Постановление от 19 октября 2025 г. по делу № А43-36142/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород Дело № А43-36142/2022 20 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13.10.2025. Постановление в полном объеме изготовлено 20.10.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Голубевой О.Д., судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 (по доверенности от 08.09.2025), от ответчика: ФИО2 (по доверенности от 18.12.2024)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2025

по делу № А43-36142/2022 Арбитражного суда Нижегородской области

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН»

(ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными

ресурсами администрации города Нижнего Новгорода

(ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый

центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрация города Нижнего Новгорода, общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее – Комитет) и к обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» о признании недостоверной выкупной цены муниципального имущества (трех нежилых зданий и земельного участка), указанной в отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29, в общей сумме 32 422 074 рубля 47 копеек, а также об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, изложив пункты договора в отношении цены отчуждаемого имущества в редакции, предложенной Обществом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке, предусмотренном в статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечена администрация города Нижнего Новгорода (далее – Администрация).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 09.01.2024 иск удовлетворил и урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи спорных зданий и земельного участка, изложив, в числе прочих, пункты договора купли-продажи в разделе 2 (Цена) в следующей редакции:

«Раздел 2. Цена: «Рыночная стоимость «Объектов» в соответствии с Заключением экспертов № 07-01-1671 по судебной экспертизе по делу № А43-36142/2022 от 15.06.2023 г., выполненным экспертами ФИО3, ФИО4, составляет 27 331 300 (Двадцать семь миллионов триста тридцать одна тысяча триста) рублей 00 копеек без НДС; Стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта составляет – 8 906 660 (восемь миллионов девятьсот шесть тысяч шестьсот шестьдесят) рублей 00 копеек без НДС; Цена «Объектов», отчуждаемых по настоящему Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем с согласия Продавца неотделимых улучшений, составляет– 18 424 640 (восемнадцать миллионов четыреста двадцать четыре тысячи шестьсот сорок) рублей 00 копеек без НДС.».

Первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса оснований для отмены решения суда первой инстанции, перешел к рассмотрению спора по правилам, установленным для суда первой инстанции, и по ходатайству истца произвел замену ненадлежащего ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на надлежащего – общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ООО «ЗСКЦ»). Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции постановлением от 30.05.2025 удовлетворил иск, изложив, в числе прочих, спорные условия договора в следующей редакции:

«2. Цена. Рыночная стоимость «Объектов» в соответствии с Заключением экспертов № 17-25С от 31.03.2025 по делу № А43-36142/2022, выполненным экспертами ФИО5, ФИО6, составляет 19 176 210 (Девятнадцать миллионов сто семьдесят шесть тысяч двести десять) рублей 00 копеек (без НДС); Стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта составляет – 9 900 312 (девять миллионов девятьсот тысяч триста двенадцать) рублей 00 копеек (без НДС); Цена «Объектов», отчуждаемых по настоящему Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем с согласия Продавца неотделимых улучшений, составляет – 9 275 898 (девять

миллионов двести семьдесят пять тысяч восемьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек (без НДС).».

Не согласившись с принятым постановлением, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить обжалованный судебный акт в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также неправильной оценкой доказательств и фактических обстоятельств дела.

Оспаривая законность принятого судебного акта, Комитет не согласился с размером выкупной цены объектов недвижимого имущества, определенной на основании судебной экспертизы от 31.03.2025. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в заседании суда округа.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании отклонило доводы заявителя, просило оставить обжалованное постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, муниципальное образование город Нижний Новгород является собственником нежилых зданий литера ББ1, кадастровый номер 52:18:0080230:67, общей площадью 573,8 квадратного метра, литера Д (склад), кадастровый номер 52:18:0080230:70, общей площадью 25,5 квадратного метра, литера Е (проходная), 52:18:0080230:71, общей площадью 12,1 квадратного метра, земельного участка, общей площадью 8047 квадратных метров (категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственную базу с административным зданием), кадастровый номер 52:18:0080230:36, адрес: местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Приокский район, улица Ларина, дом 17.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 21.01.2020 заключили договоры аренды объектов нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода № 6/1688, 6/1691, 6/1692, в соответствии с которыми арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые здания литера ББ1, кадастровый номер 52:18:0080230:67, общей площадью 573,8 квадратного метра, литера Д (склад), кадастровый номер 52:18:0080230:70, общей площадью 25,5 квадратного метра, литера Е (проходная), 52:18:0080230:71, общей площадью 12,1 квадратного метра, расположенные по адресу: город Нижний Новгород, Приокский район, улица Ларина,

дом 17.

Срок действия договоров установлен с 21.01.2020 по 20.01.2025 (пункты 2.1 договоров).

По актам приема-передачи от 21.01.2020 нежилые здания переданы арендатору в пользование.

В период действия договоров аренды, а именно 07.02.2020, Общество в порядке пунктов 3.2.2 и 4.2.15 договоров аренды обратилось в Комитет с заявлением о согласовании проведения капитального ремонта и перепланировки арендованных зданий.

Письмом от 21.02.2020 Комитет согласовал проведение указанных работ.

По результатам рассмотрения заявления Общества о приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего

предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) Администрация вынесла постановление от 05.09.2022 № 4636 «Об условиях приватизации муниципального имущества (нежилых зданий литеры ББ1, Д, Е и земельного участка), расположенных по адресу: г. Н.Новгород, Приокский район, ул. Ларина, д. 17».

На основании упомянутого постановления Комитет 09.09.2022 предложил Обществу в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества заключить договор купли-продажи спорных зданий и земельного участка по рыночной стоимости 32 422 074 рубля 47 копеек.

Не согласившись с выкупной рыночной стоимостью нежилых зданий и земельного участка, указанных в отчете об оценке от 08.08.2022 № 305/03/29, выполненном ООО «ЗСКЦ», и в целях установления действительной рыночной стоимости выкупаемых объектов, Общество обратилось в ООО «Консалтинговое бюро «Альтернатива».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 30.09.2022 № 3, выполненному ООО «Консалтинговое бюро «Альтернатива», рыночная стоимость здания литера ББ1 составила 13 879 000 рублей, здания литера Д (склад) – 325 000 рублей, здания лит. Е (проходная) – 360 000 рублей, земельного участка – 12 417 000 рублей.

Кроме того, согласно заключению от 21.02.2022 о соответствии объемов и дополнительных затрат, выполненному технического надзора ФИО7, подтвержденная стоимость выполненных Обществом в арендованных здания работ и дополнительных затрат составила: в отношении здания литера ББ1 – 12 498 024 рубля, в отношении здания литера Е – 915 473 рубля 20 копеек, с учетом дополнительных затрат 924 473 рубля 20 копеек.

В связи с изложенным, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, который был отклонен последним, что явилось основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в абзацах втором и третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах

применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

В настоящем деле разногласия сторон возникли по вопросу определения действительной рыночной стоимости арендованного Обществом муниципального имущества, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений.

В целях разрешения указанных вопросов апелляционный суд определением от 20.08.2024 счел необходимым назначить по делу дополнительную и повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков» ФИО5 и ФИО6

На основании поступившего в дело экспертного заключения от 31.03.2025

№ 17-25С, судом урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи объектов. Цена объектов, за вычетом стоимости произведенных Обществом неотделимых улучшений, определена судом в размере 9 275 898 рублей (без учета НДС).

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что заключение экспертов от 15.06.2023

№ 07-01-1671, представленное при рассмотрении дела Арбитражным судом Нижегородской области, не было признано недопустимым или неотносимым доказательством, а значит должно быть принято судом при повторном рассмотрении дела, не может быть принята во внимание, поскольку в силу статей 9, 64, 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения спора, а также определение источников, методов и способов собирания доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются прерогативой суда, рассматривающего спор по существу. Назначение экспертизы является способом получения одного из доказательств по делу и направлено на всестороннее, полное и объективное его рассмотрение.

Кроме того, Комитет в своей апелляционной жалобе ссылался на неправомерность принятия в качестве надлежащего доказательства по делу экспертного заключения от 15.06.2023, как несоответствующего нормам действующего законодательства, и ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе дополнительной и повторной, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, рассматривающего дело по существу спора.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что заключение экспертизы в рамках настоящего дела является одним из средств доказывания обстоятельств, на которых стороны основывают свои требования и возражения, в связи с чем посчитал, что назначение дополнительной и повторной экспертизы в рассматриваемом случае с учетом предмета заявленных сторонами требований является необходимым в целях наиболее полного выяснения существенных для дела обстоятельств, связанных с разрешением вопросов, требующих специальных познаний.

Суд установил, что в экспертном заключении отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Профессиональная подготовка и квалификация экспертов не вызвала сомнений, подтверждена приложенными к заключению и к письму о возможности проведения экспертизы документами об образовании. При проведении экспертизы по настоящему делу эксперты руководствовались соответствующими нормативными документами, справочной методической литературой. В рассматриваемом случае

заключение судебной экспертизы согласуется с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, а выводы экспертов являются исчерпывающими. У суда не имеется оснований полагать, что выводы экспертов сделаны на основании непригодных методик экспертизы.

Каких-либо объективных доказательств, опровергающих выводы экспертов или дающих основание сомневаться в выводах судебной экспертизы, суду не представлено. Недостоверность результатов экспертизы не подтверждена.

При таких обстоятельствах, оснований для урегулирования между сторонами разногласий по договору путем указания рыночной стоимости объектов, отличной от установленной в результате дополнительной и повторной судебной экспертизы, у суда не имелось.

Доводы, приведенные ответчиком в жалобе, уже являлись предметом рассмотрения суда и свидетельствуют об иной оценке установленных обстоятельств, однако в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.

В связи с окончанием кассационного производства определение от 21.07.2025 суда округа о приостановлении исполнения судебных актов по настоящему делу следует считать утратившим силу на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2025 по делу

№ А43-36142/2022 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода – без удовлетворения.

Признать утратившим силу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.07.2025 о приостановлении исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2025 по делу № А43-36142/2022.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Д. Голубева

Судьи Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов