Постановление от 23 июня 2025 г. по делу № А56-125795/2022

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-125795/2022
24 июня 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Извековым В.В.,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 03.06.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 12.12.2024, ФИО3 по доверенности от 08.06.2024,

общества с ограниченной ответственностью «СПОРА» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2025 по делу № А56-125795/2022 (судья Потыкалова К.Р.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «СПОРА»

к обществу с ограниченной ответственностью «ТРАНСМЕД»

3-и лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «НЕФФРОМЕД»;

2) Администрация города Новокузнецка

о взыскании, о расторжении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Спора» (далее - ООО «Спора») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Трансмед» (далее - ООО «Трансмед») с требованием о расторжении договора аренды № 1\11-18 ТР от 12.12.2018, об обязании привести арендованные помещения в первоначальное состояние.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом заявлено ходатайство об отказе от иска в части требования об обязании привести арендованные помещения в первоначальное состояние.

Решением суда от 28.01.2025 принят отказ ООО «Спора» от иска в части требования об обязании привести арендованные помещения в первоначальное состояние. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части в иске отказано. Распределены судебные расходы по госпошлине.

В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, расторгнуть договор с ответчиком.

Основанием для отмены указывает ошибочность вывода эксперта по третьему вопросу, так как, со стороны экспертной организации не представлены расчеты по воздействию нагрузки на фундамент и конструктивные расчеты по воздействию лифтовой шахты и лифта на конструктив объекта капитального строительства. Также экспертом не представлены доказательства о том, обеспечивается ли безопасность пациентов при эксплуатации объекта капитального строительства.

В отзыве ответчик просит решение оставить без изменения, поскольку суд при его вынесении принял во внимание фактическое согласие собственника на проведение строительно-монтажных работ по устройству лифтовой шахты и установке лифтового оборудования, посчитав это реализацией правомочий пользования собственником, принадлежащего ему имущества, на соответствующие изменения. Так, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу полагает тот факт, что предыдущий собственник - ФИО4 провел государственную регистрацию проведенных изменений, для чего предварительно осуществил все процедуры по согласованию в органах местного самоуправления всех видов работ на Объекте с целью подготовки его для разрешенного использования, что подтверждается Актом о завершении переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме от 25.09.2020.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои письменные позиции.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Трансмед» (арендатор) заключен договор от 12.12.2018 № 1/11-18ТР, в соответствии с условиями которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения по адресу <...> (площадью 1156,6 кв.м. с кадастровым номером 42:30:030273:3814) и пом. 85 (площадью 577,6 кв.м. с кадастровым номером 42:30:030273:3813).

Впоследствии, по договору купли-продажи от 05.03.2022 указанные помещения проданы индивидуальным предпринимателем ФИО4 обществу с ограниченной ответственностью «Спора» (покупатель, далее по тексту – арендодатель), регистрация перехода права собственности к арендодателю произведена 11.03.2022.

Из пункта 1.3 договора купли-продажи следует, что новому собственнику известно, что в отношении переданного имущества заключен договор аренды.

Срок действия договора аренды определен сторонами как 10 лет с момента его подписания в силу пункта 6.3.

Условиями пункта 3.3.2 договора аренды арендатору предоставлено право за свой счет произвести на объекте перестройку, перепланировку, в том числе достройку, дооборудование, модернизацию объекта, не затрагивая несущие конструкции, осуществить прокладку коммуникаций, необходимых для использования объекта в целях аренды, произвести работы, необходимые для установки на объекте дополнительного инженерного оборудования, переоборудования сантехнического, электротехнического и другого оборудования, текущий и капитальный ремонт объекта с письменного согласия арендодателя.

Пунктом 5.2 договор аренды предусмотрена возможность его расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных договором или действующим законодательством. Нарушение признается существенным, когда одна из сторон допустила действие (бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

Из пункта 5.3 следует, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или назначения объекта, либо с неоднократными нарушениями, а также, если арендатор существенно ухудшает нежилое помещение.

Согласно пункту 1.5 договора помещения переданы арендатору для использования под медицинский центр гемодиализа.

Из технических паспортов, составленных в отношении помещений Московским областным бюро технической инвентаризации по состоянию на 19.08.2022 следует, что в помещении 83 установлен лифт пассажирский, в помещении 85 отсутствует обозначение имеющейся в данном помещении шахты лифта. На лифте имеется информационная таблица, из которой следует, что регистрационный номер лифт № 429-232, лифт введен в эксплуатацию 14.12.2020.

Письмом от 10.07.2022 арендодатель уведомил арендатора о проведении с 01.09.2022 капитального ремонта, а также о проведении перед капитальным ремонтом работ по техническому заключению о состоянии несущих, ограждающих конструкций и инженерных систем, которые начнутся с 10.08.2022.

В соответствии с изложенным, арендодателем привлечено акционерное общество «Мосэкспертиза», которым подготовлено заключение от 12.09.2022 из которого следует, что работы по изменению планировочных решений, устройству лифтовой шахты и установке лифтового оборудования в арендованных помещениях имеют признаки реконструкции. Сведения о помещениях, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости не соответствуют фактическим.

Арендодатель полагает, что арендатором нарушены условий пункта 3.3.2 договора, нарушения выражены в изменении параметров объекта капитального строительства путем установки шахты лифта, демонтажа части плит перекрытия в помещениях, в которых при вводе объекта в эксплуатацию лифтовая шахта предусмотрена не была, а также установкой самого лифта с соответствующими элементами конструкции.

Поскольку арендатор произвел реконструкцию помещений в отсутствие согласия собственника на производство работ, разрешительная проектная документация не представлена арендодателю и существует риск угрозы для жизни и здоровья граждан, ООО «Спора» обратилось в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованиями о приведении объекта в первоначальное состояние и о расторжении договора.

В ходе судебного разбирательства требования уточнены. Иск поддержан в части требования о расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции отказал в иске.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, заслушав позиции сторон, приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в числе прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что арендатором в ходе исполнения договора и пользования помещением была возведена шахта лифта и введен в эксплуатацию лифт.

Истец по правилам статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации как собственник спорных помещений может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 следует, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Из пункта 2.2 статьи 49 Грк РФ следует, что в случае, если объекты капитального строительства относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной. Требования к содержанию и комплектности такой документации установлены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

В иске в обоснование своей позиции о наличии оснований для расторжения договора Общество указало на то, что арендатором в отсутствие разрешения собственника проведена реконструкция помещения и возведены шахта лифта, установлено лифтовое оборудование.

Ввиду наличия разногласий относительно того, являются ли выполненные работы реконструкцией, нарушен ли конструктив здания, создается ли угроза жизни и здоровью граждан, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Сибирского межрегионального центра «Судебных экспертиз» ФИО5. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Повлекла ли установка лифтовой шахты за собой изменение технико-экономических показателей нежилых помещений: - площадью 577,6 (пятьсот семьдесят семь целых 6\10) кв.м., подвал №1, кадастровый номер 42:30:030273:3813, расположенное по адресу: <...> а, пом. 85; - площадью 1156,6 (одна тысяча пятьсот шестьдесят целых 6\10) кв.м., этаж №1, этаж №2, кадастровый номер 42:30:030273:3814, расположенное по адресу: <...> а, пом. 83? 2. Являются ли работы по устройству лифтовой шахты и лифтового оборудования на объекте по адресу: <...> а, пом. 83,85 работами по капитальному ремонту или реконструкции? 3. Влияют ли работы по устройству лифтовой шахты и лифтового оборудования на объекте по адресу: <...> а, пом. 83,85 на несущие конструкции вышеуказанного объекта?

В поступившем заключении предупрежденный об уголовной ответственности эксперт приходит к следующим выводам. По первому вопросу: установка лифтовой шахты в помещениях №83 (этаж №1, этаж №2, кадастровый номер 42.30.030273:3814) и №85 (подвал N61, кадастровый номер 42:30:030273:3813), расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, повлекло за собой изменение технико-экономических показателей указанных нежилых помещений, в связи с тем, что произошло уменьшение общей, полезной и расчетной площади. По второму вопросу: выполненные строительно-монтажные работы по устройству лифтовой шахты и установке лифтового оборудования, согласно рабочей документации, разработанной ООО «Проектный Институт», в период с 16.10.2019 г. по 16.10.2020г. в нежилых помещениях №83 (этаж №1, этаж №2, кадастровый номер 42:30:030273:3814) и №85 (подвал №1, кадастровый номер 42:30:030273:3813), расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, характеризуются, как реконструкция объекта капитального строительства. По третьему вопросу: выполненные строительно-монтажные работы по устройству лифтовой шахты и установке лифтового оборудования, согласно рабочей документации, разработанной ООО «Проектный Институт», в период с 16.10.2019 г. по 16.10.2020г. в нежилых помещениях №83 (этаж №1, этаж №2, кадастровый номер 42:30:030273:3814) и №85 (подвал №1, кадастровый номер 42:30:030273:3813), расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу <...>, не влияют на существующие строительные конструкции указанных нежилых помещений и указанного здания в целом.

Материалами дела подтверждено, что ФИО4, предыдущий собственник, провел государственную регистрацию проведенных изменений, для чего предварительно провел все процедуры по согласованию в органах местного самоуправления всех видов работ на Объекте с целью подготовки его для разрешенного использования, что подтверждается Актом о завершении переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме от 25.09.2020, а также выпиской из ЕГРН от 11.03.2022.

В силу пункта 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) доказательством осуществления переустройства является оформленный и согласованный проект.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (пункт 1 статьи 28 ЖК РФ).

Согласно п. 2 ст. 28 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона о регистрации).

В силу пунктов 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона о регистрации).

Статья 26 Закона о регистрации устанавливает основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета по решению государственного регистратора прав, в частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 10).

Истец представил в материалы дела Акт о завершении переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме от 25.09.2020, договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.03.2022, заключенный между ФИО4 и ООО «Спора», в пункте 1.3. которого указано, что Покупателю известно, что Имущество передано Продавцом в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Трансмед», согласно договору аренды имущества № 1/11-18ТР от 12.12.2018, права и обязанности по которому с момента перехода права собственности на недвижимое имущество перейдут к Покупателю. До подписания настоящего договора Продавец ознакомил Покупателя с условиями договора аренды и передал Покупателю копию договора аренды и всех приложений к нему.

Пункт 1.5. Договора купли-продажи предусматривает, что имущество передает Покупателю со всеми неотделимыми улучшениями. Имущество осмотрено Покупателем. Претензий к техническому состоянию Помещения, инженерному оборудованию в Помещении Покупатель не имеет.

Истец также предоставил в распоряжение суда письмо Сибирского Управления Ростехнадзора от 11.10.2022 № 341-3654 о том что лифт, расположенный по адресу: <...>, поставлен на учет в составе объекта капитального строительства под учетным номером в реестре лифтов № 429232.

Согласно положениям пункта 5 статьи 6 TP ТС 011/2011 "Безопасность лифтов" подтверждение соответствия лифта и устройств безопасности лифта, указанных в приложении 2, требованиям настоящего технического регламента осуществляется в форме обязательной сертификации перед выпуском их в обращение на территории государств - членов Таможенного союза.

Принятие решения о вводе объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, предусмотренном п. п. 6 - 8 Правил об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 N 743 Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору - в отношении объектов, не предусмотренных абз. 2 п. 5. (Действовал на момент приема лифта в эксплуатацию, утратил силу 01.09.2024).

Также ответчик, опровергая позицию истца, представил информативно заключение № 456-09/2024, подготовленное ООО «Центральное бюро оценки и экспертизы», согласно которому по результатам обследования специалисты пришли к выводу, что конструкции шахты лифта, лифтового оборудования, расположенные по адресу: <...> общей площадью 1658,3 кв.м на дату осмотра - 27.09.2024 отвечают требованиям но надежности, устойчивости, долговечности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, материалами дела подтверждено, что ответчиком заключены договоры на техническое обслуживание лифта и его страхование.

Таким образом, совокупность вышеуказанных обстоятельств правомерно расценена судом первой инстанции в качестве отсутствия правовых оснований для удовлетворения исковых требований, проведенные Ответчиком и согласованные предыдущим собственником - ФИО4 изменения нежилого помещения, существенным нарушением условий Договора аренды, влекущими расторжение договора, не являются.

Довод о несоответствии вывода эксперта по третьему вопросу фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства отклонен.

Порядок назначения и проведения судебной экспертизы определен статьями 82 - 87 АПК РФ.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо, если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (часть 1 статьи 82 АПК РФ).

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Полномочие суда по назначению экспертизы вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Судом апелляционной инстанции установлено, что квалификация эксперта, которому поручено проведение судебной экспертизы, соответствует предъявляемым требованиям; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения до начала проведения экспертизы; заключение составлено полно и объективно, каких-либо противоречий не содержит; экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

У суда апелляционной инстанции сомнений в обоснованности результатов проведенной судебной экспертизы не возникло, эксперт ввиду наличия возражений истца был вызван в судебное заседание, дал соответствующие пояснения. Надлежащих относимых и допустимых доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы опровергнуть выводы эксперта, не установлено, заключение эксперта правомерно признано надлежащим доказательством, а несогласие с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о его недостоверности или неполноте. Кроме того, возражения ответчика по выводам эксперта по третьему вопросу являлись предметом исследования в суде первой инстанции и в решении им дана надлежащая правовая оценка.

С учетом изложенного, доводы подателя жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства и исследовал доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применил нормы материального права. Обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2025 по делу № А56-125795/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.С. Сухаревская

Судьи

С.В. Изотова

Н.Е. Целищева