Постановление от 25 октября 2017 г. по делу № А32-17032/2016

20/2017-96197(1)

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-17032/2016
город Ростов-на-Дону
25 октября 2017 года
15АП-14690/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года. Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Пономаревой И.В., судей Величко М.Г., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии: от Администрации города Сочи: представитель не явился, извещена;

от общества с ограниченной ответственностью «Империал-Инвест»: представитель ФИО2, паспорт, по доверенности от 20.08.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 июля 2017 года по делу № А32-17032/2016

по иску Администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью «Империал–Инвест» о сносе самовольной постройки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Империал– Инвест»

к Администрации города Сочи о признании права собственности на самовольную постройку, принятое в составе судьи Ивановой Н.В.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Империал– Инвест» (далее – общество) со следующими требованиями:

– прекратить право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 929,8 кв.м., степенью готовности объекта 32%, расположенное по адресу: г.Сочи, Центральный район, переулок Горный, дом № 5;

– отменить свидетельство о государственной регистрации права бланк серии 23–АН 752606 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0402054:1234 и погасить запись регистрации от 30.03.2015 года № 23–23– 050–23/050/071/2015 – 497/2, сделанную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник – ООО «Империал– Инвест»;

– признать объект незавершенного строительства, этажностью – 8, расположенный на земельном участке площадью 852 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: г.Сочи, Центральный район, переулок Горный, дом № 5, самовольной постройкой;

– обязать ООО «Империал–Инвест» осуществить снос объекта незавершенного строительства, этажностью – 8, расположенного на земельном участке площадью 852 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: г.Сочи, Центральный район, переулок Горный, дом № 5, за свой счёт.

ООО «Империал–Инвест» заявило к администрации города Сочи следующие встречные требования:

– признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Империал–Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 11.03.2008) на здание жилого дома, наименование здания: жилой дом, общая площадь: 3851,2 кв.м., а также площадь балконов, лоджий, террас (эксплуатируемой кровли): 746,3 кв.м., строительный объем: 12015,0 куб.м., этажность: 10, в том числе 2 подземных этажа. Местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по этому же адресу;

– в резолютивной части судебного решения указать, что настоящее решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности за ООО «Империал–Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 11.03.2008) на здание жилого дома, наименование здания: жилой дом, общая площадь: 3851,2 кв.м., а также площадь балконов, лоджий, террас (эксплуатируемой кровли): 746,3 кв.м., строительный объем: 12015,0 куб.м., этажность: 10, в том числе 2 подземных этажа, год завершения строительства 2016г., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:34, образованное в результате преобразования здания с кадастровым номером 23:49:0402054:1234;

– в резолютивной части судебного решения указать, что настоящее решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить постановку на государственный кадастровый учет здания жилого дома, образованного в результате преобразования здания с кадастровым номером 23:49:0402054:1234, наименование здания: жилой дом, общая площадь: 3851,2 кв.м., а также площадь балконов, лоджий, террас (эксплуатируемой кровли): 746,3 кв.м., этажностью: 10, в том числе 2 подземных этажа, год завершения строительства 2016г., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:34.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2017 в удовлетворении иска Администрации города Сочи к ООО « Империал – Инвест» о сносе самовольной постройки отказано.

Исковое заявление ООО «Империал–Инвест» к администрации города Сочи о признании права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворено.

Суд признал право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Империал–Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 11.03.2008) на здание жилого дома, наименование здания: жилой дом, общая площадь: 3851,2 кв.м., а также площадь балконов, лоджий, террас (эксплуатируемой кровли): 746,3 кв.м., строительный объем: 12015,0 куб.м., этажность: 10, в том числе 2 подземных этажа. Местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по этому же адресу.

Также суд указал, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности за ООО «Империал– Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 11.03.2008) на здание жилого дома, наименование здания: жилой дом, общая площадь: 3851,2 кв.м., а также площадь балконов, лоджий, террас (эксплуатируемой кровли): 746,3 кв.м., строительный объем: 12015,0 куб.м., этажность: 10, в том числе 2 подземных этажа, год завершения строительства 2016г., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:34, образованное в результате преобразования здания с кадастровым номером 23:49:0402054:1234.

Кроме того, в силу прямого указания решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить постановку на государственный кадастровый учет здания жилого дома, образованного в результате преобразования здания с кадастровым номером 23:49:0402054:1234, наименование здания: жилой дом, общая площадь: 3851,2 кв.м., а также площадь балконов, лоджий, террас (эксплуатируемой кровли): 746,3 кв.м., этажностью: 10, в том числе 2 подземных этажа, год завершения строительства 2016г., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:34.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда и удовлетворить исковое заявление администрации города Сочи к ООО «Империал–Инвест» о сносе самовольной постройки расположенной на земельном участке площадью 852 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, д.5.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими обстоятельствами:

– судом не применен закон, подлежащий применению – спорное строение возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, в отсутствие разрешения на строительства, что соответствует признакам самовольной постройки;

– наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению, так как сама по себе регистрация

не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права о его сносе как самовольной постройки;

– администрация г. Сочи расценивает поведение Ответчика как недобросовестное, поскольку последний не предпринял всех требуемых от нее законом мер к получению разрешения на строительство капитального строения, как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения строительных работ, в связи с чем, признание указанного строения самовольным и принятие мер по его сносу, является необходимой мерой с точки зрения закона: положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;

– в отношении спорного объекта необходимо проведение государственной экспертизы;

– самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем;

– спорное строение не отвечает критериям пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;

– из разъяснений, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума следует, что исковая давность по требованию о сносе самовольной постройки не применяется, если она угрожает жизни и здоровью граждан, в связи с чем срок исковой давности по требованию администрации применению не подлежит;

– в судебном заседании ответчиком не предоставлено допустимых доказательств возведения спорного здания в период 27.04.2004 по 17.03.2005, эксперт не может достоверно определить возведения спорного здания в период 27.04.2004 по 17.03.2005, по той причине, что не обладает специальными познаниями для установления данного периода. Более того, единственным доказательством существования спорного здания подтверждается Свидетельством о государственном регистрации права от 31.03.2015, на указанный момент времени уже действовали и ПЗЗ и Градостроительный кодекс РФ с определением индивидуального жилого дома;

– вывод эксперта на вопрос номер 3 нельзя считать полным, поскольку им при разрешении части этого вопроса о соответствии самостроя градостроительным нормам не рассмотрен возведённый самострой с точки зрения соответствия его действующим в муниципальном образовании город–курорт Сочи Правилам землепользования и застройки;

– кроме того, экспертом дан ответ на вопрос, носящий правовой характер: «Нарушаются ли права и законные интересы граждан строительством самостроя?», что является нарушением.

В судебное заседание Администрация города Сочи, надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечила.

Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Администрации города Сочи в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Империал- Инвест» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям,

изложенным в ранее представленном письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) в обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства.

Департаментом по надзору в строительной сфере по Краснодарскому краю проведена внеплановая проверка объекта капитального строительства по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер. Горный, д.5, на земельном участке площадью 852 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34. По результатам проверки установлено, что участок принадлежит на праве собственности ООО «Империал – Инвест». Категория земель – земли населённых пунктов, назначение участка – для проектирования и строительства нового индивидуального жилого дома взамен ветхого. Результаты проверки оформлены актом № 14–Ц–Ю–222–СС от 12.04.2016 (т. 1 л.д. 22–25).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 31.03.2015 № 23–АН 752606 на земельном участке по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер. Горный, д.5, расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 32%, принадлежащий на праве собственности ООО «Империал – Инвест» (т. 1 л.д. 27).

Фактически на земельном участке выполнены железо–бетонные конструкции 8–ми этажей здания с заполнением проемов шлакоблоком. Колонны и перекрытие 8 этажа в опалубке.

Администрация указывает, что спорное строение возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нём данного объекта. Общество возвело строение в отсутствие разрешения на строительство. Спорное строение содержит признаки самовольной постройки, указанных в п.1 ст. 222 ГК РФ, и подлежит сносу.

Исковые требования основаны на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из формулировки заявленных требований, волеизъявление администрации по первоначальному иску направлено на признание спорного объекта незавершенного строительства степенью готовности 32% самовольной постройкой и её сноса.

Возражая против удовлетворения исковых требований, общество ссылается на следующие обстоятельства.

С 24.03.2004 в собственности гражданки ФИО3 на праве собственности находился земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5 (выписка из ЕГРН от 11.07.2017 № 23/189/006/2017–8333) – т. 2 л.д. 133134). На данном участке располагался находившийся в её собственности жилой дом в ветхом состоянии.

На основании заявления ФИО3, а также согласованной ей Комитетом архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи (рег. № Ц151и–03 от 21.03.2003) проектной документации на новый индивидуальный жилой дом, постановлением главы администрации Центрального района г.Сочи от

27.04.2004 № 475 Джумовой Е.В. разрешено строительство нового жилого дома взамен ветхого на участке № 5 по пер. Горному, 5 (т. 1 л.д. 32–33, 52).

ФИО3 для строительства дома по пер. Горный, 5 в г.Сочи выданы технические условия на водоснабжение; согласовано разрешение на производство работ по разрытию для прокладки водопроводной канализационной линии; выдан ордер на производство работ по прокладке электрокабеля, водопровода и канализации; разработан проект электроснабжения жилого дома, выданы технические условия на электроснабжение жилого дома по пер. Горный, 5; выдано положительное заключение об инженерно–геологических условиях участка строительства ИЖС на земельном участке по пер.Горному, 5 в Центральном районе г.Сочи (т. 1 л.д. 60–72).

В 2004–2005 г.г. за счёт ФИО3 был снесён ветхий дом, на его месте возведено здание, незавершенное строительством, со степенью готовности 32%, при этом конструктивные и несущие элементы здания (фундамент и надфундаментная часть) были возведены в 2005 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 10.07.2017 № 23/189/006/2017–8281 (т. 2 л.д. 131).

Согласно заключению эксперта № ЭЗ/1–30/11–16 от 20.06.2017, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:34 в 2005 г. построено десятиэтажное жилое здание, в т.ч. два цокольных этажа и плоская эксплуатируемая кровля (конструктивные и несущие элементы здания – фундамент и надфундаментная часть), без внутренних перегородок, инженерных сетей и заполнения оконных проемов фасада здания, жилой дом имел 32% строительной готовности и являлся объектом незавершенного строительства. В 2005 г. лицевая (главная) и боковые части фасада здания отсутствовали, в здании также отсутствовали перегородки и инженерное оборудование.

23.05.2005 в ЕГРП за ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 23:49:0402054:1234, степень готовности – 32%, инвентарный номер 3574, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5 (выписка из ЕГРН от 10.07.2017 № 23/189/006/2017–8281) (т. 1 л.д. 34).

На основании возмездных сделок от 04.03.2015 общество стало собственником объекта незавершенного строительства степенью готовности 32%, находящегося по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, и земельного участка площадью 852 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34, находящегося по этому же адресу (выписка из ЕГРН от 10.07.2017 № 23/189/006/2017–8281 и от 11.07.2017 № 23/189/006/2017–8333 – т. 2 л.д. 96–101).

В период 2015–2016 гг. за счёт общества выполнено заполнение оконных проемов на лицевом (главном) и боковом частей фасадов здания из металлопластикового профиля, в здании выполнены внутренние перегородки, смонтированы внутренние инженерные сети (коммуникации), необходимые для эксплуатации жилого дома – сети электроснабжения, вентиляции, хозяйственно– питьевое водоснабжения (централизованное), канализации и водостока (централизованное), отопления и горячего водоснабжения (автономное); смонтированы точки подключения сетей водопровода, канализации и электроснабжения, выполнена разводка сетей внутри здания. За счёт данных работ изменился процент готовности здания до 100%.

Также в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции обществом заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям (т. 2 л.д. 103–108).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд со встречными требованиями (т. 2 л.д. 115–128).

В обоснование встречных требований обществом в материалы дела представлены следующие документы: топосъёмка генплана (ситуационный план) М 1:500 земельного участка по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5; Постановление главы администрации Центрального района г.Сочи от 27.04.2004 № 475; кадастровый паспорт земельного участка от 24.06.2010 № 49/10–03–10457; технические условия МУП г.Сочи «Водокнал» на водоснабжение от 28.04.2003 № 01–03/1262; разрешение на производство работ по разрытию для прокладки водопроводной канализационной линии диам. 150 мм.; ордер № 52 от 15.04.2004 на производство работ по прокладке электрокабеля, водопровода и канализации; проект электроснабжения жилого дома от 2003 г.; технические условия Сочинских электрических сетей ОАО «Кубаньэнерго» от 24.03.2003 № 211–01–034/2003 на электроснабжение жилого дома по пер. Горный, 5; положительное заключение Проектно–изыскательской мастерской «Проект» Союза архитекторов России об инженерно–геологических условиях участка строительства ИЖС на земельном участке по пер.Горному, 5 в Центральном районе г.Сочи; выписки из ЕГРН от 06.06.2016 № 23/050/020/2016–864 и от 10.07.2017 № 23/189/006/2017–8281 (объект незавершенного строительства); выписки из ЕГРН от 06.06.2016 № 3/050/020/2016– 863 и от 10.07.2017 № 23/189/006/2017–8333 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:34; свидетельство о государственной регистрации права серии 23–АН № 752606 от 31.03.2015 (объект незавершенного строительства степенью готовности 32%); свидетельство о государственной регистрации права серии 23–АН № 752607 от 31.03.2015 (земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:34); кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства на дату23.06.2010; сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города–курорта Сочи, выданные Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г.Сочи от 19.06.2014 № 21–01–15/12947; первый лист технического паспорта на жилой дом, инвентарный номер 3574, на дату 17.03.2005г.; письмо ЗАО «М–Индустрия» от 03.10.2006 № 741; поручение администрации г.Сочи от 09.06.2009 № 173 о проведении проверки использования земельного участка; акт обследования земельного участка в натуре от 10.06.2009г.; справка общества от 13.07.2017 г. о балансовой принадлежности и затратах (т. 2 л.д. 93–101, 130–134).

Повторно рассмотрев дело, исследовав доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены либо изменения судебного акта, исходя из следующего.

По делу установлено, что в апреле 2016 г. на основании распоряжения от 10.03.2016 № 14–150 заместителя руководителя управления по г.Сочи ФИО4 Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края в лице консультанта отдела государственного строительного надзора по городу Сочи ФИО5 проведена плановая выездная проверка ООО «Империал–Инвест» в отношении объекта капитального строительств «Многоэтажное здание», расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5.

В ходе проведения проверки установлено:

– на земельном участке, расположенном по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер.Горный, 5, расположен объект недвижимости степенью готовности 32%, принадлежащий на праве собственности ООО «Империал–Инвест»;

– по указанному адресу выполнены железо–бетонные конструкции 8 этажей здания с заполнением проемов шлакоблоками. На момент проверки работы не велись;

– разрешение на строительство объекта капитального строительства «Многоэтажное здание», расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, отсутствует. Строительство объекта (реконструкция) осуществляется без разрешения на строительство;

– утвержденная в установленном порядке проектная документация на строительство объекта капитального строительства «Многоэтажное здание», расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, отсутствует (не представлено);

– паспорт объекта, временное ограждение площадки, журнал учета проверок юридического лица отсутствуют.

Результаты проверки зафиксированы в акте проверки органом государственного надзора юридического лица № 14–Ц–Ю–222–СС от 12.04.2016, составленном Департаментом по надзору в строительной сфере по Краснодарскому краю.

Ссылаясь на указанный акт проверки, администрация, полагая, что возведенный объект незавершенного строительства степенью готовности 32% является самовольной постройкой, так как создан без получения разрешения и утвержденной в установленном порядке проектной документации на строительство объекта капитального строительства, сохранение самовольной постройки нарушает права органа местного самоуправления, обратилась в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

В соответствии с нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169–ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131–ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. Органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель (статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможность предъявления требования о его сносе, при этом в мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства.

Положениями части 2 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации определен предмет государственного строительного надзора: проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; наличия разрешения на строительство; выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 Кодекса.

Согласно частям 1 и 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном 19.03.2014 года, разъяснил, что рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Градостроительный кодекс РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 № 190– ФЗ) вступил в действие с 30.12.2004.

Согласно части 3 статьи 48 и пункту 1 части 2 статьи 49 ГрК РФ от 29.12.2004 № 190–ФЗ объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Согласно письму Министерства регионального развития РФ от 29.12.2007 № 24322–СК/08 «О критерии отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства», абзацу 7 приложения к СП 30–102–99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», утвержденных постановлением Госстроя России от 30.12.1999 № 94, абзацу 8 пункта 2 Приказа Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010 № 79 «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета», абзацу 1 раздела 1 СП 55.13330.2011 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция», утвержденного приказом Министерства регионального развития РФ от 27.12.2010 № 789, объекты индивидуального жилищного строительства представляют собой вновь строящиеся и реконструируемые отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Вместе с тем, судом первой инстанции правомерно установлено, что вышеуказанные нормы права и акты не могут быть применимы к технико– экономическим показателям (параметрам) объекта незавершенного строительства степенью готовности 32%, возведённого в период с 27.04.2004 по 17.03.2005, поскольку они распространяются на вновь строящиеся и реконструируемые

отдельно стоящие жилые дома, на момент предоставления разрешения строительства жилого дома (27.04.2004г.) указанные нормы права и акты не были приняты, не действовали, обратной юридической силы не имеют, в силу чего не могут быть применимы к спорным правоотношениям.

Кроме того, Свод правил по проектированию и строительству СП 30–102–99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», утвержденный Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно–коммунальному комплексу от 30.12.1999 № 94, не может считаться по своей форме нормативно–правовым актом, поскольку не зарегистрирован в Минюсте России, официально не опубликован и имеет рекомендательный характер (Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2005 № ГКПИ05–1385, от 02.06.2017 № 309–КГ17–2779 по делу № А50–9415/2016), поэтому не может рассматриваться как подлежащий обязательному применению на территории Российской Федерации и, соответственно, к спорным правоотношениям.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города–курорта Сочи от 19.06.2014 № 21–1– 15/12947, выданным Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, и Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 с изменениями, утвержденными Городским Собранием Сочи от 12.12.2011 № 210, указанный участок расположен в территориальной зоне Ж–2 (малоэтажная жилая застройка до 15 м.).

Разделом 8.2. «Перечень территориальных зон. Жилые зоны» Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 с изменениями, принятыми решением Городского Собрания Сочи от 21.12.2016 № 189 (далее – Правила, Правила землепользования и застройки), при проведении градостроительного зонирования в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации на территории города Сочи установлены следующие типы территориальных зон: жилые зоны (код вида зоны – Ж) – для жилой застройки и сопутствующих объектов обслуживания населения. «Ж–2» – малоэтажная жилая застройка до 15 метров. Цель выделения – развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий малоэтажной жилой застройки, зон комфортного жилья, включающих отдельно стоящие и блокированные индивидуальные (одноквартирные) жилые дома.

Видами разрешенного использования земельного участка, входящего в зону «Ж–2» являются: индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью); жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом); многоквартирный жилой дом; жилой комплекс (таблица 9 Правил).

В таблице 11 Правил установлены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны «Ж– 2».

В таблице 13 Правил установлены разрешенные параметры допустимых уровней воздействия на среду и человека от деятельности на территории участка для зоны «Ж–2».

Указанные Правила в полном объёме (правила землепользования и застройки, карта градостроительного зонирования) опубликованы в газете «Новости Сочи», № 39–40–41, 18.03.2011, то есть Правила вступили в силу 18.03.2011.

Таким образом, Правила землепользования и застройки, вступившие в силу 18.03.2011, и установленные этими Правилами требования к максимальному проценту застройки, коэффициенту использования территории, высотности и этажности жилых домов, минимальному отступу от границ участка и разрешенному виду использования земельного участка в зоне «Ж–2», не подлежат применению к земельному участку по адресу: г.Сочи, пер. Горный, 5, сформированному и поставленному на кадастровый учёт 05.12.2003, с 24.03.2004 находившегося в собственности Джумовой Е.В., постановлению главы администрации Центрального района г. Сочи от 27.04.2004 № 475 о разрешении строительства жилого дома, возведенному на дату 17.03.2005 объекту незавершенного строительства степенью готовности 32% как конструктивной части всего объекта. Указанные Правила на спорные правоотношения не распространяются и не принимаются во внимание при рассмотрении настоящего спора, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению как основанный на неверном понимании норм материального права.

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Верховного Суда РФ от 02.06.2017 № 309–КГ17–2091 по делу № А50–12079/2015, от 13.06.2017 № 309–КГ17–5037 по делу № А50–5394/2016, постановлениях Арбитражного суда Уральского округа от 06.02.2017 № Ф09–11560/16 по делу № А50–5394/2016 и от 12.12.2016 № Ф09–10847/16 по делу № А50–4374/2016.

Таким образом, несоответствие объекта незавершенного строительством степенью готовности 32% требованиям Правил землепользования и застройки не может служить основанием для сноса спорного объекта как самовольной постройки по основаниям статьи 222 ГК РФ, поскольку на время его возведения названные Правила не были приняты и, соответственно, застройщик (ФИО3) не мог их нарушить.

Суд апелляционной инстанции также приходит к выводу, что к спорным отношениям подлежит применению Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 № 73–ФЗ (далее – ГрК РФ от 07.05.1998 № 73–ФЗ).

В соответствии с п.п. 7 п. 1 ст. 23, ст. 62 ГрК РФ от 07.05.1998 № 73–ФЗ утверждение проектной документации и выдача разрешений на строительство относилась к компетенции органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации (пункт 2 статьи 62 ГрК РФ от 07.05.1998 № 73–ФЗ).

Согласно абз. 10 п. 1 ст. 27, п.1 ст. 41, п. 5 ст. 61 ГрК РФ от 07.05.1998 № 73– ФЗ утверждённая в установленном порядке проектная документация являлась основанием для выдачи разрешения на строительство.

По смыслу указанных норм ранее действовавшего законодательства разрешением на строительство являлось решение органа местного самоуправления, из которого явно усматривалась разрешение на возведение объекта капитального строительства.

В пункте 3 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191–ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» установлено, что разрешения на ввод в эксплуатацию, выдаваемые до введения в действие данного Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.

Материалами дела установлено, что первоначальным собственником земельного участка площадью 852,0 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5,являлась Джумова Е.В. (выписки из ЕГРН от 06.06.2016 № 3/050/020/2016–863 и от 10.07.2017 № 23/189/006/2017–8333).

Комитетом архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи (рег. № Ц151и–03 от 21.03.2003) ФИО3 согласована проектная документация на новый индивидуальный жилой дом. На топосъёмке генплана (ситуационном плане) М 1:500 земельного участка по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, имеется оттиск штампа комитета архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи о согласовании заключения СЭС от 13.10.2003 и государственной экологической экспертизы № 486 от 22.10.2003 нам объект строительства. На этом же документе имеется также оттиск штампа главного архитектора г.Сочи № Ц151и–03 от 25.11.2003 о согласовании нового строительства.

Застройщику ФИО3 для строительства жилого дома по пер. Горный, 5 в г.Сочи:

– МУП г.Сочи «Водоканал» выданы технические условия на водоснабжение от 28.04.2003 № 01–03/1262;

– согласовано разрешение на производство работ по разрытию для прокладки водопроводной канализационной линии диам. 150 мм.;

– выдан ордер № 52 от 15.04.2004 на производство работ по прокладке электрокабеля, водопровода и канализации;

– разработан проект электроснабжения жилого дома от 2003 г.;

– Сочинскими электрическими сетями ОАО «Кубаньэнерго» выданы технические условия от 24.03.2003 № 211–01–034/2003 на электроснабжение жилого дома по пер. Горный, 5;

– проектно–изыскательской мастерской «Проект» Союза архитекторов России выдано положительное заключение об инженерно–геологических условиях участка строительства ИЖС на земельном участке по пер.Горному, 5 в Центральном районе г.Сочи.

На основании заявления ФИО3, а также согласованной ФИО3 проектной документации на новый жилой дом, постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 27.04.2004 № 475 ФИО3 было разрешено строительство нового жилого дома взамен ветхого на участке № 5 по пер. Горному, 5.

Указанное постановление является разрешением на возведение (строительство) жилого дома (т. 1 л.д. 32–33, 52).

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» утверждена форма разрешения на строительство. Поскольку данный нормативный правовой акт вступил в силу 15.12.2005, на спорные правоотношения он не распространяется.

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 222 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 7 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – информационное письмо от 09.12.2010 № 143), следует, что строительство объекта без необходимой разрешительной документации и возведение недвижимости с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил,

при котором ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, являются двумя самостоятельными основаниями для признания созданного объекта недвижимого имущества самовольной постройкой.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для подтверждения обоснованности доводов общества по ходатайству общества определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2016 судом назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта № ЭЗ/1–30/11–16 от 20.06.2017 (т. 2 л.д. 1– 60) спорное здание:

– соответствует по своей характеристике требованиям технических и градостроительных регламентов, строительным, санитарно–эпидемиологическими, противопожарным нормам и правилам, сейсмологии и экологическим требованиям; признаков нарушения технического регламента о правилах пожарной безопасности, технического регламента о безопасности зданий и сооружений, а также градостроительных и иных норм предъявляемых к данной категории строений не имеет;

– является безопасным для жизнедеятельности людей, препятствий другим лицам в пользовании рядом расположенными зданиями, сооружениями и земельными участками не представляет, не нарушает права и законные интересы смежных землепользователей, третьих лиц, в том числе МО город–курорт Сочи, угрозу жизни и здоровью граждан не создаёт, ущемления прав третьих лиц не усматривается;

– соответствует требованиям экологической безопасности, требованиям санитарно–эпидемиологических правил и норм, а также иным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды и здоровья человека.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В соответствии с положениями частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Вопрос о достаточности и достоверности экспертного заключения относится к сфере оценки доказательств судом, результаты которых отражаются при вынесении судебного акта по существу рассматриваемого спора.

Экспертное заключение составлено в результате объективного и полноценного исследования представленных в материалы дела доказательств, осмотра состояния объекта, поэтому признано относимым и допустимым доказательством по делу и исследовано судом наряду с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии

оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Выводы экспертного заключения в установленном законом порядке оспорены не были (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Довод администрации о том, что экспертом дан ответ на правовой вопрос, подлежит отклонению, поскольку вопросы при назначении экспертизы сформулированы ответчиком, у эксперта отсутствовали основания не отвечать на вопрос о нарушении прав и законных интересов граждан строительство спорного объекта, поскольку ответ на данный вопрос дан с учетом исследований в рамках назначенной судом экспертизы.

Судом апелляционной инстанции оценено по правилам статьи 71 АПК РФ представленное экспертное заключение и установлено, что оно не содержит каких– либо противоречий. Сомнений в достоверности у суда не возникло. В связи с этим данное заключение признано судом апелляционной инстанции надлежащим доказательством и в качестве достоверного принят изложенный в нем ответ на поставленный вопрос.

Заключение судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не оспорили, ходатайство о назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявили.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Анализ экспертного заключения позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные части 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. В выводах экспертизы содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Нарушений арбитражного процессуального законодательства при назначении, проведении экспертизы допущено не было.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Ссылка администрации на выездную плановую проверку, проведенную Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края, по результатам которой составлен акт, выводы которого указывают на нарушения обществом в области строительства, отклоняется судом, поскольку материалы проверки в деле отсутствуют.

Судом установлено и администрацией г.Сочи по существу не опровергается, что проектная документация строительства спорного объекта разрабатывалась и утверждалась не обществом, проектная документация была согласована ФИО3 органами муниципального образования (Комитетом архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи, главным архитектором г.Сочи), комитетом архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи согласовано

заключение СЭС от 13.10.2003 и государственной экологической экспертизы № 486 от 22.10.2003 на объект строительства.

В постановлении главы администрации Центрального района г.Сочи от 27.04.2004 № 475 о разрешении строительства не установлены параметры разрешенного ФИО3 строительства объекта капитального строительства – жилого дома: общая площадь, площадь застройки, строительный объём, этажность, высота). Данные сведения присутствуют в проектной документации, которая в материал дела не предоставлена.

Администрацией в материалы настоящего дела не представлено доказательств, что:

– общество выполнило работы по возведению объекта незавершенного строительства степенью готовности 32%, у ФИО3 отсутствовало разрешение на строительство жилого дома, ФИО3 к строительству спорной постройки не имеет отношения;

– первоначальное право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства степенью готовности 32% администрацией было оспорено и признано в судебном порядке отсутствующим;

– объект незавершенного строительства степенью готовности 32% возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, создающей угрозу жизни и здоровью граждан и является самовольной постройкой по основаниям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191–ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2018 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учёта (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Однако, указанная норма права применяется для оформления прав граждан, то есть физических лиц, к числу которых общество – юридическое лицо не относится.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ и статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122–ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Для осуществления государственной регистрации права собственности на жилой дом общество должно представить в регистрирующий орган разрешение уполномоченного органа на ввод жилого дома в эксплуатацию. Однако, общество не может обратиться в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод спорного здания в эксплуатацию, поскольку такое обращение будет носить чисто формальный характер, так как проектная документация с начала строительства устарела и не может быть приведена в соответствие с введенными строительными нормами и правилами, новыми коэффициентами использования территории муниципального образования город–курорт Сочи, что повлечет отсутствие не только испрашиваемой площади спорного здания, но и уменьшение общей площади застройки. Соответственно, возведенное в 2005 г. спорное здание по своим параметрам (площадь, высотность, этажность) в настоящее время не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 с изменениями, принятыми решением Городского Собрания Сочи от 21.12.2016 № 189. Для

легализации спорного здания факт обращения общества в администрацию г.Сочи с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного здания в эксплуатацию будет носить формальный характер.

Возведенный к 17.03.2005 ФИО3 на основании постановления главы администрации Центрального района г.Сочи от 27.04.2004 № 475 объект незавершенного строительства степенью готовности 32% является правомерной постройкой, право собственности на спорный объект зарегистрировано в ЕГРП 23.05.2005 за ФИО3, право собственности ФИО3 на спорный объект правомерно возникло на основании статьи 218 ГК РФ.

Следовательно, вывод суда об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является обоснованным.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорный объект не отвечает ни одному из критериев, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судебной коллегией, поскольку совокупностью представленных в дело доказательств (в том числе заключением судебной экспертизы № ЭЗ/1–30/11–16 от 20.06.2017) подтверждается, что объект незавершенного строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Более того, постановление главы администрации Центрального района г.Сочи от 27.04.2004 № 475 фактически является документом, на основании которого осуществлено строительство (то есть разрешением на строительство). Указанное постановление (т. 1 л.д. 32–33, 52) совместно с имеющимися в деле техническими условиями на водоснабжение; разрешением на производство работ по разрытию для прокладки водопроводной канализационной линии; ордером на производство работ по прокладке электрокабеля, водопровода и канализации; проектом электроснабжения жилого дома, техническими условия на электроснабжение жилого дома по пер. Горный, 5; положительным заключением об инженерно–геологических условиях участка строительства ИЖС на земельном участке по пер.Горному, 5 в Центральном районе г.Сочи (т. 1 л.д. 60–72), доказывают, что постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Также суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку (то есть ФИО3, правопреемником которой является ООО «Империал–Инвест), имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (т. 2 л.д. 131–134).

Также суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о пропуске администрацией срока исковой давности.

Общество при рассмотрении настоящего дела в судебном заседании заявило о пропуске администрацией срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 15.02.2016 № 3–П отметил, что интересы защиты права собственности и стабильности гражданского оборота предопределяют не только установление судебного контроля за обоснованностью имущественных притязаний одних лиц к другим, но и введение в правовое регулирование норм, которые позволяют одной

из сторон блокировать судебное разрешение имущественного спора по существу, если другая сторона обратилась за защитой своих прав спустя значительное время после того, как ей стало известно о том, что ее права оказались нарушенными. В гражданском законодательстве – это предназначение норм об исковой давности, под которой Гражданский кодекс Российской Федерации понимает срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено (статья 195 ГК РФ).

Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов; применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Иск о сносе самовольной постройки, созданной с нарушением обязательных к применению градостроительных и строительных норм и правил, подлежит удовлетворению судом только в том случае, если выявленные нарушения являются настолько существенными, что дальнейшее сохранение объекта создает потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан. Требование о сносе самовольной постройки со ссылкой на данные обстоятельства может быть заявлено как в случае отсутствия разрешения на строительство, так и тогда, когда такое разрешение выдавалось, однако сам объект в силу допущенных при его строительстве нарушений не может быть признан безопасным.

Заключением эксперта № ЭЗ/1–30/11–16 от 20.06.2017 установлено, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует необходимым нормам и правилам.

В случае, если истец не является владеющим собственником земельного участка и единственным нарушением со стороны застройщика при возведении объекта является неполучение им разрешения на строительство, к требованиям о сносе самовольной постройки, исходя из пунктов 6, 7 информационного письма от 09.12.2010 № 143, по заявлению ответчика может быть применена исковая давность.

Материалами дела установлено, что на момент рассмотрения спора владеющим собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:34, на котором выполнено строительство спорного объекта, является общество. Администрация таковым владеющим собственником указанного участка не является.

В пункте 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало

или должно было знать о нарушении права. Следовательно, поскольку законом не установлено иное, то к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 4 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично–правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично–правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно части 1 статьи 11, статье 72 ЗК РФ, подпункту 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131–ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Градостроительному кодексу РФ, пункту 4 статьи 40 Устава города Сочи и Решению Городского Собрания Сочи от 29.09.2009 № 130 (ред. от 20.10.2011) «Об утверждении Положения о порядке осуществления муниципального земельного контроля на территории города Сочи» следует, что органы местного самоуправления осуществляют муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования, контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований возложен на органы местного самоуправления, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за размещением движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Администрация как публично–правовое образование в лице уполномоченных органов, обеспечивая контроль в сфере земельного и градостроительного законодательства, в 2004–2005 г.г. узнало, что органами муниципального образования (Комитетом архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи, главным архитектором г.Сочи) утверждена проектная документация на строительство жилого дома, по заявлению ФИО3 главой администрации Центрального района г.Сочи принято постановление от 27.04.2004 № 475 о разрешении строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:34 ФИО3 возведен объект незавершенного строительством степенью готовности 32%, по состоянию на 17.03.2005 спорный объект поставлен на технический учёт в органе БТИ г.Сочи.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 04.09.2012 № 3809/12, 18.06.2013 № 17630/12 по делу № А40–125218/09–77–763, определение начала

течения срока исковой давности для органа исполнительной власти должно определяться с учётом возложенных на него контрольных функций. Аналогичные выводы содержатся в определениях Верховного Суда РФ от 14.07.2015 по делу № 305–ЭС14–8858, А40–161453/2012, от 08.05.2015 по делу № 305–ЭС14–8858, А40– 161453/2012, от 14.12.2015 № 569–ПЭК15 по делу № А40–161453/2012; определении ВАС РФ от 17.04.2013 № ВАС–17630/12 по делу № А40–125218/09– 77–763, постановлении Арбитражного суда Северо–Кавказского округа от 20.01.2016 № Ф08–10038/2015 по делу № А32–674/2015.

Принимая во внимание контрольные функции администрации, последняя имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о государственном техническом учёте и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, в связи с чем администрация должна была узнать о возведении спорного объекта незавершенного строительства степенью готовности 32% с даты обследования спорного объекта органами технической инвентаризации, осуществления его технического учёта как объекта незавершенного капитального строительства.

По состоянию на 17.03.2005 объект незавершенного строительства степенью готовности 32%, находящийся по адресу: г.Сочи, Центральный район, пер. Горный, д.5, инвентарный номер 3574, был поставлен на технический учёт в филиале ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Сочи, на данный объект составлен технический паспорт.

Иск предъявлен в суд 19.05.2016, срок исковой давности для защиты права по заявленным требованиям администрацией пропущен. Данный вывод соответствует правовой позиции, указанной в Определении ВАС РФ от 17.04.2013 № ВАС–17630/12 по делу № А40–125218/09–77–763, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 № 15АП–7555/2014 по делу № А32–41348/2013.

Администрация, наделённая контрольными функциями, в том числе получать сведения о фактическом использовании земель, государственной регистрации прав на объект недвижимости, должна была узнать о возведенном спорном объекте с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 32% за его первым собственником (ФИО3), т.е. с 23.05.2005, а иск по настоящему делу предъявлен только 19.05.2016, то есть за пределами срока исковой давности.

28.08.2006 в ЕГРП внесена запись регистрации № 23–23–50/051/2006–371 права собственности ЗАО «М–Индустрия» на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, со степенью готовности 32%, на основании договора купли–продажи между ФИО3 (продавец) и ЗАО «М–Индустрия» (ИНН <***>) (покупатель).

06.10.2006 в администрацию г.Сочи поступило письмо ЗАО «М– ИНДУСТРИЯ» от 03.10.2006 исх. № 741, в котором последнее просило переоформить постановление главы администрации Центрального района г.Сочи от 27.04.2004 № 475 о разрешении ФИО3 строительства. К письму приложены договор купли–продажи недвижимого имущества от 31.07.2006, свидетельство о государственной регистрации права на незавершенное строительство от 28.08.2006, постановление главы администрации Центрального района г.Сочи от 27.04.2004 № 475, заключение комитета по архитектуре и градостроительству № Ц55г–03 от 18.03.2003. Указанное письмо поступило в

администрацию г.Сочи 06.10.2006, что подтверждается оттиском штампика администрации города Сочи с отметками даты «06.10.2006 г.» и входящего номера 02–35.25–18462.

Таким образом, по состоянию на 06.10.2006 из письма ЗАО «М– ИНДУСТРИЯ» от 03.10.2006 исх. № 741 и приложенных к нему документов администрация доподлинно узнала о наличии объекта незавершенного строительства степенью готовности 32%, о заключении комитета по архитектуре и градостроительству № Ц55г–03 от 18.03.2003 о согласовании ФИО3 проектной документации на жилой дом, постановлении главы администрации Центрального района г.Сочи от 27.04.2004 № 475 о разрешении ФИО3 строительства нового индивидуального жилого дома взамен ветхого на участке 5 по переулку Горному в г.Сочи, договоре купли–продажи недвижимого имущества от 31.07.2006, свидетельстве от 28.08.2006 о государственной регистрации права на незавершенное строительство.

Администрация обратилась в суд с заявленными требованиями 19.05.2016, то есть за пределами срока исковой давности.

Также актом обследования земельного участка в натуре от 10.06.2009, составленным ведущим специалистом МУ «Земельная инспекция города Сочи» ФИО6, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204019:34 находится одно строение размером 17 х 26 м. Из этого акта администрация узнала и должна была узнать об объекте незавершенного строительства степенью готовности 32% по состоянию на 10.06.2009. Администрация обратилась в суд с заявленными требованиями только 19.05.2016, то есть за пределами срока исковой давности.

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, доказательства, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что на 19.05.2016 предусмотренный статьей 196 ГК РФ трёхгодичный срок исковой давности истёк с учётом того, что государственная регистрация права на спорный объект незавершенного строительства степенью готовности 32% произведена 23.05.2005, а также того, что при наличии контрольных функций, возложенных на администрацию как публичный орган, в соответствии с которыми она имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о государственной регистрации прав на спорный объект как на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исходя из конституционно–правового смысла рассматриваемых норм (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2006 № 576–О, от 20.11.2008 № 823–О–О, от 25.02.2010 № 266–О–О), установление сроков исковой давности, то есть срока для защиты интересов лица, права которого нарушены, а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота и не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя.

Таким образом, установление законодателем срока исковой давности преследует своей целью повысить стабильность гражданского оборота и соблюсти баланс интересов его участников, не допустить возможных злоупотреблений правом и стимулировать исполнение обязанности действовать добросовестно.

В пункте 15 постановления Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъясняется, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Требования администрации не основаны на фактах и обстоятельствах того, что строительство спорного объекта создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем такой иск мог быть предъявлен в пределах общего срока исковой давности.

С позиции статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 199, 222 ГК РФ, установив недоказанность администрацией факта возведения спорного объекта незавершенного строительства степенью готовности 32% с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, создающего угрозу жизни и здоровью граждан, а также нарушение публичных интересов нахождением спорного объекта на земельном участке, находящемся в собственности общества, суд правомерно отказал в первоначальном иске.

Суд апелляционной инстанции приходит к обоснованности заявленных обществом встречных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 10.07.2017 № 23/189/006/2017–8281 (т. 2 л.д. 131–132):

– 23.05.2005 в ЕГРП сделана запись регистрации № 23–23–50/031/2005–214 права собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 23:49:0402054:1234, степень готовности – 32%, инвентарный номер 3574, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5;

– 28.08.2006 в ЕГРП внесена запись регистрации № 23–23–50/051/2006–371 права собственности ЗАО «М–Индустрия» на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, со степенью готовности 32%, на основании договора купли–продажи между ФИО3 (продавец) и ЗАО «М–Индустрия» (ИНН <***>) (покупатель);

– 18.09.2009 в ЕГРП внесена запись регистрации № 23–23–50/077/2009–127 права собственности ОАО «Банк ВТБ Северо–Запад» (ИНН <***>) на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, со степенью готовности 32%, на основании договор купли– продажи между ЗАО «М–Индустрия» и ОАО «Банк ВТБ Северо–Запад» (ИНН <***>);

– 26.10.2011 в ЕГРП внесена запись регистрации № 23–23–50/135/2011–548 права общей долевой собственности (1 целая) Владельцев инвестиционных паёв закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Актив Плюс» под управлением

ООО «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, со степенью готовности 32%, на основании акта приема–передачи имущества № 2397 от 15.08.2011 между ОАО «Банк ВТБ Северо–Запад» и Владельцами инвестиционных паёв закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Актив Плюс» под управлением ООО «Управляющая компания «Свиньин и партнеры»…;

– 30.03.2015 в ЕГРП внесена запись регистрации № 23–23/050– 23/23/050/071/2015–497/2 права собственности ООО «Империал–Инвест» (ИНН <***>) на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, со степенью готовности 32%, с обременением – ипотека в силу закона, на основании договора купли–продажи от 04.03.2015 между Владельцами инвестиционных паёв закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Актив Плюс» под управлением ООО «Управляющая компания «Свиньин и партнеры»… и ООО «Империал–Инвест».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 10.07.2017 № 23/189/006/2017–8333 (т. 2 л.д. 133–134):

– 24.03.2004 в ЕГРП сделана запись регистрации № 23–01/50–7/2004–172 права собственности ФИО3 на земельный участок, кадастровый номер 23:49:0204019:34, находящийся по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5;

– 28.08.2006 в ЕГРП внесена запись регистрации № 23–23–50/051/2006–372 права собственности ЗАО «М–Индустрия» (ИНН <***>) на земельный участок, кадастровый номер 23:49:0204019:34, на основании договора купли– продажи от 28.08.2006 между ФИО3 и ЗАО «М–Индустрия»;

– 18.09.2009 в ЕГРП внесена запись регистрации № 23–23–50/077/2009–128 права собственности ОАО «Банк ВТБ Северо–Запад» (ИНН <***>) на земельный участок, кадастровый номер 23:49:0204019:34, на основании договора купли–продажи от 18.09.2009 между ЗАО «М–Индустрия» и ОАО «Банк ВТБ Северо–Запад»;

– 26.10.2011 в ЕГРП внесена запись регистрации № 23–23–50/135/2011–549 права общей долевой собственности (1 целая) Владельцев инвестиционных паёв закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Актив Плюс» под управлением ООО «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев на земельный участок, кадастровый номер 23:49:0204019:34, на основании акта приема–передачи недвижимого имущества № 2397 от 15.08.2011 между ОАО «Банк ВТБ Северо–Запад» и Владельцами инвестиционных паёв закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Актив Плюс» под управлением ООО «Управляющая компания «Свиньин и партнеры»…;

– 30.03.2015 в ЕГРП внесена запись регистрации № 23–23/050– 23/050/071/2015–499/3 права собственности ООО «Империал–Инвест» (ИНН <***>) на земельный участок, кадастровый номер 23:49:0204019:34, с обременением – ипотека в силу закона, на основании договора купли–продажи от 04.03.2015 между Владельцами инвестиционных паёв закрытого инвестиционного

фонда недвижимости «Актив Плюс» под управлением ООО «Управляющая компания «Свиньин и партнеры»… и ООО «Империал–Инвест».

Следовательно, по состоянию на 30.03.2015 на основании возмездных сделок от 04.03.215 г. общество являлось собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 32% и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:34.

В период 2015–2016 г.г. за счёт общества выполнено заполнение оконных проемов на лицевом (главном) и боковом частей фасадов здания из металлопластикового профиля, в здании выполнены внутренние перегородки. Устройство фасада здания не относится к капитальным работам и не создаёт неотделимые улучшения несущих конструкций здания.

В этот же период за счёт общества в здании смонтированы внутренние инженерные сети (коммуникации), необходимые для его эксплуатации – сети электроснабжения, вентиляции, хозяйственно–питьевое водоснабжения (централизованное), канализации и водостока (централизованное), отопления и горячего водоснабжения (автономное); смонтированы точки подключения сетей водопровода, канализации и электроснабжения, разводка сетей внутри здания входит в систему внутридомовых сетей жилого дома. Снабжение дома питьевой водой выполнено от городских сетей водопровода согласно ТУ. Система канализации – централизованная.

За счёт устройства элементов фасада (остекления), устройства инженерно– технических систем и возведения внутренних перегородок изменился процент готовности здания до 100%.

Поскольку процент готовности объекта недвижимости не является юридически значимым критерием для квалификации объекта незавершенного строительства, на которое зарегистрировано право собственности в публичном реестре, его изменение в сторону увеличения с 32 % до 100% в рассматриваемом случае не имеет правового значения.

Несение обществом затрат по вышеназванным видам работ подтверждено справкой от 13.07.2017 г.

По состоянию на 29.12.2016 (на дату визуального осмотра объекта судебным экспертом в рамках судебной экспертизы по делу) здание имеет следующие конструктивные элементы:

• фундаменты – железобетонные монолитные свайные;

• каркас – колонны – железобетонные монолитные, ригели – железобетонные монолитные;

• стены – железобетонные монолитные; • перегородки – в виде кладки из керамзитобетонных блоков; • перекрытие (оно же покрытие) – железобетонное монолитное;

• крыша выполнена плоская (совмещенная) эксплуатируемая в виде видовой площадки. На кровле выполнены технические помещения;

• полы – бетонные; • проемы – окна – металлопластиковые, двери – деревянные металлические; • электропроводка – скрытая проводка; • водопровод – от городской сети; • канализация – общегородская; • готовность здания – 100%. Здание является объектом, завершенным строительством в полном объёме. Здание является сооружением нормального (II) уровня ответственности.

По объёмно – планировочным решениям, конструктивным и техническим параметрам здание жилого дома является капитальным строением и обладает признаками объекта недвижимого имущества, предусмотренными статьёй 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Работы по заполнению оконных проемов на фасаде здания не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности спорного здания, в силу чего не относятся к категории строительства или реконструкции по смыслу пунктов 13, 14 статьи 1 ГрК РФ, то есть на проведение данных работ обществу не требовалось получения разрешения на строительство (реконструкцию).

Для установления соответствия спорного здания строительным и градостроительным нормам и правилам, создаёт ли оно угрозу жизни и здоровья неопределенного круга лиц, определением суда от 03.08.2016 назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № ЭЗ/1–30/11–16 от 20.06.2017:

1. На земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, расположен объект капитального строительства – восьмиэтажный с двумя цокольными этажами и плоской эксплуатируемой крышей жилой дом, общей площадью 3851,2 кв.м.

Здание жилого дома, расположенное на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, имеет следующие технико– экономические показатели:

– количество этажей: 10 этажей, в том числе подземных этажей – 2 этажа; – площадь застройки: 487,9 кв.м. (с учетом входов и крыльца); – общая площадь: 3851,2 кв.м.;

– площадь балконов, лоджий, террас (эксплуатируемой кровли): 746,3 кв.м.;

– строительный объем: 12015,0 куб.м.; – высота здания: 29,21 м.; – готовность здания: 100%.

2. Объект недвижимости – жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, соответствует по своей характеристике требованиям технических и градостроительных регламентов, строительным, санитарно–эпидемиологическими, противопожарным нормам и правилам, сейсмологии и экологическим требованиям. Жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, признаков нарушения технического регламента о правилах пожарной безопасности, технического регламента о безопасности зданий и сооружений, а также градостроительных и иных норм предъявляемых к данной категории строений не имеет.

3. Объект недвижимости – жилой дом возведен в границах правомерного земельного участка площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5. Площадь застройки здания составляет 487,9 кв.м. по внешнему обводу в уровне цоколя с учетом выступающих частей.

Объект недвижимости – жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, является безопасным для жизнедеятельности людей, препятствий другим лицам в пользовании рядом расположенными зданиями, сооружениями и земельными участками объект не представляет, не нарушает права и законные интересы смежных землепользователей, третьих лиц, в том числе МО город–курорт Сочи, угрозу жизни и здоровью граждан не создаёт, ущемления прав третьих лиц не усматривается.

Является возможным сохранение здания жилого дома на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, в существующем виде.

Приведение возведённого на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, здания жилого дома в его первоначальное состояние с 32% строительной готовности путем демонтажа фасада и инженерно– технических систем, без несоразмерного ущерба самому жилому дому и объектам недвижимости смежных землепользователей невозможно, это создаст угрозу жизни и здоровью граждан, и ущемит права третьих лиц.

4. Объект недвижимости – жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер.Горный, 5, по своей характеристике и месту расположения соответствует разрешенному виду его использования и целевому назначению земельного участка.

Поскольку на момент завершения строительства здания жилого дома (фундамент и вся надфундаментная часть здания) в 2005 году Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город– курорт Сочи, утвержденные решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, не действовали, поэтому нет оснований сделать вывод о соответствии здания жилого дома Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город–курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202.

5. Конструкции жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, смонтированы в полном объеме.

Здание жилого дома, возведённое на участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, является завершенным строительством объектом.

Здание жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, имеет следующие технико–экономические показатели:

– количество этажей: 10 этажей, в том числе подземных этажей – 2 этажа; – площадь застройки: 487,9 кв.м. (с учетом входов и крыльца); – общая площадь: 3851,2 кв.м.;

– площадь балконов, лоджий, террас (эксплуатируемой кровли): 746,3 кв.м.;

– строительный объем: 12015,0 куб.м.; – высота здания: 29,21 м.;

– готовность здания: 100%.

6. Объект недвижимости – жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, соответствует требованиям экологической безопасности, требованиям санитарно– эпидемиологических правил и норм, а так же иным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды и здоровья человека.

7. Строительные конструкции жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, соответствуют действующим нормативно–техническим документам в области их армирования, высотности и с учетом эксплуатационных нагрузок при целевом использовании здания.

8. При возведении жилого дома на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, выполнены противооползневые мероприятия с учётом геологии грунта.

Строительные конструкции подземной части жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 852,0 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204019:34 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Горный, 5, выполнены с учётом геологических условий земельного участка, имеют назначение удерживающих сооружений и выполняют противооползневые функции.

Как установлено судом апелляционной инстанции, заключение эксперта № ЭЗ/1–30/11–16 от 20.06.2017 соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости доказательств, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 № 73–ФЗ «О государственной судебно–экспертной деятельности в Российской Федерации» и нормам статьи 86 АПК РФ. В заключении эксперта № ЭЗ/1–30/11–16 от 20.06.2017 отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

Администрацией при рассмотрении настоящего спора не представлено доказательств оспаривания договоров купли–продажи от 04.03.2015, являющиеся основаниями возникновения у общества прав собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 32% и земельный с кадастровым номером 23:49:0204019:34.

Также администрацией не оспорен факт изменения строительной готовности спорного объекта с 32% до 100% за счет устройства элементов фасада (остекления), устройства инженерно–технических систем и возведения внутренних перегородок в спорном здании.

Администрация не заявила о констатации отсутствия у общества прав на всё спорное здание в целом без учёта его первоначального строительства степенью готовности 32%, возведенного на основании постановления главы администрации Центрального района г.Сочи от 27.04.2004 № 475 о разрешении строительства.

Признание права собственности на спорное здание за обществом, обладающим правом на его эксплуатацию, вносит правовую определенность в характер спорных по настоящему делу правоотношений. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда (пункт 31 постановления Пленумов №

10/22). Решение суда будет являться основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности общества на спорное здание, постановки на государственный кадастровый учёт спорного здания как самостоятельного кадастрового объекта недвижимости, изготовления на здание технического (кадастрового) паспорта.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства и принимая во внимание конкретные фактические обстоятельства, учитывая, что спорный объект возведён на основании постановления главы администрации Центрального района г. Сочи от 27.04.2004 № 475 о разрешении строительства на земельном участке, отведённом для этих целей, при наличии утверждённой проектной документации, с соблюдением всех строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, заявленные требования общества по встречному иску признаны подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 июля 2017 года по делу № А32–17032/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий И.В. Пономарева

Судьи М.Г. Величко

В.Л. Новик