Постановление от 15 апреля 2024 г. по делу № А40-172455/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-16718/2024-ГК

Дело № А40-172455/23
г. Москва
15 апреля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2024 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Панкратовой Н.И.,

судей: Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 января 2024 года

по делу № А40-172455/23, принятое судьей С.С. Хорлиной (28-1355),

по иску Религиозная организация «Московская пресвитерианская миссионерская церковь»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества г. Москвы

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды, заключенным на неопределенный срок


при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 диплом ВСВ 0453158 от 17.06.2004, не допущена в связи с отсутствием доверенности;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2023,

диплом 107724 0139419 от 15.06.2015;



УСТАНОВИЛ:

Религиозная организация «Московская пресвитерианская миссионерская церковь» обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным решения об одностороннем отказе от договора аренды № 01-00242/06 от 27.02.2006 нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, путем направления уведомления от 23.06.2023 № ДГИ-И-40945/23 (с учетом принятого судом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2024 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2024 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 27.02.2006 № 01-00242/06, нежилого помещения площадью 268, 5 кв.м. по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением от 30.07.2015 на основании ч. 9 и ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» срок действия договора продлен по 29.07.2020.

Далее, в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор возобновлен на тех же условиях на неопределённый срок.

Организация обратилась в департамент 03.06.2021 в целях продления срока действия договора до 03.06.2031 с заявлением об осуществлении государственноq услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда».

Таким образом, поскольку при заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды на новый срок спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, организация обратилась с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 268,5 кв.м, путем исключения пунктов 4, 6 из текста дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2023 (вступившим законную силу) по делу № А40-256241/21 по иску Религиозной организации - Московская Пресвитерианская Миссионерская Церковь» к Департамент городского имущества г. Москвы, урегулированы разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды помещение расположенного по адресу: <...>, обще площадью 268,5 кв.м., путем исключения пунктов 4, 6.

Договор аренды от 27.02.2006 № 01-00242/06, нежилого помещения площадью 268, 5 кв.м. по адресу: <...> продлен до 03.06.2031.

30 июня 2023 года истец получил из Департамента письмо с уведомлением от 23.06.2023 № ДГИ-И-40945/23 о расторжении договора аренды нежилых помещений от 27.02.2006 № 01-00242/06.

В уведомлении о расторжении договора аренды нежилых помещений от 27.02.2006 № 01-00242/06 Департамент городского имущества г. Москвы указал:

«Руководствуясь ст. 610, 621 ГК РФ Департамент городского имущества г. Москвы уведомляет арендатора об отказе от договора. Договор считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента направления настоящего уведомления».

Истец считает, что действия ответчика, направленные на односторонний отказ от договора аренды, нарушают его права и законные интересы, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно ст. 1, ч. 4 ст. 450.1, ч. 3 ст. 307 ГК РФ, а также п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при одностороннем отказе от исполнения договора аренды сторона должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 14 постановления Пленума ВС РФ № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, положение п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации уточняет положение п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации о запрете недобросовестного поведения при установлении, осуществлении и защите гражданских прав, а также при исполнении гражданских обязанностей.

Согласно п. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

На день подачи заявления о продлении договора аренды помещения какая-либо задолженность по арендной плате у истца перед департаментом отсутствовала.

Таким образом, действия Департамента городского имущества г. Москвы по направлению уведомления об одностороннем расторжении договора аренды направлены на воспрепятствование реализации арендатором преимущественного права на продление арендуемого им имущества в силу закона.

Кроме того, расторжение договора аренды после подачи заявления на продление является препятствованием в продлении договора аренды недвижимого имущества (определения Верховного суда РФ от 18.08.2022 и от 18.10.2022 по делу № А40- 40060/2021).

Согласно части 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, по основаниям, предусмотренным частью 10 указанной статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, с учетом вышеизложенного договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Заявление истца о предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества" в данном случае не является офертой, а является реализацией предоставленного законом права (данная позиция поддерживается судебной практикой по делу N А40-217313/18-150-1567).

Кроме того, поскольку у Департамента городского имущества г. Москвы имеется предусмотренная частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в частях 9 и 10 названной статьи, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.

Доказательств задолженности по арендной плате, а также решения арендодателя об ином порядке использования спорного помещения, Департаментом городского имущества г. Москвы не представлено.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Отклоняя доводы жалобы, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2023 (вступившим в законную силу) по делу № А40-256241/21 по иску Религиозной организации «Московская Пресвитерианская Миссионерская Церковь» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 268,5 кв.м., путем исключения пунктов 4, 6, исковые требования удовлетворены.

Таким образом, договор аренды от 27.02.2006 № 01-00242/06, нежилого помещения площадью 268,5 кв.м по адресу: <...> продлен до 03.06.2031.

Однако, 30 июня 2023 года заявитель получил из департамента письмо (копия конверта и отчёт об отслеживании прилагаются) с уведомлением от 23.06.2023 № ДГИ-И-40945/23 о расторжении договора аренды нежилых помещений от 27.02.2006 № 01-00242/06.

Согласно правовой позиции ВС РФ расторжение договора аренды после подачи заявления на продление является препятствованием в продлении договора аренды недвижимого имущества (определения ВС РФ от 18.08.2022 и от 18.10.2022 по делу № А40-40060/2021).

В настоящем случае, уведомление о расторжении договора направлено не только после подачи заявления о продлении договора, но после вынесения судом решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды.

Согласно правовой позиции ФАС России в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

-размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

-минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

-принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

-наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Кроме того, согласно части 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, по основаниям, не предусмотренным частью 10 указанной статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, с учетом вышеизложенного договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований установленных данной частью статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Заявление истца о предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества» в данном случае не является офертой, а является реализацией предоставленного законом права.

Департамент городского имущества г. Москвы является органом власти и доминирующим субъектом правоотношений и потому не может говорить о свободе договора, за рамками регламентов органов исполнительной власти и Закона, о чём однозначно указано в определении Верховного Суда РФ от 18.08.2022 по делу № А40-40060/2021.

На день подачи заявления о продлении договора аренды помещения какая-либо задолженность по арендной плате перед Департаментом городского имущества г. Москвы у истца отсутствовала.

В противном случае истец не смог бы реализовать свое право на подачу такого заявления.

Отказ от договора аренды не учитывает преимущественное право истца нfзаключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Департамент городского имущества г. Москвы является органом исполнительной власти, на который возложена обязанность по реализации права собственника муниципального имущества, то есть специальным субъектом права, в связи с чем к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, которые определяют особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ продление договора аренды в период его действия происходит по обращению арендатора и не позволяет собственнику муниципального имущества отказаться от продления договора аренды, кроме как в случае задолженности по договору или принятия иного решения в отношении объекта и именно объекта, а не договора аренды.

Таким образом, намерение арендатора, не нарушающего условия договора по арендной плате, путем подачи заявления о продлении договора порождает не право, а обязанность Департамента городского имущества г. Москвы, как лица, представляющего собственника, продлить договор аренды.

Согласно статье 31.1 Закона № 7-ФЗ оказание имущественной поддержки социально ориентированным некоммерческим организациям осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления путем передачи во владение и (или) в пользование таким некоммерческим организациям государственного или муниципального имущества. Указанное имущество должно использоваться только по целевому назначению. Некоммерческим организациям -исполнителям общественно полезных услуг меры имущественной поддержки предоставляются на срок не менее двух лет.

Таким образом, Законом № 7-ФЗ установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным некоммерческим организациям.

В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, при совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2024 года по делу№ А40-172455/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий судья: Н.И. Панкратова

Судьи: А.В. Бондарев

О.В. Савенков