Решение от 23 августа 2019 г. по делу № А11-2948/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-2948/2019
г. Владимир
23 августа 2019 года
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения объявлена 05.08.2019. Полный текст решения изготовлен 23.08.2019.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), секретарем судебного заседания ФИО2 (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 600025, <...>, дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района, 601650, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Овен», 601640, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, о взыскании задолженности, пеней, о расторжении договора аренды и о возврате переданного по договору аренды нежилого помещения, при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО3, по доверенности от 21.03.2017 № 01-31-437; от ответчика – ФИО4, по доверенности от 26.06.2019, сроком на 5 лет; в судебном заседании 29.07.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 05.08.2019 до 10 час. 30 мин., установил следующее:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района, Владимирская обл., г. Александров (далее по тексту – КУМИ Александровского района, Комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Овен», Владимирская обл., Александровский р-н, г. Карабаново (далее по тексту – ООО «Овен», Общество, ответчик), в котором просил:

- взыскать задолженность по договору аренды от 01.08.2014 № 1-14 за период с 01.10.2017 по 31.01.2019 в сумме 1 351 510 руб. 50 коп., пени в сумме 372 800 руб. 27 коп., начисленные за период просрочки с 11.10.2017 по 28.02.2019;

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.08.2014 № 1-14;

- обязать возвратить по акту нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, общей площадью – 319,2 кв.м.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер исковых требований (письменное заявлением от 26.06.2019), просил суд:

- взыскать задолженность по договору аренды от 01.08.2014 № 1-14 за период с 01.10.2017 по 27.06.2019 в сумме 1 785 755 руб. 80 коп.;

- взыскать пени в сумме 566 994 руб. 21 коп., начисленные за период просрочки с 11.10.2017 по 27.06.2019, а также на день фактического исполнения обязательства;

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.08.2014 № 1-14;

- обязать возвратить по акту нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, общей площадью – 319,2 кв.м.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение размера исковых требований принимается судом, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Спор рассматривается по существу по уточненным исковым требованиям.

В обоснование исковых требований истец указал, что 01.08.2014 между КУМИ Александровского района (арендодателем) и ООО «Овен» (арендатором) заключен договор аренды №1-14, по условиям которого передано нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, общей площадью - 319,2 кв.м, сроком на пять лет с 01.08.2014 по 01.08.2019 (пункт 5.1 договора).

Комитет сообщил, что задолженность ответчика по арендной плате договору №1-14 за период с 01.10.2017 по 27.06.2019 составила 1 785 755 руб. 80 коп.

В обоснование требований о расторжении договора КУМИ Александровского района сообщил, что согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Также, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

ООО «Овен» требования не признало, в отзыве и дополнениях к нему указало, а также представитель в заседаниях суда пояснил, что в период действия договора аренды (с сентября 2015 года по сентябрь 2016 года) арендатор произвел неотложный капитальный ремонт в арендуемом нежилом помещении (ремонт потолка, стен, полов окон, водопровода, канализации, электроснабжения, входной двери), который намеривался зачесть в стоимость арендных платежей, являющихся предметом иска.

По мнению Общества, выполнение капитального ремонта и его стоимость подтверждаются: акт осмотра помещения от 02.07.2015, составленного между обществом с ограниченной ответственностью «Овен» и ООО «Север»; договором капитального ремонта помещения от 01.09.2015, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью «Север»; локальной сметой на капитальный ремонт от 01.09.2015; актом о приемке выполненных работ от 01.09.2016; справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 01.09.2016.

В представленном акте от 02.07.2015 указано, что:

- нарушены инженерные системы здания (водоснабжение, канализация) - происходит разрушение наружной штукатурки и кладки стен в зданиях с повышенной влажностью воздуха внутри помещения происходит в результате накопления влаги под штукатурным слоем (конденсация влаги), а в зимний период времени - ее обледенения, что сопровождается разрушением штукатурки и кладки;

- выявлены протечки в стенах через вертикальные и горизонтальные стыки наружных стен, стыки сопряжений оконных и дверных коробок, что связано с плохой герметизацией стыков, отсутствием противодождевых барьеров в горизонтальных стыках, декомпрессионных каналов и водоотводящих устройств в вертикальных стыках. Конструкция стен может также увлажняться из-за конденсации влаги на их внутренней поверхности или в их толще;

- имеются выбоины в полах, в результате протечки инженерных систем здания происходит скопление влаги в фундаментах, что может привести к полному разрушению;

- нарушена электропроводка в результате чего высока вероятность возникновения пожара и гибели здания в целом.

Ответчик считает, что из пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, то в рассматриваемой ситуации арендатор должен провести его без промедления, в том числе без согласования с арендодателем при наличии его неотложности. ответчик, указал, что из приложенных документов следует, что помещение не могло использоваться по назначению, ремонт вызван неотложной необходимостью.

Общество сослалась на пункт 2.2.3. договора аренды № 1-14 и указало, что в случае проведения капитального ремонта в связи с естественным износом помещения могут быть возмещены арендатору в счет арендной платы.

Кроме того, в судебном заседании ответчик ходатайствовал о снижении предъявленных ко взысканию пеней в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец возразил против доводов ответчика, представил акт от 30.07.019 осмотра нежилого помещения, составленного должностными лицами КУМИ Александровского района, в котором отражено, что спорное помещение в нарушение пункта 5.2 сдается ООО «Овен» в субаренду; в помещении произведено переоборудование и перепланировка в нарушение пункта 22.4 и 2.2.3 договор аренды,

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

01.08.2014 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Овен» (арендатором) заключен договор аренды помещения, являющегося муниципальной собственностью Александровского района № 1-14, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатор принимает нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Карабаново, у. Мира, д. 19, площадью – 319,2 кв.м.

Цель использования помещения - общественно-деловые цели (пункт 1.2. договора).

В соответствии с пунктом 1.4. договора срок действия договора 5 лет.

Согласно пункту 2.1.1. договора № 1-14 арендодатель обязуется передать помещение в аренду в пригодном для эксплуатации состоянии. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при передачи помещения в аренду.

В пункте 2.1.2 договора № 1-14 указано, что арендодатель не обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.

Арендатор обязуется производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения, связанный с деятельностью арендатора по письменному соглашению сторон. В случае проведения капитального ремонта в связи с естественным износом помещения, затраты на его проведение могут быть возмещены арендатору в счет арендной платы, в соответствии с действующими нормативными документами, при наличии сметы согласованной арендодателем и акта приема выполненных работ, подписанного сторонами (пункт 2.2.3. договора).

Арендатор взял на себя обязательство не производить ни каких перепланировок и переоборудования без письменного разрешения арендодателя. Неотделимые улучшения помещения являются собственностью арендодателя (пункт 2.2.4. договора).

Пункт 2.2.10. договора № 1-14 изложен в следующей редакции: в случае, когда арендатор произвел за свой счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения, неотделимые без вреда для помещения арендатор не имеет права после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.

В соответствии с пунктами 3.1. и 3.4 договора аренды размер арендной платы составляет 70 000 руб. в месяц без учета НДС, может изменяться в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления, но не более 1 раза в год. Размер арендной платы может изменяться в соответствии с уровнем инфляции на дату внесения изменений (пункт 3.4. договора).

В соответствии с пунктом 4.1. договора стороны несут ответственность неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора и принятых на себя обязательств, в пределах причиненных убытков и штрафных санкций в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

Согласно пункту 5.1. договора настоящий договор прекращает свое действие по окончанию его срока, при этом предупреждение одной стороны другой не требуется. При прекращении договора аренды арендатор освобождает помещение и сдает его арендодателю по приемо-сдаточному акту.

Помещения переданы ответчику по акту от 01.08.2014 и приняты ООО «Овен» без замечаний.

По вопросу о размере арендной платы и необходимости ее уплате между сторонами велась следующая переписка: уведомлением от 08.04.2016 № 01-20-532 КУМИ Александровского района уведомил ООО «Овен», что с 01.05.2016 размер арендной платы составит 79 030 руб.

Письмом от 20.04.2017 № 01-20-771 КУМИ Александровского района сообщил арендатору, что с 01.05.2017 арендная плата по договору от 01.08.2014 № 1-14 составит 83 298 руб.

Истец направил ответчику письмо от 13.04.2018 № 01-20-723 о том, что размер арендной платы с 01.05.2018 составляет 85 380 руб. 50 коп.

Претензией от 18.09.2018 № 01-20-1792 истец просил ответчика перечислить арендную плату в размере 924 608 руб., а претензией от 06.02.2019 № 01-31-208 внести арендную плату в размере 1 351 510 руб. 50 коп.

Кроме того, Комитет обращался к ООО «Овен» с уведомлением от 04.10.2018 № 01-20-1946, в котором указал, что необходимо явиться для расторжения договора аренды от 01.08.2014 № 01-14, а в случае неисполнения указанных требований Комитет обратится в суд с иском о расторжении.

По вопросу согласования произведения ремонтных работ между сторонами велась следующая переписка: 30.07.2014 ответчик направил в КУМИ Александровского района письмо, в котором указал, что просит выдать разрешение на проведение капитального ремонта арендованного нежилого помещения по адресу: <...> поскольку данное помещение находится в непригодном для эксплуатации состоянии и зачета затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы.

В ответе от 06.08.2014 № 01-20-2200 Комитет сообщил, что согласно «Порядку возмещения затрат арендатора за проведение капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Александровского района», утвержденному решением Совета народных депутатов Александровского района от 20.06.2012 № 208 необходимо предоставить акт технического обследования, отражающий фактическое состояние объекта, который подтверждает необходимость проведения капитального ремонта. В случае принятия положительного решения необходимо предоставить проектную документацию и смету, предварительно согласовав ее с МУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства», план график проведения работ.

01.10.2015 к Обществу обратилось в Комитет с заявлением, в котором просило предоставить рассрочку арендных платежей по договору аренды от 01.08.22017 № 1-14 сроком на шесть месяцев, так как в 2014 году за счет собственных средств им сделан капитальный ремонт в связи с непригодностью к использованию помещения.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции счел подтвержденным факт пользования ответчиком спорным имуществом в заявленный период без надлежащего исполнения встречного обязательства по оплате такого пользования.

Наличие задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 27.06.2019 в сумме 1 785 755 руб. 80 коп. подтверждено материалами дела, расчет задолженности произведен в соответствии с условиями заключенного сторонами договора, Обществом не оспорен, доказательств оплаты в дело не представлено.

При указанных обстоятельствах суд удовлетворяет требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 785 755 руб. 80 коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору, предусмотренную договором неустойку (штраф, пеню).

В пункте 4.1. договора установлено, что в случае невнесения в установленный настоящим договором срок арендной платы, арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Из материалов дела следует, что ответчиком нарушены сроки по внесению арендной платы, предусмотренные договором. Следовательно, истец обоснованно предъявил требования о взыскании пеней за период с 11.10.2017 по 27.06.2019.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении размера начисленной истцом неустойки, суд счел возможным его удовлетворить и в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизить истребуемый размер пени по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 14.03.2001 № 80-О снижение неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

На основании пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В данном случае, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, компенсационный характер неустойки, отсутствие доказательств причинения истцу убытков неисполнением обязательств, компенсационный характер неустойки, направленной на восстановление нарушенного права, соблюдение баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени, начисленные за период просрочки с 11.10.2017 по 27.06.2019 до 245 000 руб. Суд учитывает также компенсационный характер пени.

В остальной части исковые требования о взыскании пени судом отклоняются.

Доводы ответчика отклоняются судом на основании нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, на арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а иное может быть предусмотрено договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (пункт 1 статьи 616 ГК РФ).

Т.е. право на зачет стоимость проведенного капитального ремонта может быть возложена на арендодателя, в случае, если имелась действительная необходимость в его проведении и если обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе.

По смыслу положений статьи 616 ГК РФ в предмет доказывания по спору о возможности возмещения произведенного арендатором капитального ремонта в счет арендной платы входит выяснение следующих вопросов:

- нарушил ли арендодатель свою обязанность по проведению капитального ремонта;

- явилось ли выполнение капитального ремонта следствием неисполнения арендодателем данной обязанности;

- существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта;

- произвел ли арендатор капитальный ремонт или им произведены иные неотделимые улучшения арендованного имущества.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Вместе с тем, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Обществом не представлено допустимых доказательств обязанности арендодателя в данном случае возместить арендатору стоимость произведенных им на арендованном объекте работ на основании статьи 616 ГК РФ.

В соответствии с условиями договора аренды (пункты 2.1.2, 2.23 договора № 1-14) арендодатель не обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения, он производится за счет арендатора.

Затраты на капитальный ремонт, произведенный в связи с естественным износом помещения, могут быть произведены в счет арендной платы в соответствии с действующими нормативными документами и при наличии сметы согласованной арендодателем и акта приема выпиленных работ (пункт 2.2.3 договора).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела доказательств согласования с Комитетом сметы на проведение капитального ремонта.

По мнению суда, само по себе указание в письмах Общества на то, что помещение требует капитального ремонта (письмо от 30.07.2014 и от 01.10.2015), в отсутствие соответствующих доказательств не свидетельствует безусловно как о необходимости проведения ремонта и неотложности такого проведения, так и о его капитальном характере.

Более того, данные письма не являются доказательством согласования необходимости и стоимости проведения данных ремонт с собственником помещения - арендодателем.

В письме от 06.08.2014 Комитет просил ООО «Овен» представить проектную документацию, смету, план график проведения работ, однако данные требования выполнены не были.

При этом из имеющегося в деле письма от 06.08.2016 арендодателя не

следует, что он давал свое согласие на проведение ремонтных работ, согласовывал их стоимость или объем.

При этом не усматривается в действиях Комитета уклонения от решения вопроса о проведении ремонтных работ, так как в отсутствие достоверных доказательств необходимости осуществления капитального ремонта он был лишен возможности принять соответствующее решение.

Каких-либо доказательств того, что работы было необходимо провести неотложно, не дожидаясь получения соответствующего соглашения как на их проведение, так и на согласование их стоимости, в материалы дела не представлено, данное ответчиком не обосновано

Также ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы с постановкой вопросов:

1. Какие из проведенных ООО «Овен» видов работ согласно акту о приемке выполненных работ от 01.09.2016 относятся к капитальному ремонту; какие – к текущему ремонту и неотделимым улучшениям, не относящимся к капитальному ремонту?

2. В проведении каких из выполненных ООО «Овен» работ, относящихся к капитальному ремонту арендуемого помещения, имелась неотложная необходимость?

3. Могли ли возникнуть при непроведении ООО «Овен» капитального ремонта арендуемого нежилого помещения последствия в виде невозможности использования зданий по их назначению?

4. Каковы объемы и стоимость выполненных ООО «Овен» работ по капитальному ремонту нежилого помещения?

5. Какие из недостатков нежилого помещения, устраненные в ходе работ по капитальному ремонту нежилого помещения, скрытыми, а какие - недостатками, которые можно было обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды нежилого помещения?

6. Возникли ли устраненные недостатки нежилого помещения до заключения договора аренды от 01.08.2014 или после указанной даты?

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение (часть 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о назначении экспертизы по вопросу необходимости проведения капитального ремонта помещения и его стоимости, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также нецелесообразностью ее проведения с учетом условий заключенного между сторонами договора аренды, несоблюдения порядка согласования проведения капитального ремонта со стороны арендатора.

ООО «Овен» продолжило пользоваться спорными помещениями после неполучения согласования проведения ремонта, не вносило арендную плату, а вопрос о необходимости зачета стоимости произведенного неотложного капитального ремонта на сумму 1 921 734 руб. поставило как после проведения ремонта, так и после пользования им с 2015 год по 2019 год, так и после обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы, о расторжении договора и об освобождении помещения.

Ссылка на невозможность использования спорного помещения ввиду его неудовлетворительного состояния, отклоняется судом, поскольку данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату с момента фактической передачи ему объекта аренды.

Ссылка ООО «Овен» на акт обследования, смету, акты выполненных порядных работ, не принимается во внимание судом, поскольку данные документы составлены в отсутствие представителей арендодателя и без приглашения представителей Комитета на их составление.

Ни из договора аренды, ни из акта от 01.08.2014 не следует, что имущество невозможно использовать по назначению, напротив оно принято по акту от 01.08.2014 без замечаний.

Кроме этого, отклоняя довод Общества о необходимости проведения ремонта, суд учитывает обстоятельства заключения спорного договора аренды. Так, данный договор заключен на основании результатов аукциона, следовательно, о недостатках сданного в аренду имущества Общество имело возможность узнать при подаче заявки на участие в аукционе, в том числе с выездом на место.

Срок действия договора от 01.08.2014 истек 01.08.2015, истечение срока действия договора исключает его расторжение в судебном порядке.

На основании изложенного арбитражный суд отказывает Комитету в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 01.08.2014 № 1-14.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В этой связи, требование истца о возложении обязанности на ответчика возвратить спорное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, площадью 319,2 кв.м, подлежит удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика и взыскивается с него пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 36 007 руб. в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 4, 11, 12, 17, 49, 51, 65, 70, 71, 110, 167-171, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Овен», 601640, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района, 601650, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, задолженность в сумме 1 785 755 руб. 80 коп., пени в сумме 245 000 руб., а также пени, начисленные на сумму задолженности, исходя из 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 28.06.2019 по день фактической оплаты основного долга, и в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 36 007 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Овен», 601640, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, вернуть Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района, 601650, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, передав по акту приема-передачи, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, площадью 319,2 кв.м.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

3. В удовлетворении требований в остальной части отказать.

4. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Попова З.В.