Постановление от 25 июля 2024 г. по делу № А46-18389/2023

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-18389/2023
25 июля 2024 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2024 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В., судей Воронова Т.А., Халявина Е.С., при ведении протокола судебного заседания: секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5156/2024) общества с ограниченной ответственностью «Березовая роща» на решение Арбитражного суда Омской области от 02.04.2024 по делу № А46-18389/2023 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Березовая роща» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 136 327 руб. 38 коп.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Березовая роща» к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании односторонней сделки недействительной,

в судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Березовая роща» – ФИО1, по доверенности от 20.12.2023 сроком действия на один год,

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью «Березовая роща» (далее – общество, ООО «Березовая роща») освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, ранее предоставленное по договору от 28.02.2022 № 47706/3А и возвратить его Департаменту по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Также, просил взыскать с общества задолженность по договору аренды нежилого помещения от 28.02.2022 № 47706/3А за период с 01.12.2022 по 28.02.2023 в сумме 88 738,07 руб., пени за период с 16.03.2022 по 28.02.2023 в размере 47 589,31 руб. с последующим начислением неустойки из расчета 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 01.03.2023 по день фактической уплаты задолженности.

ООО «Березовая роща» в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании недействительной односторонней сделки Департамента по расторжению договора аренды от 28.02.2022 № 47706/3А, оформленной уведомлением от 14.04.2023. Встречные исковые требования приняты судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.04.2024 по делу № А46-18389/2023 первоначальные исковые требования Департамента удовлетворены частично. Суд обязал ООО «Березовая роща» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, ранее предоставленное по

договору от 28.02.2022 № 47706/3А и возвратить его Департаменту по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

С ООО «Березовая роща» в пользу Департамента взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 28.02.2022 № 47706/3А за период с 01.12.2022 по 28.02.2023 в сумме 88 738,07 руб., пени за период с 16.03.2022 по 28.02.2023 в размере 46 764,95 руб. с последующим начислением неустойки начиная с 01.03.2023 по день фактической уплаты задолженности. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Березовая роща» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований Департамента в части обязания ответчика освободить нежилое помещение, передать по акту приема-передачи отказать, встречные исковые требования общества о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает следующее: помещение принято по акту приема-передачи в зимний период, что исключает надлежащее обследование объекта аренды на пригодность к эксплуатации; односторонний отказ Департамента от исполнения договора является неправомерным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об утрате обществом интереса в дальнейшем использовании помещения, кроме того, общество частично вносило арендные платежи.

От Департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец по первоначальному иску просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Представленный отзыв приобщен апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Березовая роща» поддержала требования, изложенные в апелляционной жалобе, ответила на вопросы суда.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав пояснения общества, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и ООО «Березовая роща» (арендатор) заключён договор от 28.02.2022 № 47706/3А аренды здания, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 55:36:040103:3966. Целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещённая законодательством Российской Федерации. Площадь сдаваемого в аренду помещения 124,1 кв.м (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора согласован сторонами на 5 лет. Договор считается заключенным с момента его подписания (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15 числа текущего месяца; в первый месяц аренды арендатор перечисляет арендную плату в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи здания сторонами. На момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 29 560 руб., без учета НДС.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством, а также может быть изменена

арендодателем в одностороннем порядке при условии направления в адрес арендатора соответствующего уведомления.

Письмом от 16.02.2023 Департамент уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы до 31 185,80 руб. в месяц (без учета НДС) с 28.02.2023.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки установленные договором, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктами 2.2.5, 2.2.14 договора на арендатора возложена обязанность по произведению текущего ремонта и капитального ремонта арендованного здания.

Согласно пунктам 5.2.1, 5.2.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора отказаться от договора, если задолженность арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила величину арендной платы в месяц; при фактическом длительном (более 1 месяца) не неиспользовании арендатором арендуемого помещения.

Согласно пункту 5.3 договора в случае одностороннего отказа от договора, предусмотренного пунктом 5.2 договора, договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 дней со дня направления уведомления.

14.04.2023 Департаментом в адрес ООО «Березовая роща» направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и освобождении нежилого помещения в течение пяти дней с момента его расторжения. В обоснование одностороннего отказа от исполнения договора Департаментом указано на невнесение арендатором арендной платы в установленном договором порядке, а также неиспользование объекта аренды свыше одного месяца.

Департамент указывает, что договор расторгнут с 14.05.2023, между тем, арендатор объект аренды по акту приема-передачи не возвратил, образовавшуюся задолженность не оплатил.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, Департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Не соглашаясь с доводами Департамента, ООО «Березовая роща» предъявило встречные исковые требования о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора. Мотивируя встречный иск, общество сослалось на невозможность в настоящее время использовать объект по назначению в отсутствие проведения капитального ремонта, при этом на момент приемки было невозможно установить наличие скрытых дефектов системы коммуникации.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в части. В удовлетворении встречного иска отказано.

С учетом положений, изложенных в части 5 статьи 268 АПК РФ, пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее - Постановление № 12), обжалуемое решение проверено в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Заключение договора аренды и факт передачи имущества сторонами не оспаривались.

Как указывалось ранее, письмом от 14.04.2023 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды с 14.05.2024 по мотиву наличия задолженности по арендной плате, а также неиспользования арендованного здания.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Пунктами 5.2.1, 5.2.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора отказаться от договора, если задолженность арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила величину арендной платы в месяц; при фактическом длительном (более 1 месяца) не неиспользовании арендатором арендуемого помещения.

Как следует из содержания уведомления о расторжении договора от 14.04.2023, по состоянию на 31.03.2023 задолженность арендатора по арендной плате составляет 118 923,87 руб. (без учета пени), что в несколько раз превышает величину арендной платы в месяц.

Доводы подателя жалобы о частичном внесении арендной платы не опровергают ненадлежащего исполнения обязательств и права арендодателя на односторонний отказ от договора в случае ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Кроме того, арендодателем также указано на неиспользование объекта аренды более одного месяца.

Актом осмотра нежилого помещения от 10.04.2023 № 1447 установлено, что переданное по договору аренды от 28.02.2022 № 47706/3А здание на момент проверки арендатором не используется, доступ в помещение ограничен. Благоустройство прилегающей территории неудовлетворительное (вокруг здания мусор).

Возражая относительно удовлетворения первоначальных требований, апеллянт указывает на то обстоятельство, что здание было передано формально без указания процента износа и дефектов, не позволяющих эксплуатацию здания при отключённых коммуникациях; при этом на момент приемки было невозможно установить наличие скрытых дефектов системы коммуникации.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Как следует из содержания акта приема-передачи здания в аренду, спорный объект передан в пользование арендатора 28.02.2022, указано, что объект годен к эксплуатации, иные графы, касающиеся технического состояния (процент износа, перечень и описание дефектов) не заполнены.

Таким образом, из материалов настоящего дела не следует, что в пользование ООО «Берёзовая роща» передан объект, не пригодный к эксплуатации в целях, предусмотренных договором.

Действуя разумно и добросовестно, являясь профессиональным участником гражданского оборота и рынка недвижимости (согласно ЕГРЮЛ основной вид деятельности – покупка и продажа собственного недвижимого имущества), общество при заключении договора аренды и приемке объекта в пользование могло и должно было оценивать коммерческие риски, связанные с состоянием здания, построенного в 1958 году (год ввода в эксплуатацию отражен в ЕГРН), требующего дополнительных вложений, в том числе на капитальные ремонт.

Ввиду чего, суд первой инстанции обоснованно заключил, что в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии у арендатора претензий к качеству и пригодности переданного имущества в период действия договора, арендодатель считается надлежащим образом исполнившим обязательства по предоставлению объекта в пользование.

Вопреки доводам подателя жалобы, арендатор в адрес Департамента с претензиями о непригодности к эксплуатации переданного имущества длительное время не обращался.

Как указывает общество, в мае 2022 года после дополнительной проверки системы коммуникаций и текущего состояния здания было установлено наличие прорыва системы водоснабжения в подвале здания, что исключило его эксплуатацию по прямому назначению, выявлена необходимость проведения капитального ремонта, в связи с подмытием фундамента.

При этом 24.08.2022 общество обращается к департаменту за согласованием передачи объекта аренды в субаренду, на что департамент дает согласие (л.д.64).

12.01.2023 департамент направляет требование о предоставлении копий договоров на теплоснабжение, техническое обслуживание, энергоснабжение, водоснабжение водоотведение (л.д. 69).

В рамках дела № А46-76/2023 рассмотрен иск ООО «Березовая роща» к Департаменту об обязании устранить препятствия в использовании здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с его целевым назначением, путем устранения течи водопроводной трубы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 23.05.2023 по делу № А46-76/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

В обоснование исковых требований общество указывало, что в апреле 2022 года истцом обнаружена течь в подвальном помещении здания. По результатам осмотра установлено, что течь трубы находится до установления кранов и соединения с водопроводом здания. Указанное не позволяет использовать здание в соответствии с его

целевым назначением ввиду постоянной сырости, затопления подвального помещения, наличия источника распространения плесени.

В целях устранения течи трубы истцом подавались обращения в АО «Омскводоканал», которое по результату выезда на объект указало на то, что данная труба находится в муниципальном ведении и течь в ней не подлежит устранению силами АО «Омскводоканал».

Судом учтено, что договор аренды между Департаментом и обществом заключен по результатам проведения аукциона. В аукционной документации, утвержденной директором департамента 29.12.2021, в каждом лоте указана начальная цена договора (лота), обозначен график проведения осмотров помещений. Документация об аукционе была размещена одновременно с извещением о проведении аукциона на сайте в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru для ознакомления без взимания платы. Заинтересованное лицо в соответствии с условиями аукционной документации с аукционной документацией, имело возможность выехать в установленные графиком дни на объект для осмотра здания.

Таким образом, истец имел возможность ознакомиться с характеристиками здания, обследовать подвальные помещения самостоятельно либо с привлечением компетентных специалистов, в том числе до заключения в феврале 2022 года договора аренды, поскольку наличие негерметичной трубы могло быть обнаружено при визуальном осмотре, чему не препятствует зимнее время года.

Кроме того, информация о состоянии здания была, в том числе отражена в отчете о рыночной стоимости здания № 2359/2021 от 27.09.2021, согласно которому фактический износ здания составляет 21-40 %, что соответствует оценке технического состояния «удовлетворительно», и означает, что конструктивные элементы и целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

В ходе рассмотрения дела № А46-76/2023 общество надлежащее ознакомление с аукционной и оценочной документацией не отрицало, приняло объект аренды без замечаний.

Ни вина департамента в возникновении течи, ни обязанность департамента по ее устранению судом установлена не была.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Фактически в рамках рассмотрения настоящего дела обществом заявлены доводы, аналогичные рассмотренным судом в рамках дела № А46-76/2023.

При этом в соответствии с пунктами 2.2.5, 2.2.14 договора именно на арендатора возложена обязанность по произведению текущего ремонта и капитального ремонта арендованного здания.

Доводы общества о кабальности данных условий судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку о таковых общество знало еще на этапе торгов, приняло эти условия, подписав договор аренды (статья 421 ГК РФ).

При этом оценка целесообразности капитальных вложений в здание должна была быть осуществлена обществом до подписания договора аренды, неверная оценка относится к коммерческому риску общества. Недобросовестность департамента в виде утаивания имеющей значение информации о состоянии здания из материалов дела не следует и обществом не доказана.

Обществом в материалы настоящего дела представлено заключение специалиста о наличии (отсутствии) влияния воды в подвале на безопасность эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (л.д.78-98).

Оценивая данное заключение, апелляционный суд исходит из того, что установленные специалистом недостатки и указанные специалистом меры не

освобождают общество от обязанности осуществлять текущий и капитальный ремонт здания.

Апелляционная коллегия учитывает, что подателем жалобы в материалы настоящего дела не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих несение расходов на содержание и поддержание состояния переданного объекта в период пользования имуществом до момента расторжения договора (более года).

Таким образом, обществом не доказано ненадлежащее исполнение департаментом возложенных на него обязанностей. Основания для применения положений статьи 328 ГК РФ в настоящем случае отсутствуют

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что основания для неуплаты арендных платежей отсутствовали, требование о возврате имущества является обоснованным.

Самостоятельных возражений относительно взыскания задолженности по арендной плате, пени за период с 16.03.2022 по 28.02.2023 с последующим начислением по день фактической оплаты задолженности, апелляционная жалоба не содержит.

Требования Департамента в части взыскания суммы основного долга, неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды являются обоснованными.

О наличии оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ апеллянтом не заявлено.

В части встречных исковых требований апелляционный суд исходит из того, что основания для невнесения арендных платежей у общества отсутствовали, длительное неиспользование здание имело место, что общество не отрицает, а значит спорный договор аренды расторгнут по инициативе Департамента правомерно.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 02.04.2024 по делу № А46-18389/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Н.В. Бацман

Судьи Т.А. Воронов Е.С. Халявин