственность муниципального образования город Краснодар объектов инженерной инфраструктуры возникает у ООО «Статус» в течение 1 года со дня их ввода в эксплуатацию. Условиями заключенных договоров не предусмотрена обязанность компании по безвозмездной передаче в собственность муниципального образования город Краснодар объектов инженерной инфраструктуры, построенных на участке, принадлежащем ответчику. Освоение площади исходного земельного участка осуществляется в полном соответствии с условиями договора о комплексном освоении, освоением данной территории активно занимаются крупные застройщики, осуществляющие строительство жилых комплексов, состоящих из многоэтажных домов, квартиры в которых предлагаются к продажам физическим лицам. На освоенной территории уже находятся введенные в эксплуатацию многоквартирные дома. Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию содержат сведения об объектах капитального строительства и инженерных сетях с указанием их фактической протяженности (сети теплоснабжения, водопровода, канализации, сети наружного освещения, сети электроснабжения, газоснабжение). Существующие сети, наличие которых подтверждено экспертным путем, являются объектами незавершенного строительства до момента полного завершения строительства в сроки, указанные в пункте 4.1.5 договора о комплексном освоении (49 лет), при этом администрация не заявляла о готовности принять данные объекты незавершенного строительства. Компания продолжает строительство газораспределительных сетей на спорном земельном участке по мере освоения территории на основании поданных заинтересованными лицами заявок, которые содержат характеристики объекта, исходя из которых ответчик разрабатывает под данный объект проектную документацию и осуществляет строительство сетей. Возложение обязанности по прокладке инженерных коммуникаций к неосваиваемой территории (в отсутствие потребителей) без учета нагрузок конкретных объектов потребления коммунальных ресурсов не может быть рациональным, поскольку проектирование и строительство коммуникаций не может осуществляться без учета нагрузок конкретного объекта. Компания не препятствует третьим лицам к дальнейшему строительству иных сетей инженерных коммуникаций на земельном участке с соблюдением действующих строительных норм и правил с учетом безопасности газораспределительной системы. Истец, заявив требования обеспечить строительство (создание), ввод в эксплуатацию объектов инженерной и иной инфраструктуры: в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и отчистки сточных вод и передать данные сети администрации, не указал характеристики указанных объектов и иной инженерной инфраструктуры, не представил доказательств, подтверждающих обращение к ответчику с требованием передать объекты инженерной и иной инфраструктуры, что свидетельствует об отсутствии волеизъявления на принятие объектов.

Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания ничтожными договоров купли-продажи земель, относящихся к территориям общего пользования и имеющих соответствующий вид разрешенного использования («для парков, скверов, бульваров, смотровых площадок», «для организации дорог», «водоемы», «для строительства объектов транспортной инфраструктуры», «земельные участки (территории) общего пользования»), а также последующих сделок, указав, что данные земельные участки на момент отчуждения не обладали теми характеристиками, которые предъявляются к земельным участкам с таким назначением. С момента приобретения ООО «Статус» земельных участков прошло более 11 лет. Доказательства наличия признаков недобросовестного поведения ООО «Статус» и последующих приобретателей при приобретении ими права собственности на земельные участки не представлены.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным выводом судебных инстанций, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи земельных участков (30.09.2011)) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи земельных участков (30.09.2011) редакции, сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, квалифицировались как ничтожные. Статьей 168 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», действовавшей в момент заключения договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:15895 (12.07.2017, 12.02.2019), к ничтожным отнесены сделки, одновременно нарушающие требования закона или иного правового акта и посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса). Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

Согласно пунктам 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары); красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в числе прочего красные линии, линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 № 32-КГ18-8, нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель (территорий) общего пользования. Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством. При доказанности обстоятельств отнесения спорных земель к территориям общего пользования формальное указание на то, что такой участок не расположен в границах красных линий и не входит в состав территорий общего пользования, недопустимо.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что суду надлежит оценить законность заключения договоров купли-продажи земель, относящихся к территориям общего пользования и имеющих соответствующий вид разрешенного использования, в том числе: для парков, скверов, бульваров, смотровых площадок, для организации дорог, водоемы, для строительства объектов транспортной инфраструктуры, земельные участки (территории) общего пользования, исследовать вопрос о наличии у данных сделок признаков ничтожности.

Из установленных судами обстоятельств следует, что ООО «Статус» (покупатель) по договорам купли-продажи от 30.09.2011 приобрело 106 земельных участков, находящихся в федеральной собственности, образованных из исходного земельного участка, на условиях комплексного освоения в целях жилищного строительства, в частности, земельные участки с кадастровыми номерами № 23:43:0107001:2177, 23:43:0107001:2181, 23:43:0107001:2186, 23:43:0107001:2188, 23:43:0107001:2196, 23:43:0107001:2198, 23:43:0107001:2201, 23:43:0107001:2203, 23:43:0107001:2206, 23:43:0107001:2212, 23:43:0107001:2218, 23:43:0107001:2222, 23:43:0107001:2224, 23:43:0107001:2230, 23:43:0107001:2238, 23:43:0107001:2239, 23:43:0107001:2244, 23:43:0107001:2245, 23:43:0107001:2251, 23:43:0107001:2259, 23:43:0107001:2269, 23:43:0107001:2277, 23:43:0107001:2280 (с разрешенным использованием – парки, скверы, бульвары, смотровые площадки), 23:43:0107001:2187, 23:43:0107001:2197, 23:43:0107001:2202, 23:43:0107001:2223, 23:43:0107001:2240, 23:43:0107001:2242 (с разрешенным использованием – водоемы); 23:43:0107001:14304 (с разрешенным использованием – для организации дорог).

Таким образом, договоры купли-продажи, заключенные в противоречие законодательному запрету и режиму территории общего пользования, являются в силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса ничтожными сделками, не влекущими юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.

Земельным кодексом Российской Федерации в действовавшей при заключении договора о комплексном освоении редакции предусматривалось образование земельных участков из исходного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, лицом, с которым заключен соответствующий договор, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (пункт 5 статьи 11.4). Комплексное освоение предполагает подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Исходные земельные участки для их комплексного освоения предоставляются в аренду только на аукционе (пункты 1, 2 статьи 30.2). Арендатор такого участка обязан соблюдать сроки подготовки необходимых для комплексного освоения проектов планировки и межевания территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 3 статьи 30.2, подпункты 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2) и вправе передать соответствующие права и обязанности в полном объеме новому правообладателю исходного земельного участка (пункт 4 статьи 30.2). Арендатор после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (пункт 5 статьи 30.2). У собственника или арендатора образуемых земельных участков сохраняется обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования этих участков (пункты 6 статьи 30.2, подпункт 8 пункта 3 статьи 38.2).

В силу приведенных норм арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обладает исключительным правом на приобретение прав только на участки, которые будут образованы из предоставленного участка для осуществления жилищного или иного строительства; между тем в отношении участков, предназначенных для использования в качестве территорий общего пользования, и участков под объектами инженерной инфраструктуры такое право отсутствует.

Земельные участки, сформированные для организации территорий общего пользования могут предоставляться в аренду только в рамках заключения договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а предметом самостоятельного договора аренды спорные участки быть не могут.

В соответствии с пунктом 3.1 договора о комплексном освоении после осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образом проекта планировки территории в границах участка, государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на образуемые земельные участки арендатор принимает решение о выкупе образованных земельных участков или заключении соответствующих договоров аренды, за исключением образованных земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования, в отношении которых выкуп арендатором не производится.

С учетом запрета передачи в частную собственность земель (территорий) общего пользования у компании, не осуществляющей комплексное освоение территории и не имеющей право на индивидуальную аренду территорий общего пользования, отсутствуют законные основания для использования (освоения) спорного земельного участка.

Исходя из существенных условий, установленных при организации и проведении аукциона, а также условий заключенного по его результатам договора о комплексном освоении исходного земельного участка, ООО «Статус» имеет легитимное право на аренду земельных участков сформированных для организации территорий общего пользования только в рамках договора о комплексном освоении и обязано обеспечить строительство (создание) объектов инженерной и иной инфраструктуры: в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и отчистки сточных вод, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка и передать данные объекты безвозмездно в муниципальную собственность (пункты 4.1.3, 4.1.4).

Таким образом, у ООО «Статус» как арендатора исходного земельного участка сохранились обязанности по дальнейшему комплексному освоению территории общего пользования в границах спорного земельного участка, включающему обустройство территории общего пользования, строительство и ввод в эксплуатацию объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также передаче данных объектов безвозмездно в муниципальную собственность. Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории, установленный в пункте 4.1.5 договора о комплексном освоении, не истек.

Поскольку стороной спорного правоотношения в силу статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса, условий договора о комплексном освоении является ООО «Статус» и ответчик не может быть признан лицом, на которое перешли права и обязанности по названному договору, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Принимая во внимание установленные судами фактические обстоятельства, суд округа считает, что указанная ошибка судов (неверная правовая квалификация договоров купли-продажи земель общего пользования) не привела к принятию неверных судебных актов с учетом предъявления требований к ненадлежащему ответчику, в связи с чем судебная коллегия не усматривает оснований для их отмены.

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что истец при рассмотрении дела в судах нижестоящих инстанций не воспользовался своими процессуальными правами (не заявил ходатайство о замене ненадлежащего ответчика надлежащим либо о привлечении в качестве соответчика). В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца настаивал на заявленных требованиях, указав, что надлежащим ответчиком по иску является компания. Кроме того, требования управления не конкретизированы (какие объекты инженерной и иной инфраструктуры, объекты по обустройству территории общего пользования в соответствии с проектом планировки территории ответчику надлежит построить (создать), а также какие объекты подлежат передаче в собственность муниципального образования с учетом условий договора).

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения судебных актов по приведенным в кассационным жалобам управления и администрации доводам отсутствуют. Доводы кассационных жалоб признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Иная оценка доказательств установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Прекращая производство по апелляционной жалобе ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО3 на решение суда от 15.03.2023, поданной в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

В абзаце 1 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление № 12) определено, что при применении статей 257 и 272 Арбитражного процессуального кодекса арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных данным Кодексом. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления № 12, в случае когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса. При рассмотрении дела по апелляционной жалобе лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле. Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса производство по жалобе подлежит прекращению.

Суд апелляционной инстанции исследовал материалы дела и доводы, приведенные в апелляционной жалобе, и пришел к выводу о том, что заявители не являются лицами, участвующим в деле, имеющими право на обжалование судебного акта по рассматриваемому спору. Из содержания решения суда не усматривается, что оно принято о правах и обязанностях заявителей жалобы, в тексте судебного акта какие-либо выводы суда в отношении них отсутствуют, никаких обязанностей на заявителей не возложено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно прекратил производство по апелляционной жалобе ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО3 применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса. Несогласие заявителей с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм права. Основания для отмены постановления апелляционного суда в части прекращения производства по апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции отсутствуют.

Производство по кассационной жалобе ФИО7, ФИО9, ФИО10 и ФИО8 подлежит прекращению в силу следующего.

По правилам статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса с кассационной жалобой может обратиться лицо, чьи права и обязанности затрагиваются судебным актом непосредственно (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»; далее – постановление № 13), то есть такое лицо, которое должно было участвовать в деле, но не было привлечено к участию в нем ввиду судебной ошибки. Иными словами, право на обжалование в указанном порядке возникает, если обжалуемым судебным актом непосредственно затрагиваются права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. Согласно пункту 3 постановления № 13 в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования кассационная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 281 Арбитражного процессуального кодекса. Если после принятия кассационной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса производство по жалобе подлежит прекращению. Наличие у не участвовавшего в деле лица заинтересованности в исходе дела само по себе не предоставляет ему права обжаловать судебный акт, поскольку по смыслу статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса такое право возникает только у лица, о правах и обязанностях которого суд принял решение.

Обжалуемые судебные акты не содержат выводов о правах и обязанностях данных лиц. Указание в обоснование заинтересованности в обжаловании судебных актов на то, что на выделенном земельном участке был застроен самостоятельный микрорайон, который оказался совершенно не обеспечен необходимой инфраструктурой, не свидетельствует о том, что оспариваемым судебными актами затронуты их права и обязанности. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного у суда округа не имеется предусмотренных законом условий для рассмотрения кассационной жалобы ФИО7, ФИО9, ФИО10 и ФИО8, поскольку она подана лицами, не участвующим в деле и не имеющими права на обжалование в кассационном порядке, в связи с чем производство по ней подлежит прекращению в порядке пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2023 по делу № А32-15267/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, администрации муниципального образования город Краснодар – без удовлетворения.

Производство по кассационной жалобе ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО8 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2023 по делу № А32-15267/2020 прекратить.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2023 по делу № А32-15267/2020 в части прекращения производства по апелляционной жалобе ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО3 оставить без изменения, кассационную жалобу в этой части – без удовлетворения; в остальной части производство по кассационной жалобе прекратить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части прекращения производства по кассационной жалобе постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вынесения, в порядке, установленном статьей 291 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий

Р.Г. Калуцких



Судьи

В.А. Анциферов


А.И. Мещерин