Постановление от 15 сентября 2025 г. по делу № А07-32284/2024

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-16851/2024
г. Челябинск
16 сентября 2025 года
Дело № А07-32284/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Камаева А.Х., при ведении протокола секретарем судебного заседания Спицыной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело № А07-32284/2024 по иску Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний «Рост» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В судебном заседании принял участие представитель:

представитель общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «Рост» - ФИО1 (паспорт, диплом, доверенность от 06.08.2025, сроком действия 1 год).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – истец, Министерство, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний «Рост» (далее – ответчик, ООО ГК «Рост», ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 464 325 руб.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 АПК РФ.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2024 (мотивированное решение изготовлено 10.01.2025) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО ГК «Рост» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит отменить решение суда.

Податель жалобы считает, что договор аренды земельного участка

№ М524-23 от 29.09.2023 надлежит считать ничтожным в силу закона, поскольку он заключен с нарушением закона. Указывает, что изначально в аренде у ответчика находился земельный участок с кадастровым номером 02:55:030406:136 площадью 28 169 кв.м. по договору аренды от 05.06.2020

№ 311-20, который Арбитражным судом Республики Башкортостан в рамках дела № А07-23602/2020 был оценен как ничтожный в силу закона ввиду нарушения порядка его предоставления (аналогично и в настоящем случае). Далее земельный участок с кадастровым номером 02:55:030406:136 был размежеван на два – с кадастровым номером 02:55:030406:136 и 02:55:030406:386. При этом здание, находящее в собственности ответчика, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:030406:136, на другом – строения ответчика отсутствуют. Земельный участок с кадастровым номером 02:55:030406:136, на который у ответчика, как у лица, имеющего исключительное право на получение его в аренду в порядке без проведения торгов, предоставлен не был. Напротив, участок без строения 02:55:030406:386 был предоставлен ответчику по настоящему спорному договору № М524-23 от 29.09.2023.

Апеллянт также указывает, что помимо того, что аренда была предоставлена ответчику с нарушением закона, ввиду отсутствия законных оснований, без проведения торгов, сам участок объективно невозможно использовать по назначению. Согласно сведениям из ЕГРН вид его разрешенного использования: размещение объектов складского назначения 4–5 классов вредности: оптовые базы и склады, мелкооптовые базы и склады, логистические центры, терминалы. Но в соответствии с данными, взятыми из публичной кадастровой карты, 90% его площади занято дорогой общего пользования, принадлежащей городу, а также проходящей вдоль него теплотрассой ТЭЦ-4, что в том числе следует из ГПЗУ земельного участка. Кроме того, ставка расчета арендной платы за его использование была рассчитана без учета наличия на нем данных объектов, соответствующих его обременений и без учета невозможности его использования по назначению. Фактически же сам земельный участок с кадастровым номером

02:55:030406:386 не используется, вследствие невозможности такого использования.

Ссылаясь на положения статьи 39.17, подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), апеллянт указывает, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:030406:386 не мог быть предоставлен ответчику в порядке без проведения торгов, соответственно, противоречит закону и не может считаться действительным. Иных законных оснований для предоставления земельного участка ответчику без торгов не предусмотрено.

Ответчиком к апелляционной жалобе в качестве дополнительных доказательств приложены копия приказа МЗИО РБ об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 28.06.2024, копия решение Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-23602/2020.

Вопрос о приобщении дополнительных документов оставлен открытым и будет разрешен в судебном заседании.

Совместно с апелляционной жалобой апеллянтом подано ходатайство о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы.

В обосновании указанного ходатайство ответчик указал, что о времени и месте судебного разбирательства извещен не был.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2025 срок на обращение с апелляционной жалобой судом восстановлен, апелляционная жалоба принята к производству с рассмотрением жалобы без проведения судебного заседания, установлен срок для представления отзыва на апелляционную жалобу до 12.02.2025.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в суд апелляционной инстанции не поступил.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2025 суд перешел к рассмотрению дела № А07-32284/2024 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Назначил дело к рассмотрению в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на 11.04.2025.

Приложенные к апелляционной жалобе документы е в порядке статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела в целях установления значимых для дела обстоятельств.

От ООО ГК «Рост» поступил отзыв на исковое заявление. В отзыве ответчик указывает, что в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030406:388 (автомобильная дорога), принадлежащий на праве собственности Муниципальному образованию ГО г. Уфа Республика Башкортостан. По данным выписки из ЕГРН ЗУ:386, имеет площадь 9 977 кв.м., относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: объекты

складского назначения IV-V классов вредности (оптовые базы и склады, мелкооптовые базы и склады, логистические центры, терминалы). Однако 66% его площади занято охранной зоной 02:55-6.15771, теплотрассой с ТЭЦ-4, действующей железной дорогой и, как было указано, дорогой общего пользования, что существенно ограничивает использование такого земельного участка по назначению. Площадь под охранной зоной 02:55-6.15771 занимает 490 кв.м. (4,91 %), под теплотрассой – 4 646 кв.м. (46,57 %), под Ж/Д – 130 кв.м. (1,3 %), под автодорогой – 1 308 кв.м. (13,11 %). Итого занято 6 574 кв.м. или 65,89 % от общей площади участка в 9 977 кв.м., полезная его площадь составляет оставшиеся 3 403 кв.м. или 34,11 %. Взяв в расчет арендной платы общую площадь земельного участка, Арендодателем не было учтено наличие на нем перечисленных объектов, соответствующих обременений и невозможность в связи с этим его использования по назначению. Кроме того ответчик указывает, что фактически ЗУ:386 им не используется.

Ранее в аренде у общества также находился земельный участок с кадастровым номером 02:55:030406:136 (далее – ЗУ:136), площадью 28 169 кв.м. (после межевания – 18 151 кв.м.), по договору аренды № 311-20 от 06.06.2020, на котором у ООО ГК «Рост» расположено здание склада с кадастровым номером 02:55:000000:34466, площадью 919,3 кв.м. Однако 24.01.2022 решением Арбитражного суда по иному делу № А07-23602/2020 была установлена ничтожность договора аренды № 311-20 от 06.06.2020 ввиду усмотрения судом нарушений требований земельного законодательства в части порядка предоставления такого земельного участка Обществу – земельный участок не мог быть предоставлен арендатору без проведения торгов. По заявлению общества МЗИО РБ приказом № М04У-06-П-1645 от 28.06.2022 ЗУ:136 был размежеван на два: площадью 9 977 кв.м. с КН:386 с родительского с КН:136, площадь которого, соответственно, уменьшилась до 18 151 кв.м. Так, договор аренды на ЗУ:386, незанятый строениями ответчика, но с обременениями в виде автомобильной дороги, ж/д путей и охранных зон теплотрасс также без проведения торгов был заключен ( № М524-23 от 29.09.2023), а договор аренды ЗУ с КН:136 со строениями – не заключен. Межевание же было проведено в целях сокращения площади ЗУ:136 – достижения соразмерности площади, занимаемой зданием и необходимой для его обслуживания, площади самого земельного участка. То есть здание склада, находящееся в собственности ответчика, расположено в границах ЗУ:136, на ЗУ:386 строения ответчика отсутствуют. Для предоставления обществу спорного земельного участка в аренду без проведения торгов основания отсутствуют, в чем усматривается нарушение земельного законодательства со стороны МЗИО РБ, в силу чего ответчик считает договор аренды земельного участка № М524-23 от 29.09.2023 подлежащим признанию ничтожным.

Отзыв в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

От Министерства поступили письменные возражения на отзыв ответчика, в котором указало, что по Договору № М524-23 аренды земельного участка (далее - Договор) Арендодатель (то есть Истец) предоставляет, а Арендатор (то

есть Ответчик) принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:030406:386, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, район Орджоникидзевский, общей площадью 9977 кв.м. По акту приема-передачи спорный земельный участок принят ответчиком без возражений и замечаний. Акт приема-передачи подписан ответчиком и заверен печатью. Соответственно, ответчик имел четкое представление о земельном участке и месте его нахождения. Ответчик также указывает на то что, ставка расчета арендной платы за использование земельного участка была рассчитана без учета наличия на нем объектов и без учета невозможности его использования. Однако ответчиком договора аренды подписан без возражений, что свидетельствует о принятии его условий ответчиком. Ответчик утверждает, что фактически сам участок не используется. Между тем согласно п. 4.8 Договора неиспользование Арендатором Участка не является основанием для невнесения арендной платы. Ответчик обязан исполнять обязанности по Договору.

Возражения на отзыв приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2025 судебное разбирательство по рассмотрению дела № А07-32284/2024 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции отложено на 15.05.2025.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 судебное разбирательство по рассмотрению дела № А07-32284/2024 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции отложено в связи с болезнью судьи на 05.06.2025.

К дате судебного заседания от Министерства поступил акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:030406:386 и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Вышеуказанные документы приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 05.06.2025 был объявлен перерыв до 18.06.2025.

После перерыва судебное заседание продолжено 18.06.2025 в том же составе суда.

До начала судебного заседания от ООО «Рост» поступили письменные пояснения, которые в порядке статьи 81 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025 судебное разбирательство по рассмотрению дела № А07-32284/2024 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции отложено на 02.07.2025.

От ООО «Рост» поступили письменные пояснения с приложенным расчетом, которые приобщены к материалам дела в порядке статей 81, 268 АПК РФ.

От Министерства поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя и письменные пояснения. Поступившие пояснения приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025 судебное разбирательство по рассмотрению дела № А07-32284/2024 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции отложено на 07.08.2025.

От Министерства поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя и письменные пояснения. Поступившие пояснения приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2025 судебное разбирательство по рассмотрению дела № А07-32284/2024 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции отложено на 02.09.2025.

От Министерства поступило ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Письменный текст ходатайства приобщен к материалам дела.

От Министерства во исполнение определения суда поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов (справочный расчет задолженности по арендной плате и неустойке, с учетом возражений ответчика, касающихся площади земельного участка), представленные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО ГК «Рост» заявил устное ходатайство о снижении размера неустойки на основании положений статьи 333 ГК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 29.09.2023 МЗИО (арендодатель) и ООО ГК «Рост» (арендатор) заключили договор № М524-23 аренды земельного участка (далее – договор) в соответствии с п.4 ст.11.8, ст.22, ст.39.1, ст.39.2, пп.9 п.2 ст.39.6, пп.17 п.8, п.12 ст.39.8, ст.39.17, cт.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание Приказ Управления по городу Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан № М04У-06-П-1645 от 28.06.2022 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемою при разделе находящеюся в аренде земельною участка с кадастровым номером 02:55:030406:136», Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов:

- с кадастровым номером: 02:55:030406:386,

- расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, район Орджоникидзевский,

- разрешенное использование (по Единому государственному реестру недвижимости): объекты складского назначении IV-V класса вредности: оптовые базы и склады, мелкооптовые базы и склады, логистические центры, терминалы,

- целевое (функциональное): объекты складского назначения IV-V классов вредности: оптовые базы и склады, мелкооптовые базы и склады, логистические центры, терминалы,

- общей площадью: 9977 к.м.,

- из них Арендатору к оплате: 9977 кв.м (далее - Участок).

На момент заключения настоящего Договора государственная собственность на сдаваемый в аренду Участок не разграничена (пункт 1.2 договора)

Из пункта 1.3 договора следует, участок образован из земельного участка, используемого на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030406:136 № 311-20 от 05.06.2020 г.

В пункте 1.4 договора указано, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в пределах Участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030406:388 (автомобильная дорога) принадлежащий на праве собственности Муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан.

Срок аренды установлен с 15.08.2023 до 05.02.2069 (пункт 3.1 договора).

Условия оплаты, порядок и размер оплаты предусмотрены разделом 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается исходя из расчета арендной платы согласованной сторонами.

В соответствии с пунктом 4.2 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора.

В силу пункта 4.6 договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Пунктом 5.4.6 договора установлено, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядки и сроки, установленные в разделе 4 договора.

Согласно пункту 7.1 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные разделом 4 настоящего договора, он уплачивает пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы начисляются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Как указывает истец, арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с чем имеется задолженность по арендной плате в размере 425 988 руб. 63 коп. за период с 15.08.2023 по 31.08.2024.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направлял ответчику претензию от 16.09.2024 с требованием об оплате задолженности и пени по договору, которая оставлена последним без удовлетворения.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды, доказанности факта пользования ответчиком земельным участком и возникновения у ответчика перед истцом обязательства по оплате арендной платы в заявленной период.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Проанализировав характер спорных правоотношений, суд первой инстанции верно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского

кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.7 ЗК РФ, а также с действовавшими до 01.03.2015 положениями пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Истец свои обязательства по договору аренды выполнил, передав в аренду земельный участок, определив срок аренды и размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и нормативными актами.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно представленному истцом расчету задолженность по оплате арендных платежей за период с 15.08.2023 по 31.08.2024 составляет 425 988 руб. 63 коп.

Расчет задолженности по договору аренды Министерством произведен исходя из площади земельного участка 9977 кв. м.

Однако согласно возражениям ответчика, фактически занимаемая и используемая им площадь земельного участка составляет 3403 кв. м.

Невозможность использования участка по назначению влечет последствия, установленные как нормой пункта 4 статьи 614 ГК РФ, так и нормой статьи 416 ГК РФ.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021).

В рассматриваемом случае условия пользования арендованным земельным участком таковы, что пользование им в соответствии с условиями договора невозможно, что свидетельствует о неисполнении истцом надлежащим образом встречного обязательства по предоставлению земельного участка.

При этом, как указано выше, отсутствие у арендодателя правовой возможности обеспечить реализацию договора (размещение склада), обусловлено объективными причинами, вытекающими в том числе из условий договора (п. 1.4 договора).

Каких-либо доказательств, опровергающих доводы ответчика в части невозможности использования обществом земельного участка в полном объеме, истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, согласно представленному в материалы дела акту осмотра и установления фактического пользования земельного участка (территории) от 07.05.2025 выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030406:386, расположенный по адресу: город Уфа, р-н Орджоникидзевский, обнаружена часть незавершенного объекта строительства, на котором расположен металлический гараж. Вдоль земельного участка за его границами располагаются железнодорожные пути, частично заходящие на спорный земельный участок. Также расположены надземные тепловые сети, бетонные блоки поперек железнодорожных путей.

Данные обстоятельства указывают на то, что ответчик объективно не имел возможности использовать земельный участок, в той площади, в которой он был предоставлен по договору аренды от 29.09.2023 № М524-23, так как часть земельного участка занята объектами, которые не принадлежат обществу.

Ответчиком представлен контррасчет задолженности по арендной плате. Контррасчет произведен на основании Плана землепользования спорного земельного участка, подготовленного кадастровым инженером ФИО2 21.03.2025.

Из плана землепользования следует, что линейными объектами занято

6574 кв.м. или 65,89% об общей площади земельного участка в 9977 кв.м., полезная его площадь составляет 3403 кв.м. или 34,11%.

При этом по условиям договора аренды от 29.09.2023 к оплате подлежит вся площадь земельного участка – 9977 кв.м.

Поскольку истцом не представлено иной площади земельного участка не занятого линейными объектами, суд апелляционной инстанции счел возможным принять площадь земельного участка исходя из данных представленных ответчиком.

Таким образом, при расчете подлежащей взысканию арендной платы необходимо исходить из площади земельного участка равной 3403 кв. м.

В суд апелляционной инстанции истцом представлен справочный расчет, согласно которому сумма задолженности за период с 15.08.2023 по 31.08.2024 с применением площади земельного участка - 3403 кв. м. составила 145 298 руб. 12 коп.

Справочный расчет задолженности проверен арбитражным судом апелляционной инстанции и признан арифметически правильным.

Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка от 29.09.2023 № М524-23 за период с 15.08.2023 по 31.08.2024 подлежит удовлетворению в сумме 145 298 руб. 12 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований следует отказать.

Ненадлежащее исполнение ответчиком денежных обязательств послужило основанием для начисления истцом договорной неустойки.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

За нарушение сроков оплаты аренды истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.10.2023 по 09.08.2024 в размере 38 366 руб. 37 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Согласно п. 7.1 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные разделом 4 настоящего Договора, он уплачивает пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате

арендной платы, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы начисляются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.

Учитывая, что ответчик не исполнил обязанность по своевременной и полной оплате арендных платежей, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение договорных обязательств верно признано судом обоснованным.

С учетом перерасчета арендной платы истцом представлен справочный расчет неустойки за период с 11.10.2023 по 09.08.2024 на сумму 13 075 руб. 97 коп.

Судом апелляционной инстанции проверена арифметическая правильность произведенного истцом справочного расчета неустойки, и оснований для признания расчета истца арифметически неверным не выявлено.

В суде апелляционной инстанции ответчик заявил о снижении начисленной кредитором неустойки по статье 333 ГК РФ.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, данных в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Как указано в пунктах 69, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Таким образом, наличие оснований для снижения неустойки и критерии ее соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011

№ 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

При этом в силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В рассматриваемом случае ответчик в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ не представил доказательств наличия такого исключительного случая.

На основании пунктов 1, 2 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Стороны свободны в определении условий договора в силу статьи 421 ГК РФ, и ответчик, заключая договор, был осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Заключая договор, ответчик согласился с условиями данного договора и, подписав его, принял на себя обязательства по его исполнению. Разногласий по условию о размере неустойки между сторонами не имелось.

При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления неблагоприятных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору.

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ. Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком в рассматриваемом случае не представлено (статья 65 АПК РФ).

Доказательств того, что взыскиваемая неустойка может привести к получению истцом необоснованной выгоды, ответчиком также не представлено.

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности сторон (статья 9 АПК РФ).

С учетом изложенного, исходя из конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера неустойки.

Таким образом, исковые требования Министерства в части взыскание неустойки подлежат удовлетворению в размере 13 075 руб. 97 коп.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Таким образом, требование в части начисления неустойки по день фактической оплаты задолженности также подлежат удовлетворению начиная с 10.08.2024 по день фактической уплаты долга, исходя из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки.

Ссылка ответчика на судебный акт по делу № А07-23602/2020, в рамках которого договор аренды от 05.06.2020 № 311-20 земельного участка с кадастровым номером 02:55:030406:136 площадью 28 169 кв.м. признан

ничтожным, апелляционной коллегией не принимается в силу следующего.

По смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение имеют только обстоятельства, установленные в другом деле, а не правовые выводы, то сеть данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. Правовые выводы не имеют преюдициального значения по делу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 3318/11, определения Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2016 № 305-ЭС14-7445, от 13.03.2019 № 306-КГ18-19998).

Под обстоятельствами, которые могут быть установленными, следует понимать обстоятельства, имеющие правовое значение. Правовое значение обстоятельств выявляется и устанавливается в результате правовой оценки доказательств их существования и смысла. Обстоятельства, существование и правовое значение которых установлено с соблюдением установленного законодательством порядка, в случаях, предусмотренных законом, не нуждаются в повторном доказывании и должны приниматься, как доказанные.

Таким образом, в силу буквального понимания закона преюдиция распространяется только на фактические обстоятельства по делу и не имеет отношения к оценке доказательств, представленных сторонами при рассмотрении другого дела.

Выводы суда в рамках дела № А07-23602/2020 сделаны на основании обстоятельств установленных в рамках договора аренды от 05.06.2020 № 311-20 земельного участка с кадастровым номером 02:55:030406:136.

Обстоятельства, касающиеся заключения договора аренды, являющегося предметом спора в рамках настоящего дела, и его условия не являлись предметом исследования и оценки при рассмотрении дела № А07-23602/2020, соответственно обстоятельства, установленные в рамках указанного дела и выводы суда по данным обстоятельствам, не образуют преюдиции в отношении обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего дела, в связи с чем, мнение ответчика об обратном основано на неправильном понимании норм процессуального права (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2021 № 305-ЭС21-16501).

Учитывая наличие установленных пунктами 2 части 4 статьи 270 АПК РФ оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции, на основании пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ (с учетом пункта 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10), суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить частично.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со

стороны.

В соответствии с подпунктом 1, 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции Постановления № 7) разъяснено, что в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Следовательно, с учетом освобождения истца от уплаты государственной пошлины, с учетом требования неимущественного характера и частичном удовлетворении исковых требований, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 919 руб.

Расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ, учитывая, что доводы апелляционной жалобы признаны обоснованными, подлежат взысканию с истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2024 (мотивированное решение изготовлено 10.01.2025) по делу № А07-32284/2024 отменить.

Исковые требования Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рост» в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан задолженность по договору аренды земельного участка от 29.09.2023 № М524-23 за период с 15.08.2023 по 31.08.2024 в размере 145 298 руб. 12 коп., пени за период с 11.10.2023 по 09.08.2024 в размере 13 075 руб. 97 коп., пени с 10.08.2024 по день фактической уплаты долга, исходя из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рост» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12 919 руб.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рост» судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья А.Х. Камаев