Постановление от 10 февраля 2026 г. 17 ААС (Семнадцатый арбитражный апелляционный суд)

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-11153/2025-ГК
г. Пермь
11 февраля 2026 года
Дело № А60-26187/2025


Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2026 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Семенова В.В., Коньшиной С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Уралавтострой» с использованием средств веб-конференции: ФИО1, паспорт, доверенность от 17.12.2022, диплом;

от ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области с использованием средств веб-конференции: ФИО2, паспорт, доверенность от 28.05.2025, диплом;

от третьего лица Администрации города Екатеринбурга с использованием средств веб-конференции: ФИО3, паспорт, доверенность от 24.05.2024, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Уралавтострой»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 октября 2025 года

по делу № А60-26187/2025

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Уралавтострой» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Администрация города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании прекращенной обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Уралавтострой» (далее – истец, ООО «СЗ «Уралавтострой») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – ответчик, Министерство) о признании прекращенной обязанности истца по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.10.2018 № Т-455 за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98754, занятой многоквартирным домом (1 этап строительства), в размере 1003,7 кв.м с 25.08.2022; признании прекращенной обязанности истца по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.10.2018 № Т-455 за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98754, занятой многоквартирным домом (2 этап строительства), в размере 895,33 кв.м с 14.01.2025.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечена Администрация города Екатеринбурга.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт – об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что истец не просил изменить договор аренды, а просил признать прекращенной обязанность по уплате арендной платы в силу закона – с момента перехода частей земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (1и 2 этапы строительства). Апеллянт ссылается на неправильную квалификацию требований, неприменение судом положений ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о прекращении обязательства.

Истец также полагает, что судом применены правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, не относящиеся к данному спору, поскольку иск заявлен не об изменении договора и не о разделе земельного участка. Указывает на отсутствие нарушения равенства участников торгов, поскольку в связи с завершением строительства части объектов обязательство по внесению арендной платы прекращается в силу закона.

Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области направлены возражения на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, в удовлетворении жалобы – отказать.

В заседании апелляционной инстанции, проведенном с использованием средств веб-конференции, представитель истца поддержал доводы жалобы, представители ответчика и третьего лица против ее удовлетворения возразили, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 11.10.2018 проведены торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 66:41:0000000:98754, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, в районе улиц Спутников - Ракетной, разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 26 324 кв.м. Победителем аукциона признано ООО «СЗ «Уралавтострой».

25.10.2018 между ООО «СЗ «Уралавтострой» (арендатор) и МУГИСО (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № Т-455, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:98754, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, в районе улиц Спутников - Ракетной, с разрешенным использованием – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 26 324 кв.м, в границах, указанных в Выписке из ЕГРН участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, сроком на 108 месяцев, с 11.10.2018 по 10.10.2027 (п. 1.1, 2.1 договора аренды).

По итогам аукциона, размер ежегодной арендной платы составил 42227202 руб. в год за 26 324 кв.м.

Обязательство по внесению арендной платы возникает с даты подписания протокола о результатах аукциона от 11.10.2018 № 188 (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.4 договора размер ежегодной платы подлежит ежегодному пересмотру в соответствии с федеральным законодательством, нормативными правовыми актами Свердловской области.

Согласно проектной документации, на арендованном земельном участке истец планирует строительство 6-ти многоквартирных домов.

Как указал истец при обращении в суд, на основании разрешения на строительство № RU 66302000-1714-2019 от 28.10.2019 и разрешения на ввод в эксплуатацию № RU66302000-58-2022 от 30.06.2022, разрешения на строительство № 66-41-118-2024 от 17.04.2024 и разрешения на ввод в эксплуатацию № 66-41-228-2024 от 20.12.2024 на указанном земельном участке осуществлено строительство 1 и 2 этапа строительства многоквартирных жилых домов и ввод их в эксплуатацию.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на помещение (квартиру 68) в многоквартирном доме 1 этапа строительства зарегистрировано 25.08.2022 запись № 66:41:0000000:192345-66/199/2022-1, площадь участка, занятая многоквартирным домом (1 этап строительства), составляет 1033,07 кв.м (следует из разрешения на строительство – графа «Площадь застройки»); право собственности на помещение (квартиру № 62) в многоквартирном доме 2 этапа строительства зарегистрировано 14.01.2025, запись № 66:41:0612078:1436-66/199/2025-1, площадь занятой многоквартирным домом (1 этап строительства) составляет 895,33 кв.м (следует из разрешения на строительство – графа «Площадь застройки»).

Полагая, что с момента первой регистрации права собственности на помещения в жилом доме (1 и 2 этап строительства) у собственников жилых помещений возникло право общей долевой собственности на часть земельного участка, непосредственно занятую этим домом, при этом арендное право пользования земельным участком непосредственно под многоквартирным домом у ООО «СЗ «Уралавтострой» прекратилось, следовательно, прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка, занятой многоквартирными домами (1 и 2 этап строительства), истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с учетом того, что уменьшение арендной платы по договору, заключенному на торгах (аукционе), законом не допускается, приняв во внимание, что земельный участок сформирован для строительства шести домов с общими коммуникациями, объектами инфраструктуры и является неделимым с учетом соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства, после завершения строительства одного из запланированных домов такой участок не переходит в собственность только собственников помещений в этом доме, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания обязанности истца по внесению арендной платы по договору аренды прекращенной.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с учетом следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309, 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата.

В рамках заявленных в данном деле требований истцом заявлено о признании прекращенной обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка за пользование частью земельного участка, занятой многоквартирным домом (1 этап строительства), в размере 1003,7 кв.м с 25.08.2022 и (2 этап строительства), в размере 895,33 кв.м с 14.01.2025.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

На основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 ЖК РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности, сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства.

При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14 по делу N А60-21163/2012, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14 по делу N А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174 по делу N А40-130924/2014, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 по делу N А43-17503/2013).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:98754 был предоставлен истцу в аренду с видом разрешенного использования - для строительства многоэтажной жилой застройки.

ООО «СЗ «Уралавтострой» на спорном земельном участке уже осуществило строительство многоквартирных жилых домов (1 и 2 этап строительства) и ввело их в эксплуатацию, данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на помещение (квартиру № 68) в многоквартирном доме 1 этапа строительства, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:98754 зарегистрировано 25.08.2022 запись № 66:41:0000000:192345-66/199/2022-1; право собственности на помещение (квартиру № 62) в многоквартирном доме 2 этапа строительства, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:98754 зарегистрировано 14.01.2025, запись № 66:41:0612078:1436-66/199/2025-1.

Следовательно, с момента регистрации первого права собственности на помещение в многоквартирном доме (1 и 2 этап строительства), часть земельного участка на котором непосредственно расположен МКД, переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных жилых домов в силу закона, следовательно, в этом случае, арендатор (общество) не должен оплачивать арендную плату в отношении части участка, занятой данным домом.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании апелляционного суда и не оспаривается ответчиком и третьим лицом, истец заявил требование лишь в отношении тех частей земельного участка, которые непосредственно заняты двумя МКД, введенными в эксплуатацию, без учета территории, необходимой для общего благоустройства всего комплекса домов. Площади застройки, указанные в иске, соответствуют площадям, указанным в разрешениях на строительство двух этапов (1 и 2 этапы – два МКД, в которых первые права на помещения зарегистрированы в указанные истцом даты).

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав вышеназванные нормы права и правовые позиции, поскольку спорный земельный участок в части площади застройки, непосредственно занятой двумя МКД, перешел в общую долевую собственность собственников жилых помещений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.10.2018 № Т-455 за пользование частями земельного участка, занятыми многоквартирными домами (1 и 2 этап строительства), у ООО «СЗ «Уралавтострой» не имеется.

Доводы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области об обратном, подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства применительно к установленным обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, решение суда подлежащим отмене, в связи неправильным применением норм материального права к установленным обстоятельствам дела (ч. 2 статьи 270 АПК РФ).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу иска и апелляционной жалобе возлагаются на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, ч. 2 ст.270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 октября 2025 года по делу № А60-26187/2025 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Уралавтострой» удовлетворить.

Признать прекращенной обязанность истца по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.10.2018 № Т-455 за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98754, занятой многоквартирным домом (1 этап строительства), в размере 1003,7 кв.м с 25.08.2022.

Признать прекращенной обязанность истца по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.10.2018 № Т-455 за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98754, занятой многоквартирным домом (2 этап строительства), в размере 895,33 кв.м с 14.01.2025.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Уралавтострой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 50 000 руб. и по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


Д. И. Крымджанова


Судьи


В. В. Семенов


С. В. Коньшина