Постановление от 24 августа 2023 г. по делу № А40-21368/2022

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-48389/2023

Дело № А40-21368/22
г. Москва
24 августа 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей В.В. Валюшкиной, Б.В. Стешана,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 июня 2023 г. по делу № А40- 21368/22

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Учебный центр "Движение" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 25.10.2021,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.04.2023.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР "ДВИЖЕНИЕ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (далее – ответчик), в котором просит обязать заключить договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв.м. по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ул Краснопрудная, д. 22-24, помещ. 3/1, по цене 70 641 667 рублей на условиях приложенного проекта договора купли-продажи.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. , 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171 АПК РФ решением от 23 июня 2023 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом не учтено, что договор аренды недвижимого имущества расторгнут ответчиком в одностороннем порядке.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что в соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, однако ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи, тем самым ответчик нарушил права истца.

Истец указал, что 26.10.2021 он обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения.

К указанному заявлению истец приложил подготовленный по заказу истца отчет об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения в порядке пункта 1 статьи 445 ГК РФ.

По мнению истца, ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи.

12.08.2019 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв.м. по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ул. Краснопрудная, д. 22-24, помещ. 3/1.

Право собственности Российской Федерации на указанное помещение зарегистрировано в ЕГРН 30.07.2009 за номером №77-77-13/012/2009-176.

Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (дата внесения нашей организации в указанный реестр – 10.04.2019) - статья 4.1 ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

26.10.2021 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в соответствии со статьей 3 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008.

К указанному заявлению о приватизации арендуемого помещения Истец приложил:

- проект договора купли-продажи арендуемого помещения;

- подготовленной по заказу истца отчет об оценке арендуемого помещения. Указанное заявление вместе с проектом договора купли-продажи явились офертой в порядке пункта 1 статьи 445 ГК РФ.

Ответчик письмом №77-С4-05/36759 (получено истцом по почте 06.12.2021) сообщил истцу, что в здании по адресу: <...>, числится защитное сооружение гражданской обороны №03563-77 – письмо Главного управления МЧС по г. Москве от 20.09.2021 №ИВ-108-8812.

В этой связи ответчик предложил истцу предоставить сведения об отнесении арендуемого имущества к объектам гражданской обороны.

Письмом от 14.12.2021 истец сообщил ответчику, что он не располагает сведениями об отнесении арендуемого имущества к объектам гражданской обороны.

22.12.2021 Истец направил в адрес Главного управления МЧС по г. Москве письмо с просьбой сообщить является ли арендуемое помещение объектом гражданской обороны.

Письмом от 31.01.2022 Главное управление МЧС по г. Москве сообщило, что в здании по адресу: <...>, числится защитное сооружение гражданской обороны №03563-77.

Также Главное управление МЧС по г. Москве представило копию паспорта указанного защитного сооружения гражданской обороны №03563-77, из которого усматривается, что арендуемое истцом нежилое помещение не относится к объектам гражданской обороны.

Так, защитными сооружениями гражданской обороны в здании по адресу: <...> являются:

- подвал, помещение II;

- этаж «а 1», помещение II;

- подвал, помещение IV.

Вместе с тем, согласно документам БТИ в состав арендуемых истцом помещений входят:

- подвал, помещение V;

- этаж 1, помещение III;

- этаж «а», помещение I.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что арендуемые истцом помещения не являются объектом гражданской обороны.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что арендуемое истцом помещение не является имуществом, которое ограничено в обороте.

В этой связи арендуемое истцом помещение может быть приватизировано в соответствии с положениями ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008, возражения ответчика в указанной части подлежат отклонению.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 2.1, 3, 4 статьи 9 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008.

Истец представил в материалы дела подписанный со стороны ответчика Акт сверки взаимных расчетов по договору аренды по состоянию на 15.10.2021.

Ответчик направил указанный акт сверки от 15.10.2021 в адрес Истца вместе с сопроводительным письмом от 22.10.2021.

Из акта сверки усматривается, что истец имеет переплату арендной платы в размере 159 177,51 рубля.

С учетом пункта 5.2 договора аренды, по состоянию на 26.10.2023 – дата обращения Истца к Ответчику с заявлением о приватизации помещения, у Истца отсутствовал долг по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за арендуемое помещение.

Таким образом, у ответчика отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа Истцу в реализации права на приватизацию арендуемого помещения со ссылкой на имевшуюся задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням).

Суд установил, что арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании Истца непрерывно в течение двух и более лет до момента обращения Истца к Ответчику с заявлением о приватизации от 26.10.2021 в соответствии с договором аренды помещения от 12.08.2019.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом Управления Росреестра по Москве от 22.08.2019 на договоре, а также выпиской из ЕГРН от 03.09.2021, из которой следует, что договор аренды прошел государственную регистрацию 22.08.2019 за №77:01:0003031:1973-77/011/2019-7.

Таким образом, суд отклоняет возражение Ответчика о том, что договор аренды не прошел государственную регистрацию.

Суд отмечает, что после обращения Истца к Ответчику с заявлением о приватизации помещения, Ответчик на основании уведомления от 09.11.2021 об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды погасил в ЕГРН запись о государственной регистрации договора аренды.

Вместе с тем, факт погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды после обращения Истца к Ответчику с заявлением о приватизации арендуемого помещения не является безусловным основанием для отказа Истцу в реализации права на приватизацию арендуемого имущества в порядке ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Так, пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 предусмотрено что по смыслу статьи 3 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Руководствуясь изложенным, суд приходит к выводу, что действия Ответчика по одностороннему внесудебному отказу о договора аренды с Истцом после обращения последнего с заявлением о приватизации арендуемого помещения, направлены исключительно на воспрепятствование реализации права арендатора на приобретение в собственность арендуемого имущества в порядке ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Так, из уведомления Ответчика об одностороннем отказе от договора аренды от 09.11.2021 следует, что использование Истцом арендуемых нежилых помещений под уставные цели коммерческой организации противоречит пункту 6 части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», который предусматривает, что договор аренды без проведения торгов может быть заключен только с медицинскими организациями и организациями, которые осуществляют образовательную деятельность.

Материалами дела подтверждено, что Ответчик имеет Лицензию на образовательную деятельность №040099 от 03.06.2019, которая выдана Департаментом образования города Москвы.

Указанная лицензия была выдана Ответчику еще до заключения договора аренды от 12.08.2019.

Данное обстоятельства подтверждаются, в том числе, Выпиской из реестра лицензий по состоянию на 29.11.2022 Департамента образования и науки города Москвы, а также выпиской из ЕГРЮЛ в отношении Истца.

Аналогичные сведения содержатся в выписке из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ФНС России в отношении Истца, сведения о котором внесены в соответствующий реестр 10.04.2019.

/Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения Истцом (арендатором) обязанности по страхованию арендуемого имущества арендатором (пункта 3.2.17 договора), договор аренды подлежит расторжению только на основании решения суда.

При этом в материалы дела не представлено решение суда о расторжении договора аренды.

Пунктом 7.4 Договора аренды предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда арендодатель (Ответчик) вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке.

Суд пришел к выводу, что у Ответчика отсутствовали законные основания для отказа в одностороннем внесудебном порядке от договора аренды с Истцом.

Истец надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, в том числе, обязанность не производить в арендуемых помещениях несогласованные перепланировки.

Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела Заключением кадастрового инженера (Техническое описание помещения) от 28.11.2022 из которого следует, что площадь и конфигурация арендуемого помещения соответствует сведениям ЕГРН и документам БТИ.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что действия Ответчика, связанные с незаконным расторжением договора аренды (уведомление от 09.11.2012) после обращения Истца с заявлением о приватизации помещения от 26.10.2021, направлены исключительно на воспрепятствование Истцу приватизировать арендуемое помещение.

Суд пришел к выводу, что Истец, сведения о котором включены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, который ведет ФНС России в соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», на дату обращения к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения, а также на момент рассмотрения настоящего спора, соответствует всем необходимым критериям, установленным статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ для реализации права на приватизацию арендуемого имущества.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2022 по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено АНО ЮЦ «Правовая экспертиза» (109240, г. Москва, ул. Верхняя Радищевская, д. 7, стр. 3, офис 27), к участию в деле в качестве эксперта был привлечен эксперт указанной организации ФИО4.

На разрешение эксперту были поставлен следующий вопрос - Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв. м. (подвал, помещение V, комнаты 1 - 10, 9а; этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 3, 5, 6, 4, 7, 1а, За; этаж «а», помещение I, комнаты 1 - 3) по адресу: <...>, по состоянию на 26.10.2021?

Согласно поступившему в суд заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв. м. (подвал, помещение V, комнаты 1 - 10, 9а; этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 3, 5, 6, 4, 7, 1а, За; этаж «а», помещение I, комнаты 1 - 3) по адресу: <...>, по состоянию на 26.10.2021 составляет 117 000 000 рублей (без учета НДС).

В судебном заседании 12.01.2023 эксперт ФИО4, вызванный судом по ходатайству истца, представил письменные ответы на вопросы по заключению судебной экспертизы и пояснил, что в своем заключении он неверно указал площадь антресоли первого этажа (241,8 кв.м.), когда в действительности площадь указанной антресоли составляет 201,2 кв.м.

Также эксперт неверно указал в своем заключении площадь подвала (241,8 кв.м.) и площадь первого этажа (241,8 кв.м.) оцениваемого помещения, когда в действительности площадь подвала составляет 281,6 кв.м., а площадь первого этажа составляет 242,6 кв.м.

Далее к неверным значениям площадей оцениваемого помещения эксперт применил корректировку на этаж расположения, что привело неверному расчету рыночной стоимости подвала, первого этажа и антресоли в составе оцениваемого помещения.

Эксперт пояснил, что он указал равную (по 241,8 кв.м.) площадь подвала, первого этажа и антресоли «для упрощения расчетов» - Ответ на вопрос 7 письменных объяснений эксперта.

Эксперт пояснил, что не произвел исключение НДС из цены предложения объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода и доходного подходов – Ответы на вопросы 4,9 письменных объяснений эксперта.

Вместе с тем операции по приватизации государственного имущества в рамках ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ исключены из объектов обложения НДС (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). В этой связи рыночная стоимость приватизируемого имущества не должна увеличиваться на сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Таким образом, при расчете рыночной стоимости оцениваемого помещения эксперт должен был исключить НДС из цены предложения объектов-аналогов, чего не было сделано экспертом.

Эксперт пояснил, что он ошибочно указал в своем заключении, что объект-аналог №1 в рамках сравнительного подхода расположен только на первом этаже. В действительности указанный объект-аналог расположен в подвале, на первом этаже и антресоли.

В этой связи требуется произвести пересчет корректировок на этаж расположения и далее пересчет рыночной стоимости оцениваемого помещения – Ответ на вопрос 8 письменных объяснений эксперта.

При этом в своих письменных объяснениях эксперт также указал, рыночная стоимость оцениваемого помещения по состоянию на 26.10.2021 может находится в диапазоне от 103 млн. рублей до 128 млн. рублей, что противоречит выводу эксперта в подготовленном им заключении.

Суд первой инстанции сделал вывод, что вывод эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта, сделан экспертом в нарушении требований объективности, всесторонности и полноты исследования.

Заключение эксперта выполнено с существенными ошибками – эксперт неверно указал площади подвала, первого этажа и антресоли арендуемого помещения, эксперт не произвел исключение НДС из цены предложения объектов-аналогов в рамках сравнительного и доходного подходов, эксперт неверно рассчитал корректировки на этаж расположения объект-аналога №1 в рамках сравнительного подхода.

Данные нарушения оказали существенное влияние на итоговый размер рыночной стоимости оцениваемого помещения.

Таким образом, при производстве судебной экспертизы эксперт не произвел полное, всестороннее, научно-обоснованное и объективное исследование, что является нарушением обязанности эксперта в соответствии со статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Определением суда от 10.02.2023 по ходатайству истца суд назначил проведение повторной судебной оценочной экспертизы, которая была поручена ООО «Центральное бюро оценки», к участию в деле в качестве эксперта был привлечен эксперт указанной организации ФИО5.

Ответчик не возражал против удовлетворения ходатайства Истца о назначении повторной судебной экспертизы.

На разрешение эксперту суд поставил следующий вопрос - Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв. м. (подвал, помещение V, комнаты 1 - 10, 9а; этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 3, 5, 6, 4, 7, 1а, За; этаж «а», помещение I, комнаты 1 - 3) по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ул. Краснопрудная, д. 22-24, пом.3/1, по состоянию на 26.10.2021?

Согласно поступившему в суд заключению эксперта №03/2023-17АС рыночная стоимость оцениваемого помещения по состоянию на 26.10.2021 составила 70 641 667 рублей (без учета НДС).

Определением от 26.04.2023 суд вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Центральное бюро оценки» ФИО5

Данным определением суд предложил Ответчику направить в адрес суда и экспертного учреждения вопросы по заключению эксперта.

В судебное заседание, которое состоялось в Арбитражном суде города Москвы 22.05.2023, явилась эксперт ФИО5

При этом от Ответчика в адрес суда и экспертного учреждения не поступило вопросов или возражений относительно заключения эксперта.

Ответчик не заявил ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертиз по делу.

Истец также не оспаривал заключение эксперта.

Суд приходит к выводу, что в заключении эксперта ФИО5 исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Таким образом, заключение эксперта ФИО5 является допустимым доказательством по делу.

С учетом результатов повторной судебной экспертизы суд считает, что требование Истца об обязании Ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого Истцом помещения подлежит удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «Центральное бюро оценки» ФИО5 от 23.03.2023 №03/2023-17АС.

15.10.2021 вступил в силу Закон города Москвы от 29.09.2021 №18, который изменил часть 3 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 №66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», которая регулирует срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы.

С учетом данных измерений в законе новый срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества составляет семь лет.

При этом действие части 3 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы», которая устанавливает семилетний срок рассрочки оплаты приобретаемой недвижимости, распространяется также на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества города Москвы, действующих на дату вступления в силу настоящего Закона – статья 2 Закона города Москвы от 29.09.2021 №18.

С учетом заявления Истца об изменении предмета иска от 25.04.2023 подлежат изменению пункты 4.2., 4.5. проекта договора купли-продажи, которые регулируют период рассрочки оплаты приобретаемого помещения (с 5 до 7 лет), а также размер ежемесячных платежей Истца за приобретаемое помещение.

Рыночная стоимость выкупаемого помещения составляет 70 641 667 рублей (без учета НДС) и рассчитана в соответствии с заключением №03/2023-17АС от 23.03.2023, подготовленным экспертом ООО «Центрально бюро оценки» ФИО5

Таким образом, размер ежемесячного платежа по договору купли-продажи, с учетом рассрочки на 7 лет составляет 840 972,23 рублей (70 641 667 рублей/84 месяца).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Апелляционный суд отклоняет доводы жалобы на основании следующего.

Довод ответчика, что на дату обращения с заявлением о приватизации от 26.10.2021 арендуемое помещение якобы находилось во владении и пользовании истца менее двух лет с момента заключения договора аренды от 12.08.2019 подлежит отклонению. Данный довод противоречит материалам дела.

12.08.2019 Ответчик (арендодатель) и истец (арендатор) заключили договор аренды помещения сроком до 01.09.2039 (т.1, л.д. 32-43).

Ответчик обязался передать помещение нашей организации по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента заключения договора - пункт 3.1.2 договора аренды.

22.08.2019 договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Москве, что подтверждено штампом о регистрации на договоре (т.1, л.д. 43) и выпиской из ЕГРН (т.1, л.д. 45-51).

06.09.2019 Ответчик передал помещение арендатору по акту приема передачи (т.1, л.д. 44).

Начиная с 06.09.2019, истец непрерывно владеет и пользуется указанным помещением.

26.10.2021 истец обратилась в Ответчику с заявлением о приватизации арендуемого помещения.

Таким образом, на момент обращения к Ответчику с заявлением о приватизации помещение находилось в пользовании более двух лет в соответствии с договором аренды.

В соответствии со статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ для реализации права на приватизацию арендуемое имущество на день подачи соответствующего заявления о выкупе должно находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

С учетом изложенного было соблюдено требование закона о сроке владения арендуемым помещением для реализации права на его приватизацию.

Довод об утрате истцом права на приватизацию помещения после того, как в ответ на заявление о приватизации от 26.10.2021, Ответчик в одностороннем порядке отказался от договора аренды уведомлением от 09.11.2021, обоснованноу отклонен судом первой инстанции, сделавшим вывод об отсутствии правовых оснований для однотороннего расторжения договора аренды.

Ответчик не обращался в суд с требованием о расторжении договора по указанным им основаниям.

Относительно довода, что истец выбралненадлежащий способ защиты права.

В силу пункта 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны (Ответчик), которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона (Ответчик) должна направить другой стороне (нашей организации) извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо протокол разногласий к проекту договора в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно (Ответчик), уклоняется от его заключения, другая сторона (наша организация) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Частью 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ установлена обязанность Ответчика заключить с нашей организацией договор купли-продажи арендуемого помещения после получения от нашей организации заявления о приватизации арендуемого помещения.

Таким образом, истец правомерно обратились в суд с требованием об обязании Ответчика заключить договор купли-продажи помещения.

При этом согласно устоявшемуся правоприменительному подходу, реализация права истца, требовать заключения договора в судебном порядке, не зависит от формы уклонения Ответчика от заключения договора купли-продажи.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2023 г. по делу № А40-21368/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяЕ.А. Ким

Судьи:В.В. Валюшкина

Б.В. Стешан


Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.