Решение от 14 октября 2025 г. по делу № А12-33021/2024

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«15» октября 2025года                                                                          Дело № А12-33021/2024

Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2025г., решение в полном объеме изготовлено 15 октября 2025г.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судью Малухиной О.Ю., после перерыва секретарем судебного заседания Кондрашовым А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Волгоградской области в интересах субъекта Российской Федерации Волгоградской области в лице Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Рента Вектор» (ИНН:<***>, ОГРН: <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН:<***>, ОГРНИП: <***>), администрации Волгограда (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) о признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 16.11.2023 №554к, земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м., расположенного по адресу: <...> заключенный между администрацией Волгограда в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью «Рента Вектор»; о признании самовольной постройкой и обязании ИП ФИО1 в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу снести самовольно возведенный объект недвижимости – здание «Магазина», с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенный по адресу: <...>; о признании отсутствующим права собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м. – номер государственной регистрации права 34:34:020049:3576-34/111/2024-7 от 13.02.2024 и здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенные по адресу: <...> – номер государственной регистрации права 34:34:020049:3577-34/128/2024-3 от 13.02.2024; об обязании администрации Волгограда возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Рента Вектор» стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556 в размере 795.312 руб. 38 коп. в качестве следствия недействительности ничтожной сделки; об обязании ИП ФИО1 вернуть комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м.. расположенный по адресу: <...>, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета экономической политики и развития Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, администрации Краснооктябрьского района г. Волгограда, Комитета природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «Вега»,

при участии в судебном заседании:

от истца: Прокуратуры Волгоградской области – ФИО2, по удостоверению от 09.08.2024 № 372843;

от Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области – ФИО3, доверенность от 16.04.2025 № 40;

от ответчиков:

от ИП ФИО1 – ФИО4, представитель по доверенности от 10.01.2025 № 34АА4575990;

от администрации Волгограда - ФИО5, доверенность от 05.05.2025 № 05-ИД/33;

от третьих лиц:

от Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда – ФИО6, представитель по доверенности от 14.03.2023 № Д 04/23;

от Департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО5, доверенность от 12.09.2024 № 35;

от Комитета экономической политики и развития Волгоградской области – ФИО7, представитель по доверенности от 13.01.2023 № 07-01-33/11;

иные участники - не явились, извещены;


Заместитель прокурора Волгоградской области (далее – истец, прокурор) в интересах субъекта Российской Федерации Волгоградской области в лице Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рента Вектор» (далее - ООО «Рента Вектор», общество),  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ФИО1, ИП ФИО1), Администрации Волгограда (далее - ответчики) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 16.11.2023 №554к земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м., расположенного по адресу: <...> заключенного между Администрацией Волгограда в лице Департамента муниципального имущества администрации Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью «Рента Вектор»; о признании самовольной постройкой и обязании ИП ФИО1 в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу снести самовольно возведенный объект недвижимости – здание «Магазина», с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенный по адресу: <...>; о признании отсутствующим права собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м., номер государственной регистрации права 34:34:020049:3576-34/111/2024-7 от 13.02.2024 и здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенные по адресу: <...>, номер государственной регистрации права 34:34:020049:3577-34/128/2024-3 от 13.02.2024; об обязании Администрации Волгограда возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Рента Вектор» стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556 в размере 795.312 руб. 38 коп. в качестве последствия недействительности ничтожной сделки; об обязании ИП ФИО1 вернуть Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.12.2024 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области совершать любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м. и здания с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенных по адресу: <...>.   

Согласно правовой позиции, приведенной в п.п. 10, 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

Истец в деле, производство по которому возбуждено на основании искового заявления прокурора, пользуется всеми процессуальными правами истца, извещается судом о времени и месте рассмотрения дела, вправе приводить свои доводы и соображения относительно требований, предъявленных прокурором, в том числе поддерживать требования прокурора либо возражать против их удовлетворения.

От Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области через канцелярию суда 17.07.2025 в порядке ст. 49 АПК РФ поступило заявление об уточнении исковых требований,  в котором указанное лицо просит суд:

1. Признать самовольной постройкой и обязать ИП ФИО1 в течение 6 (шести) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу решения в законную силу:

- привести здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенное по адресу: <...>, в соответствие с обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным ст. 5 п. 2 и ст. 15 ч. 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 383.1325800.2018. Свод правил. Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования, утвержденным и введенным в действие Приказом Минстроя России от 24.05.2018 № 305/пр (далее - СП 383.1325800.2018), а именно:

а) провести мероприятия по устройству в здании вспомогательных помещений в соответствии с п. 12.1, п. 13.1., 13.13.-13.17., таблицей 12.1 СП 383.1325800.2018, п. 6.1.9 СП 2.1.3678-20, гл. VIII СП 2.2.3670-20: вестибюля, гардеробной верхней одежды занимающихся, помещения (зоны) дежурного администратора, помещения охраны, блок помещений медицинского назначения, помещения для тренеров и инструкторов с санитарно-гигиеническими помещениями, помещения для технического персонала, инвентарные и складские помещения;

б) провести мероприятия по устройству доступа в здание и пребывание в нём лиц из числа МГН в соответствии с п. 4.3-4.5 и п. 8.5.4 СП 59.13330.2020, п. 13.22 СП 383.1325800.2018;

в) провести мероприятия по устройству в здании технических помещений (венткамер) в соответствии с п. 17.1 СП 383.1325800.2018, п.6.1.17 СП 2.1.3678-20;

д) провести мероприятия по устройству в здании помещений, необходимых для организации уборки и дезинфекции на объекте в соответствии с п.2.1, п. 6.1.13, п. 6.1.19, п.6.1.20 п. 6.1.23 СП 2.1.3678-20, П. 5.68 СП 118.13330, а в случае невозможности - снести указанное здание.

2. Обязать ФИО1 совершить действия, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556 площадью 3906 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с «Магазины» на «Спорт», код 5.1.2 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 («Размещение физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях»), а также назначения здания с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенного по адресу: <...>, с «Магазины» на «Физкультурно - оздоровительный комплекс».

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.07.2025 к участию в деле в качестве соистца привлечен Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – соистец, комитет).

15.08.2025 от Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в порядке ст. 49 АПК РФ поступило заявление об уточнении предмета исковых требований, в котором указанное лицо просит суд:

1. Признать самовольной постройкой и обязать ИП ФИО1 в течение 6 (шести) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести  здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенное по адресу: <...> в соответствие с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, и установленными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными ст. 5 п. 2 и ст. 15 ч. 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 383.1325800.2018 «Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования», утвержденному приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24.05.2018 № 305/пр, а именно:

а) провести мероприятия по устройству в здании вспомогательных помещений в соответствии с п. 12.1, п. 13.1., 13.13.-13.17., таблицей 12.1 СП 383.1325800.2018, п. 6.1.9 СП 2.1.3678-20, гл. VIII СП 2.2.3670-20: вестибюля, гардеробной верхней одежды занимающихся, помещения (зоны) дежурного администратора, помещения охраны, блок помещений медицинского назначения, помещения для тренеров и инструкторов с санитарно-гигиеническими помещениями, помещения для технического персонала, инвентарные и складские помещения;

б) провести мероприятия по устройству доступа в здание и пребывание в нём лиц из числа МГН в соответствии с п. 4.3-4.5 и п. 8.5.4 СП 59.13330.2020, п. 13.22 СП 383.1325800.2018;

в) провести мероприятия по устройству в здании технических помещений (венткамер) в соответствии с п. 17.1 СП 383.1325800.2018, п.6.1.17 СП 2.1.3678-20;

д) провести мероприятия по устройству в здании помещений, необходимых для организации уборки и дезинфекции на объекте в соответствии с п.2.1, п. 6.1.13, п. 6.1.19, п.6.1.20 п. 6.1.23 СП 2.1.3678-20, П. 5.68 СП 118.13330, а в случае невозможности - снести указанное здание.

2. Обязать ФИО1 совершить действия, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556 площадью 3906 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с «Магазины» на «Спорт», код 5.1.2 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 («Размещение физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях»), а также назначения здания с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенного по адресу: <...>, с «Магазины» на «Физкультурно - оздоровительный комплекс».

Указанное заявление принято судом к своему производству, поскольку не противоречит норма ст. 49 АПК РФ.

Ответчики представили отзывы на исковое заявление.

Третьи лица - общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, администрации Краснооктябрьского района г. Волгограда, Комитета природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «Вега», извещенные о дате и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается в их отсутствие. 

В ходе судебного заседания от 02 октября 2025 года судом объявлен перерыв до 14 октября 2025 года на 14 час. 30 мин.

В ходе судебного заседания 02-14.10.2025 от представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель ИП ФИО1 возражала против данного ходатайства.

Согласно ч. 1 ст. 159 АПК РФ заявление и ходатайства лиц, участвующих в деле, о достигнутом ими соглашении по обстоятельствам дела, существу заявленных требований и возражений, об истребовании новых доказательств и по всем другим вопросам, связанным с разбирательством дела, обосновываются лицами, участвующими в деле, и подаются в письменной форме, направляются в электронном виде или заносятся в протокол судебного заседания, разрешаются арбитражным судом после заслушивания мнения других лиц, участвующих в деле.

Частью 5 статьи 159 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 41 АПК РФ злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, могут привести к предусмотренным данным Кодексом неблагоприятным последствиям для этих лиц.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В рассматриваемом случае, судом принято во внимание то, что возражения поступили 10.10.2025 и представитель Комитета сообщил позицию по представленным документам, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для отложения судебного заседания и по указанным основаниям представителю отказано в удовлетворении (протокол судебного заседания Арбитражного суда Волгоградской области от 02-14.10.2025), учитывая явное злоупотребление сторон своими процессуальными правами и обязанностями.

Изучив материалы дела, заслушав позиции представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, распоряжением Губернатора Волгоградской области от 20.07.2022 № 154-р признано возможным предоставление ООО «Рента Вектор» для размещения объекта социально-культурного назначения «Физкультурно-оздоровительный комплекс» (далее - объект) в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв. метров, местоположение: Волгоград, ул. им. Хользунова.

28.07.2022 между Комитетом экономической политики и развития Волгоградской области и ООО «Рента Вектор» заключено соглашение № 117С о размещении объекта социально-культурного назначения на земельном участке, предоставляемом в аренду без проведения торгов (далее – Соглашение).

Предметом Соглашения является взаимодействие сторон в рамках размещения ООО «Рента Вектор» объекта социально-культурного назначения «Физкультурно-оздоровительный комплекс» на территории Волгоградской области.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 Соглашения договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв. метров, местоположение: Волгоград, ул. им. Хользунова, заключается без проведения торгов в соответствии с распоряжением Губернатора Волгоградской области от 20.07.2022 № 154-р «О возможности предоставления ООО «Рента Вектор» земельного участка в аренду без проведения торгов для размещения объекта социальнокультурного назначения» (пункты 1.1, 1.2).

Согласно пунктам 2.1, 2.3 Соглашения описание объекта приведено в приложении 1 к Соглашению, являющемся его неотъемлемой частью.

Порядок и сроки выполнения работ по размещению объекта определены в Приложении № 2 к Соглашению - график размещения объекта (далее - График размещения), также являющемся его неотъемлемой частью.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжения Губернатора Волгоградской области от 20.07.2022 № 154-р, с учетом заявления ООО «Рента Вектор» от 05.08.2022 № 21/29512 (далее - заявление), Соглашения 18.08.2022 заключен договор аренды земельного участка № 2962-В (далее - договор аренды).

По условиям договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3906 кв. м, с кадастровым номером 34:34:020049:3556, с разрешенным использованием: спорт, местоположением: <...> (далее - участок), в границах, указанных в Едином государственном реестре недвижимости, для размещении объекта социально - культурного назначения «Физкультурно - оздоровительный комплекс» (пункт 1.4 договора аренды).

При подписании договора аренды, арендодатель передал, а арендатор принял участок в состоянии, позволяющем использовать участок для цели и в соответствии с разрешенным использованием, указанными в пункте 1.1 договора. Договор является актом приема-передачи участка (пункт 1.4 договора аренды).

При этом в разделе 2 стороны согласовали срок договора в соответствии со сроками реализации Соглашения, заявлением ответчика - с даты подписания договора аренды до 31.03.2024. Действие договора распространяется на отношения, возникшие у сторон с даты подписания договора. Договор прекращает свое действие по истечении его срока и не подлежит возобновлению на неопределенный срок (пункты 2.1, 2.2., 2.3).

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы за участок устанавливается арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления. Арендная плата за участок устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору.

Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрено, что он прекращает свое действие по истечении срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Как следует из приложения к договору аренды, расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556 произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30.10.2020 № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области», приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 20.04.2017 № 42-н «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград».

Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556 на 2022 определяется по формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан = 44062,61, где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (2 937 507 руб. 30 коп.);

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка в соответствии с Приложением № 1 к Порядку: пункт 1.7 земли под административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (0,015);

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, в соответствии с Приложением № 2 к Приказу: пункт 23.1 предназначенные для строительства объектов, указанных в пунктах 6 - 22 (1);

Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен в связи с чем, принят равным 1.

29.12.2022 Администрацией Волгограда ООО «Рента Вектор» выдано разрешение № 34-34-121-2022 на строительство объекта капитального строительства - «Здание физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. им. Хользунова в Краснооктябрьском районе Волгограда на земельном участке с кадастровым номером 34:34:020049:3556.

19.10.2023 Администрацией Волгограда ООО «Рента Вектор» выдано разрешение № 34-34-121-2022 на ввод в эксплуатацию объекта - «здание физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. им. Хользунова в Краснооктябрьском районе Волгограда на земельном участке с кадастровым № 34:34:020049:3556».

31.10.2023 ООО «Рента Вектор» зарегистрировано право собственности на вновь возведенный объект недвижимости с наименованием «физкультурно-оздоровительный комплекс» (далее – ФОК). Объекту присвоен кадастровый номер 34:34:020049:3577.

02.11.2023 ООО «Рента Вектор» обратилось в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556.

16.11.2023 между Администрацией г. Волгограда и ООО «Рента Вектор» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556, занятого объектом недвижимости - физкультурно-оздоровительный комплекс с кадастровым номером 34:34:020049:3577.

24.11.2023 ООО «Рента Вектор» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556.

12.02.2024 между ООО «Рента Вектор» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и здания физкультурно-оздоровительного комплекса. Из пункта 2.3 договора купли-продажи следует, что обеспечением исполнения обязательств покупателя по настоящему договору является залог земельного участка и здания.

16.02.2024 Администрацией Волгограда ФИО1 выдано разрешение № 34-34-24-2024 на реконструкцию здания физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. им. Хользунова в Краснооктябрьском районе Волгограда на земельном участке с кадастровым номером 34:34:020049:3556.

28.02.2024 Администрацией Волгограда ФИО1 выдано разрешение № 34-34-14-2024 на ввод в эксплуатацию объекта - «реконструкция здания физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. им. Хользунова в Краснооктябрьском районе Волгограда на земельном участке с кадастровым № 34:34:020049:3556».

16.04.2024 ООО «Рента Вектор» дало письменное согласие на изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556.

19.04.2024 ООО «Рента Вектор» дало письменное согласие на внесение изменений о назначении здания, а также о разрешенном использовании здания, о наименовании здания с кадастровым номером 34:34:020049:3577.

26.04.2024 ООО «Рента Вектор» дало письменное согласие на заключение договора аренды здания магазина и земельного участка между ФИО1 и ООО «Агроторг».

Предъявляя настоящий иск, истцы утверждают, что, ходатайствуя перед собственником публичного земельного участка о его получении в аренду без проведения торгов для размещения объекта социально-культурного назначения, вместо этого, выкупив земельный участок, ООО «Рента Вектор» в короткие сроки реализовало его (с предоставлением рассрочки платежа) аффилированному с ним, по утверждению истцов, лицу - ФИО1, которая произвела реконструкцию спорного объекта в магазин, изменила разрешенный вид использования земельного участка, после чего передала здание магазина в аренду ООО «Агроторг».

Согласно позиции истцов, приведенная последовательность действий взаимозависимых лиц – общества и ФИО1, совершенных в непродолжительный период времени, свидетельствует об отсутствии каких-либо намерений у общества реализовывать инвестиционный проект по строительству и эксплуатации объекта спорта и, как следствие, о злоупотреблении своими правами.

Основываясь на указанных доводах, истцы полагают, что спорный земельный участок, предоставленный обществу исключительно под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса без проведения публичных торгов, незаконно выбыл из собственности Волгоградской области. Не выполнение  ООО «Рента Вектор» установленного публично-правовым образованием условия предоставления без проведения процедуры публичных торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556 свидетельствует о ничтожном характере договора купли-продажи от 16.11.2023 № 554-к спорного земельного участка, заключенного между Администрацией Волгограда и обществом, в силу ст. 168 ГК РФ, как посягающем на публичные интересы.

Приведенные недобросовестные действия общества создали непреодолимые препятствия в достижении целей и задач, определенных в государственной программе Волгоградской области «Развитие физической культуры и спорта в Волгоградской области», утвержденной постановлением администрации Волгоградской области от 25.04.2018 № 189-п и основных положений Стратегии развития физической культуры и спорта в Российской Федерации на период до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 24.11.2020 № 3081-р.

Действия ООО «Рента Вектор» при приобретении права аренды на спорный земельный участок и последующем возведении на нём спорного объекта недвижимости каким-либо образом не способствовали созданию условий для укрепления здоровья населения путем развития инфраструктуры спорта, популяризации массового и профессионального спорта (включая спорт высших достижений) и приобщения различных слоев общества к регулярным занятиям физической культурой и спортом.

Между тем именно возведение объекта социально-культурного назначения «Физкультурно-оздоровительный комплекс» на спорном участке явилось условием предоставление его Обществу без проведения процедуры публичных торгов.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и правовые позиции лиц, участвующих в деле, суд удовлетворяет заявленные исковые требования в части по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п.п. 1, 2, 3 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Как следует из правовой позиции, приведенной в п. 1  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Оценив приведенные в обоснование исковых требований доводы и представленные ответчиками возражения, суд приходит к выводу, что действия ООО «Рента Вектор» и ФИО1 следует квалифицировать в качестве злоупотребления правом и недобросовестного поведения, направленного на получение публичного земельного участка в собственность под размещение магазина в обход установленной законом процедуры.

Указанный вывод суд, соглашаясь с позицией истцов, основывает на том, что вся последовательность действий вначале ООО «Рента Вектор», а затем и ФИО1 была направлена на размещение на спорном земельном участке именно здания магазина, а физкультурно-оздоровительный комплекс возводился, в таком случае, только для вида.

В подтверждение обоснованности указанного вывода свидетельствуют, как непродолжительность промежутков времени между отдельными формально правомерными мероприятиями по реализации конечной цели (заключение соглашения, заключение договора аренды, возведение ФОК, получение в собственность земельного, участка, их продажа, получение разрешения на реконструкцию, реконструкция ФОК, ввод реконструированного здания магазина в эксплуатацию, изменение вида разрешенного использования земельного участка), так и то, что данные действия осуществлялись на условиях, отличных от обычных правил нормального гражданского оборота (покупка здания и земельного участка ФИО1 с рассрочкой платежа на 72 месяца).

Кроме того, в ходе проведенной реконструкции площадь ФОК уменьшилась до 922 кв.м., что в силу вышеизложенного и в условиях отсутствия использования ФОК по своему назначению дает основания суду согласиться с выводом комитета о том, что такое уменьшение площади имело своей целью использование вида разрешенного использования земельного участка «магазины», как основного, поскольку при площади  объекта,  превышающей 1 000 кв.м., указанный вид разрешенного использования в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Волгограда, утвержденными Решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 № 5/115, относился бы к условно разрешенному и его изменение было бы возможно исключительно через процедуру  публичных слушаний (ст. 5.1 ГрК РФ).  

При этом согласно позиции истца, в ходе надзорных мероприятий из справки комитета юстиции Волгоградской области от 02.09.2024 № 12а-9/2358 установлено, что Бут (в девичестве - ФИО8) ФИО9 Вадимовна является родной сестрой ФИО10 (в девичестве ФИО8) Елены Вадимовны - участника (соучредителя) ООО «Рента Вектор» с долей в данном хозяйственном обществе в размере 50%.

Указанное обстоятельство также свидетельствует в пользу обоснованности позиции истцов.

Суд также отмечает, что ООО «Рента Вектор» не привело доказательств целесообразности создания ФОК без его использования по назначению (с учетом целей создания, указанных в обосновании обращения за предоставлением земельного участка без проведения торгов) и его последующей продажи с подобной рассрочкой родственнице участника общества.

При этом суд акцентирует внимание на доводе истцов, не оспоренных ответчиками, о том, что ФОК не использовался по назначению ни одного дня, а спустя несколько месяцев (фактически необходимых для реконструкции) после создания был перестроен в магазин.

Между тем, в ситуации, когда на земельном участке, предоставленном для строительства и эксплуатации ФОК, т.е. для достижения, в том числе социальных, публичных целей, спустя непродолжительное с момента создания последнего в итоге осуществляет свою деятельность магазин бремя доказывания указанной выше целесообразности лежит именно на данном ответчике.

В опровержение доводов истцов ответчики лишь привели контраргументы о «юридической безупречности»  всех отдельных элементов спорной процедуры трансформации ФОК в магазин и переоформлении прав на земельный участок под объектом недвижимости.

Однако, как правило, подобная «юридическая безупречность»  является одним из характерных признаков различного рода «схем», направленных на обход закона, и формальное соответствие последнему отдельных действий не исключает их идентификации в качестве недобросовестного поведения при их оценке в совокупности.

Именно таким образом действия ответчиков - ООО «Рента Вектор» и ФИО1 оценены судом при рассмотрении настоящего спора, предметом которого является возврат земельного участка в публичную собственность, из которой он выбыл в обход установленных законом процедур.

Оспаривая доводы истцов ООО «Рента Вектор» указало, что оценка его действий в качестве правомерных была дана судами трех инстанций во вступивших в законную силу судебных актах по делу № А12-14783/2024.

Оценивая указанные возражения ответчика, суд отмечает следующее.

В рамках дела № А12-14783/2024 рассмотрен по существу спор о взыскании с ООО «Рента Вектор» в пользу комитета убытков в виде упущенной выгоды, возникших вследствие неисполнения обществом заверений, предусмотренных ст. 431.2 ГК РФ, об использовании предоставляемого земельного участка под размещение ФОК, в рамках же настоящего дела рассматривается спор о его возврате в публичную собственность, из которой он выбыл в обход установленных законом процедур.

Действительно, в решении Арбитражного суда Волгоградской области от 26.12.2024 по делу № А12-14873/2024 судом сделан вывод о том, что «нельзя признать действия арендатора ООО «Рента Вектор» по надлежащему использованию земельного участка, как недобросовестные. В пределах срока действия, согласованного сторонами, достигнута цель договора, а именно, построен и введен в эксплуатацию объекта - Здание физкультурно-оздоровительного комплекса.»

И далее: «суд приходит к выводу о том, что «Описание объекта «Физкультурно-оздоровительный комплекс», являющееся приложением к ходатайству о возможности предоставления земельного участка, не является заверением в смысле статьи 431.2 ГК РФ.».

В постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 по делу № А12-14873/2024 судом сделан вывод о том, что: «ООО «Рента Вектор» свои обязательства по Договору аренды выполнила надлежащим образом и в установленный срок. В пределах срока действия Договора аренды № 2962-В от 18.08.2022, ООО «Рента Вектор» построило объект социально-культурного назначения «Физкультурно-оздоровительный комплекс», который полностью соответствовал разрешению № 34-34-121-2022 на строительство объекта капитального строительства. Размещение ООО «Рента Вектор» на земельном участке объекта социально-культурного назначения «Физкультурно-оздоровительный комплекс» согласно условиям Договора аренды № 2962-В от 18.08.2022 подтверждается выдачей администрацией Волгограда 19.10.2023 ООО «Рента Вектор» разрешения № 34-34-121-2022 на ввод в эксплуатацию объекта - Здание физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. им. Хользунова в Краснооктябрьском районе Волгограда на земельном участке с кадастровым № 34:34:020049:3556. Договор аренды земельного участка прекращен его надлежащим исполнением. Соглашение № 117С от 28.07.2022 также прекращено в связи с окончанием срока Договора аренды (пункт 6 Соглашения). Возражения Комитетом экономической политики и развития Волгоградской области относительно ненадлежащего исполнения условия Соглашения не заявлены. Указанные обстоятельства подтверждают как намерение ООО «Рента Вектор» построить именно объект социально-культурного назначения «Здание физкультурно-оздоровительного комплекса», а также его реализацию Обществом в установленном порядке. ООО «Рента Вектор» в полной мере и надлежащим образом исполнило все принятые на себя обязательства, как по Соглашению № 117С от 28.07.2022 о размещении объекта социально-культурного назначения на земельном участке, предоставляемом в аренду без проведения торгов, так и по Договору аренды земельного участка № 2962-В от 18.08.2022.».

В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 24.07.2025 по делу № А12-14783/2024 помимо вышеприведенных выводов Двенадцатого арбитражного апелляционного суда указано на то, что: «Суд округа также учитывает, что Соглашение и договор аренды земельного участка не содержат условий, предусматривающих обязательства по сохранению назначения и вида использования возводимого на земельном участке объекта за пределами сроков их действия. В свою очередь доводы заявителей кассационных жалоб о том, что предоставление указанного выше земельного участка было обусловлено не только вопросами строительства на данном земельном участке объекта - здания физкультурно-оздоровительного комплекса, но его последующим использованием по назначению опровергаются, в том числе сроком заключенного с ООО «Рента Вектор» договора аренды, который был согласован сторонами с 18.08.2022 по 31.03.2024, т.е. менее двух лет.».

Кроме того, суд кассационной инстанции также пришел к выводу, что: «заверения об обстоятельствах, на которые ссылаются заявители кассационных жалоб, не входили ни в состав договорных условий Соглашения, ни договора аренды, а также не были включены в текст договора купли-продажи земельного участка при приобретении ООО «Рента Вектор» земельного участка в собственность и не могли порождать обязательств, ограничивающих право собственности ООО «Рента Вектор» на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости. В связи с этим последующие действия собственника земельного участка и спорного объекта недвижимости - ФИО1, совершенные в установленном законом порядке с согласия ООО «Рента Вектор» как залогодержателя указанного имущества и не оспоренные в установленном порядке не могут свидетельствовать об их противоправности или недобросовестности, поскольку наступление или не наступление в будущем того или иного обстоятельства не может быть частью заверений, предусмотренных статьей 431.2 ГК РФ.».

Таким образом, судами трех инстанций по делу № А12-14873/2024 были оценены на предмет правомерности отдельные действия ответчиков ООО «Рента Вектор» и ФИО1, которые, как было указано выше, формально соответствуют требованиям закона.

При этом указанная оценка проводилась с точки зрения их возможности быть элементом состава гражданского правонарушения, как основания для взыскания убытков.

Вопрос оценки совокупности всех действий указанных ответчиков, как средства получения земельного участка в обход установленных законом процедур, в рамках дела № А12-14783/2024 не был предметом судебного исследования.

Более того, суды апелляционной и кассационной инстанции в своих постановлениях последовательно указали, что данные обстоятельства являются предметом именно настоящего спора.

При этом Двенадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Поволжского округа поддержали вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации, а именно выбытии земельного участка из государственной собственности в обход установленных законом публичных процедур надлежащим способом защиты является возложение на ответчика обязанности совершить действия, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка.

В таком случае, выводы судов по делу № А12-14873/2024 не могут исключать постановленный судом по настоящему делу вывод о злоупотреблении правом ответчиками ООО «Рента Вектор» и ФИО1 и совершении совокупности действий, направленных на получение земельного участка по размещение магазина в обход установленных законом процедур.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Поскольку следствием указанного выше злоупотребления правом ООО «Рента Вектор» явилось, в том числе, заключение между Администрацией Волгограда в лице Департамента муниципального имущества администрации Волгограда и ООО «Рента Вектор» договора купли-продажи от 16.11.2023 №554к земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м., расположенного по адресу: <...> суд признает указанную сделку недействительной (ничтожной).

В соответствии  с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 АПК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве применения последствия недействительности ничтожной сделки суд взыскивает с Администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рента Вектор» стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556 в размере 795 312 руб. 38 коп.

Ввиду продажи земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556 ФИО1 ООО «Рента Вектор» лишено возможности вернуть его Администрации Волгограда в рамках классической реституции.

Вместе с тем, поскольку в связи с ничтожностью договора купли-продажи от 16.11.2023 №554к право собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м., расположенный по адресу: <...> не перешло от муниципалитета к ООО «Рента Вектор», оно не могло перейти и к ФИО1, в связи с чем, суд признает отсутствующим право собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м., номер государственной регистрации права 34:34:020049:3576-34/111/2024-7 от 13.02.2024.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств настоящего спора реституционное требование подлежит удовлетворению путем признания отсутствующим права собственности ИП ФИО1 и восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности городского округа город-герой Волгоград на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Поскольку недобросовестные действия ООО «Рента Вектор» и ФИО1 были направлены на получение в обход установленных процедур прав на земельный участок под размещение магазина, а здание ФОК было создано и введено в гражданский оборот в установленном порядке, основания для признания сделки указанных лиц по купле-продаже последнего судом не усматривается, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении искового требования о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенное по адресу: <...>.

Также суд отказывает в удовлетворении искового требования об обязании  ФИО1 вернуть комитету по акту передачи спорный земельный участок, поскольку несмотря на то, что настоящим решением указанный земельный участок возвращен в собственность муниципалитета фактически он продолжает находиться во владении и пользовании ФИО1 (расположен под находящимся в ее собственности здании), которая в силу признания договора купли-продажи от 16.11.2023 №554к ничтожным, а также норм ст.ст. 22, 35, 65 Земельного кодекса РФ, ст. 273, 622 ГК РФ находится в арендных правоотношениях с органом, наделенным полномочиями осуществлять права арендодателя в отношении публичного земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556.

Вместе с тем, суд признает здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенное по адресу: <...>, самовольной постройкой в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как следует из правовой позиции, приведенной в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Факт того, что здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577 было именно реконструировано не оспаривается сторонами и подтверждается, как минимум тем, что ФИО1 выдавалось на это соответствующее разрешение.

Однако такое разрешение выдавалось ФИО1 в период, когда на ее имя было зарегистрировано право собственности на указанный объект.

Так, согласно правовой позиции, приведенной в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Пунктом 20 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также разъяснено, что постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

В приведенном пункте постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указано, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2023 № 18- КГ23-146-К4 обращено внимание, что названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При заключении договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка для целей строительства орган власти, осуществляющий полномочия собственника в отношении такого участка, в том числе для достижения социально значимых целей, приведенных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.10.2020 № 42-П, должен прямо выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строения конкретного типа.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи от 16.11.2023 №554к является ничтожной сделкой на момент выдачи разрешения на реконструкцию спорного объекта ФИО1 имела на спорный земельный участок лишь права арендатора, в связи с чем такое разрешение не могло быть выдано без соответствующего согласия его собственника.

В таком случае, поскольку выдача разрешения на реконструкцию была обусловлена наличием зарегистрированного права собственности ФИО1 на земельный участок, которое признано отсутствующим настоящим решением, указанное разрешение было выдано без соответствующего разрешения действительного собственника, в связи с чем, суд признает, что данная реконструкция была осуществлена неправомерно.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Комитетом заявлено исковое требование о признании здания с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенного по адресу: <...> самовольной постройкой и обязании ИП ФИО1 в течение 6 (шести) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести  его в соответствие с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, и установленными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными ст. 5 п. 2 и ст. 15 ч. 5 Федерального закона от 30 12 2009 № 384-ФЭ «Технический регламент о безопасности знании и сооружении» СП 383 1325800 2018. Свод правил Комплексы физкультурно оздоровительные. Правила проектирования, утвержденным и введенным в действие Приказом Минстроя России от 24 05 2018 № 305/пр, а именно:

а) провести мероприятия по устройству в здании вспомогательных помещений в соответствии с п. 12.1, п. 13.1., 13.13.-13.17., таблицей 12.1 СП 383.1325800.2018, п. 6.1.9 СП 2.1.3678-20, гл. VIII СП 2.2.3670-20: вестибюля, гардеробной верхней одежды занимающихся, помещения (зоны) дежурного администратора, помещения охраны, блок помещений медицинского назначения, помещения для тренеров и инструкторов с санитарно-гигиеническими помещениями, помещения для технического персонала, инвентарные и складские помещения;

б) провести мероприятия по устройству доступа в здание и пребывание в нём лиц из числа МГН в соответствии с п. 4.3-4.5 и п. 8.5.4 СП 59.13330.2020, п. 13.22 СП 383.1325800.2018;

в) провести мероприятия по устройству в здании технический помещений (венткамер) в соответствии с п. 17.1 СП 383.1325800.2018, п.6.1.17 СП 2.1.3678-20;

д) провести мероприятия по устройству в здании помещений, необходимых для организации уборки и дезинфекции на объекте в соответствии с п.2.1, п. 6.1.13, п. 6.1.19, п.6.1.20 п. 6.1.23 СП 2.1.3678-20, П. 5.68 СП 118.13330, а в случае невозможности - снести указанное здание.

В ходе рассмотрения дела комитетом было заявлено ходатайства о проведении судебной экспертизы на предмет определения соответствия спорного здания магазина установленным нормам и требованиям к зданиям ФОК, а также возможности приведения спорного объекта в нормативное состояние.

Между тем, денежные средства в счет оплаты указанной экспертизы комитетом на депозит Арбитражного суда Волгоградской области внесены не были, в связи с чем в удовлетворении указанного ходатайства судом было отказано (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

При отказе в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы суд также исходил из того, что факт реконструкции здания ФОК в здание магазина с изменением соответствующих параметров не оспаривается сторонами, в связи с чем, привлечение эксперта для установления указанного обстоятельства являлось бы чрезмерным и привело бы исключительно к затягиванию судебного процесса.  

Кроме того, суд также учитывал правовую позицию, приведенную в п.п. 31, 33 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которой при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ.

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ).

В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (части 1, 2 статьи 55 ГрК РФ), а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома - с уведомлением об окончании реконструкции (часть 16 статьи 55 ГрК РФ).

Поскольку в отношении здания ФОК выдавалось, как разрешение на строительство, так и разрешение на его ввод в эксплуатацию, суд приходит к выводу о том, что приведением спорной самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями будет являться ее приведение в состояние, существовавшее на момент выдачи разрешения № 34-34-121-2022 на ввод в эксплуатацию объекта - «здание физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. им. Хользунова в Краснооктябрьском районе Волгограда.

При этом выдача указанного разрешения подтверждала соответствие объекта как проектной документации, на основании которой выдано разрешение  № 34-34-121-2022 на строительство объекта капитального строительства - «Здание физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. им. Хользунова в Краснооктябрьском районе Волгограда на земельном участке с кадастровым номером 34:34:020049:3556, так и требованиям к параметрам постройки, предусмотренным ст. 5 п. 2 и ст. 15 ч. 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 383.1325800.2018 «Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования», утвержденному приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24.05.2018 № 305/пр.

В таком случае, в связи с признанием спорного здания самовольной постройкой, суд обязывает индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 6 (шести) месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу привести здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенное по адресу: <...>, в соответствие с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение № 34-34-121-2022 на строительство объекта капитального строительства - «Здание физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. им. Хользунова в Краснооктябрьском районе Волгограда на земельном участке с кадастровым номером 34:34:020049:3556», а также требованиям к параметрам постройки, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 383.1325800.2018 «Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования», утвержденному приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24.05.2018 № 305/пр, а в случае невозможности - снести указанное здание.

Кроме того, комитетом также заявлено исковое требование об обязании ФИО1 совершить действия, направленные на изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556 площадью 3906 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с «Магазины» на «Спорт», код 5.1.2 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 («Размещение физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях»), а также назначения здания с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенного по адресу: <...>, с «Магазины» на «Физкультурно - оздоровительный комплекс».

Указанное исковое требование подлежит частичному удовлетворению, поскольку собственником земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556 в силу вышеизложенного является муниципалитет, соответственно, правомочиями на изменение вида разрешенного использования обладает его управомоченный орган.

В тоже время, суд обязывает индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 6 (шести) месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу совершить действия, направленные на изменение назначения здания с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенного по адресу: <...>, с «Магазины» на «Физкультурно - оздоровительный комплекс», поскольку такие действия являются часть мероприятий по приведению самовольной постройки в нормативное состояние, в котором она должна находиться не только с технической точки зрения но и с юридической.

При подобных обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ при подаче искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок размер государственной пошлины для  организаций установлен равным 50.000 руб.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 333.22. НК РФ при подаче исковых заявлений, содержащих требования о применении последствий недействительности сделок, уплачивается государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, в зависимости от стоимости имущества, подлежащего возврату.

Размер государственной пошлины, рассчитанный по п. 8 ч. 1 ст. 333.22. НК РФ составляет 44.766 руб.

Поскольку судом по настоящему делу рассмотрены требования как о признании сделки недействительной, так и о применении последствий ее недействительности, а основанием для такого признание явилось злоупотребление правом со стороны ООО «Рента Вектор» с последнего в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 47.383 руб.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 82, 110, 158, 159, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Признать договор купли-продажи от 16.11.2023 №554к земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3.906 кв.м., расположенный по адресу: <...> заключенный между Администрацией Волгограда в лице Департамента муниципального имущества администрации Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью «Рента Вектор», недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Взыскать с Администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рента Вектор» стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:020049:3556 в размере 795.312 руб. 38 коп.

Признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м., расположенный по адресу: <...>, номер государственной регистрации права 34:34:020049:3576-34/111/2024-7 от 13.02.2024.

Установить, что настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости  записи о государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3906 кв.м., номер государственной регистрации права 34:34:020049:3576-34/111/2024-7 от 13.02.2024 и восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности городского округа город-герой Волгоград на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020049:3556, площадью 3.906 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Признать здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенное по адресу: <...>, самовольной постройкой.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 6 (шести) месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу привести здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенное по адресу: <...>, в соответствие с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение № 34-34-121-2022 на строительство объекта капитального строительства - «Здание физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. им. Хользунова в Краснооктябрьском районе Волгограда на земельном участке с кадастровым номером 34:34:020049:3556», а также требованиям к параметрам постройки, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 383.1325800.2018 «Комплексы физкультурно-оздоровительные. Правила проектирования», утвержденному приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24.05.2018 № 305/пр, а в случае невозможности - снести здание с кадастровым номером 34:34:020049:3577, расположенное по адресу: <...>.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рента Вектор» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 47.383 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30.000 руб.


Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья                                                                                                                      А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5469), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.