Постановление от 15 декабря 2024 г. по делу № А76-21590/2023

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-13542/2024
г. Челябинск
16 декабря 2024 года
Дело № А76-21590/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2024 по делу № А76-21590/2023.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 13.11.2017, сроком действия 10 лет).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – ответчик, КУИЗО г. Челябинска, Комитет), в котором просит признать недействительными торги в форме аукциона, проведенные на основании Распоряжения заместителя Главы города Челябинска по правовым и имущественным вопросам № 5099-р от 11.05.2022, по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974,3 кв.м, со степенью готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска; признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 15.07.2022 № 2, заключенного по результатам торгов (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, Управление по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска, акционерное общество «Сбербанк-АСТ», Администрация города Челябинска, общество с ограниченной ответственностью «Бриз», Инспекция Федеральной налоговой службы по Советскому району г. Челябинска, Комитет финансов города Челябинска (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился Комитет, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что Комитетом быта предоставлена неполная и недостоверная информация о предмете торгов.

ИП ФИО1, как участник гражданского оборота, должна была действовать осмотрительно, разумно и объективно оценивать ситуацию, знакомиться со всеми документами и при возникновении сомнений в отношении предмета аукциона вправе была отказаться от участия в аукционе, либо обратиться за разъяснениями. Каких-либо обращений о разъяснении документации со стороны ИП ФИО1 в адрес организатора торгов не поступало.

Судом первой инстанции не было принято во внимание, что при проведении аукциона в извещении о проведении аукциона, содержалась подробная информация об объекте незавершенного строительства, документации по планированию территории, правилах землепользования и застройки, сведения о земельном участке.

Таким образом, Комитет, как организатор торгов, разместил всю информацию о предмете торгов, необходимую для принятия решения хозяйствующим субъектом участия/ не участия в аукционе.

По мнению апеллянта, правовой подход, изложенный в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 №º 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» не может быть применим к сложившимся правоотношениям, поскольку в договоре купли-продажи от 15.07.2022 №º 2 Комитет действовал не от своего имени, а от имени собственника объекта незавершенного строительства (ООО «Бриз») во исполнение судебных актов по делу № А76-34689/2020.

При проведении аукциона от 12.07.2022 Комитет выступал только в качестве организатора аукциона. Денежные средства, уплаченные ИП ФИО1, не были обращены в доход бюджета города Челябинска, а были перечислены бывшему собственнику объекта незавершенного строительства - ООО «Бриз», а также налоговому органу.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 28.10.2024.

До начала судебного заседания ИП ФИО1 представила в арбитражный апелляционный суд отзыв и дополнительные письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 28.10.2024 объявлен перерыв до 11 часов 15 минут 05.11.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2024 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 02.12.2024. ИП ФИО1 и Комитету было предложено представить суду апелляционной инстанции письменные пояснения относительно правомерности/неправомерности отказа в выдаче ИП ФИО1 разрешения на строительство, с учетом положений п. 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена в судебном составе судьи Соколовой И.Ю., находящейся в отпуске, судьей Жернаковым А.С., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

Комитет представил письменные объяснения, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К письменным пояснениям приложено дополнительное доказательство: письмо Управления градостроительных разрешений Администрации города Челябинска от 14.11.2024 № ИСХ-001-03031

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела указанный документ.

ИП ФИО1 также представила письменное мнение, которое приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из электронных материалов дела и установлено судом первой инстанции, в рамках дела № А76-34689/2020 постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2021 удовлетворены исковые требования Комитета к ООО «Бриз» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974,3 кв.м, степень готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска, путем продажи с публичных торгов.

На основании Распоряжения заместителя Главы города Челябинска по правовым и имущественным вопросам № 5099-р от 11.05.2022 на сайте Администрации г. Челябинска в сети Интернет по адресу: https://cheladmin.ru/cheladmin/view/auction.htm?id=10695203 01.06.2022 было опубликовано извещение о проведении на электронной площадке оператора АО «Сбербанк - АСТ» аукциона в электронной форме по продаже указанного объекта недвижимости.

Организатором аукциона был заявлен Комитет, основанием проведения торгов указаны ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», а также Распоряжения заместителя Главы города Челябинска. Форма торгов: аукцион в электронной форме открытый по составу участников и форме подачи предложений.

В извещении о проведении аукциона также сообщались сведения о земельном участке, на котором располагался объект незавершенного строительства, а именно: земельный участок площадью 942 кв.м с кадастровым номером 74:36:0507002:60, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, р-н Центральный, пересечение ул. Труда и ул. Энгельса. Вид разрешенного использования: Для строительства автомоечного комплекса. Категория земель: земли населенных пунктов.

Протоколом № 2 о результатах аукциона в электронной форме по продаже объекта незавершенного строительства от 12.07.2022 истец признан победителем торгов.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 2 от 15.07.2022.

Истец произвел оплату в общей сумме 12 297 272 руб. 84 коп. платежными поручениями № 1071 от 04.07.2022 и № 1166 от 19.07.2022.

После регистрации перехода права собственности на объект в ЕГРН, истцом был заключен договор УЗ № 019943-к-2022 аренды земельного участка города Челябинска от 22.11.2022, по условиям которого истцу передан в аренду земельный участок площадью 942 кв.м с кадастровым номером 74:36:0507002:60, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, р-н Центральный, пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, вид разрешенного использования: для строительства офисного здания. Земельный участок предоставляется на условиях его целевого использования, указанного в п. 1.1 и разрешенного использования в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ».

Решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13 были утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ».

В силу п. 3 ст. 10 указанных правил, основанием для изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования является подготовленная и утвержденная документация по планировке территории.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:60 расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и проект межевания территории постановлением Администрации города Челябинска от 05.12.2019 № 702-п «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах Свердловского пр., ул. Труда, ул. Энгельса, парапета набережной реки Миасс в Центральном районе города Челябинска» (далее - ДПТ).

После заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и договора аренды истец обнаружил обстоятельства, влекущие невозможность достройки объекта и целевого использования арендуемого земельного участка.

В соответствии с ДПТ для земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60 (поз. 20 на плане красных линий, основной чертеж) предусмотрен объект коммунального хозяйства с административными помещениями, количество этажей/этажность - 2/2, площадь застройки - 380 кв.м, общая площадь - 710 кв.м.

Как указала ИП ФИО1 в заявлении, ввиду несоответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60 «Для строительства автомоечного комплекса» и запланированному ДПТ строительству «объекта коммунального хозяйства с административными помещениями» истец не может приступить к целевому использованию арендуемого земельного участка и завершению строительства размещенного на нем объекта по следующим причинам:

1) в п. 1.1 и в п 1.1.1 договора аренды предусмотрено два вида разрешенного использования земельного участка: «для завершения строительства автомоечного комплекса» и «строительство офисного здания», при этом разрешенное использование земельного участка согласно ДПТ строительство «объекта коммунального хозяйства с административными помещениями»;

2) не представляется возможным выполнить соблюдение требований, предусмотренных в п. 3.1 договора аренды, а именно: осуществить подготовку проектной документации на строительство объекта недвижимости и ее утверждение в установленном порядке; оформить разрешение на строительство в установленном порядке.

После обращения истца к заместителю главы города Челябинска по строительству с заявлением о выдаче разрешения на строительство автомоечного комплекса было получено письмо от 26.06.2023 № 2602/гасн, в котором сообщалось, что на арендуемом истцом земельном участке предусмотрено размещение объекта коммунального хозяйства с административными помещениями, в выдаче разрешения на строительство было отказано.

В целях согласования проектной документации на достройку объекта незавершенного строительства истец обращался к ответчику с предложениями о внесении изменений в проект планировки территории, утвержденный постановлением Администрации города Челябинска от 05.12.2019 № 702- п.

В письме от 25.04.2023 № 0761-т ответчик отказал в согласовании внесения изменений в проект планировки территории ввиду того, что изменение целевого назначение арендуемого земельного участка противоречит закону и потому не может быть изменено.

В 2019 году Комитет рассмотрел и согласовал проект планировки территории, предусматривающий изменение вида объекта капитального строительства, размещаемого на земельном участке, в связи с чем в ДПТ была произведена замена ранее утвержденного к размещению «автомоечного комплекса» на «объект коммунального хозяйства с административными помещениями».

При этом, как указал истец, сведения об указанном изменении проекта планировки территории до участников торгов доведены не были.

Кроме того, при детальной разработке проектной документации и анализа параметров застройки для объекта капитального строительства, предусмотренного вышеуказанной ДПТ, выявлена несоразмерность площади застройки 380 кв.м по отношению к общей площади нежилого здания 710 кв.м с учетом количества этажей - 2.

Проектная организация ООО «Союз-Проект» провела предварительное проектирование объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0507002:60. Расчет общей площади объекта капитального строительства примерно составил: (380 х 0,85 х 2) ~ 646 кв.м, где 0,85 - коэффициент, при котором на конструктивные элементы принято 15% от площади застройки (максимальное значение на строительные конструкции из блоков ячеистого бетона или подобные), 2 - количество этажей/ этажность. Следовательно, отклонение общей площади по ДПТ от проектной площади объекта равно 710 кв.м - 646 кв.м ~ 64 кв.м и составляет 9% от общей площади, предусмотренной параметрами ДПТ, что недопустимо для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, параметры планируемого к размещению объекта капитального строительства по ДПТ не могут быть соблюдены при проектировании, в связи с чем объект на может быть достроен и введен в эксплуатацию в заданных параметрах.

По мнению истца, в результате установленных нарушений при проведении торгов нарушены права истца, поскольку был приобретен по результатам аукциона объект незавершенного строительства по цене 12 297 272 руб. 00 коп., но по причине несоответствия разрешенного использования земельного участка разрешенному использованию объекта и несоразмерностью площади застройки по отношению к объекту нет возможности согласовать проект, получить разрешение на строительство, достроить приобретенный объект и использовать по назначению земельный участок в течение срока действия договора аренды (срок до 22.11.2025).

Истцом произведены расходы, которые являются обязательными для подготовки проектной документации для внесения изменений в утвержденную ДПТ, для выдачи разрешения на строительства, в соответствии с со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания, и расходы, связанные с ограждением территории, выноса сетей инженерно-технического обеспечения за границы строительной площадки, освобождением территории от мусора и т.д.

Истец, приобретая на торгах объект незавершенного строительства, намеревался в соответствии с разрешенным использованием земельного участка возвести и в дальнейшем эксплуатировать здание автомоечного комплекса.

Истец считает, что сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60 и о параметрах его застройки имели существенное значения для участников торгов, принявших в них участие. Однако указанные сведения оказались недостоверными, что повлекло невозможность достройки объекта и использования земельного участка по его целевому назначению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу, что опубликованное уполномоченным органом извещение о проведении аукциона содержало недостоверные сведения о предмете торгов, что является нарушением прав истца, а так же п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании частей 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

В пункте 1 статьи 166 и статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся положения о том, что сделка недействительна либо в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со статьей 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Как указано в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная норма императивно определяет правовые последствия признания торгов недействительными в виде недействительности заключенной по результатам торгов сделки. Следовательно, предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о недействительности сделки, заключенной по результатам торгов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагивают и не могут быть восстановлены при применении недействительности заключенной на торгах сделки.

Как следует из конкурсной документации, 12.07.2022 на торги был выставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974,3 кв.м, степень готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска. Одним из условий аукциона было указано на необходимость однократного заключения победителем торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60 для завершения строительства приобретенного объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка. В извещении о проведении торгов указан вид разрешенного использования земельного участка - для строительства автомоечного комплекса.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любим видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В силу пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Такой подход в целом соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 18.05.2012 застройщику было выдано разрешение на строительство автомоечного комплекса на пересечении улиц Труда и Энгельса. Разрешение на строительство продлевалось до 31.07.2015. Впоследствии объект незавершенного строительства был изъят по решению суда.

Решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13 были утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ». В соответствии с Картой градостроительного зонирования Правил земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:60 находился в границах территориальной зоны 05 20 06 Б.1 (многофункциональные общественно-деловые зоны), градостроительным регламентом которой размещение автомоечного комплекса не предусмотрено.

В настоящее время действуют Правила землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденные решением Челябинской городской Думы от 29.08.2023 № 41//23. В соответствии с Картой градостроительного зонирования Правил земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:60 находился в границах территориальной зоны 05 21 11 Б.8 (зона перспективной высотной застройки), градостроительным регламентом которой размещение автомоечного комплекса так же не предусмотрено.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:60 расположен в границах территории, в отношении которой постановлением Администрации г. Челябинска от 05.12.2019 № 702-п утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах Свердловского проспекта, ул. Труда, ул. Энгельса, парапета набережной реки Миасс в Центральном районе г. Челябинска (ДПТ № 702-п), в соответствии с которой на указанном земельном участке с условным номером 20 планируется размещение объекта коммунального хозяйства с административными зданиями (л.д. 54-59). Размещение автомоечного комплекса не предусмотрено.

Таким образом, после выдачи первоначального разрешения на строительство автомоечного комплекса на пересечении улиц Труда и Энгельса 18.05.2012 были изменены градостроительный регламент и проект планировки территории, согласно которым в указанном месте не предусмотрено возведение автомоечного комплекса. В плане красных линий проекта планировки указанной территории на спорном земельном участке возможно только размещение объекта коммунального хозяйства с административными зданиями.

Между тем, как было указано ранее, исходя из положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичная правовая позиция также изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2017 № 308-ЭС16-20610.

На основании вышеприведенных правовых норм и разъяснений их правоприменения судебная коллегия пришла к выводу о том, что с учетом того, что правовой режим использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60, площадью 942 кв.м и расположенного нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635 - для завершения строительства автомоечного комплекса, был установлен до изменения градостроительного зонирования, ИП ФИО3 вправе использовать вышеуказанные объекты по прежнему фактическому виду разрешенного использования, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Следовательно, в извещении о проведении аукциона сообщены актуальные для истца применительно к положениям пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации сведения о земельном участке, на котором располагался объект незавершенного строительства, а именно: земельный участок площадью 942 кв.м с кадастровым номером 74:36:0507002:60, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, р-н Центральный, пересечение ул. Труда и ул. Энгельса. Вид разрешенного использования: Для строительства автомоечного комплекса. Категория земель: земли населенных пунктов.

Данное обстоятельство исключает возможность признания результатов торгов недействительными, поскольку ИП ФИО1 не лишена права приступить к целевому использованию арендуемого земельного участка и завершению строительства размещенного на нем объекта с учетом вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60 «Для строительства автомоечного комплекса».

Ссылка ИП ФИО1 на то, что при детальной разработке проектной документации и анализа параметров застройки для объекта капитального строительства, предусмотренного новой ДПТ, выявлена несоразмерность площади застройки 380 кв.м по отношению к общей площади нежилого здания 710 кв.м с учетом количества этажей – 2, во внимание судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку в рассматриваемом случае новая ДПТ не подлежит применению.

С учетом изложенных фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что использование спорного объекта и земельного участка под ним по прежнему фактическому разрешенному использованию с учетом отсутствия доказательств наличия опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, является правомерным, в связи с чем, основания для удовлетворения иска у суда первой инстанции отсутствовали.

Таким образом, решение суда первой инстанции от 23.08.2024 по настоящему делу следует отменить в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в удовлетворении исковых требований – отказать в полном объеме.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по исковому заявлению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на истце.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.08.2024 по делу № А76-21590/2023 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи:

А.С. Жернаков

Ю.С. Колясникова