Постановление от 6 июля 2025 г. по делу № А40-82819/2024

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-20218/2025-ГК

Дело №А40-82819/24
город Москва
07 июля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2025

Полный текст постановления изготовлен 07.07.2025

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Головкиной О.Г., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем Бабарыкиной М.М., после перерыва помощником судьи Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО «Сервинком»

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 05.03.2025 по делу №А40-82819/24

по иску АО «Сервинком» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Управление Недвижимостью» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: АО «Телекомпания «Стрим»

о признании права собственности отсутствующим, обязании погасить запись,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 08.07.2024, диплом ВСА 0026193 от 03.07.2004;

от ответчиков: ООО «Управление Недвижимостью»: не явился, извещен;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: ФИО2 по доверенности от 28.01.2025, диплом 107718 1367368;

от третьего лица: не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Сервинком» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Управление недвижимостью», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с учетом принятых уточнений в порядке ст.49 АПК РФ, о признании отсутствующим права собственности ООО «Управление недвижимостью» на объекты недвижимого имущества: нежилое здание (кадастровый номер 77:02:0023014:1087, площадью 7 203,1 кв.м, количество этажей: 6, расположенное по адресу: г.Москва, пер.1-й Рижский д.2Г), номер государственной регистрации 77:02:0023014:1087-77/009/2019-15 от 15.04.2019); земельный участок (кадастровый номер: 77:02:0023014:2, площадью 4983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>), номер государственной регистрации 77:02:0023014:2-77/009/2019-13 от 15.04.2019); обязании Управления Росреестра по Москве погасить записи ЕГРН о вещном праве, имеющие статус «актуальные», в отношении объектов недвижимого имущества: №77:02:0023014:1087-77/009/2019-15 от 15.04.2019 о государственной регистрации перехода права собственности на ООО «Управление недвижимостью» в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0023014:1087; №77:02:0023014:2-77/009/2019-13 от 15.04.2019 о государственной регистрации перехода права собственности на ООО «Управление недвижимостью» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0023014:2 с присвоением таким записям ЕГРН статусов «погашенная»; сформировать новые записи ЕГРН о праве собственности Акционерного общества «Сервинком», с указанием в данных записях ЕГРН номеров ранее осуществленной государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества: нежилое здание (кадастровый номер 77:02:0023014:1087, площадью 7203,1 кв.м, количество этажей: 6, расположенное по адресу: 129626, г.Москва, пер.1-й Рижский д.2Г), номер государственной регистрации 77-77/002-77/002/001/2016-113/3 от 29.01.2016); земельный участок (кадастровый номер: 77:02:0023014:2, площадью 4983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>), номер государственной регистрации 77-77/002-77/002/026/2016-10/3 от 29.01.2016), с внесением в такие записи ЕГРН в отношении документов-оснований в дополнение к указанным ранее документам, реквизитов судебных актов: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022 по делу №А40-46231/19; определение Арбитражного суда города Москвы от 25.03.2022 по делу №А40-46231/19, с внесением в такие записи ЕГРН дат их формирования, а также дополнительно слов «дата регистрации» и дата ранее произведенных государственных регистрации права - 29.01.2016».

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 05.03.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель требования и доводы жалобы поддержал.

Представители ответчиков доводы апелляционной жалобы отклонили за необоснованностью. Считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст.266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 29.01.2016 на основании договора купли-продажи от 26.09.2014 №26/2-09/КП, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.10.2014 №RU77102000-005983, договора купли-продажи от 15.12.2015 №ПУ-273-2015, АО «Сервинком» приобрело право собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое здание с кадастровым номером 77:02:0023014:1087 площадь 7 203,1 кв.м., количество этажей: 6, адрес объекта: <...> и земельный участок с кадастровым номером 77:02:0023014:2 площадью 4 983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>).

10.07.2018 Арбитражным судом города Москвы по делу №А40-52629/2018, при участии ООО «Контент ФИО3», было вынесено решение об удовлетворении исковых требований АО «Телекомпания «Стрим» к АО «Сервинком» об обращении взыскания на заложенное по Договору об ипотеке здания и земельного участка №01656/МРДИ от 13.12.2016 недвижимое имущество:

- нежилое здание (кадастровый номер 77:02:0023014:1087, площадью 7203,1 кв.м, количество этажей: 6, расположенное по адресу: г.Москва, пер.1-й Рижский д.2Г);

- земельный участок (кадастровый номер: 77:02:0023014:2, площадью 4 983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>).

04.04.2019 АО «Телекомпания «Стрим», получив контроль над вышеуказанными объектами недвижимого имущества передало их в качестве взноса в уставный капитал ООО «Управление недвижимостью», право собственности ООО «Управление недвижимостью» на объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН 15.04.2019 (номер государственной регистрации 77:02:0023014:1087-77/009/2019-15 и 15.04.2019, номер государственной регистрации 77:02:0023014:2-77/009/2019-13).

Вступившим в законную силу определением арбитражного суда от 25.03.2022 в рамках дела №А40-46231/2019 о несостоятельности (банкротстве) АО «Сервинком» признаны недействительными сделки по оставлению АО «Телекомпания Стрим» предмета залога (нежилого здания и земельного участка по адресу: <...>) за собой, а также взаимосвязанные сделки по передаче указанного заложенного имущества АО «Телекомпания «Стрим» в ООО «Управление недвижимостью», применены последствия недействительности сделок в виде обязания ООО «Управление недвижимостью» вернуть в конкурсную массу должника АО «Сервинком» выбывшие из его владения спорные объекты, право собственности на которые истец приобрел 29.01.2016 на основании договоров купли-продажи.

13.02.2023 АО «Сервинком» обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлениями о государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты недвижимости (рег. номер заявления №MFC-0555/2023-651390-1 от 13.02.2022, №КУВД-001/2023-5623589, №MFC-0555/2023-651390-2 от 13.02.2022, №КУВД-001/2023-5623587).

Решениями от 06.03.2023 №КУВД-001/2023-5623589/1, от 06.03.2023 №КУВД001/2023-5623589/2 Управление Росреестра по Москве уведомило истца о приостановлении государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты, в связи с наличием зарегистрированных прав и обременений объектов - арестов.

Согласно выпискам из ЕГРН, по состоянию на январь 2025 года все наложенные аресты и ограничения в отношении спорных объектов были сняты Росреестром, однако правообладателем здания с кадастровым номером 77:02:0023014:1087, земельного участка с кадастровым номером 77:02:0023014:2 продолжает быть указано ООО «Управление недвижимостью».

Таким образом, в результате цепочки сделок объекты были приобретены ООО «Управление недвижимостью».

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.03.2022 по делу №А40-46231/19-174-55Б, в соответствующей части оставленным в силе постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022, суды установили, что сделки являются недействительными, определено возвратить объекты АО «Сервинком».

В обоснование требований, Истец ссылается на то, что 29.01.2016 на основании Договора купли-продажи от 26.09.2014 №26/2-09/КП, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.10.2014 №RU77102000-005983 (выдавший орган: Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор)), договора купли-продажи от 15.12.2015 №ПУ-273-2015, АО «Сервинком» приобрело право собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое здание, кадастровый номер 77:02:0023014:1087 (площадь 7 203,1 кв.м., количество этажей: 6, адрес объекта: <...>) и земельный участок, кадастровый номер: 77:02:0023014:2 (площадью 4 983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>).

В последующем, в результате цепочки взаимосвязанных сделок и принятых судебных актов, Объекты недвижимости незаконно выбыли из владения первоначального собственника - АО «Сервинком», а именно:

10.07.2018 Арбитражным судом города Москвы по делу №А40-52629/2018, при участии ООО «Контент ФИО3», было вынесено решение об удовлетворении исковых требований АО «Телекомпания «СТРИМ» к АО «Сервинком» об обращении взыскания на заложенное по Договору об ипотеке здания и земельного участка №01656/МРДИ от 13.12.2016 недвижимое имущество:

- нежилое здание (кадастровый номер 77:02:0023014:1087, площадью 7203,1 кв.м, количество этажей: 6, расположенное по адресу: 129626, г.Москва, пер.1-й Рижский д.2Г);

- земельный участок (кадастровый номер: 77:02:0023014:2, площадью 4983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>) в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу №А40-52629/2018 указанное решение Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения, апелляционная жалоба АО «Сервинком» - без удовлетворения.

04.04.2019 АО «Телекомпания «Стрим», получив контроль над вышеуказанными объектами недвижимого имущества передало их в качестве взноса в уставный капитал ООО «Управление недвижимостью», право собственности ООО «Управление недвижимостью» на Объекты недвижимости были зарегистрированы 15.04.2019, номер государственной регистрации 77:02:0023014:1087-77/009/2019-15 и 15.04.2019, номер государственной регистрации 77:02:0023014:2-77/009/2019-13 соответственно.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.03.2022 по делу №А40-46231/2019 установлено:

1. Признать недействительной сделку по оставлению АО «Телекомпания Стрим» предмета залога за собой: - нежилое здание, кадастровый номер 77:02:0023014:1087, площадь 7203,1 кв.м., количество этажей: 6, адрес объекта: <...>;

- земельный участок, кадастровый номер 77:02:0023014:2, общей площадью 4 983 кв.м., адрес объекта: <...>, категория земель - земли населенных пунктов.

2. Признать недействительными взаимосвязанные сделки по передаче заложенного имущества АО «Телекомпания «Стрим» в ООО «Управление недвижимостью»; - нежилое здание, кадастровый номер 77:02:0023014:1087, площадь 7203,1 кв.м., количество этажей: 6, адрес объекта: <...>; - земельный участок, кадастровый номер 77:02:0023014:2, общей площадью 4 983 кв.м., адрес объекта: <...>, категория земель - земли населенных пунктов.

3. Применить последствия недействительности сделок в виде обязания ООО «Управление недвижимостью» вернуть в конкурсную массу должника АО «Сервинком»: - нежилое здание, кадастровый номер 77:02:0023014:1087, площадь 7203,1 кв.м., количество этажей: 6, адрес объекта: <...>; - земельный участок, кадастровый номер 77:02:0023014:2, общей площадью 4 983 кв.м., адрес объекта: <...>, категория земель - земли населенных пунктов.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022 по делу №А40-46231/2019 постановлено: Определение Арбитражного суда Московской области от 25.03.2022 по делу № А40-46231/19-174-55 отменить в части признания недействительными взаимосвязанные сделки по передаче заложенного имущества АО «Телекомпания «Стрим» в ООО «Управление недвижимостью»; - нежилое здание, кадастровый номер 77:02:0023014:1087, площадь 7203,1 кв.м., количество этажей: 6, адрес объекта: <...>; - земельный участок, кадастровый номер 77:02:0023014:2, общей площадью 4 983 кв.м., адрес объекта: г.Москва, пер.1 -й Рижский, д.2Г, категория земель - земли населенных пунктов.

В оставшейся части определение Арбитражного суда Московской области от 25.03.2022 по делу №А40-46231/19-174-55 оставить без изменения.

Также 24.06.2022 Арбитражным судом города Москвы по делу №А40-52629/2018 было вынесено решение: отменить решение Арбитражного суда г.Москвы от 10.07.2018 по делу №А40-52629/18-55-401 по новым обстоятельствам.

15.07.2022 Определением Арбитражным судом города Москвы по делу №А40-52629/2018 определено: исковое заявление Акционерного общества «Телекомпания «Стрим» к Акционерному обществу «Сервинком» об обращении взыскания на заложенное по Договору об ипотеке здания и земельного участка №01656/МР-ДИ от 13.12.2016 оставить без рассмотрения.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами: Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.03.2022 по делу №А40-46231/2019, с учетом Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022 по делу №А40-46231/2019, вышеуказанные объекты недвижимости были возвращены АО «Сервинком» – первоначальному собственнику данных объектов недвижимого имущества.

В настоящее время АО «Сервинком» фактически владеет недвижимостью и предпринимает необходимые меря для осуществления регистрации перехода права собственности на свое имя.

13.02.2023 АО «Сервинком» через МФЦ обратилось в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты недвижимости на основании вышеуказанных судебных актов на свое имя:

- рег.номер заявления МФЦ №MFC-0555/2023-651390-1 от 13.02.2022, №КУВД001/2023-5623589,

- рег.номер заявления МФЦ №MFC-0555/2023-651390-2 от 13.02.2022, №КУВД001/2023-5623587.

06.03.2023 по результатам рассмотрения вышеуказанного заявления были вынесены решения о бессрочном приостановлении государственных регистраций прав, в связи с наличием зарегистрированных ограничений прав и обременений объектов - арестов, до момента их снятия. (Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав №№ КУВД-001/2023-5623587/1, КУВД-001/2023-5623589/1 от 06.03.2023).

Как указывает истец, 03.12.2024 следователем ФИО4 было вынесено постановление о снятии ареста на имущество, которое было направлено им в Управление Росреестра по Москве для снятия соответствующих арестов и ограничений.

Одновременно с этим, 05.12.2024 по результатам снятия следственным органом арестов и ограничений, препятствующих государственной регистрации, АО «Сервинком» через МФЦ обратилось в Росреестр с заявлениями о возобновлении государственной регистрации:

- рег.номер заявления МФЦ №MFC-0555/2024-1408006-1 от 05.12.2024;

- рег.номер заявления МФЦ №MFC-0555/2024-1408006-2 от 05.12.2024.

12.12.2024 АО «Сервинком» через МФЦ обратилось в Росреестр с отдельными дополнительными заявлениями о прекращении ограничений прав на объекты недвижимости и обременений объектов недвижимости:

- рег.номер заявления МФЦ №MFC-0555/2024-1424622-1 от 12.12.2024;

- рег.номер заявления МФЦ №MFC-0555/2024-1424622-2 от 12.12.2024.

В целях подтверждения актуальности вышеуказанных судебных актов, представленных АО «Сервинком» на государственную регистрацию прав, Управлением Росреестра по Москве в адрес Арбитражного суда города Москвы был сделан соответствующий запрос (Исх.№11-8827/2024, Вх.№9782/24 от 18.12.2024).

Ответ на вышеуказанный запрос был направлен судом в адрес Росреестра 26.12.2024 отправлением с почтовым идентификатором 11573703120697.

Согласно отчету об отслеживании отправления, оно было вручено адресату 27.12.2024.

Таким образом, по состоянию на 27.12.2024 Управление Росреестра по Москве располагало всеми необходимыми документами и сведениями, для совершения необходимых регистрационных действий, в связи с отпавшими основаниями для приостановки, указанными в Уведомлении от 06.03.2023.

Однако, регистрационные действия так и не произведены до настоящего момента.

Управлением Росреестра по Москве был представлен Отзыв на заявление АО «Сервинком», в котором указывалось, что в соответствии с ч.6 ст.7 Закона о недвижимости сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются.

В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются.

В соответствии с п.п.12, 13, 17 Приказа Росреестра от 07.12.2023 №П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» (далее – Порядок ведения ЕГРН) предусмотрено, что статус «погашенная», присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи, содержащей сведения о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении объекта недвижимости, сделке, за исключением неактуальных записей со статусом «архивные», статус «архивная» присваивается всем неактуальным на любой текущий момент времени записям в связи со снятием с учета объекта недвижимости. При присвоении сведениям, записям ЕГРН статусов «погашенные» или «архивные» такие сведения, записи не исключаются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи сведений, содержащихся в таких записях ЕГРН, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из вышеприведенных норм, сведения, содержащиеся в реестрах ЕГРН, указанных в ч.2 ст.7 Закона о недвижимости подлежат учету и постоянному хранению в системе ЕГРН».

Указывая на невозможность удовлетворения требования об исключении записей из ЕГРН, Управление ссылается на положения Приказа Федеральной службы государственной регистрации от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости».

03.10.2024 АО «Сервинком» обратилось в Управление Россреестра по г.Москве с запросом о разъяснении порядка внесения изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, в случае осуществления государственной регистрации права собственности АО «Сервинком» на основании вступивших в законную силу судебных актов о признании цепочки взаимосвязанных сделок недействительными и применении последствий недействительными.

23.10.2024 Управлением Росреестра по г.Москве был дан ответ №11-7484/2024, в котором Управление разъяснило, что в настоящее время ЕГРН содержит актуальные записи от 15.04.2019 о государственной регистрации права собственности ООО «Управление недвижимостью» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:02:0023014:1087, 77:02:0023014:2.

Согласно ч.6 ст.7 Закона о недвижимости сведения, содержащиеся в ЕГРН, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются.

В случае изменения сведений, содержащихся в ЕГРН, ранее внесенные сведения сохраняются.

В соответствии с п.17 приказа Росреестра от 07.12.2023 №П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» при присвоении сведениям, записям ЕГРН статусов «погашенные» или «архивные» такие сведения, записи не исключаются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи сведений, содержащихся в таких записях ЕГРН, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта установлены главой VII.IX Порядка ведения ЕГРН.

Так согласно п.182 Порядка ведения ЕГРН при признании судом, арбитражным судом недействительной оспоримой сделки, если судом не применены последствия ее недействительности - не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости, запись о котором подлежит внесению в реестр прав на недвижимость, в запись о вещном праве, зарегистрированном на основании такой сделки, со статусом «актуальная» вносятся слова «Сделка (указываются ее реквизиты) признана недействительной решением (указывается наименование суда и реквизиты судебного акта)».

Если судом, признавшим недействительной оспоримую сделку, применены последствия ее недействительности, а также в случае применения судом последствий недействительности ничтожной сделки - решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости со статусом записи «актуальная» иному лицу, такая запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается (п.183 Порядка ведения ЕГРН).

В силу п.184 Порядка ведения ЕГРН если судебным актом предусмотрено восстановление ранее зарегистрированного права, прекращенного в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о таком вещном праве лица, чье право согласно решению суда подлежит восстановлению, с указанием в данной записи номера ранее осуществленной государственной регистрации права указанного лица.

В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.

В новой записи о вещном праве указывается дата формирования данной записи, а также дополнительно вносятся слова «дата регистрации» и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда. Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании признанной судом недействительной оспоримой сделки, в отношении которой были применены указанные в настоящей главе Порядка последствия ее недействительности, или сделки, в отношении которой в связи с ее ничтожностью были применены последствия ее недействительности, присваивается статус «погашенная».

АО «Сервинком», с учетом данных Управлением разъяснений, уточнило просительную часть исковых требований.

В настоящем случае, Арбитражный суд города Москвы, отказывая в удовлетворении требований указал, что признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на объект.

При этом исключение спорной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно само по себе обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему, что предполагает наличие в реестре записи о его правах (например, в случаях двойной регистрации на один и тот же объект), либо предоставление доказательств, исключающих возможность внесения записи о праве ответчика (например, произведенную в отношении движимого имущества).

В данном случае, признание отсутствующим зарегистрированного права ООО «Управление недвижимостью» на объекты не повлечет внесения соответствующей записи о праве собственности истца.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, так как согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (п.3 Обзора судебной практики ВС РФ №2, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.07.2018).

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество (п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

Согласно объяснениям истца, выбор им настоящего способа защиты нарушенного права обусловлен совокупностью следующих обстоятельств:

1. Запись в ЕГРН о правообладателе объектов недвижимого имущества – ООО «Управление недвижимостью» нарушает права Истца;

2. Право собственности Истца на данные объекты недвижимости подтверждается вступившими в законную силу судебными актами и подлежит государственной регистрации;

3. Сроки наложения данных арестов истекли и более судами не продлевались;

4. Необходимость защиты нарушенного права в виде признания права собственности отсутствует, поскольку право собственности Истца подтверждается вступившим в законную силу судебными актами;

5. Необходимость защиты нарушенного права в виде истребования имущества из чужого незаконного владения отсутствует, поскольку Истец фактически не лишен владения объектами недвижимого имущества (владеет ими и несет бремя его содержания, производя оплату коммунальных платежей);

6. Истцом исчерпаны все иные возможные способы защиты нарушенного права, предусмотренные действующим законодательством.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ устанавливает основополагающие принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, одними из которых являются принципы публичности и достоверности, то есть бесспорности зарегистрированных в реестре прав, отсутствия сомнений в наличии у объекта, на который осуществлена регистрация прав, признаков недвижимости (ст.8.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.3 ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (ст.8.1 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из правовых позиций Конституционного Суда РФ, основанных на положениях ст.8, 17, 19, 35, 40 и 46 Конституции Российской Федерации, законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, свидетельствует о признании со стороны государства публичноправового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (Постановления от 26.05.2011 №10-П, от 10.11.2016 №23-П, Определения от 05.07.2001 №132-О, от 29.01.2015 №216-О).

Учитывая изложенное, обеспечение принципа достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости, закрепленного в ч.1 ст.7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ, является необходимым условием стабильности гражданского оборота и защиты вещных прав управомоченных лиц. Достоверность публичного реестра о правах на недвижимое имущество обеспечивает не только интерес третьих лиц, заинтересованных в получении информации об объектах недвижимости, но также самих правообладателей, в отношении которых внесены сведения о принадлежности им имущества. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации №302-ЭС23-5987 от 15.08.2023 по делу №А33-11681/2021).

Аналогичный подход был изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.09.2014 №305-ЭС14- 46 по делу №А41-53993/2013, который направлен на устранение наличия в реестре прав на недвижимое имущество недостоверной записи, внесенной до разрешения спора о правах разных лиц на один объект.

АО «Сервинком» фактически владеет вышеуказанными спорными объектами недвижимости, что подтверждается в частности:

- Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.02.2024 по делу №А40-585/2023 о несостоятельности (банкротстве) ООО «100 Медиа» (арендатор) требование АО «Сервинком» было признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «100 Медиа», при этом, во включении требования ООО «Управление недвижимостью» в реестр требований кредиторов должника ООО «100 Медиа» одновременно было отказано, поскольку именно АО «Сервинком» является собственником здания;

- Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2024 по делу №А40-74052/2024, оставленным в силе Постановлением Девятого арбитражного суда города от 27.11.2024, в удовлетворении исковых требований ООО «Управление недвижимостью» к АО «Телкомпания «Стрим» о взыскании арендных платежей было отказано, поскольку именно АО «Сервинком» является собственником здания;

- Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2020 по делу №А40-266428/2019 с арендатора ООО «ГеоТелекоммуникации» в пользу ООО «Управление недвижимостью» были взысканы денежные средства.

Однако, в ходе апелляционного рассмотрения Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2020 арбитражное дело №А40-266428/2019 было приостановлено до принятия судебных актов по арбитражным делам №А40-153161/2019, №А40-46231/2019, №А40-52629/2018, которыми разрешались споры о принадлежности АО «Сервинком» прав на данные объекты недвижимого имущества.

После чего, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2023 по делу №А40-266428/2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2020 было отменено, в удовлетворении исковых требований ООО «Управление недвижимостью» было отказано, поскольку собственником здания является именно АО «Сервинком»;

- Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2025 по делу №А40-153464/2024 с ООО «Геотелекоммуникации» в пользу АО «Сервинком» взыскано неосновательно сбереженные денежные средства (плата за пользование помещениями), поскольку именно АО «Сервинком» является собственником здания.

Таким образом, ООО «Управление недвижимостью» в данном случае является лишь лицом, на котором сохраняется государственная регистрация прав на объекты.

ООО «Управление недвижимостью» решением Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2023 по делу №А40-302731/2022 было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре отсутствующего должника. АО «Сервинком» до настоящего времени не включено в реестр требований кредиторов должника ООО «Управление недвижимостью» и, принимая во внимание вышеуказанные судебные акты, имущество не может быть отчуждено на основании Закона о банкротстве, так как этому отчуждению препятствуют судебные акты, представленные АО «Сервинком» на государственную регистрацию.

Ответчиком не доказано, что обращение истца с соответствующими требованиями в суд являлось мерой, направленной на обжалование действий или бездействий Управления Росреестра, так как его целью являлось именно признание права собственности отсутствующим, внесение изменений в ЕГРН является лишь последствием его признания.

Суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы истца, указав, что в силу ч.1 ст.198, п.3 ч.4, п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ, в связи с тем, что действия Управления Росреестра связаны с реализацией соответствующих государственных полномочий, для обязания Управления Росреестра совершить регистрационные действия (погашение и формирование записей в ЕГРН) необходимо первоначально обжаловать решения, действия (бездействие) Управления Росреестра по правилам гл.24 АПК РФ, так как в силу п.56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт не соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное, имеются основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ, для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 270, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2025 по делу № А40-82819/24 отменить.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, 129626, <...>, эт.6, ком.608) на объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание (кадастровый номер 77:02:0023014:1087, площадью 7203,1 кв.м, количество этажей: 6, расположенное по адресу: 129626, г.Москва, пер.1-й Рижский д.2Г), номер государственной регистрации 77:02:0023014:1087-77/009/2019-15 от 15.04.2019);

- земельный участок (кадастровый номер: 77:02:0023014:2, площадью 4983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>), номер государственной регистрации 77:02:0023014:2-77/009/2019-13 от 15.04.2019).

Обязать Управление Росреестра по Москве погасить записи ЕГРН о вещном праве, имеющие статус «актуальные», в отношении объектов недвижимого имущества:

- №77:02:0023014:1087-77/009/2019-15 от 15.04.2019 о государственной регистрации перехода права собственности на ООО «Управление недвижимостью» в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0023014:1087;

- №77:02:0023014:2-77/009/2019-13 от 15.04.2019 о государственной регистрации перехода права собственности на ООО «Управление недвижимостью» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0023014:2, с присвоением таким записям ЕГРН статусов «погашенная».

Обязать Управление Росреестра по Москве сформировать новые записи ЕГРН о праве собственности Акционерного общества «Сервинком» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>, 129626, <...>), с указанием в данных записях ЕГРН номеров ранее осуществленной государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание (кадастровый номер 77:02:0023014:1087, площадью 7203,1 кв.м, количество этажей: 6, расположенное по адресу: 129626, г.Москва, пер.1-й Рижский д.2Г), номер государственной регистрации 77-77/002-77/002/001/2016-113/3 от 29.01.2016 г.);

- земельный участок (кадастровый номер: 77:02:0023014:2, площадью 4983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>), номер государственной регистрации 77-77/002-77/002/026/2016- 10/3 от 29.01.2016 г.), с внесением в такие записи ЕГРН в отношении документов-оснований в дополнение к указанным ранее документам, реквизитов судебных актов:

- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2022 по делу №А40-46231/19;

- Определение Арбитражного суда города Москвы от 25.03.2022 по делу №А40-46231/19, с внесением в такие записи ЕГРН дат их формирования, а также дополнительно слов «дата регистрации» и дата ранее произведенных государственных регистраций права – 29.01.2016.

Взыскать с ООО «Управление Недвижимостью» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12 000 руб. и по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяЕ.Б. Алексеева

Судьи:О.Г. Головкина

Н.И. Левченко

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.