Постановление от 7 ноября 2017 г. по делу № А50-2473/2017

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-14366/2017-ГК
г. Пермь
07 ноября 2017 года
Дело № А50-2473/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2017 года. Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Макарова Т.В., судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой А.С., при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «МИР 25»: Сабурова А.А., доверенность от 28.08.2017, паспорт; Носкова О.Е., доверенность от

28.08.2017, паспорт;

директора общества с ограниченной ответственностью «Дар.Эл» и общества с ограниченной ответственностью «Ноев Ковчег»: Джарджишов О.Р. Оглы

от общества с ограниченной ответственностью «Дар.Эл»: Воложанина Н.Л., доверенность от 03.05.2017, паспорт; Бояршинова В.Е., доверенность от 03.05.2017, паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью «Ноев Ковчег»: Воложанина Н.Л., доверенность от 03.05.2017, паспорт; Бояршинова В.Е., доверенность от 03.05.2017, паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью «Тандем»: Коротков Д.Б., доверенность от 12.10.2017, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет- сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы сторон, общества с ограниченной ответственностью «МИР 25» и общества с ограниченной ответственностью «Дар.Эл»,

на решение Арбитражного суда Пермского края


от 09 августа 2017 года

по делу № А50-2473/2017 принятое судьей Трубиным Р.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «МИР 25» (ОГРН 095902000754, ИНН 5902168177)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дар.Эл» (ОГРН 1085904015669, ИНН 5904193500), обществу с ограниченной ответственностью «Ноев Ковчег» (ОГРН 1095948000213, ИНН 5948035846)

о взыскании неустойки по договору купли-продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество,

а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Дар.Эл» (ОГРН 1085904015669, ИНН 5904193500)

к обществу с ограниченной ответственностью «МИР 25» (ОГРН 095902000754, ИНН 5902168177), обществу с ограниченной ответственностью «Тандем» (ОГРН 1045900100498, ИНН 5902195188)

третьи лица: Акционерный коммерческий банк «ФОРА-БАНК» (акционерное

общество) (ОГРН 1027739553764, ИНН 7704113772), открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» (ОГРН 1056604000970, ИНН 6671163413), Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми

о расторжении предварительного договора о заключении договора купли- продажи, взыскании неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «МИР 25» обратилось в арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дар.Эл» о взыскании неустойки в размере 30 000 000 руб. 00 коп.; обращении взыскания на заложенные по договору залога недвижимого имущества от 24.03.2015 объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства общая площадь 130 203 кв.м., адрес объекта: участок находится примерно в 0,017 км по направлению на юго-восток от ориентира д. Дикая Гарь, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Дикая Гарь, кадастровый (или условный) номер: 59:32:3980009:1037;

- расположенный на земельном участке объект: овчарни, площадью 1043 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 59:32:0000000:6606, адрес (местонахождение объекта: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Дикая гарь;

- расположенный на земельном участке объект: овчарни, площадью 1089 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 59:32:0000000:6607, адрес (местонахождение объекта: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п,


д. Дикая гарь;

- расположенный на земельном участке объект: овчарни, площадью 1082 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 59:32:0000000:6608, адрес (местонахождение объекта: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Дикая гарь;

- расположенный на земельном участке объект: овчарни, площадью 1090 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 59:32:0000000:6609, адрес (местонахождение объекта: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Дикая гарь; определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, равной залоговой стоимости в размере 30 000 000 руб. 00 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Дар.Эл» заявило встречный иск к обществу с ограниченной ответственностью «МИР 25» с требованиями:

- расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 24.03.2015, заключенный ООО «МИР 25» и ООО «Дар.Эл».

- взыскать с ООО «МИР 25» в пользу ООО «Дар.Эл» 30 000 000 руб. в качестве неустойки.

- обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на принадлежащее ООО «Тандем» недвижимое имущество, залогом которого обеспечены обязательства по уплате неустойки ООО «МИР 25» по заключенному с ООО «Дар.Эл» предварительному договору о заключении договора купли-продажи от 24.03.2015: земельный участок общей площадью 3107 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Монастырская, 12 «в», кадастровый номер 59:01:4410003:543, с установлением его первоначальной продажной стоимости в размере 7 440 000 рублей.

- взыскать в пользу ООО «Дар.ЭЛ» судебные расходы по оплате госпошлины: 179 000 руб. с ООО МИР 25», 6 000 с ООО «Тандем».

Протокольным определением от 31.05.2017 в соответствии ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено: общество с ограниченной ответственностью «Тандем»

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Акционерный коммерческий банк «ФОРА- БАНК» (акционерное общество), открытое акционерное общество «Межрегиональная распределительная компания Урала», Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.08.2017 В удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично. Расторгнут предварительный договор о заключении договора купли- продажи от 24.03.2015. Взыскано с ООО «МИР 25» в пользу ООО «Дар.Эл» неустойка в размере 10 000 000 руб., а также расходы по госпошлине в сумме


63 666 руб. 67 коп.. В остальной части иска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «МИР 25» и общество с ограниченной ответственностью «Дар.Эл» не согласившись с принятым судебным актом, обжаловали его в апелляционном порядке.

Общество с ограниченной ответственностью «МИР 25» просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальные исковые требования в полном объеме и отказать в удовлетворении встречных требований общества «Дар.Эл». В апелляционной жалобе указывает на то, что вывод суда о необходимости исполнения обществом «МИР 25» условий договора об обеспечении технологического присоединения в виде нахождения точек подключения на линии, проходящей по поворотным точкам земельного участка, не основан на нормах права. Общество «МИР 25» при заключении договора исходило из того, что общество «Дар.Эл» как организация, осуществляющая деятельность в сфере строительства, не могло не знать о правилах подключения вновь строящихся объектов к энергоносителям (ст. 10 ГК РФ), а именно, что осуществить технологическое присоединение объекта до его строительства и оборудования объекта приборами учета невозможно в силу закона, а следовательно, общество «Дар.Эл» не могло заблуждаться относительно смысла п. 3.1 предварительного договора. Ссылаясь на положения ст. 431 ГК РФ, указывает на то, что суд первой инстанции, установив, что стороны по- разному толкуют п. 3.1 предварительного договора, должен был оценить юридическую и физическую возможность исполнения такого договорного условия, а также цель включения такого условия в договор. Кроме того, судом не была дана оценка тому обстоятельству, что если бы стороны в действительности имели намерение разместить точки подключения к сетям энергоснабжения на границе земельного участка в отсутствие объекта капитального строительства и приборов учета, такое условие предварительного договора было бы ничтожно как нарушающее требования правовых актов о правилах подключения вновь строящихся объектов к энергоносителям.

Считает, что выводы суда о необходимости исполнения обществом «МИР 25» обязательств по снятию залога и освобождению земельных участков от прав третьих лиц до 31.08.2016 противоречит содержанию предварительного договора (п.п. 1.1.8, 1.1.7, 1.1.9 предварительного договора).

Указывает на то, что предварительный договор содержит условия о встречных требованиях сторон (п.п. 1.1.6-1.1.9 предварительного договора). Считает, что поскольку общество «МИР 25» выполнило обязательства, предшествующие заключению основного договора, оно неоднократно обращалось к обществу «Дар.Эл» с вопросом о заключении основного договора, но получило ответы о необходимости исполнения не предусмотренных договором обязательств, отсрочке исполнения договора. При этом, общество «МИР 25» имело информацию о том, что общество «Дар.Эл» не получило ни одного разрешения на строительство. Таким


образом, для общества «МИР 25» было очевидно, что общество «Дар.Эл» фактически не имеет намерений заключить договоры участия в долевом строительстве в согласованный в предварительном договоре срок. В связи с тем, что судом не была дана правовая оценка недобросовестности действий общества «Дар.Эл» (ст. 10 ГК РФ) и неисполнения последним обязанности по заключению договоров участия в долевом строительстве, суд не применил, подлежащие применению, положения ст. 328 ГК РФ. Кроме того, считает, что общество «Дар.Эл» при заключении и исполнении предварительного договора действовало недобросовестно, заведомо зная, что не сможет исполнить в срок обязательства по заключению договоров участия в долевом строительстве.

Общество с ограниченной ответственностью «Дар.Эл» просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым, удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме. В апелляционной жалобе указывает на то, что п. 4.4 предварительного договора купли-продажи стороны согласовали конструкцию возмещения возможных убытков общества «Дар.Эл», которые могут наступить в случае неисполнения обществом «МИР 25» принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи: убытки возмещаются в части не покрытой суммой неустойки – 30 000 000 руб. Указывает на то, что размер неустойки определялся исходя из примерной стоимости работ по проектированию и подготовке земельных участков к строительству, и позволило обществу «Дар.Эл» получить их на основное возмещение из суммы неустойки, не прибегая к необходимости осуществления расчета и доказывания размера убытков, и их последующего взыскания в судебном порядке. ООО «Дар.Эл» представило суду первой инстанции необходимые сведения и доказательства, в подтверждение несения расходов, по смыслу ст. 15 ГК РФ. Оспаривает вывод суда о том, что заявленная сумма неустойки несоразмерна характеру и последствиям нарушения обязательства. Считает, что судом необоснованно были не приняты во внимание доводы об обстоятельствах свидетельствующих о характере нарушения обязательства и его последствиях. Указывает на то, что каких либо суждений об оценке доводов и доказательств, представленных обществом «Дар.Эл» в подтверждение доводов о размере неустойки а также об оценке доказательств стороны ответчика по встречному иску, в оспариваемом решении не приведено, суд без какой либо мотивации имеющей отношение к рассматриваемому делу взял и снизил размер неустойки в три раза.

Настаивает на том, что представленные суду доказательства бесспорно свидетельствуют о наличии предусмотренных законом (ст. 348 ГК РФ) и договором залога оснований для обращения взыскания на предмет залога, в том числе доказательства подтверждающие рыночную стоимость заложенного земельного участка – 6808000 руб., которая меньше суммы неустойки. Оспаривает вывод суда о том, что данное требование является преждевременным и может быть предъявленным после отказа или невозможности общества «МИР 25» произвести оплату неустойки в сумме


10 000 000 руб., поскольку в судебном заседании было установлено, что имел место отказ общества «МИР 25» в добровольном удовлетворении требований общества «Дар.Эл» об уплате неустойки, что в соответствии с п. 1 ст. 343 ГК РФ, является основанием для обращения взыскания на предмет залога. Кроме того, в судебном заседании были исследованы доказательства, подтверждающие полное отсутствие предусмотренных п. 2 ст. 348 ГК РФ оснований для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имуществ. Считает, что суд первой инстанции не принял во внимание доводы стороны истца по встречному иску о том, что ООО «МИР 25» имеет существенные денежные обязательства перед кредитными учреждениями, все имеющиеся в его собственности имущество заложено в обеспечение данных обязательств, при передаче Банку в залог строений расположенных на земельных участках № 1 и № 2, ООО «МИР 25» допустило злоупотребление – скрыло от банка то обстоятельство, что по факту таких строений не существует, что является самостоятельным основанием для Банка заявить о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору.

Также, указывает на то, что удовлетворяя иск в части требований о расторжении договора, в поименованную сумму были включены издержки по оплате госпошлины по требованиям о расторжении договора – 6 000 руб., оставшаяся сумма – 57 666 руб. 67 коп. – сумма госпошлины по требованиям о взыскании неустойки. Однако, при исчислении суммы госпошлины за неустойку из суммы 10 000 000 руб., получается 73 000 руб., из расчета: (10 000 000 – 2000000) х 0,5%+33000). Кроме того, указывает на то, что вопрос о применении положений ст. 333 ГК РФ и решение вопроса о размере уменьшения неустойки, является прерогативой суда, носит оценочный и публичный характер, не может быть предопределен истцом на стадии обращения в суд, полагает, что сумма уплаченной при обращении в суд государственной пошлины, подлежит взысканию с ООО «Дар.Эл» в полном объеме.

До начала судебного разбирательства от общества «Дар.Эл» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу общества «МИР 25», в котором общество «Дар.Эл» просило апелляционную жалобу общества «МИР 25» оставить без удовлетворения. Кроме того от ООО «Дар.Эл» поступили письменные объяснения относительно доводов, содержащихся в отзыве на апелляционную жалобу общества «МИР 25», а также объяснения относительно доводов апелляционных жалоб.

От общества «МИР 25» поступили письменные пояснения по доводам апелляционной жалобы и пояснениям общества «Дар.Эл», в которых общество «МИР 25» настаивало на отмене судебного акта с вынесением нового судебного акта об удовлетворении первоначальных исковых требований.

От АО «МРСК Урала» поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором указано, что в адрес МРСК Урала поступила заявка от общества «Дар.Эл» на технологическое присоединение объекта: жилой


застройки «Аква Сити», по адресу: г. Пермь, ул. Ленская, 60. По результатам рассмотрения заявки с ООО «Дар.Эл» 02.03.2016 заключен договор об осуществлении технологического присоединения № 840008483. Мероприятия по технологическому присоединению на сегодняшний день выполнены. Кроме того, ОАО «МРСК Урала» заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей. Заявление судом рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено на основании ст. 156 АПК РФ.

От Департамента градостроительства и архитектуры поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу ООО «МИР 25», в котором последний пояснил, что 28.09.2016 в соответствии с ч. 13 ст. 51 ГрК РФ департаментом отказано в выдаче разрешения на строительство объекта «Жилой комплекс «Аква Сити» в Мотовилихинском районе города Перми. Кроме того, Департамент градостроительства и архитектуры заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей. Заявление судом рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено на основании ст. 156 АПК РФ.

От ООО «Тандем» поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором последний просил в удовлетворении апелляционной жалобы общества «Дар.Эл» отказать, удовлетворить апелляционную жалобу общества «МИР 25» и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований.

До начала судебного разбирательства от АКБ «ФОРА-БАНК» поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором последний просил апелляционную жалобу ООО «МИР 25» удовлетворить, апелляционною жалобу ООО «Дар.Эл» - оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представители общества «МИР 25» поддержали доводы своей жалобы. Возражали против удовлетворения апелляционной жалобы общества «Дар.Эл» по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представители общества «Дар.Эл» поддержали доводы своей жалобы. Возражали против доводов апелляционной жалобы общества «МИР 25» по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель ООО «Тандем» доводы жалобы общества «МИР 25» поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы общества «Дар.Эл» по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

В судебном заседании 23.10.2017 судом апелляционной инстанции объявлен перерыв до 16-00 мин. 30.10.2017.

После перерыва судебное заседание продолжено

После перерыва судебное заседание продолжено в 16-14 мин. 30.10.2017 в том же составе суда, при том же секретаре.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное


заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 24.03.2015 ООО «МИР 25» (продавец) и ООО «Дар.Эл» (покупатель) заключили предварительный договор купли- продажи, по условиям которого стороны договорились заключить Основной договор купли-продажи на следующих условиях:

Продавец передает в собственность, а Покупатель принимает и обязуется оплатить в соответствии с условиями предварительного договора следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общей площадью 6 400 кв.м., кадастровый номер 59:01:3219013:27, адрес (местонахождение): Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Ленская,60;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общей площадью 61 793 кв.м., кадастровый номер 59:01:3219013:232, адрес (местонахождение): Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Ленская (далее по тексту Земельные участки).

Сторонами не оспаривается, что земельные участки передавались покупателю с целью их комплексной застройки жилыми домами (объект «Жилой комплекс «Аква Сити»).

Порядок расчетов по Основному договору, стороны определили путем зачета встречных однородных денежных требований по договору долевого участия, который должен был быть заключен между обществом «ДАР.ЭЛ» (Застройщик) и обществом «МИР 25» (Дольщик), по условиям которого в собственность общества «МИР 25» должны были быть переданы объекты недвижимости площадью не менее 5000 кв.м., которые будут построены на земельных участках № 1 или № 2, либо на других земельных участках, примыкающих в их северной части к ул. Ленской г. Перми (п.п. 1.1.6 и 1.1.7 предварительного договора).

Пунктом 2.1 предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 31 августа 2016 года.

Дополнительным соглашением от 22 мая 2015 года стороны пришли к соглашению, что в случае наступления событий, препятствующих покупателю заключить основной договор в установленный предварительным договором о


заключении договора купли-продажи срок, продавец устанавливает отсрочку исполнения для исполнения покупателем обязательств по ПДКП сроком на два месяца до 31.10.2016 (п. 1 дополнительного соглашения от 22.05.2015).

Общество «МИР 25» полагает, что поскольку в установленный п. 2.1 предварительного договора срок (не позднее 31 августа 2016 года) в адрес Продавца не поступило ни заявления о заключении Основного договора, ни уведомлений о наличии каких-либо событий, препятствующих Покупателю в исполнении обязанностей, предусмотренных предварительным договором, как это предусмотрено дополнительным соглашением от 22.05.2015, условие о предоставлении Покупателю отсрочки является не наступившим.

Общество «МИР 25» также считает, что обязательства по предварительному договору им исполнены надлежащим образом, указав на то, что продавец (ООО «МИР 25») выражал готовность заключить Основной договор, однако предусмотренные предварительным договором обязанности по заключению Основного договора Покупателем не исполнены.

Пунктом 4.2 предварительного заключения предусмотрено, что за неисполнение обязанности по заключению основного договора по вине Покупателя в срок, предусмотренный в п. 2.1. предварительного договора, Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 30 000 000 рублей. Покупатель обязуется возместить продавцу убытки, причиненные в результате неисполнения обязанности по заключению основного договора в части, не покрытой неустойкой, установленной настоящим пунктом договора.

Кроме того, 24.03.2015 в обеспечение денежных обязательств Покупателя, вытекающих из предварительного договора, ООО «МИР 25» (залогодержатель) был заключен договор залога недвижимого имущества с ООО «Ноев Ковчег» (залогодатель), предметом залога явилось следующее имущество:

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства общая площадь 130 203 кв.м., адрес объекта: участок находится примерно в 0,017 км по направлению на юго-восток от ориентира д. Дикая Гарь, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пермский край, Пермский район Култаевское с/п, д. Дикая Гарь, кадастровый (или условный) номер: 59:32:3980009:1037.

Право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке знания или сооружения Залогодателя, а именно:

- расположенный на земельном участке объект: овчарни, площадью 1043 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 59:32:0000000:6606, адрес (местонахождение объекта: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Дикая гарь;

- расположенный на земельном участке объект: овчарни, площадью 1089 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 59:32:0000000:6607, адрес (местонахождение объекта: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Дикая гарь;


- расположенный на земельном участке объект: овчарни, площадью 1082 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 59:32:0000000:6608, адрес (местонахождение объекта: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Дикая гарь;

- расположенный на земельном участке объект: овчарни, площадью 1090 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 59:32:0000000:6609, адрес (местонахождение объекта: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, д. Дикая гарь.

В соответствии с п. 2.1 договора предметом залога в рамках настоящего договора обеспечивается исполнение обязательств ООО «Дар.Эл» (должник), возникших на основании предварительного договора купли-продажи от 24.03.2015, заключенного залогодержателем и должником.

Пунктом 2.2 договора предусмотрены обязательства, исполнение которых обеспечивается залогом в рамках договора:

- обязанность по уплате неустойки, установленной за неисполнение обязательства по заключению основного договора, определенной пунктом 4.2 предварительного договора купли-продажи.

- возмещение убытков, причиненных залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по предварительному договору в части, не покрытой неустойкой;

- судебные и иные расходы залогодержателя неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по предварительному договору (все расходы залогодержателя по принудительному взысканию долга, в том числе по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации и др.).

Согласованная Сторонами общая залоговая стоимость предмета залога составляет 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей (п. 2.5.договора).

Общество «МИР 25» направило в адрес общества «Дар.Эл» претензию с требованием в течение 30 дней с момента получения претензии уплатить сумму неустойки в размер 30 000 000 руб.

Претензия была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения общества «МИР 25» в суд с иском о взыскании с ответчика неустойки в размере 30 000 000 руб. с обращением взыскания на заложенные по договору залога недвижимого имущества от 24.03.2015 года объекты недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении требований, суд правомерно исходил из следующего.

Как следует из пункта 5.1 предварительного договора, данный договор смешанным договором и включает в себя: предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить основной договор на приобретение покупателем у продавца земельных участков, а также соглашение о взаимных обязательствах сторон совершить юридические и иные действия в период до заключения основного договора.

Реализуя положение предварительного договора о совершении обязанных действий, общество «МИР 25», как продавец спорных земельных участков, в


пункте 3.1 принял на себя обязанность осуществить подключение на границе земельных участков к энергоресурсам, имеющим мощности не менее:

-водоотведение - 340 куб.м/сут., -водоснабжение - 340 куб.м./сут., -электроэнергия - 1000 кВт., -газоснабжение - 1500 тыс. тонн условного топлива (т.у.т.)

При этом, условие предварительного договора о подключении к энергоресурсам согласованное в пункте 3.1, являлось существенным, поскольку в случае неисполнения обязанности продавцом по подключению на границе земельных участков к энергоресурсам, покупатель (ООО «ДАР.ЭЛ») вправе отказаться от заключения основного договора с возложением обязанности на продавца (истца) произвести выплату неустойки в сумме 30 000 000 руб. (п.4.3, п.4.4 предварительного договора).

Стоимость и условия предоставления подключений (технического присоединения) входят в стоимость Основного договора и отдельно покупателем не оплачиваются (п. 3.1.3 предварительного договора).

Из пояснений общества «Дар.Эл» следует, что условия п.3.1. предварительного договора по настоящее время не выполнены, подключение энергоресурсов отсутствует.

Из пояснений общества «МИР 25» следует, что у ответчика имелась возможность подключения электроэнергии ресурсов к границам земельного участка, поскольку точки подключения энергоресурсов и коммуникации находятся на незначительном отдалении (10-20 метров) от границ спорного земельного участка.

Довод общества «МИР 25» о том, что вывод суда о необходимости исполнения обществом «МИР 25» условий договора об обеспечении технологического присоединения в виде нахождения точек подключения на линии, проходящей по поворотным точкам земельного участка, не основан на нормах права, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно которому норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа


и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что подключение на границе земельных участков к энергоресурсам, согласованное в п. 3.1. предварительного договора представляет собой нахождение точек энергетического подключения именно на линии, проходящей по поворотным точкам спорного земельного участка, а не на отдалении (10-20 метров).

Ответчик, заключая предварительный договор, имел справедливые ожидания относительно потребительских свойств земельного участка, а нахождение точек подключения на отдалении от границ спорного земельного участка влечет возникновение дополнительных расходов, связанных с прокладкой трубопроводов, кабельных линий, а также действий, связанных с согласованием прокладки сетей с собственниками смежных земельных участков.

Таким образом, суд полагает, что истцом был нарушен п.3.1. предварительного договора и стороны не могли приступить к заключению основного договора по данному основанию.

Кроме того, согласно п. 1.1.9 предварительного договора продавец обязан по основному договору передать земельные участки свободными от прав третьих лиц, не находящиеся под арестом, в залоге и не являющимися предметом спора.

Между тем, к дате подписания основного договора (31.08.2016) общество «МИР 25» не освободило земельные участки от залога в пользу АКБ «ФОРА- БАНК», а также от прав третьего лица ОАО «МРСК Урала», в собственности которого находится линии электропередач, проходящие по земельным участкам, что также сделало невозможным заключение Основного договора.

Кроме того, данные обстоятельства (наличие обременений земельного участка, а также нахождение линии электропередач) послужили основанием для не выдачи ответчику Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми разрешения на строительство объекта капитального строительства, что подтверждается письмом от 23.09.2016 № И- 22-01-34/01-429.

Таким образом, суд полагает, что истцом был нарушен также п. 1.1.9. предварительного договора и стороны не могли приступить к заключению основного договора также и по данному основанию.

Довод общества «МИР 25» о необходимости исполнения обязательств по снятию залога и освобождению земельных участков от прав третьих лиц до 31.08.2016 противоречит содержанию предварительного договора (п.п. 1.1.8, 1.1.7, 1.1.9 предварительного договора), судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку в п. 5.1.2 предварительного договора стороны согласовали обязанность совершить юридические и иные действия в период до заключения основного договора.


Ссылки общества «МИР 25» на невозможность осуществить технологическое присоединение объекта до его строительства и оборудования объекта приборами учета подлежат отклонению, поскольку при заключении договора стороны должны были оценить юридическую и физическую возможность исполнения условий п. 3.1 договора, а включение таких условий в договор указывает на их существенный характер.

Утверждение общества «МИР 25» о ничтожности данного условия договора ссылками на закон не подкреплено.

Ссылки общества «МИР 25» на недобросовестность действий общества «Дар.Эл» (ст. 10 ГК РФ) и неисполнение последним обязанности по заключению договоров участия в долевом строительстве, подлежат отклонению, поскольку данное обязательство встречным (ст. 328 ГК РФ) по отношению к неисполненным общества «МИР 25» обязательствам по предварительному договору не является.

В рамках встречного иска общество «Дар.Эл» просило расторгнуть предварительный договор о заключении договора купли-продажи от 24.03.2015, взыскать с ООО «МИР 25» в пользу ООО «ДАР.ЭЛ» 30 000 000 (тридцать миллионов) руб. 00 коп., в качестве неустойки с обращением взыскания путем продажи с публичных торгов на принадлежащее ООО «Тандем» недвижимое имущество.

Как указывает общество «Дар.Эл», обществом «МИР 25» были нарушено предусмотренное п.3.1.2 условие осуществить подключение на границе земельных участков к энергоресурсам, имеющим соответствующие мощности, а также условие предварительного договора (п.1.1.9) передать земельные участки свободными от прав третьих лиц, не находящиеся под арестом, в залоге и не являющимися предметом спора.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было установлено судом в рамках рассмотрения первоначального иска, условие предварительного договора о подключении к энергоресурсам, согласованное в пункте 3.1, являлось существенным, поскольку в случае неисполнения обязанности продавцом по подключению на границе земельных участков к энергоресурсам, покупатель (ООО «ДАР.ЭЛ») вправе отказаться от заключения основного договора с возложением обязанности на продавца произвести выплату неустойки в сумме 30 000 000 руб. (п.4.3, п.4.4


предварительного договора).

Реализуя данное право, общество «Дар.Эл» 16.03.2017 направило обществу «Мир25» предложение расторгнуть предварительный договор, которое было получено 17.03.2017 (том 1, л.д. 151).

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснил, что требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При изложенных обстоятельствах, удовлетворение судом первой инстанции требований истца о расторжении предварительного договора купли-продажи от 24.083.2015 следует признать правомерным, основанным на законе и условиях договора.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.2 предварительного договора предусмотрено, что за неисполнение обязанности по заключению основного договора по вине покупателя в срок, предусмотренный в п. 2.1 данного договора покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 30 000 000 руб. Покупатель обязуется возместить продавцу убытки, причиненные в результате


неисполнения обязанности по заключению основного договора в части, не покрытой неустойкой, установленной настоящим пунктом договора.

В рамках рассмотрения первоначального иска, судом было установлено, что обществом «МИР 25» были нарушены п. 3.1.2 , п. 1.1.9 предварительного договора, что явилось препятствием к заключению основного договора.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, ответчиком было заявлено о снижении суммы неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с разъяснениями п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Рассмотрев доводы ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности применения в данном случае ст. 333 ГК РФ и уменьшения размера неустойки.

В частности, суд первой инстанции установил, что подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а также то, что доказательств наступления для истца тяжелых последствий не представлено, иного истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной


ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. При этом выплата кредитору неустойки предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-131).

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 № 7-О положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет о необходимости установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие. Перечень критериев для снижения размера штрафных санкций не является исчерпывающим.

Согласно п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при оценке последствий, указанных в ст.333 ГК РФ, судом могут приниматься во внимание в числе прочих обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).


Поскольку из имеющихся в деле материалов не усматривается, какие отрицательные последствия ненадлежащего исполнения обязательства ответчиком наступили для истца, суд первой инстанции правомерно снизил размер неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказана.

Указанные судом первой инстанции обстоятельства - несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, апелляционная инстанция считает достаточными основаниями для применения ст. 333 ГК РФ при определении суммы подлежащей взысканию неустойки.

Таким образом, руководствуясь п. 1 ст. 333 ГК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно снизил подлежащую взысканию неустойку до 3 109 113 руб. 56 коп.

Согласно п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 № 17).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Согласно п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Признание неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность уменьшения размера


неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.

Судом первой инстанции в качестве основания для снижения неустойки, приняты возражения общества «МИР 25», который ссылался на явную ее несоразмерность последствиям нарушенных обязательств.

Общество «Дар.Эл», в свою очередь, не представило доказательств, указывающих на существенные негативные последствия, вызванные нарушением ответчиком принятых на себя обязательств, а также доказательств соразмерности начисленной, также как и документов, позволяющих констатировать, что определенная судом сумма неустойка не перекрывает возникшие у общества «Дар.Эл» в результате просрочки выполнения работ последствий.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно счел возможным уменьшить размер начисленной неустойки до 10 000 000 руб.

Кроме того, общество «Дар.Эл» просило обратить взыскание неустойки на заложенное обществом «Тандем» недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410003:543общей площадью 3107 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Ленинский район, ул. Монастырская, 12 «в»,

Согласно ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества установлен.

Отказывая в обращении взыскания на залог, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование может быть предъявлено после неисполнения денежного обязательства по выплате обществом «МИР 25» неустойки в установленном судом размере, что соответствует положениям ст.337 ГК РФ.

Ссылки общества «Дар.Эл» на ошибочность пропорционального распределения судебных расходов по делу подлежат отклонению, поскольку судом при рассмотрении дела была установлена явная необоснованность


первоначально заявленного размера исковых требований, что применительно к разъяснениям, изложенным в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 могло повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми в соответствующей части (статья 111 АПК РФ).

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 09 августа 2017 года по делу № А50-2473/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий Т.В. Макаров

Судьи В.Ю. Дюкин Ю.В. Скромова