Постановление от 15 мая 2020 г. по делу № А60-46301/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-10180/19

Екатеринбург

15 мая 2020 г. Дело № А60-46301/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2020 г. Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Столярова А.А., судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» (ранее – общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс») (далее – общество «Группа компаний «Метрикс») и Администрации города Екатеринбурга (далее – администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.08.2019 по делу № А60-46301/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Группа компаний «Метрикс» – Багдасарян Д.С. (доверенность от 20.02.2020 № 3);

администрации – Давыдова Е.В. (доверенность от 13.01.2020 № 20/05/01- 14/0111);

общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «ДС» далее – общество Торговый дом «ДС») – Неуймина Ю.О. (доверенность от 17.07.2018).

Общество Торговый дом «ДС» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.06.2018 № 1877, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта


составляет 3 937 000 руб. 00 коп. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС».

На основании стать 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» (далее – общество «Трансэнергоресурс»).

В процессе рассмотрения спора суд первой инстанции в порядке статей 46, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену ненадлежащего ответчика надлежащим - администрацией и привлек в качестве второго ответчика общество «Трансэнергоресурс».

Суд исключил Департамент и общество «Трансэнергоресурс» из числа третьих лиц.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования, просил признать величину рыночной стоимости выкупаемого объекта общей площадью 173,2 кв.м, находящегося по адресу: город Екатеринбург, улица Карла Маркса, дом 60, кадастровый номер 66:41:0601025:2056, указанную в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 87 от 04.06.2018 в размере 7 720 000 руб. 00 коп., недостоверной; обязать ответчика - администрацию заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.06.2018 № 1877 по цене

5 381 000 (пять миллионов триста восемьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек. Уточнение судом принято на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.08.2019 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными и необоснованными. По мнению кассатора, истцом не представлены доказательства недостоверности величины рыночной стоимости, определенной ответчиком на основании отчета оценщика, не признанного недостоверным. Полагает, что судебные экспертизы проведены с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также не соответствуют Федеральным стандартам оценки и принципам судебно-экспертной деятельности, указанным в статье 4 Федерального закона от 31.05.2001 № 73- ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Указывает, что судами не принято во внимание заявление ответчика о назначении повторной судебной экспертизы. По мнению заявителя жалобы, расчет выполнен экспертом с ошибками, выводы эксперта носят вероятностный и субъективный характер.

В кассационной жалобе общество «Группа компаний «Метрикс» (ранее – общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс») просит обжалуемые судебные акты отменить в части признания недостоверной


величины рыночной стоимости выкупаемого объекта оценки, определенной в отчете № 87 от 04.06.2018 и вынести по делу новый судебный акт. Податель жалобы считает вывод судов о недостоверности рыночной стоимости объекта оценки несостоятельным, указав, что отчет получил положительное заключение Экспертного совета НП СРО «СВОД» от 09.06.2018 № 357/С-18. При этом правовая оценка указанному заключению судами в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по мнению заявителя, не дана. Вопрос о проверке отчета на соответствие его федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности перед экспертизой судом не поставлен. При этом расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности отчета оценщика или недостоверности установленной в нем стоимости объекта оценки.

В отзыве на кассационную жалобу общество Торговый дом «ДС» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 24.03.2020 с учетом положений постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации, Президиума Совета судей Российской Федерации от 18.03.2020 № 808 судебное разбирательство по кассационным жалобам отложено.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2020 судебное разбирательство вновь отложено в связи с тем, что дата судебного заседания выпала на нерабочий день в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец обратился в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – объекта, общей площадью 173,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Маркса, д. 60, кадастровый номер 66:41:0601025:2056 в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закон № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или


муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 158-ФЗ), 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления (часть 2.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ).

То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества администрацией не оспаривается.

Истцом от ответчика получен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 1877 от 20.06.2018.

Выкупная цена установлена администрацией на основании отчета № 87 от 04.06.2018, подготовленного ответчиком – обществом «Трансэнергоресурс».

По условиям вышеуказанного проекта договора ответчик – администрация продает, а истец приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда – «Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 173,2 кв.м. Этаж: подвал № б/н. Адрес (местоположение): Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Карла Маркса, д. 60. Кадастровый номер: 66:41:0601025:2056» (далее – объект).

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи цена объекта составляет 7 720 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Возражая против стоимости объекта недвижимости, определенной собственником имущества на основании отчета № 87 от 04.06.2018, подготовленного обществом «Трансэнергоресурс», об определении рыночной стоимости объектов оценки, истец направил ответчику протокол разногласий к


договору купли-продажи и предложение о заключении договора купли-продажи

по иной цене - по цене приобретения имущества, равной рыночной стоимости, установленной обществом с ограниченной ответственностью «Областной центр оценки» в отчете № 721-18/Н-1 от 05.07.2018, выполненном в соответствии с договором № 721-18/Н от 01.08.2018, заключенном с истцом.

Действующее законодательство не предусматривает правомочий для покупателей в самостоятельном порядке определять выкупную стоимость помещений.

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Письмом № 02.12-12/1/002/3579 от 03.08.2018г. ответчик – администрация отказала в согласовании разногласий.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Общество Торговый дом «ДС», ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались рыночной оценкой спорного объекта, указанной в заключении эксперта, представленного по результатам проведения судебной экспертизы.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит кассационные жалобы обоснованными, а судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по


соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом № 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В силу статьи 11 Закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

На основании статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством


Российской Федерации (статья 6 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в целях определения выкупной цены спорного помещения судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 173,2 кв.м., этаж: подвал

№ б/н, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Маркса, д. 60, кадастровый номер: 66:41:0601025:2056, по состоянию на 06.12.2017г.». Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «НОТА-ГРУПП» Танклевской Ю.А.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «НОТА-ГРУПП» Танклевской Ю.А. в заключении № 2-03-2019 определена рыночная стоимость спорного объекта в размере 4 550 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Впоследствии судом была назначена дополнительная экспертиза, из заключения которой (экспертное заключение № 2-03-2019-1) следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 173,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Маркса, д. 60, кадастровый номер 66:41:0601025:2056 по состоянию на 06.12.2017 составляет 5 381 000 руб. (без учета НДС – 18%).

Оценив названное заключение судебной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций признали, что данное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание отсутствие доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы по настоящему делу, суды пришли к выводу о


том, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении, составленном экспертом общества с ограниченной ответственностью «НОТА-ГРУПП» Танклевской Ю.А., равной 5 381 000 руб. (без учета НДС – 18%).

Между тем судами не учтено следующее. Как видно из материалов дела, истцом заявлены два требования:

1) признать величину рыночной стоимости выкупаемого объекта общей площадью 173,2 кв. м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Карла Маркса, д. 60, кадастровый номер 66:41:0601025:2056, указанную в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 87 от 04.06. 2018 в размере 7 720 000 (семь миллионов семьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек недостоверной; 2) обязать ответчика – Администрацию города Екатеринбурга заключить договор купли-продажи № 1877 объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20 06 2018г. по цене 5 381 000 рублей 00 копеек.

В свою очередь заключение эксперта также является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Между тем, как следует из материалов дела, выкупная стоимость спорного помещения определена судами без оценки достоверности отчета от 04.06.2018 № 87, составленного обществом «Трансэнергоресурс», сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества Департаментом (мотивировка по данному вопросу в решении и постановлении отсутствует).

Таким образом, судами не рассмотрены требования истца о признании отчета оценщика недействительным, вопрос о соответствии отчета федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности перед экспертизой судом не поставлен. При этом заключение оценщика судами не опорочено.

Данный отчет не был оценен судами в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с иными доказательствами, выводы судов о рыночной стоимости имущества основывались лишь на заключении судебной экспертизы. Между тем отчет от 04.06.2018 № 87 является таким же доказательством, как и заключение судебной экспертизы при оценке рыночной стоимости объекта пока он не признан не соответствующим требованиям действующих норм и стандартов.

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, на что также указано в пункте


12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах

практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

С учетом изложенного, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами не установлены, а всем доказательствам не дана оценка в их совокупности, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе отчету оценщика на предмет его достоверности наряду с заключением судебной экспертизы и разрешить спор по существу, с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 11.03.2020 суд кассационной инстанции удовлетворил ходатайство администрации о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области от 28.08.2019 по делу № А60-46301/2018 и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 по тому же делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, основания для приостановления исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области от 28.08.2019 по делу № А60-46301/2018 и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 по тому же делу отпали, приостановление исполнения указанных судебных актов подлежит отмене на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.08.2019 по делу

№ А60-46301/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 по тому же делу отменить.


Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области от 28.08.2019 по делу № А60-46301/2018 и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 по тому же делу, произведенное на основании определения Арбитражного суда Уральского округа от 11.03.2020, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи В.А. Купреенков

Т.В. Сулейменова