Решение от 24 января 2024 г. по делу № А40-84385/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-84385/23-77-630
г. Москва
24 января 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2024г.

Полный текст решения изготовлен 24 января 2024г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

с участием представителей:

от истца: ФИО2 (доверенность № б/н от 02.03.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: ФИО3 (доверенность № ДГИ-Д-1545/23 от 05.12.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАДЕЖДА" (121170, ГОРОД МОСКВА, ПОБЕДЫ ПЛОЩАДЬ, ДОМ 2, КОРПУС 1, ЭТ 1 ПОМ X КОМ 1-5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.10.2017, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАДЕЖДА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, площадь Победы, д. 2, корп. 1, пом. 314, с кадастровым номером 77:07:0006005:5849, общей площадью 58,7 кв. м. путем принятия:

-п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «п. 3.1. Цена Объекта составляет 13 623 000 (тринадцать миллионов шестьсот двадцать три тысячи) рублей, в соответствии с судебной экспертизой №А40-84385/23-77-630 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненной АНО "Центр поддержки и содействия судебно-экспертной деятельности "Паритет"

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется»;

-п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 162 178 (сто шестьдесят две тысячи сто семьдесят восемь) руб. 58 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что получил от ответчика проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, площадь Победы, д. 2, корп. 1, пом. 314, с кадастровым номером 77:07:0006005:5849.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в Отчете Департамента, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий.

Ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений, в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва. В случае удовлетворения иска просил урегулировать разногласия по цене Департамента.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО "НАДЕЖДА" (арендатор, истец) и Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) заключили договор аренды нежилого помещения № 00-00446/18 от 03.09.2018г. общей площадью 58,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, площадь Победы, д. 2, корп. 1.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Письмом от 29.12.2022 г. (единый номер обращения 0001-9000120-042601-00109777/22) истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Предоставление Государственной услуги осуществляется ДГИ города Москвы исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент).

В «личном кабинете» на Портале ООО «НАДЕЖДА» 17.02.2023 г. получен проект договора купли-продажи недвижимости, общей площадью 58,7 кв. м. , расположенной по адресу: г. Москва, площадь Победы, д. 2, корп. 1, пом. 314, для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью. Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 19 685 000 руб. 00 коп. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 06.02.2023 № М434-10-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 08.02.2023 № 01/193-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ООО «НАДЕЖДА» обратилась в специализированную экспертную организацию ООО «Бизнес-Оценка» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчету от 03.03.2023 № 23-17/471 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, площадь Победы, д. 2, корп. 1, пом. 314, общей площадью 58,7 кв. м.», выполненным ООО «Бизнес-Оценка», рыночная стоимость объекта оценки составляет 7 656 000 руб. 00 коп. без НДС.

06.03.2023 ООО «НАДЕЖДА» направил в адрес Департамента городского имущества города Москвы протокол разногласий с предложением об изменении пунктов 3.1, 3.4 договора: стоимость нежилого помещения предложено установить в размере 7 656 000 руб. 00 коп.; с учетом изменения стоимости нежилого помещения ежеквартальные платежи предложено установить в размере 91 142 руб. 86 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Письмом от 09.03.2023 (исх. № 33-5-127362/22-(0)-9) Департамент отказал в подписании договора на условиях, предложенных покупателем, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 15.06.2023г. назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и по делу № А40-84385/23-77-630. Проведение экспертизы поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БК-ПИФАГОР", эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1.Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0006005:5849, расположенного по адресу: г. Москва, площадь Победы, дом 2, корпус 1, помещение 314, общей площадью 58,7 кв.м. по состоянию на 29.12.2022г. без учета НДС?

Согласно экспертному заключению № 15-06-23/01-3 от 08.09.2023г. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, площадь Победы, дом 2, корпус 1, помещение 314, с кадастровым номером 77:07:0006005:5849, общей площадью 58,7 кв.м, по состоянию на 29.12.2022 г. без учета НДС составляет 19 512 500 руб. 00 коп.

Протокольным определением от 28.09.2023г., суд удовлетворил ходатайство истца о вызове в суд эксперта ООО «БК-Пифагор» - ФИО4 для дачи пояснений по экспертному заключению № 15-06-23/01-3 от 08.09.2023г., в порядке ст. 55, 86 АПК РФ.

19.10.2023г. в судебном заседании эксперт ООО «БК-Пифагор» - ФИО4 дал пояснения по экспертному заключению № 15-06-23/01-3 от 08.09.2023г.

Согласно ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому экспертному учреждению или другой комиссии экспертов.

С учетом ответа эксперта на вопрос, поставленный судом при проведении судебной экспертизы, замечания истца, определением суда от 19.10.2023г. удовлетворено ходатайство истца о проведении повторной строительно-технической экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу № А40-84385/23-77-630. Проведение экспертизы поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ И СОДЕЙСТВИЯ СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ "ПАРИТЕТ", эксперту ФИО5. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1.Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0006005:5849, расположенного по адресу: г. Москва, площадь Победы, дом 2, корпус 1, помещение 314, общей площадью 58,7 кв.м. по состоянию на 29.12.2022г. без учета НДС?

Согласно экспертному заключению № А40-84385/23-77-630 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0006005:5849, расположенного по адресу: г. Москва, площадь Победы, дом 2, корпус 1, помещение 314, общей площадью 58,7 кв.м. по состоянию на 29.12.2022г. без учета НДС, составляет 13 623 000 руб. 00 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, площадь Победы, дом 2, корпус 1, помещение 314, с кадастровым номером 77:07:0006005:5849, общей площадью 58,7 кв.м. по состоянию на 29.12.2022г. составляет 13 623 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 71 587 руб. 00 коп. возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «НАДЕЖДА» (ОГРН <***>), возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, площадь Победы, д. 2, корп. 1, пом. 314, с кадастровым номером 77:07:0006005:5849, общей площадью 58,7 кв. м. путем принятия:

-п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «п. 3.1. Цена Объекта составляет 13 623 000 (тринадцать миллионов шестьсот двадцать три тысячи) рублей, в соответствии с судебной экспертизой №А40-84385/23-77-630 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненной АНО "Центр поддержки и содействия судебно-экспертной деятельности "Паритет"

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется»;

-п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 162 178 (сто шестьдесят две тысячи сто семьдесят восемь) руб. 58 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАДЕЖДА" (121170, ГОРОД МОСКВА, ПОБЕДЫ ПЛОЩАДЬ, ДОМ 2, КОРПУС 1, ЭТ 1 ПОМ X КОМ 1-5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.10.2017, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп, расходы за проведение судебных экспертизы по настоящему делу в размере 71 587 (Семьдесят одна тысяча пятьсот восемьдесят семь) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова